คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

การที่จำเลยเพียงทำหนังสือยกที่ดินให้กรุงเทพมหานครสร้างโรงพยาบาลโดยยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และจำเลยทำสัญญาขายที่ดินให้โจทก์โดยบอกว่าที่ดินจำเลยติดโรงพยาบาล จำเลยมีสิทธิผ่านได้ ต่อมากรุงเทพ-มหานคร ไม่ได้ดำเนินการสร้างโรงพยาบาล จำเลยย่อมนำที่ดินไปจำหน่ายอย่างใดอย่างหนึ่งในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ ข้อเท็จจริงดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงโจทก์
สัญญาให้กรรมสิทธิ์ร่วมเอกสารหมาย จ.3 ที่จำเลยจะให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 52827 บางส่วนแก่โจทก์สัญญาจะให้หรือคำมั่นจะให้อสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ.มาตรา 526 ซึ่งเป็นบทบัญญัติเฉพาะ ไม่อาจปรับบทมาตรา 456 วรรคสอง โจทก์ไม่อาจฟ้องร้องบังคับตามสัญญาเอกสารหมาย จ.3 ได้
ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาให้กรรมสิทธิ์ร่วมเป็นการระงับข้อพิพาท จึงเป็นสัญญาประนีประนอมนั้น โจทก์มิได้บรรยายฟ้องเลยว่าการที่จำเลยทำสัญญาดังกล่าวเป็นการระงับข้อพิพาท และศาลชั้นต้นก็กำหนดประเด็นเพียงว่าจำเลยทำสัญญาให้กรรมสิทธิ์ร่วมในที่พิพาทแก่โจทก์โดยสำคัญผิดและเป็นโมฆะหรือไม่เท่านั้น ฎีกาข้อนี้ของโจทก์เป็นข้อที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้นและอุทธรณ์ทั้งไม่ใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย จำเลยมิได้ยินยอมหรือรู้เห็นให้มารดาจำเลยขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ การที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากมารดาจำเลยผู้ไม่มีสิทธิย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ แก่โจทก์ แม้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินดังกล่าวตั้งแต่วันทำสัญญาซื้อขาย ก็ต้องถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลย แม้ฟังว่าจำเลยทราบเรื่องหลังวันทำสัญญาประมาณ 3 เดือนจึงไปขอไถ่ที่ดินพิพาทคืนจากโจทก์ โจทก์ยอมให้ไถ่โดยมีข้อตกลงว่าหากจำเลยมีเงินเมื่อใดก็นำไปไถ่ได้นั้น ถือได้ว่าเป็นเพียงการที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ครอบครองแทนต่อไปเท่านั้น และเนื่องจากโจทก์มิได้เข้าครอบ-ครองที่ดินนั้นโดยการแย่งการครอบครอง แม้โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนปัจจุบันก็มิได้สิทธิครอบครอง

ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ของโจทก์เฉพาะข้อหาความผิดตามป.อ. มาตรา 365 ส่วนข้อหาตามมาตรา 358 และ 362 ไม่รับ ศาลอุทธรณ์จึงไม่มีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีของโจทก์ทั้งสองข้อหาความผิดนั้นอีก การที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาและพิพากษาว่า จำเลยมีความผิดตาม ป.อ. มาตรา 358และ 362 จึงไม่ชอบ
ที่พิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าการซื้อขายย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อเจ้ามรดกขายที่พิพาทให้โจทก์ก่อนเจ้ามรดกตายโดยความรู้เห็นของจำเลยแล้ว การที่เจ้ามรดกทำพินัยกรรมเอกสารฝ่ายเมืองยกที่พิพาทให้แก่จำเลย พินัยกรรมส่วนที่เกี่ยวกับที่พิพาทย่อมไม่สมบูรณ์ สิทธิครอบครองในที่พิพาทยังเป็นของโจทก์ จำเลยเข้าไปใช้รถไถขุดทำลายบ่อเลี้ยงปลาในที่พิพาทของโจทก์เพื่อถือการครอบครอง อันเป็นการรบกวนการครอบครองที่พิพาทของโจทก์โดยปกติสุขทั้งเวลากลางวันและกลางคืนต่อเนื่องกัน จำเลยจึงมีความผิดฐานบุกรุกตาม ป.อ. มาตรา 365 (3)

โจทก์และจำเลยทั้งสองประสงค์ที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินต่อกัน แต่การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เกิดจากเหตุขัดข้อง2 ประการ เหตุประการแรก เจ้าพนักงานที่ดินไม่กล้าตัดสินใจว่าการขายที่ดินเข้าข่ายจะต้องขออนุญาตค้าที่ดินจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินฯ มาตรา 101 ก่อนหรือไม่เป็นการวินิจฉัยสั่งการของเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งอยู่นอกเหนืออำนาจหน้าที่ของจำเลยทั้งสอง การที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่กล้าตัดสินใจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจนกว่าจะได้หารือกรมที่ดินก่อนมิใช่เกิดจากความผิดของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เหตุประการที่สอง เรื่องที่ฝ่ายโจทก์เพียงแต่เตรียมตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 3 ฉบับ ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินกับนำสมุดเงินฝากออมทรัพย์ของ ส. ไปแสดงต่อจำเลยทั้งสองแทนค่าซื้อไว้ก่อน แต่จำเลยทั้งสองไม่ยินยอม ซึ่งตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน โจทก์มีหน้าที่จะต้องชำระเงินที่ค้างชำระทั้งหมดในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์การที่โจทก์พา ส. ไปซื้อที่ดินดังกล่าวแทนโจทก์ แม้จะไม่ใช่เรื่องผิดสัญญาในส่วนของตัวบุคคลผู้ที่จะเป็นผู้ซื้อก็ตามก็เรียกได้ว่าโจทก์และ ส. ไม่ได้อยู่ในฐานะที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ค่าซื้อที่ดินส่วนที่ค้างชำระ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ชอบที่จำเลยทั้งสองจะริบมัดจำได้ตามสัญญา

จำเลยเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินนั้นกับโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน และจำเลยได้มอบการครอบครองที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญา แม้จะมีข้อตกลงให้โอนกันเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม ถือได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงเป็นการอันมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 เดิม(มาตรา 150)

จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินตาม น.ส.3ตั้งแต่ปี 2506 แต่เนื่องจากพวกเขมรเข้ามาปล้นชาวบ้านแถวบริเวณที่พิพาทบ่อย ๆ จำเลยจึงทิ้งที่พิพาทไป โดยปีหนึ่งกลับมาดูหนหนึ่งเหตุที่จำเลยปล่อยที่พิพาทรกเป็นป่าเนื่องจากจำเลยเกรงอิทธิพลของบุคคลภายนอกจึงต้องหลบหนี นาน ๆ จึงจะแวะมาดูที่พิพาทครั้งหนึ่ง การครอบครองที่พิพาทของจำเลยไม่เป็นการต่อเนื่องและเป็นกิจจะลักษณะ เมื่อจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกบ้านในที่พิพาทในปี 2532 ภายหลังที่โจทก์ร่วมได้ซื้อที่พิพาทจาก อ.โดยสุจริตแล้วจำเลยจึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 365(3)

จำเลยทำสัญญายอมให้ น. ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะได้ แม้จะยังไม่มีการจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมเป็นเพียงบุคคลสิทธิก็ตาม แต่เมื่อสัญญามิได้ระบุไว้ว่าให้เกิดเป็นประโยชน์ทางภาระจำยอมเฉพาะ น. เท่านั้นแล้ว สัญญาดังกล่าวจึงเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของ น.อันเป็นสามยทรัพย์ เมื่อ น. ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์แก่โจทก์แล้วภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1393 วรรคแรกโจทก์ผู้รับโอนสามยทรัพย์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จาก น.ดังนั้นเมื่อจำเลยปิดกั้นทางเดินพิพาท โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยในฐานะเจ้าของที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์ และในฐานะเป็นคู่สัญญาโดยตรงให้ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้

เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ประกาศขายทอดตลาดที่ดินพิพาทโดยระบุข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินที่จะขายพอสมควรแล้ว ถือไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ดำเนินการบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมายและระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีล้มละลายหากผู้ใดสนใจจะเข้าประมูลซื้อย่อมสามารถตรวจสอบสภาพที่ดินตลอดจนหลักฐานทางราชการได้ก่อนเข้าทำการประมูล เพราะเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ประกาศการขายทอดตลาดให้ทราบล่วงหน้าทั่วกันก่อนทำการขายทอดตลาดกว่าหนึ่งเดือน การที่ผู้ร้องไม่ได้ทำการตรวจสอบหลักฐานทางราชการก่อนทำการประมูลซื้อ จะอ้างภายหลังว่าเข้าใจผิดคิดว่าที่ดินที่ประมูลซื้อมาเป็นที่ดินติดต่อผืนเดียวกันเมื่อทราบภายหลังว่ามีที่ดินของบุคคลอื่นปะปนอยู่จึงมาร้องขอให้ศาลเพิกถอนการขาย เช่นนี้ไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้กระทำได้

เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ประกาศขายทอดตลาดที่ดินพิพาทโดยระบุข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินที่จะขายพอสมควรแก่กรณีแล้ว ถือไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ดำเนินการบังคับคดีฝ่าฝืนต่อกฎหมายและระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีล้มละลายหากผู้ใดสนใจจะเข้าประมูลซื้อมีความสงสัยประการใดหรืออยากทราบรายละเอียดเพิ่มเติมประการใด ย่อมสามารถตรวจสอบสภาพที่ดินตลอดจนหลักฐานทางราชการได้ก่อนเข้าทำการประมูล เพราะเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ประกาศการขายทอดตลาดให้ทราบล่วงหน้าก่อนทำการขายทอดตลาดกว่าหนึ่งเดือนการที่ผู้ร้องไม่ได้ทำการตรวจสอบหลักฐานทางราชการก่อนทำการประมูล จะมาอ้างภายหลังว่าเข้าใจผิดคิดว่าที่ดินที่ประมูลซื้อได้มาเป็นที่ดินติดต่อฝืนเดียวกันเมื่อมีที่ดินของบุคคลอื่นปะปนอยู่ก็จะมาขอให้ศาลเพิกถอนการขายเสียเช่นนี้ไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้กระทำได้

การที่เจ้าของที่ดินเดิมและจำเลยยอมให้ที่ดินเฉพาะส่วนที่เป็นทางพิพาทในที่ดินของจำเลยให้ประชาชนใช้สัญจรไปมาเป็นเวลาช้านานหลายสิบปี มีการวางท่อประปา เดินสายไฟฟ้าที่ไหล่ทาง มีการสร้างซ่อมสะพานข้ามคู คลอง โดยใช้เงินของทางราชการในทางที่ต่อจากทางพิพาทเพื่อให้ประชาชนได้ใช้สอย ถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้ทางเดินโดยวิสาสะ แต่แสดงให้เห็นว่าเจ้าของที่ดินเดิมได้อุทิศที่ดินส่วนที่เป็นทางพิพาทให้เป็นทางสาธารณะโดยปริยาย อันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304(2) เจ้าของที่ดินเดิมหาจำต้องแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งว่าเป็นการยกให้ไม่