คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

ทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนกันเป็นที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ และทำสัญญากันโดยที่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนกับจำเลย ได้ส่งมอบที่ดินในส่วนที่ตกลงแลกเปลี่ยนให้แก่จำเลยแล้ว สัญญาแลกเปลี่ยนดังกล่าวจึงบังคับได้เช่นเดียวกับสัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพราะได้มีการชำระหนี้ตามสัญญากันบางส่วนแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง โจทก์นำมาฟ้องบังคับได้ไม่เป็นโมฆะ หลังจากโฉนดที่ดินพิพาทได้ออกแล้ว โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยโอนที่ดินให้ และจำเลยก็ได้ไปยังสำนักงานที่ดินเมื่อเดือนมิถุนายนและตุลาคม 2522 เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยอมรับสภาพตามสิทธิเรียกร้องของโจทก์ ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 เดิม ที่จำเลยฎีกาว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า โจทก์ขาดสิทธิครอบครองแล้วนั้น จำเลยมิได้ยกความข้อนี้ขึ้นต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้น จึงมิใช่เป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ เมื่อฟังว่าสัญญาแลกเปลี่ยนไม่เป็นโมฆะ ใช้บังคับได้ การที่จะวินิจฉัยต่อไปว่า สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความหรือไม่ ตามฎีกาของจำเลยย่อมไม่เป็นประโยชน์แก่คดี เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ถือเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี

โจทก์ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยการได้รับมรดก ถือได้ว่าเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เมื่อโจทก์ยังมิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งมรดกทรัพย์พิพาทตามส่วนของตนย่อมไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วได้

ตามหนังสือสัญญามีข้อความว่า วันที่ 7 เมษายน 2529 จำเลยได้ขายบ้านพร้อมที่ดิน 1 แปลง ให้แก่โจทก์เป็นเงิน 60,000 บาท ได้รับชำระราคาจากโจทก์แล้ว และยอมมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่โจทก์วันที่ 30 สิงหาคม 2529 เมื่อสิ้นกำหนดสัญญานี้แล้ว หากจำเลยไม่นำเงินมาชำระคืนในจำนวนดังกล่าว จำเลยจะมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อเพียงผู้เดียว สัญญาดังกล่าวเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ในข้อสัญญาไม่มีข้อความว่าคู่สัญญาจะไปทำการจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง เพียงแต่มีข้อกำหนดในการชำระราคาคืนอันเป็นเงื่อนไขบังคับหลัง และข้อกำหนดในการมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่โจทก์อันเป็นเงื่อนเวลาเท่านั้น จึงเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดหาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 115 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินคืนโดยอาศัยมูลจากสัญญาซื้อขายได้

คดีนี้เป็นการทำสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยได้มีการวางมัดจำไว้แล้ว ซึ่งไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ จึงไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือ โจทก์ก็นำพยานบุคคลมาสืบได้ว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงกันแตกต่างจากที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อขาย โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ และศาลย่อมรับฟังพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94

โจทก์ตกลงซื้อห้องชุดจากจำเลยที่ 1 โดยวางเงินมัดจำไว้ 10,000บาท เป็นการทำสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยได้มีการวางมัดจำไว้แล้ว ซึ่งไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้จึงไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือ โจทก์ก็นำพยานบุคคลมาสืบได้ว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงกันแตกต่างจากที่ระบุไว้ในสัญญานั้นอย่างไรบ้าง ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

คดีนี้เป็นการทำสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยได้มีการวางมัดจำไว้แล้ว ซึ่งไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ จึงไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือ โจทก์ก็นำพยานบุคคลมาสืบได้ว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงกันแตกต่างจากที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อขาย โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ และศาลย่อมรับฟังพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

พนักงานศาลส่งหมายนัดชี้สองสถานให้โจทก์โดยการปิดหมายวันที่ 25 กรกฎาคม 2534 และศาลภาษีอากรกลางนัดชี้สองสถานวันที่ 28 สิงหาคม 2534 โจทก์ย่อมมีเวลายื่นบัญชีระบุพยานได้ก่อนวันชี้สองสถานไม่น้อยกว่า 7 วัน ตามข้อกำหนดคดีภาษีอากรข้อ 8วรรคหนึ่ง แต่โจทก์กลับยื่นคำร้องขออนุญาตยื่นบัญชีระบุพยานในวันนัดชี้สองสถาน โดยอ้างเหตุผลว่าเกิดผิดพลาดเพราะความพลั้งเผลอของโจทก์ มิได้ศึกษาข้อกำหนดและข้อกฎหมายให้ถ่องแท้มิใช่เกิดจากเจตนาหรือจงใจที่จะไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อกำหนดข้อกล่าวอ้างเช่นนี้มิใช่เหตุอันสมควรที่ไม่สามารถยื่นบัญชีระบุพยานตามกำหนดเวลาดังกล่าวที่ศาลจะอนุญาตตามคำร้องขอของโจทก์ตามข้อกำหนดคดีภาษีอากรข้อ 8 วรรคสี่ได้ กฎหมายบัญญัติห้ามมิให้โจทก์ซึ่งเป็นบริษัทเงินทุนซื้อ หรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นและหากโจทก์ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาก็ต้องจำหน่ายไปภายใน 3 ปี แสดงว่าขณะที่โจทก์รับโอนที่ดินมาเนื่องจากลูกหนี้นำมาตีใช้หนี้ให้แก่โจทก์โจทก์ย่อมทราบดีแล้วว่าเป็นการรับโอนมาเพื่อที่จะขายต่อให้แก่ผู้อื่นไปตามกฎหมาย เมื่อโจทก์ยอมรับโอนที่ดินที่ลูกหนี้นำมาตีใช้หนี้ โจทก์ก็ต้องคำนวณแล้วเห็นว่าโจทก์จะได้รับผลประโยชน์หรือผลกำไรมากกว่าการที่จะดำเนินการบังคับชำระหนี้ต่อไปดังนั้น การที่โจทก์ยอมรับโอนที่ดินที่ลูกหนี้นำมาตีใช้หนี้แล้วต่อมาโจทก์ได้ขายที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นต่อไปจึงถือได้ว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ซึ่งโจทก์ต้องเสียภาษีการค้า ตามบัญชีอัตราภาษีการค้า ประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์

การที่หมายบังคับคดีระบุให้จ่าศาลเป็นเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้หมายความว่าเป็นอำนาจเฉพาะเจาะจงของจ่าศาลแต่ผู้เดียวจ่าศาลย่อมมอบอำนาจให้รองจ่าศาลซึ่งเป็นเจ้าพนักงานศาล และเป็นผู้ใต้บังคับบัญชาดำเนินการบังคับคดีแทนได้ เมื่อศาลมีคำสั่งอนุญาตให้ขายที่ดินแก่โจทก์ตามที่โจทก์ซื้อได้จากการขายทอดตลาด การขายทอดตลาดเป็นอันสมบูรณ์ จำเลยจะร้องขอให้ศาลอนุญาตให้จำเลยไถ่คืนที่ดินและเพิกถอนการขายทอดตลาดที่เสร็จ สมบูรณ์ แล้วนั้นไม่ได้.

คดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกให้จำเลยชดใช้เงินค่าที่พิพาทส่วนที่โจทก์ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นมีจำนวนไม่เกินห้าหมื่นบาท ตามฟ้องไม่ได้บ่งถึงการที่จะบังคับเอาแก่ที่พิพาท จึงไม่ใช่เป็นคดีที่เกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ย่อมต้องห้ามไม่ให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 คดีก่อนโจทก์ฟ้องเรียกที่พิพาทคืนและเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้กรีดยางพาราส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกราคาที่พิพาทในส่วนที่โจทก์ปลูกต้นยางพาราทำให้ที่พิพาทมีราคาเพิ่มขึ้นคดีทั้งสองจึงมีประเด็นต่างกัน ทั้งในคดีก่อนศาลก็ไม่ได้วินิจฉัยว่าโจทก์และสามีโจทก์เป็นผู้ปลูกต้นยางพาราในที่พิพาท คดีนี้ศาลจึงฟังข้อเท็จจริงตามคดีก่อนไม่ได้

โจทก์นำยึดเรือนพิพาทออกขายทอดตลาดให้ผู้ซื้อรื้อถอนเอาไปก่อนมีการรื้อถอนสภาพของเรือนย่อมเป็นอสังหาริมทรัพย์ เพราะได้ปลูกสร้างไว้ติดกับที่ดินจึงเป็นคดีเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา224,248.