คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

การที่ศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงซึ่งต้องห้ามอุทธรณ์นั้นในชั้นฎีกาต้องถือว่าเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้มีการยกขึ้นว่ากล่าวกันมาในชั้นศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249
จำเลยฎีกาว่า ตึกพิพาทเป็นเคหะอยู่ในความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 แต่มิได้ยกปัญหานี้ขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามตามมาตรา 249 และเมื่อศาลฎีกาเห็นว่าไม่มีเหตุอันสมควรจะยกปัญหาดังกล่าวนี้ขึ้นวินิจฉัย มาตรา 142(5) ก็ไม่ยกขึ้นวินิจฉัยให้
เมื่อการเช่าอสังหาริมทรัพย์มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้เช่าก็ไม่อาจยกสิทธิเกี่ยวกับสัญญาเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าได้

เมื่อจำเลยมิได้อ้างสิทธิที่จะใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามที่กฎหมายอื่นคุ้มครองขึ้นสู้คดี จึงต้องวินิจฉัยคดี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะเช่าทรัพย์ และเมื่อการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็บังคับโจทก์ต้องให้จำเลยใช้ทรัพย์ที่เช่าไม่ได้
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยอาศัย จำเลยสู้ว่าเช่าก็เท่ากับรับว่าจำเลยอยู่หรือใช้ทรัพย์นั้นโดยโจทก์ยินยอม เมื่อสัญญาเช่าไม่มีหรือบังคับไม่ได้ ก็ไม่มีข้อผูกพันที่ต้องยินยอม โจทก์จะไม่ยอมให้จำเลยใช้ทรัพย์ต่อไปก็ได้ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยก็ไม่มีสิทธิอะไรที่จะอยู่ในที่ดินของโจทก์ต่อไป

เมื่อจำเลยมิได้อ้างสิทธิที่จะใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามที่กฎหมายอื่นคุ้มครองขึ้นสู้คดี จึงต้องวินิจฉัยคดีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ และเมื่อการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็บังคับโจทก์ต้องให้จำเลยใช้ทรัพย์ที่เช่าไม่ได้
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยอาศัย จำเลยสู้ว่าเช่าก็เท่ากับรับว่าจำเลยอยู่หรือใช้ทรัพย์นั้นโดยโจทก์ยินยอม เมื่อสัญญาเช่าไม่มีหรือบังคับไม่ได้ ก็ไม่มีข้อผูกพันที่ต้องยินยอม โจทก์จะไม่ยอมให้จำเลยใช้ทรัพย์ต่อไปก็ได้ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยก็ไม่มีสิทธิอะไรที่จะอยู่ในที่ดินของโจทก์ต่อไป

โจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้โจทก์ที่ 2 ฟ้องคดีและโจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องในนามของตนเองด้วย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ขอถอนฟ้อง และขอถอนใบมอบอำนาจนั้นเสีย โจทก์ที่ 2จึงขอให้ศาลเรียกโจทก์ที่ 1 เข้ามาในคดี ดังนี้แม้ศาลจะสั่งให้หมายเรียกแล้วต่อมาเมื่อโจทก์ที่ 1แถลงว่าไม่ประสงค์จะยุ่งเกี่ยวกับคดีและศาลเห็นไม่สมควรเรียกโจทก์ที่ 1 เข้ามาในคดีก็มีอำนาจเปลี่ยนแปลงคำสั่งเดิม โดยให้ยกคำร้องของโจทก์ที่ 2 ได้
เมื่อจำเลยได้ปลูกโรงเรือนในที่พิพาทและครอบครองมาก่อนที่โจทก์ที่ 2 ทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากโจทก์ที่ 1โจทก์ที่ 2 โดยลำพังจึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยเพราะจำเลยเป็นบุคคลนอกสัญญา โจทก์ที่ 2 ชอบจะว่ากล่าวเอากับโจทก์ที่ 1 เท่านั้น

จำเลยเช่าห้องพิพาททำการค้าและได้ประกอบการค้าด้วย จึงไม่เป็นเคหะควบคุมและไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ฯ
เมื่อห้องพิพาทมิใช่เคหะควบคุม แม้จำเลยจะได้แจ้งความจำนงขอเช่าไปให้โจทก์ทราบตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ฯ การกระทำของจำเลยก็ไม่ผูกมัดโจทก์ เพราะกรณีนี้ไมอยู่ในบทบังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
เมื่อจำเลยอยู่ในที่เช่าโดยไม่มีสัญญาเช่าหรือสิทธิอะไรตามกฎหมาย โจทก์จะฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยออกไปเมื่อไรก็ย่อมทำได้ ไม่จำเป็นต้องทำการบอกกล่าวกันก่อนแต่ประการใด
เมื่อปรากฏว่าจำเลยขืนอยู่ในห้องพิพาทโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างอิงแต่อย่างใด ถือได้ว่าจำเลยได้ละเมิดสิทธิโจทก์และโจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะได้มีหนังสือเป็นหลักฐานแล้วก็ตาม แต่ถ้าตกลงเช่ากันมีกำหนดระยะเวลาเกินสามปีแล้ว จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ถ้าเพียงแต่ทำเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยแล้ว ไม่ว่าผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จะอาศัยสิทธิสัญญาเช่ามาฟ้องให้บังคับการเช่าให้เกินสามปีหาได้ไม่

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะได้มีหนังสือเป็นหลักฐานแล้วก็ตาม แต่ถ้าตกลงเช่ากันมีกำหนดระยะเวลาเกินสามปีแล้ว จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ถ้าเพียงแต่ทำเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยแล้ว ไม่ว่าผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าจะอาศัยสิทธิสัญญาเช่ามาฟ้องให้บังคับการเช่าให้เกินสามปีหาได้ไม่

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 การเช่าจะต้องเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 ก็จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ เท่านั้น มิได้เกี่ยวกับปัญหาที่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือไม่อย่างใด
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ แม้ผู้สุจริตก็จะดูหลักฐานแต่ทางทะเบียนอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องดูหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือด้วย ฉะนั้นการทำสัญญาเพิ่มค่าเช่านั้น แม้การเช่าเดิมจะได้จดทะเบียนไว้ ก็อาจนับว่าเป็นหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ซึ่งตามกฎหมายบัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้สามปีด้วย

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 การเช่าจะต้องเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538ก็จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้น มิได้เกี่ยวกับปัญหาที่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือไม่อย่างใด
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ แม้ผู้สุจริตก็จะดูหลักฐานแต่ทางทะเบียนอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องดูหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือด้วย ฉะนั้น การทำสัญญาเพิ่มค่าเช่านั้น แม้การเช่าเดิมจะได้จดทะเบียนไว้ ก็อาจนับว่าเป็นหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ซึ่งตามกฎหมายบัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับได้สามปีด้วย

เมื่อข้อความในสัญญาฉบับเดียวกันขัดแย้งกันเองและไม่ชัดเจนพอที่จะพิจารณาถึงเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาได้ ศาลจะให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยเสียโดยพิจารณาแต่เพียงตัวสัญญาเท่านั้นย่อมไม่ได้ ในกรณีเช่นนี้ ศาลต้องสืบพยานต่อไปตามข้อต่อสู้ของจำเลย