คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่า จำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า 3 ปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับ ไม่ใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา

การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า 3 ปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับมิใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา

การพิจารณาว่าคดีตามคำฟ้องของโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 จะต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือไม่ ต้องแยกพิจารณาต่างหากเป็นคนละส่วนกัน คดีตามคำฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 อ้างว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับ ส. สามีจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยที่ 1 นั้นมิใช่เรียกร้องเอาทรัพย์สินจากโจทก์ จึงเป็นคดีที่ฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง
ส. สามีจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมอาคารกับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี และต่อสัญญาปีต่อปี โดยมิได้มีข้อตกลงที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 กับพวกได้ปรับปรุงที่ดินที่เช่า ปลูกอาคารขึ้นมาใหม่และก่อสร้างเพิ่มเติมอาคารพิพาท จึงเป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่ ส. สามีจำเลยที่ 1เช่าจากโจทก์เท่านั้นไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยที่ 1 กับพวกมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้เช่าต่อ จำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นบริวารของ ส. จึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและอาคารอีกต่อไป และไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตามฟ้องแย้งได้

แม้ตามรายการจดทะเบียนเพียงแต่จดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินเฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 3350 ตามฟ้อง โดยไม่ได้ระบุถึงตึกแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยเป็นผู้ทำสัญญาเช่าจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินก็ตาม แต่โจทก์ก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้มีชื่อในที่ดินโฉนดเลขที่ 3350 ตามฟ้อง และผู้มีชื่อซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมได้จดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินเฉพาะส่วนตลอดชีวิต ดังนี้ ข้อความที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ย่อมหมายรวมถึงสิ่งปลูกสร้างใด ๆ บนที่ดิน คือ ห้องแถวพิพาทซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินที่โจทก์มีสิทธิเก็บกินด้วย และการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้ระบุจำกัดว่าให้โจทก์มีสิทธิถือเอาประโยชน์แต่เฉพาะในที่ดินโดยแยกออกเป็นส่วนหนึ่งต่างหากจากตึกแถวพิพาทที่ปลูกอยู่บนที่ดินที่จำเลยเช่าอยู่นั้น และแม้โจทก์จะมิใช่เป็นผู้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทในฐานะเป็นผู้ให้เช่าก็ไม่เป็นเหตุให้โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินหมดสิทธิในการจัดการให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทซึ่งเป็นการจัดการทรัพย์สินหรือถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินในที่ดินนั้นจนตลอดชีวิตของโจทก์ตามที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 และเมื่อสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทได้สิ้นอายุการเช่าแล้ว และโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป และมีหนังสือบอกกล่าวให้ออกไป จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

สิทธิเก็บกินในที่ดินเฉพาะส่วนย่อมหมายถึงสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วย
เมื่อสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทสิ้นอายุการเช่าแล้ว โจทก์ผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าได้ แม้โจทก์จะมิใช่ผู้ทำสัญญาในฐานะผู้ให้เช่า ก็ไม่เป็นเหตุให้โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินหมดสิทธิจัดการทรัพย์สินหรือถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินในที่ดินนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417

ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานจำเลยโดยได้กำหนดนัดไว้ก่อนวันนัดถึง 2 เดือนเศษ และคดีนี้จำเลยได้ขอเลื่อนคดีมาหลายครั้งแล้วจนกระทั่งศาลชั้นต้นต้องกำชับจำเลยว่าจะไม่ให้เลื่อนคดีอีก การที่ทนายจำเลยจะขอเลื่อนคดีไปอีก จึงต้องเป็นเรื่องที่มีความจำเป็นอย่างยิ่งและไม่อาจก้าวล่วงได้ เมื่อตามคำร้องขอเลื่อนคดีของทนายจำเลยดังกล่าวไม่ได้แสดงให้เห็นว่าการขอเลื่อนคดีของทนายจำเลยเป็นเรื่องจำเป็นเร่งด่วนและสำคัญยิ่งไปกว่ากำหนดที่ได้นัดกับศาลชั้นต้นและคู่ความอีกฝ่าย การที่ศาลชั้นต้นไม่อนุญาตให้จำเลยเลื่อนคดีจึงชอบแล้ว
ในคดีก่อนคดีถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า จำเลยไม่มีสิทธิขอรับเงินประกันการเช่า 5,000,000 บาท ต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ประเด็นในคดีก่อนจึงมีว่าจำเลยมีสิทธิเรียกเงินประกันการเช่า 5,000,000 บาท คืนจากโจทก์หรือไม่ ส่วนคดีนี้มีประเด็นว่าจำเลยมีสิทธิขอให้นำเงินประกันการเช่า 5,000,000 บาท มาหักชำระหนี้ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือไม่ ประเด็นจึงต่างกัน ไม่อาจนำผลของคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ในคดีก่อนมาผูกพันจำเลยในคดีนี้ได้
จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ลูกหนี้จึงมีสิทธิริบเงินประกันการเช่าได้ เงินประกันการเช่าดังกล่าวแม้ในสัญญาเช่าจะไม่เรียกเบี้ยปรับ แต่ข้อที่กำหนดไว้ในสัญญาที่ให้ลูกหนี้อาจใช้สิทธิริบเอาได้นั้นมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ เงินประกันการเช่าดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 381 ซึ่งศาลมีอำนาจที่จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้

ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานจำเลยโดยได้กำหนดนัดไว้ก่อนวันนัดถึง 2 เดือนเศษและคดีนี้จำเลยได้ขอเลื่อนคดีมาหลายครั้งแล้วจนกระทั่งศาลชั้นต้นต้องกำชับจำเลยว่าจะไม่ให้เลื่อนคดีอีก ดังนี้ การที่ทนายจำเลยจะขอเลื่อนคดีไปอีก จึงต้องเป็นเรื่องที่มีความจำเป็นอย่างยิ่งและไม่อาจก้าวล่วงได้ เมื่อตามคำร้องขอเลื่อนคดีของทนายจำเลยดังกล่าวไม่ได้แสดงให้เห็นว่า การขอเลื่อนคดีของทนายจำเลยเป็นเรื่องจำเป็นเร่งด่วนและสำคัญยิ่งไปกว่ากำหนดที่ได้นัดกับศาลชั้นต้นและคู่ความอีกฝ่าย การที่ศาลชั้นต้นไม่อนุญาตให้จำเลยเลื่อนคดีจึงชอบแล้ว
คดีก่อนคดีถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า จำเลยไม่มีสิทธิขอรับเงินประกันการเช่า 5,000,000 บาท ต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ประเด็นในคดีก่อนจึงมีว่าจำเลยมีสิทธิเรียกเงินประกันการเช่า 5,000,000 บาท คืนจากโจทก์หรือไม่ส่วนคดีนี้มีประเด็นว่าจำเลยมีสิทธิขอให้นำเงินประกันการเช่า 5,000,000 บาทมาหักชำระหนี้ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือไม่ ประเด็นจึงต่างกัน ไม่อาจนำผลของคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ในคดีก่อนมาผูกพันจำเลยในคดีนี้ได้
จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ลูกหนี้จึงมีสิทธิริบเงินประกันการเช่าได้ เงินประกันการเช่าดังกล่าวแม้ในสัญญาเช่าจะไม่เรียกเบี้ยปรับ แต่ข้อที่กำหนดไว้ในสัญญาที่ให้ลูกหนี้อาจใช้สิทธิริบเอาได้นั้นมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับเงินประกันการเช่าดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ซึ่งศาลมีอำนาจที่จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หาได้บัญญัติให้การเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป จะต้องจดทะเบียนการเช่าในทันทีหรือในขณะทำสัญญาไม่ดังนั้น การที่โจทก์และจำเลยสมัครใจทำสัญญาเช่ากันเป็นหนังสือมีกำหนด 20 ปี 5 เดือนนั้น ตราบใดที่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลบังคับได้ 3 ปี และข้อกำหนดทุกข้อตามสัญญาโดยเฉพาะข้อที่ระบุให้ผู้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาภายในวันที่ 15 ตุลาคม 2536 โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมและค่าอากรในการจดทะเบียนการเช่านั้นก็ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามสัญญาภายในระยะเวลาดังกล่าวด้วย เพราะข้อตกลงไปจดทะเบียนการเช่าภายหลังเป็นเจตนาของคู่สัญญาที่จะดำเนินการให้ถูกต้องตามที่มาตรา 538 กำหนดไว้ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าภายในกำหนดที่ระบุในสัญญาแล้ว จำเลยไม่ยอมไป โจทก์จึงฟ้องร้องบังคับใช้สิทธิดังกล่าวภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าและข้อกำหนดยังมีผลบังคับได้ จำเลยจึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญา

สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 มีวัตถุประสงค์ก่อสร้างโรงงานและที่พักอาศัย เมื่อกฎกระทรวงมหาดไทย ฉบับที่ 116 ซึ่งออกตามความในมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. การผังเมืองฯ ไม่ได้กำหนดห้ามมิให้ก่อสร้างโรงงานเด็ดขาด ทั้งจำเลยที่ 2 ได้ติดต่อกระทรวงอุตสาหกรรมจนได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างโรงงานในพื้นที่ดังกล่าวแล้ว จึงถือไม่ได้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้
นิติกรรมอำพรางตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสอง เป็นเรื่องที่คู่กรณีแสดงเจตนาทำนิติกรรมขึ้นสองนิติกรรม นิติกรรมหนึ่งแสดงให้ปรากฏออกมาโดยไม่ประสงค์จะให้มีผลบังคับตามกฎหมาย ส่วนอีกนิติกรรมหนึ่งอำพราง ปกปิดไว้ โดยคู่กรณีประสงค์จะให้นิติกรรมที่อำพรางปกปิดไว้นั้นใช้บังคับระหว่างกันเองได้ คู่กรณีในเรื่องนิติกรรมอำพรางจึงมีอยู่เพียงคู่เดียว ดังนั้นสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 แม้จะทำในวันเดียวกัน แต่เมื่อคู่กรณีเป็นคนละคู่กันจึงไม่มีทางที่จะเป็นนิติกรรมอำพรางตามความหมายของกฎหมายได้

สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 มีวัตถุประสงค์ก่อสร้างโรงงานและที่พักอาศัย เมื่อกฎกระทรวงมหาดไทย ฉบับที่ 116 ซึ่งออกตามความในมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการผังเมืองฯ ไม่ได้กำหนดห้ามมิให้ก่อสร้างโรงงานเด็ดขาดทั้งจำเลยที่ 2 ได้ติดต่อกระทรวงอุตสาหกรรมจนได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างโรงงานในพื้นที่ดังกล่าวแล้วจึงถือไม่ได้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงไม่ตกเป็นโมฆะโจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้ นิติกรรมอำพรางตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 วรรคสอง เป็นเรื่องที่คู่กรณีแสดงเจตนาทำนิติกรรมขึ้นสองนิติกรรม นิติกรรมหนึ่งแสดงให้ปรากฏออกมาโดยไม่ประสงค์จะให้มีผลบังคับตามกฎหมาย ส่วนอีกนิติกรรมหนึ่งอำพรางปกปิดไว้โดยคู่กรณีประสงค์จะให้นิติกรรมที่อำพรางปกปิดไว้นั้นใช้บังคับระหว่างกันเองได้คู่กรณีในเรื่องนิติกรรมอำพรางจึงมีอยู่เพียงคู่เดียว ดังนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 แม้จะทำในวันเดียวกัน แต่เมื่อคู่กรณีเป็นคนละคู่กันจึงไม่มีทางที่จะเป็นนิติกรรมอำพรางตามความหมายของกฎหมายได้