คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทหลังจากป.พ.พ. บรรพ 5 ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ.2519 ใช้บังคับแล้ว แม้โจทก์และจำเลยที่ 1 จะสมรสกันก่อน ป.พ.พ. บรรพ 5 ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ.2519ใช้บังคับก็ต้องนำ ป.พ.พ. บรรพ 5 ที่ตรวจชำระใหม่ พ.ศ.2519 มาใช้บังคับจำเลยที่ 1 ขายที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยที่ 2 โดยปราศจากความยินยอมของโจทก์ และจำเลยที่ 2 นำไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 3 แต่โจทก์นำสืบไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 ทราบว่าโจทก์เป็นภริยาที่ชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่สุจริตอย่างไร โจทก์จึงขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนโอนขายและการจดทะเบียนจำนองที่ดินและบ้านพิพาทไม่ได้
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต ดังนั้นการที่โจทก์อ้างว่า จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3กระทำการโดยไม่สุจริตโจทก์จึงมีภาระการพิสูจน์เพื่อหักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าว

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนสัญญาขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่1กับจำเลยที่2โดยมิได้บรรยายฟ้องให้ปรากฏว่าขณะที่ทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่1กับจำเลยที่2นั้นจำเลยที่2ได้รู้อยู่ก่อนแล้วว่ามีข้อตกลงระหว่างจำเลยที่1กับโจทก์ที่ให้โอกาสโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทได้ก่อนบุคคลอื่นตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา237ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์บรรยายมาในคำฟ้องจึงยังไม่อาจเพิกถอนการโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองได้

คำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องโจทก์ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านเลขที่405-14-15แต่ไม่ปรากฏจากพยานหลักฐานของโจทก์และจำเลยว่ามีบ้านเลขที่405-14-15ตั้งอยู่ในท้องที่อื่นใดการที่โจทก์บรรยายฟ้องว่าบ้านพิพาทเลขที่405-14-15ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าโจทก์หมายถึงบ้านเลขที่405/14-15เพียงแต่โจทก์บรรยายฟ้องรายละเอียดผิดพลาดแม้โจทก์จะไม่ได้ขอแก้ไขคำฟ้องให้ถูกต้องก็เป็นเพียงผิดพลาดเล็กน้อยเท่านั้นการที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากบ้านเลขที่405/14-15จึงไม่เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกเหนือจากที่ปรากฏในคำฟ้อง การที่จำเลยยอมให้ใส่ชื่อ บ. ในโฉนดที่ดินแทนจำเลยเป็นเรื่องที่จำเลยซึ่งเป็นตัวการไม่เปิดเผยชื่อยอมให้ บ. ผู้เป็นตัวแทนทำการออกนอกหน้าเป็นตัวการว่าเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวจำเลยจึงหาอาจทำให้เสื่อมเสียถึงสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่มีต่อ บ. ผู้เป็นตัวแทนและขวนขวายได้กรรมสิทธิ์มาก่อนที่จะรู้ว่า บ. เป็นตัวแทนของจำเลยได้ไม่

จำเลยที่2ทราบอยู่แล้วในขณะทำการจดทะเบียนรับโอนที่พิพาทว่าจำเลยที่1มีภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายและไม่ได้ให้ความยินยอมแก่จำเลยที่1ในการโอนที่พิพาทให้แก่จำเลยที่2จึงเป็นการกระทำโดยไม่สุจริตไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1480วรรคหนึ่ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ใส่ชื่อโจทก์กับจำเลยที่1เป็นเจ้าของร่วมกันในโฉนดที่ดินพิพาทโดยโจทก์มิได้กล่าวในฟ้องเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฎในคำฟ้องไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา142ซึ่งเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง

โจทก์มิได้มีเจตนาจะโอนขายที่ดินพิพาทให้ ส.แต่ได้ทำพินัยกรรมขายเพียงเพื่อให้ ส. นำไปเป็นหลักทรัพย์ประกันเงินกู้ของธนาคารเท่านั้น นิติกรรมขายระหว่างโจทก์และ ส.จึงเป็นการแสดงเจตนาลวง จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของส.ทราบถึงการแสดงเจตนาลวงระหว่างโจทก์กับส. การที่จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2ทราบว่าโจทก์ไม่ได้โอนขายที่ดินพิพาทให้ ส. และยอมให้โจทก์ไถ่ถอน จำเลยที่ 2 จึงไม่ใช่บุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตโจทก์อ้างโมฆะกรรมต่อสู้จำเลยที่ 2 ได้ ท. ได้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ตลอดมา เพิ่งมาบอกโจทก์ว่าจะไม่ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์โดยครอบครองแทนจำเลยที่ 2 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 เมื่อวันที่ 21 กันยายน 2533 โจทก์ฟ้องคดีนี้วันที่ 15 กรกฎาคม2534 จึงเป็นการฟ้องภายใน 1 ปี นับแต่จำเลยที่ 2 แย่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375

โจทก์มิได้มีเจตนาจะโอนขายที่ดินพิพาทให้ส.แต่ได้ทำพินัยกรรมขายเพียงเพื่อให้ส. นำไปเป็นหลักทรัพย์ประกันเงินกู้ของธนาคารเท่านั้นนิติกรรมขายระหว่างโจทก์และส.จึงเป็นการแสดงเจตนาลวงจำเลยที่1ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของส. ทราบถึงการแสดงเจตนาลวงระหว่างโจทก์กับส. การที่จำเลยที่2ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่1โดยจำเลยที่2ทราบว่าโจทก์ไม่ได้โอนขายที่ดินพิพาทให้ส. และยอมให้โจทก์ไถ่ถอนจำเลยที่2จึงไม่ใช่บุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตโจทก์อ้างโมฆะกรรมต่อสู้จำเลยที่2ได้ ท. ได้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ตลอดมาเพิ่งมาบอกโจทก์ว่าจะไม่ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์โดยครอบครองแทนจำเลยที่2ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1381เมื่อวันที่21กันยายน2533โจทก์ฟ้องคดีนี้วันที่15กรกฎาคม2534จึงเป็นการฟ้องภายใน1ปีนับแต่จำเลยที่2แย่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1375

ป.วิ.พ.มาตรา 94 ห้ามคู่ความนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารเฉพาะเมื่อมีกฎหมายบังคับว่าต้องมีพยานเอกสารมาแสดงเท่านั้น แต่ข้อตกลงจะซื้อจะขายที่ดินโดยมีการวางมัดจำไว้บางส่วนแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลบังคับคดีกันได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง โดยไม่ต้องการหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ข้อตกลงจะซื้อจะขายดังกล่าวไม่อยู่ในบังคับของกฎหมายให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง จำเลยมีสิทธินำสืบถึงราคาที่จะซื้อจะขายที่ดินกันตามความเป็นจริงได้ ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94

ในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าจำเลยที่1ปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริตประเด็นข้อนี้จึงมิใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนการที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นมาวินิจฉัยจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่323ซึ่งเดิมโจทก์และ จ. เป็นเจ้าของร่วมกันต่อมาศาลฎีกาพิพากษาให้แบ่งแยกโจทก์ได้ด้านทิศเหนือคือที่ดินพิพาทส่วน จ. ได้ด้านทิศใต้ จ.และจำเลยที่2ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่323ทั้งแปลงโดยสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่และที่ตั้งของที่ดินพิพาทไว้อันเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของ จ. เมื่อโจทก์เป็นเจ้าของรวมมิได้ยินยอมจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทด้วยสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงไม่ผูกพันโจทก์โจทก์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1361วรรคสอง

ตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518มาตรา 32 กำหนดไว้ชัดว่า เมื่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจัดซื้อที่ดินแล้ว สิทธิของผู้เช่าที่ดินตามสัญญาเช่าหรือตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการเช่านาต้องสิ้นสุดลง ซึ่งเป็นผลของกฎหมาย โดยไม่ต้องคำนึงถึงผู้เช่าจะเป็นใครหรือเช่าอยู่ตาม พ.ร.บ.ควบคุมการเช่านาหรือไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 และ ท.ผู้ตายบุตรของจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้ว ก็ถือว่าสัญญาเช่าที่ดินที่มีอยู่ระหว่างจำเลยที่ 1 และ ท.กับจำเลยที่ 3 ได้สิ้นสุดลง จำเลยที่ 1และ ท.ไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่ 3 ผู้เช่าซื้อที่ดินก่อน หรือและไม่ต้องคำนึงถึงว่าจำเลยที่ 3 จะต้องทราบก่อนว่าจะมีการซื้อขายที่ดินกันหรือไม่ ส่วน พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 เป็นกฎหมายที่บัญญัติสืบเนื่องมาจากพ.ร.บ.ควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 ซึ่งถูกยกเลิกไป เหตุที่ต้องแก้ไขยกเลิกก็เพราะ พ.ร.บ.ควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มีรายละเอียดไม่เหมาะสมและแก้ไขเพื่อให้สมบูรณ์และมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น หาได้แก้ไขให้มีผลกระทบถึงพ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 ไม่ ผู้เช่าย่อมอยู่ในบังคับที่จะต้องปฏิรูปตามมาตรา 32 นี้ด้วย จำเลยที่ 3 จึงไม่อาจอ้างสิทธิตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มายันโจทก์ผู้จะซื้อได้ และจำเลยที่ 2ผู้รับมรดกของ ท.ซึ่งต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อขายด้วย จึงต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย และเมื่อจำเลยที่ 2 ได้ยกที่ดินดังกล่าวอันเป็นมรดกของ ท.ให้แก่จำเลยที่ 1 โดยเสน่หา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะร้องขอให้เพิกถอนได้
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมตาม ป.พ.พ.มาตรา 237,238 ซึ่งศาลจะมีคำพิพากษาให้บังคับตามคำขอของโจทก์ได้ก็ต่อเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสี่ทำนิติกรรมตามฟ้องโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริต โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 ทั้งไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมยกให้ที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้ให้กับจำเลยที่ 1 ผู้รับให้ซึ่งเป็นนิติกรรมที่เกิดขึ้นก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนขายให้แก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 ประกอบด้วยมาตรา 238 และโจทก์ได้อุทธรณ์ในปัญหานี้ แต่ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัยปัญหาดังกล่าวไว้ แม้คู่ความจะได้นำสืบข้อเท็จจริงกันมาเสร็จสิ้นเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าวได้ก็ตาม แต่เพื่อให้การวินิจฉัยเป็นไปตามลำดับชั้นศาล ศาลฎีกาจึงให้ย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์เป็นผู้วินิจฉัยในปัญหาข้อนี้

เมื่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจัดซื้อที่ดินแล้วสิทธิของผู้เช่าที่ดินตาม สัญญาเช่าหรือตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการเช่านาต้องสิ้นสุดลงตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมาตรา32โดยไม่ต้องคำนึงถึงผู้เช่าจะเป็นใครหรือเช่าอยู่ตามพระราชบัญญัติ ควบคุมการเช่านาหรือไม่ กรณีคู่ความนำสืบข้อเท็จจริงเสร็จสิ้นเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัย ประเด็นข้อพิพาทในส่วนที่เกี่ยวกับข้อเท็จจริงที่นำสืบนั้นได้แต่เพื่อให้การวินิจฉัยเป็นไปตามลำดับชั้นศาลย่อมมีอำนาจให้ ย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์เป็นผู้วินิจฉัยในปัญหานั้นได้