คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

ตัวแทนของผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไว้กับผู้ซื้อฉบับหนึ่ง ระบุว่าผู้ขายได้รับค่าที่ดินแล้ว ต่อมาผู้ซื้อทำหนังสือสัญญาให้ตัวแทนผู้ขายอีกฉบับหนึ่งความว่า ผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระค่าที่ดิน จะชำระให้ตามวันซึ่งกำหนดไว้ในหนังสือสัญญาฉบับหลังนี้ ประกอบกับผู้ขายได้ตั้งประเด็นไว้ในคำฟ้องว่า ผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระราคาที่ดิน ดังนี้ ผู้ขายมีสิทธิที่จะนำสืบถึงข้อตกลงในหนังสือสัญญาฉบับหลังได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งและพาณิชย์มาตรา 94
สัญญาฉบับหลังดังกล่าวนี้ถือได้ว่าตัวแทนทำในฐานะตัวแทนของผู้ขาย ถึงแม้ต่อมาตัวแทนถึงแก่กรรม ก็ไม่เป็นเหตุให้สัญญาสิ้นสุดลง หนังสือสัญญาฉบับหลังนี้ ไม่มีกฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ หรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ตัวแทนของโจทก์ทำสัญญาขายที่ดินให้จำเลย ในสัญญาระบุไว้ด้วยว่าผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินแล้วต่อมาตัวแทนโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญากันอีกฉบับหนึ่งมีใจความว่า ได้ตกลงขายที่ดินดังกล่าวให้จำเลย แต่ยังไม่ได้ชำระราคาที่ดินต่อกันโดยผู้ขายยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อไปก่อนและผู้ซื้อจะชำระค่าที่ดินให้ภายในกำหนดวันที่ระบุไว้ ดังนี้ แม้ในสัญญาฉบับแรกจะได้ระบุไว้ว่าผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินแล้ว โจทก์ก็ยังมีสิทธินำสืบได้ว่าได้มีการตกลงทำสัญญาอีกฉบับหนึ่งแก้ไขหนังสือสัญญาขายที่ดินเดิมในเรื่องเงินค่าที่ดินว่าจำเลยยังไม่ได้ชำระให้และจะชำระกันอย่างไร ไม่เป็นการนำพยานบุคคลมาสืบเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร

จำเลยที่ 1 เป็นสามีของจำเลยที่ 2 จำเลยทั้งสองร่วมกันประกอบการค้าที่ดินโดยการจัดสรรขาย ส. ตกลงซื้อที่ดินจัดสรรได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายกันไว้โดยฝ่ายจำเลย มีแต่จำเลยที่ 1 ลงลายมือชื่อคนเดียว แม้กระนั้นจำเลยที่ 2 ก็ไม่อาจอ้างได้ว่าที่ดินนั้นมีชื่อจำเลยที่ 2 คนเดียว ซึ่งจำเลยที่ 1 ไม่มีอำนาจทำสัญญาขายให้แก่ใครได้ โดยจำเลยที่ 2 ไม่ได้ยินยอมด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474
การที่ผู้จะขายที่ดินผิดนัดไม่โอนที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อตามสัญญานั้นไม่ถือเป็นเหตุโดยปกติ ที่ทำให้ผู้จะซื้อต้องเสียค่าเช่าบ้านที่เช่าคนอื่นอยู่และถ้าจะถือว่าเป็นค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ ก็ต้องปรากฏว่าผู้จะขายได้คาดเห็นหรือควรได้คาดเห็นอยู่ก่อนแล้ว ผู้จะขายจึงจะต้องชดใช้ให้
ผู้จะซื้อทรัพย์มีหน้าที่ต้องมีเงินมาชำระค่าทรัพย์ที่จะซื้อนั้นอยู่แล้ว ถ้าผู้จะซื้อไปกู้เงินเขามาชำระต้องเสียดอกเบี้ย เรื่องดอกเบี้ยนั้นย่อมเป็นภาระส่วนตัวของผู้จะซื้ออันมีอยู่แล้วก่อนผิดนัด การที่ผู้จะขายผิดนัดไม่โอนทรัพย์ที่จะขายให้ ไม่เป็นเหตุโดยตรงที่ทำให้ผู้จะซื้อต้องไปเสียดอกเบี้ย ผู้จะซื้อจะเรียกให้ผู้จะขายชดใช้ให้เป็นค่าเสียหายหาได้ไม่

จำเลยทำสัญญาขายที่นาให้โจทก์โดยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เมื่อที่นานั้นเป็นที่ดินมือเปล่ามีแต่เพียงสิทธิครอบครองและจำเลยซึ่งเคยครอบครองอยู่ได้ขอเช่าที่นานั้นจากโจทก์หลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้ว กรณีจึงต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 วรรคหนึ่ง ว่า การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมเป็นผล ถ้าผู้โอนแสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้รับโอน ถือได้ว่าได้มีการโอนการครอบครองให้โจทก์แล้วโดยถูกต้อง

คดีก่อนโจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้ทำหนังสือสัญญาจะขายที่ดินคือ ที่พิพาทในคดีนี้ให้โจทก์ ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์โดยฟังว่าลายมือชื่อผู้ขายไม่ใช่ลายเซ็นที่แท้จริงของจำเลย สำหรับคดีนี้แม้โจทก์จะฟ้องว่าจำเลยบุกรุกที่ดินโจทก์และขอเรียกค่าเสียหายก็ดี ก็คงได้ความตามฟ้องของโจทก์ว่าที่โจทก์อ้างว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ ก็โดยโจทก์ถือว่าจำเลยได้ขายขาดที่พิพาทให้โจทก์แล้วเช่นเดียวกัน มูลเหตุที่โจทก์อ้างว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ก็คงอาศัยเหตุอย่างเดียวกับที่ศาลได้พิพากษาชี้ขาดมาแล้ว ฟ้องของโจทก์จึงเป็นฟ้องซ้ำ

จ. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำสัญญากับบริษัท ว.มีข้อความสำคัญว่าผู้ว่าจ้าง (จ) ตกลงให้ผู้รับจ้าง (ว) ขายหรือเลหลังที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างได้ในราคาไม่ต่ำกว่า 2,000,000 บาท หรือหากต่ำกว่าราคานี้ก็ต่อเมื่อผู้รับจ้าง (ว) ได้รับความยินยอมจากผู้ว่าจ้าง (จ) ให้ขายได้ ดังนี้ ย่อมมีความหมายว่า ถ้ามีผู้ซื้อเสนอขอซื้อในราคาที่กำหนดไว้นี้แล้ว ว. มีอำนาจเป็นตัวแทนของ จ. ทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้ขอซื้อได้เลยและสัญญานั้นมีผลผูกพันจ. และเมื่อ ว. ทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้ขอซื้อไว้ในนามของ ว. แต่เวลาจะโอนกรรมสิทธิ์ จ. ซึ่งเป็นเจ้าของต้องจัดการโอนให้ ไม่ใช่ว่า ว. จะทำการโอนขายไปเป็นผลสำเร็จได้เองดังนี้ แม้ ว. จะเป็นผู้มีอาชีพประกอบธุรกิจเป็นนายหน้าขายทอดตลาดก็ไม่ทำให้สัญญาระหว่าง จ. กับ ว. เป็นเรื่องตัวแทนค้าต่าง
ว. เป็นตัวแทนของ จ. ทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวให้โจทก์ แล้ว จ. กลับโอนที่ดินและตึกแถวนั้นให้ผู้อื่นไป ถ้าไม่สามารถโอนที่ดินและตึกนั้นให้โจทก์ได้ จ. จะต้องคืนเงินที่ ว. รับไว้จากโจทก์และต้องเสีย ดอกเบี้ยสำหรับเงินที่คืนนั้น นอกจากนี้ยังต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกด้วย
ตัวแทนของเจ้าของทำสัญญาจะขายที่ดินและตึกแถวให้โจทก์แล้วเจ้าของกลับโอนที่ดินและตึกนั้นให้ผู้อื่นไป การที่เคยมีผู้มาขอซื้อที่ดินและตึกนั้นจากโจทก์ในราคาเป็นเงินจำนวนหนึ่งเพียงเท่านี้ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่ากับราคาที่มีผู้มาขอซื้อนั้น แต่ถือได้ว่าที่ดินและตึกนั้นมีราคาเพิ่มขึ้นแน่นอนซึ่งเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นจากการไม่ชำระหนี้ของฝ่ายเจ้าของที่ดินและตึก ศาลย่อมมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้ตามจำนวนที่เห็นสมควร

โจทก์ฟ้องเรียกเงินค่าไม้ที่จำเลยซื้อไปในระหว่างที่โจทก์ร่วมกันออกทุนเข้าหุ้นค้าไม้ไปหลาง ระหว่างเริ่มก่อการจัดตั้งบริษัทจำกัด จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญากับโจทก์จริง แต่อ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาส่งไม้ไม่ครบ มิได้ต่อสู้ว่าบริษัทเป็นคู่สัญญา ไม่มีประเด็นว่าหนี้สินตามฟ้องเป็นของบริษัทหรือไม่ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องและดำเนินคดีได้ แม้จะปรากฏต่อมาว่าบริษัทนั้นได้จดทะเบียนแล้วก็ตาม
ผู้ซื้อกับผู้ขายทำสัญญากันให้ผู้ขายส่งไม้ที่ซื้อขายจากจังหวัดกาญจนบุรีถึงร้านค้าของผู้ซื้อที่จังหวัดพระนคร กรณีไม่ต้องด้วยลักษณะขนส่งทรัพย์สินซึ่งได้ซื้อขายกันไปยังที่แห่งอื่นนอกจากสถานที่อันพึงชำระหนี้ ซึ่งผู้ซื้อจะต้องออกค่าขนส่ง
โจทก์กับจำเลยทำสัญญาซื้อขายไม้กัน 2 ฉบับ ต่างวาระกัน โจทก์ฟ้องเรียกราคาค่าไม้ ซึ่งจำเลยค้างชำระตามสัญญาฉบับแรก จำเลยจะฟ้องแย้งว่าโจทก์ได้รับเงินค่าไม้ล่วงหน้าตามสัญญาฉบับหลังจากจำเลยและผิดสัญญาเป็นเหตุให้จำเลยเสียหาย ขอหักหนี้กับโจทก์หาได้ไม่ เพราะไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิม ทั้งโจทก์ก็ยังมีข้อต่อสู้อยู่ (ว่าโจทก์มิได้ผิดสัญญาและจำเลยไม่เสียหาย) จำเลยจึงขอหักกลบลบหนี้กับโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องมิได้

กรณีที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ดำเนินการไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างลูกหนี้ผู้ล้มละลายกับผู้ขายตามอำนาจในมาตรา 122 และดำเนินการเรียกร้องเงินค่าที่ดินที่ผู้ขายได้รับไว้จากลูกหนี้คือตามอำนาจในมาตรา 119 เมื่อดำเนินการมาจนถึงขั้นเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีหนังสือยืนยันหนี้ให้ผู้ขายคืนเงินค่าที่ดินและแจ้งให้ผู้ขายร้องคัดค้านต่อศาลภายในกำหนดเวลาสิบสี่วันแต่ผู้ขายมิได้ร้องคัดค้านต่อศาลแต่อย่างใด ดังนี้ เมื่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยื่นคำขอต่อศาลขอให้บังคับผู้ขายชำระหนี้เงินค่าที่ดินดังกล่าว ศาลก็ต้องมีคำสั่งบังคับไปตามคำขอ ไม่มีปัญหาที่ศาลจะต้องวินิจฉัยว่า เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าที่ดินคืนจากผู้ขายหรือไม่

สัญญาซื้อขายมีข้อความเกี่ยวกับการชำระเงินว่า ผู้ซื้อได้ชำระเงินในวันทำสัญญา 40,000 บาท ไม่ชัดแจ้งว่าเป็นเงินมัดจำหรือเงินที่ชำระราคาของล่วงหน้า ศาลย่อมฟังคำพยานบุคคลประกอบการแปลสัญญาได้

สัญญาซื้อขาย มีข้อความเกี่ยวกับการชำระเงินว่า ผู้ซื้อได้ชำระเงินในวันทำสัญญา 40,000 บาท ไม่ชัดแจ้งว่าเป็นเงินมัดจำหรือเงินที่ชำระราคาของล่วงหน้า ศาลย่อมฟังคำพยานบุคคลประกอบการแปลสัญญาได้