คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิเช่า

ทำสัญญาเช่าและมีข้อสัญญาว่า "ถ้าครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว"
ดังนี้เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าซึ่งสมบูรณ์ ผู้เช่าบังคับตามสัญญาได้ กรณีเช่นนี้มิใช่เงื่อนไขตาม ป.ม.แพ่งฯ ม.152

ทำสัญญาเช่าและมีข้อสัญญาว่า "ถ้าครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว" ดังนี้ เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าซึ่งสมบูรณ์ผู้เช่าบังคับตามสัญญาได้ กรณีเช่นนี้มิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 152

เจ้าของตึกทำสัญญากับผู้เช่าว่ายอมให้ผู้เช่าออกทุนสร้างตึกให้ดีขึ้นตามรายงานที่ตกลงกัน เมื่อเสร็จแล้วเจ้าของยอมให้ผู้เช่าๆ ต่อไป 15 ปีในอัตราค่าเช่าเดิม ดังนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนกันอันเกี่ยวกับทรัพยสินย่อมตกทอดไปยังทายาทผู้จัดการทรัพย์มฤดกของผู้เช่า ๆ ฟ้องขอให้ผู้เช่ายอมให้เช่าต่อไปจนครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าได้

เจ้าของตึกทำสัญญากับผู้เช่าว่ายอมให้ผู้เช่าออกทุนสร้างตึกให้ดีขึ้นตามรายงานที่ตกลงกัน เมื่อเสร็จแล้วเจ้าของยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไป 15 ปีในอัตราค่าเช่าเดิม ดังนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนกันอันเกี่ยวกับทรัพย์สินย่อมตกทอดไปยังทายาท ผู้จัดการทรัพย์มรดกของผู้เช่าผู้เช่าฟ้องขอให้ผู้ให้เช่ายอมให้เช่าต่อไปจนครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าได้

สัญญาเช่าที่มีข้อห้ามว่ามีไห้เช่าช่วงด้วยนั้น ถ้าผู้เช่าทำผิดสัญญาเอกไปไห้เช่าช่วง ผู้เช่าย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาได้และผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิที่จะหยู่ไนที่เช่านั้นต่อไป.

เช่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ แต่คุณสมบัติผู้เช่านั้น ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตกลงทำสัญญาเช่ากันสัญญาก็ต้องเป็นสัญญา จึงไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีกจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของ ผ. ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อ ผ. ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง เมื่อ ผ. ผู้เช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ผ. โดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 9/2559)

ป.วิ.พ. มาตรา 88 วรรคหนึ่ง กำหนดให้คู่ความที่มีความจำนงจะอ้างอิงพยานหลักฐานสนับสนุนข้ออ้างหรือข้อเถียงของตน ต้องยื่นบัญชีระบุพยานต่อศาลก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน หากคู่ความประสงค์จะยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติม ให้ยื่นคำแถลงขอระบุพยานเพิ่มเติมต่อศาลพร้อมบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมภายในสิบห้าวันนับแต่วันสืบพยานตามวรรคสองแห่งบทมาตราดังกล่าว แต่หากกำหนดเวลาดังกล่าวล่วงพ้นไปแล้ว คู่ความฝ่ายใดซึ่งยังมิได้ยื่นบัญชีระบุพยาน มีความจำนงจะอ้างพยานหลักฐานเพื่อสนับสนุนข้ออ้างหรือข้อเถียงของตน คู่ความฝ่ายใดนั้น ต้องยื่นคำร้องขออนุญาตอ้างพยานหลักฐานเช่นว่านั้นต่อศาลพร้อมบัญชีระบุพยานก่อนพิพากษาคดี โดยต้องแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลได้ว่า มีเหตุอันสมควรที่ไม่สามารถมายื่นบัญชีระบุพยานตามกำหนดเวลาดังกล่าวได้และศาลจะอนุญาตตามคำร้องเมื่อเห็นว่า เพื่อให้การวินิจฉัยชี้ขาดข้อสำคัญแห่งประเด็นเป็นไปโดยเที่ยงธรรม จำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานเช่นว่านั้น ตามที่บัญญัติไว้ในวรรคสามแห่งบทกฎหมายข้างต้น
จำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 เพิ่งยื่นคำร้องขออนุญาตยื่นบัญชีระบุพยาน ภายหลังวันสืบพยานโจทก์เสร็จสิ้น โดยจำเลยที่ 3 อ้างเหตุว่า พยานบุคคลเพิ่งยืนยันจะมาเป็นพยานและเพิ่งค้นหาเอกสารที่จะนำมาสืบได้ ส่วนจำเลยที่ 5 และที่ 6 อ้างว่า บ้านพักของจำเลยที่ 5 และที่ 6 บนที่ดินพิพาทถูกน้ำท่วมต้องย้ายสิ่งของ เพิ่งค้นพบพยานหลักฐานที่จะนำมาประกอบการสืบพยาน และ พ. ทนายจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ผู้ยื่นคำร้องดังกล่าว ได้แถลงต่อศาลชั้นต้นในวันสืบพยานจำเลย ว่า เพิ่งได้รับแต่งตั้งให้เป็นทนายจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 เข้าใจว่าทนายความคนเดิมได้ยื่นบัญชีระบุพยานไว้แล้ว แต่ข้อเท็จจริงกลับได้ความว่า จำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ยื่นคำให้การต่อสู้โต้เถียงสิทธิของโจทก์มาแต่ต้นอ้างเหตุว่า จำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่ปี 2538 โดยเฉพาะจำเลยที่ 3 และที่ 5 ยังร่วมกับจำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งว่า ตนเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทห้ามโจทก์และบริวารเข้าเกี่ยวข้อง จำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ย่อมต้องทราบถึงพยานหลักฐานที่จะใช้อ้างอิงสนับสนุนข้ออ้างข้อเถียงของตน ประกอบกับ พ. ทนายจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ได้รับแต่งตั้งให้เป็นทนายจำเลยที่ 3 และที่ 5 และเป็นทนายจำเลยที่ 6 ก่อนวันสืบพยานโจทก์ประมาณ 1 ปี ทั้งยังเข้าแก้ต่างคดีแทนจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ตั้งแต่กระบวนพิจารณาในชั้นขอให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดทำแผนที่พิพาทและการตรวจดูแผนที่พิพาทในวันนัดชี้สองสถาน อันเชื่อว่าจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 กับ พ. ต้องทราบดีถึงข้อต่อสู้และพยานหลักฐานที่จะใช้อ้างแสดงประกอบข้อต่อสู้ และเมื่อพิจารณาว่าพยานหลักฐานซึ่งจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ประสงค์จะอ้างอิง เป็นเพียงการอ้างตัวจำเลยที่ 3 ที่ 5 ที่ 6 กับ ส. และพยานเอกสารที่อยู่ในความรู้เห็นและในครอบครองของจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ตลอดจนตามคำร้องขอระบุพยานของจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ก็อ้างเพียงว่า เพิ่งค้นหาเอกสารพบและเพิ่งตั้งทนายความคนใหม่ซึ่งขัดแย้งกับข้อเท็จจริงในทางพิจารณาที่ปรากฏชัดว่า พ. ทนายจำเลยที่ 3 ที่ 5 ที่ 6 ได้รับแต่งตั้งให้แก้ต่างคดีมาเป็นเวลาประมาณ 1 ปี ข้ออ้างตามคำร้องจึงมิใช่ข้อเท็จจริงที่พิสูจน์แสดงได้ว่าเป็นเหตุอันสมควรที่จำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ไม่สามารถยื่นบัญชีระบุพยานตามกำหนดเวลาที่บัญญัติไว้ใน ป.วิ.พ. มาตรา 88 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง กรณีย่อมไม่อาจรับฟังว่ามีเหตุอันสมควรที่จำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ไม่สามารถยื่นบัญชีระบุพยานตามกำหนดเวลาที่กฎหมายบัญญัติไว้ และเมื่อการอ้างพยานหลักฐานดังกล่าวเป็นไปเพื่อประโยชน์ของจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ทั้งการอนุญาตให้ยื่นบัญชีพยานภายหลังกำหนดเวลาสิบห้าวันนับแต่วันสืบพยาน ต้องเป็นกรณีศาลเห็นว่าเพื่อให้การวินิจฉัยชี้ขาดข้อสำคัญแห่งประเด็นเป็นไปโดยเที่ยงธรรม จำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานเช่นว่านั้น ไม่อาจยกเหตุเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมขึ้นเป็นข้ออ้างในการพิจารณาอนุญาต กรณีไม่มีเหตุอันสมควรจะอนุญาตให้จำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ยื่นบัญชีระบุพยานภายหลังวันสืบพยานโจทก์เสร็จสิ้น ดังนั้น การสืบพยานหลักฐานของจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ตามบัญชีระบุพยานดังกล่าวที่เป็นไปเพื่อประโยชน์ของจำเลยที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 ทั้งมิใช่พยานหลักฐานอันสำคัญเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี ย่อมเป็นการสืบพยานโดยไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 87
แม้ที่ดินพิพาทมีหลักฐานแห่งสิทธิเป็นแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) ระบุชื่อ ส. เป็นผู้แจ้งการครอบครอง และโจทก์ไม่มีหลักฐานการให้ที่ดินพิพาทมาแสดงก็ตาม แต่แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) เป็นหลักฐานสิทธิที่ไม่อาจจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อทางราชการและที่ดินพิพาทก็มีสภาพเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีเพียงสิทธิครอบครอง อันสามารถโอนไปซึ่งการครอบครองด้วยการส่งมอบการครอบครอง

แม้การเช่าที่ดินพิพาทจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แต่โจทก์ในฐานะผู้เช่าก็ยังต้องมีหน้าที่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยผู้ให้เช่าตามสัญญา ไม่เช่นนั้นจำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อความปรากฏว่าในคดีเรื่องก่อนที่โจทก์ถูกจำเลยฟ้องขับไล่เพราะโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าซึ่งจำเลยได้บอกเลิกสัญญาแล้วนั้น คดีถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ซึ่งเป็นคู่ความในคดีเรื่องก่อนจึงต้องผูกพันไปตามคำพิพากษาในคดีเรื่องก่อนอันถึงที่สุดแล้วว่า โจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยซึ่งจำเลยได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง เมื่อสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์กับจำเลยเลิกกันเสียแล้ว โจทก์จึงไม่อาจนำมาอ้างเพื่อขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้อีก

หญ้าไม่ใช่พืชไร่ตามความหมายของคำนิยามศัพท์ของมาตรา 21 แห่ง พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ การเช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกหญ้าเลี้ยงสัตว์ของโจทก์จึงมิใช่การเช่านาอันจะต้องมีการควบคุมตามมาตรา 22 ทั้งจะขยายความให้มีความหมายถึงการประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น นอกจากการเช่านาตามคำนิยามศัพท์ของคำว่าเกษตรกรรม มาตรา 5 หาได้ไม่ ดังนั้น เมื่อการเช่าที่ดินพิพาทของโจทก์เป็นการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นนอกจากการเช่านา แต่ขณะนี้ยังไม่มีการตรา พ.ร.ฎ.ควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นการเช่าที่ดินของโจทก์จึงไม่อยู่ในความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. นี้ โจทก์จะอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินพิพาทต่อไปจนครบ 6 ปี หาได้ไม่ เพราะกำหนดระยะเวลาการเช่า 6 ปี ซึ่งบัญญัติไว้ในมาตรา 26 ใช้เฉพาะการเช่านาอย่างเดียว จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 บอกเลิกการเช่าจึงชอบแล้ว