คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สิทธิการเช่าย่อมสิ้นสุด จำเลยซึ่งเป็นบุตรผู้เช่าได้อยู่ในตึกพิพาทต่อมา ก็ถือว่าอยู่ในฐานะบริวารของผู้เช่า ดังนั้น การที่จำเลยชำระค่าเช่าจึงเป็นการชำระในนามของผู้เช่า ไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยอย่างใด.

เมื่อสัญญาเช่าครบอายุแล้ว ผู้ให้เช่าได้เตือนให้ผู้เช่าออกจากที่ดินที่ให้เช่าหลายครั้ง ผู้เช่าไม่ยอมปฏิบัติตาม ถือไม่ได้ว่าได้มีการทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา

ในฟ้องโจทก์ระบุไว้ชัดว่า ห้องพิพาทเป็นของโจทก์ ไม่ได้กล่าวอ้างถึงสิทธิอื่น เป็นการยืนยันว่ามีอำนาจให้เช่าเพราะโจทก์เป็นเจ้าของแต่อย่างเดียวจำเลย จึงชอบที่จะยกข้อที่ว่าห้องพิพาทตกเป็นของราชพัศดุแล้ว ไม่ใช่ของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจให้เช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้
ว.เช่าที่ดินราชพัศดุมาเพื่อปลูกสร้างอาคารให้เช่า โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่า เมื่อสัญญาสิ้นกำหนดแล้ว บรรดาสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของรัฐบาลทั้งสิ้น โจทก์เช่าช่วงที่ดินที่ ว.เช่ามาจากทางราชการนั้นอีกต่อหนึ่งแล้วปลูกสร้างห้องพิพาทขึ้นให้จำเลยเช่า สัญญาเช่าที่ดินราชพัศดุระหว่าง ว.กับทางราชการสิ้นกำหนดในวันที่ 31 ธันวาคม 2506 โจทก์ทราบถึงข้อตกลงสัญญาระหว่าง ว.กับทางราชการดี และรู้ล่วงหน้าตามข้อสัญญาแล้วว่าโจทก์จะมีอำนาจให้เช่าได้ภายในกำหนดเวลาเพียงเท่าที่ ว.จะพึงมีตามสัญญาเช่าจากทางราชการ และอาคารที่ ว.ปลูกสร้างลงในที่พิพาทจะตกเป็นของราชพัศดุเมื่อสิ้นกำหนดสัญญาเช่าด้วย ดังนี้ แม้โจทก์จะเป็นผู้ปลูกสร้างห้องพิพาทก็ตาม ก็ปลูกโดยสวมสิทธิ ว. ต้องอยู่ในบังคับแห่งสัญญาระหว่าง ว. กับทางราชการด้วย เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่าง ว. กับทางราชการสิ้นกำหนด และทางราชการได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว กรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทก็ตกเป็นของราชพัศดุตามสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2507 ว. หมดสิทธิในที่พิพาท กรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทและอำนาจการให้เช่าของโจทก์ก็สิ้นสุดลงด้วย
โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 20-23/2509)

ฟ้องแย้งต้องเกี่ยวกับฟ้องเดิม หากไม่เกี่ยวต้องไปฟ้องเป็นคดีต่างหาก
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ เมื่อผู้ให้เช่าบอกกล่าวให้ผู้เช่าออกไปจากที่เช่าแล้ว ผู้เช่าย่อมไม่มีสิทธิที่จะอยู่ต่อไปโดยชอบด้วยกฎหมาย หากยังคงอยู่ต่อไปก็เป็นการละเมิดต่อผู้ให้เช่า และจำต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น
คำให้การจำเลยมีว่า นอกจากจำเลยให้การรับโดยชัดแจ้งแล้ว จำเลยขอปฏิเสธฟ้องโจทก์ทั้งสิ้นเป็นคำปฏิเสธไม่ชัดแจ้งว่าปฏิเสธในเรื่องใด อย่างใด จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรค 2
เมื่อการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจะอ้างอิงสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ให้ผู้ให้เช่าบอกกล่าวก่อนไม่ได้
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยเช่าแผงและที่ดินขอให้ขับไล่จำเลยออกไปจากแผงพิพาท ย่อมหมายถึง ให้ขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินที่ตั้งแผงนั้นด้วย การที่ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินที่ตั้งแผงจึงไม่เกินคำขอ หรือนอกฟ้องนอกประเด็น
เมื่อการเช่าที่ดินไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่ได้ จะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตไม่ได้
การงดสืบพยานนั้น เป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลพินิจพิจารณาสั่งได้ตามควรแก่กรณีแห่งเรื่อง เพื่อให้คดีได้ดำเนินไปโดยรวดเร็วและยุติธรรม

ฟ้องแย้งต้องเกี่ยวกับฟ้องเดิม หากไม่เกี่ยวต้องไปฟ้องเป็นคดีต่างหาก
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ เมื่อผู้ให้เช่าบอกกล่าวให้ผู้เช่าออกไปจากที่เช่าแล้ว ผู้เช่าย่อมไม่มีสิทธิที่จะอยู่ต่อไปโดยชอบด้วยกฎหมาย หากยังคงอยู่ต่อไปก็เป็นการละเมิดต่อผู้ให้เช่า และจำต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น
คำให้การจำเลยมีว่า นอกจากจำเลยให้การรับโดยชัดแจ้งแล้วจำเลยขอปฏิเสธฟ้องโจทก์ทั้งสิ้นเป็นคำปฎิเสธไม่ชัดแจ้งว่าปฏิเสธในเรื่องใด อย่างใด จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรค 2
เมื่อการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจะอ้างอิงสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ให้ผู้ให้เช่าบอกกล่าวก่อนไม่ได้
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยเช่าแผงและที่ดินขอให้ขับไล่จำเลยออกไปจากแผงพิพาท ย่อมหมายถึงให้ขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินที่ตั้งแผงนั้นด้วย การที่ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินที่ตั้งแผงจึงไม่เกินคำขอ หรือนอกฟ้องนอกประเด็น
เมื่อการเช่าที่ดินไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือโจทก์ย่อมฟ้องขับไล่ได้ จะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตไม่ได้
การงดสืบพยานนั้น เป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลพินิจพิจารณาสั่งได้ตามควรแก่กรณีแห่งเรื่อง เพื่อให้คดีได้ดำเนินไปโดยรวดเร็วและยุติธรรม

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ย่อมคุ้มครองอารักขาผู้เช่าเคหะควบคุม เพราะค่าเช่าเดือนละไม่เกินหนึ่งพันบาทสำหรับเคหะที่ตั้งอยู่ในเขตจังหวัดพระนครตามความในมาตรา 4 แม้โจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว การบอกเลิกนั้นก็ไม่บังเกิดผลตามมาตรา 17

โจทก์จำเลยพิพาทกันในคดีก่อน ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยได้ขายฝากที่พิพาทไว้กับโจทก์และจำเลยมิได้ไถ่คืนภายในกำหนดเวลา ที่พิพาทจึงตกเป็นของโจทก์ จำเลยได้อุทธรณ์ต่อมา แต่ศาลอุทธรณ์เห็นว่ายังไม่จำต้องพิจารณาว่าทรัพย์ที่พิพาทเป็นของโจทก์ผู้ให้เช่าหรือไม่ ถือว่าคำพิพากษาศาลอุทธรณ์อันเป็นคำพิพากษาชั้นที่สุดยังมิได้วินิจฉัยประเด็นดังกล่าว จำเลยจึงยกขึ้นต่อสู้และขอให้วินิจฉัยใหม่ในคดีนี้ได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148
(อ้างฎีกาที่ 1276/2494)

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทโดยจำเลยเป็นผู้สร้างและยอมให้ตึกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนและมีข้อตกลงในสัญญาเช่าด้วยว่า ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันทีเมื่อผู้เช่าผิดสัญญาแม้ข้อหนึ่งข้อใด นั้น หากต่อมาผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าได้เพราะข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน เมื่อได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่นนี้ กำหนดเวลาเช่า 9 ปีก็ต้องอยู่ภายในข้อตกลงนั้นด้วย เมื่อจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามข้อตกลงนั้น

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทโดยจำเลยเป็นผู้สร้างและยอมให้ตึกเป็นของโจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนและมีข้อตกลงในสัญญาเช่าด้วยว่า ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันทีเมื่อผู้เช่าผิดสัญญาแม้ข้อหนึ่งข้อใด นั้น หากต่อมาผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าได้เพราะข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน เมื่อได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่นนี้ กำหนดเวลาเช่า 9 ปี ก็ต้องอยู่ภายในข้อตกลงนั้นด้วย เมื่อจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามข้อตกลงนั้น

ปัญหาที่ว่า ผู้ให้เช่าเพิ่งมาขีดฆ่าข้อความในสัญญาเช่าฉบับของจำเลยภายหลังที่ผู้ให้เช่าขายตึกพิพาทให้โจทก์แล้วนั้น เป็นปัญหาข้อเท็จจริง
การที่จำเลยนำสืบว่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าอันจะพึงถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนนั้น เป็นการนำสืบถึงเหตุที่ทำให้จำเลยมีสิทธิในการเช่านานถึง 15 ปี เพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นการตอบแทนจึงเท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างว่าสัญญาเช่านั้นไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
สัญญาต่างตอบแทนเป็นสัญญาที่กฎหมายไม่บังคับไม่ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียนแต่อย่างใด
เมื่อผู้ให้เช่าโอนขายตึกพิพาทให้โจทก์และได้บอกให้ทราบว่าผู้เช่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างโจทก์จะต้องให้ผู้เช่าได้อยู่จนครบกำหนด 15 ปี อย่าขับไล่ มิฉะนั้นจะไม่ยอมขาย และโจทก์ก็ตกลงด้วย เช่นนี้ กรณีที่โจทก์ยอมรับข้อผูกพันที่ผู้ให้เช่ามีต่อผู้เช่า เท่ากับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก เมื่อจำเลยคงถือตามสัญญาเช่าเดิม และได้ชำระค่าเช่าให้ทุกเดือน จึงเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาตามมาตรา 374 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว คู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่ ตามมาตรา 375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13/2509)