คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

โจทก์ให้จำเลยอยู่อาศัยในที่พิพาท เมื่อจำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยแม้เป็นเวลานานเท่าใดจำเลยก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองและการที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งในคดีก่อนให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองและคำสั่งถึงที่สุดแล้วก็ตาม แต่โจทก์เป็นบุคคลภายนอกคดีซึ่งสามารถพิสูจน์ได้ว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์คำสั่งดังกล่าวย่อมไม่ผูกพันโจทก์ในคดีนี้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145(2)

การที่โจทก์ฟ้องอ้างว่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7811 ซึ่งรวมที่พิพาทด้วย โดยซื้อมาประมาณ 6 ปี ก่อนฟ้องคดีนี้ มิใช่ข้อที่โจทก์ยกขึ้นอ้างว่าโจทก์ได้สิทธิมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตอันจะทำให้โจทก์มีสิทธิดีกว่าจำเลยตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299วรรคสอง เพราะการจะอ้างมาตรา 1299 วรรคสอง มาเป็นประเด็นต่อสู้ว่ามีสิทธิดีกว่าจำเลยนั้น ต้องกล่าวอ้างมาในคำฟ้องโดยชัดแจ้ง เมื่อมิได้กล่าวอ้างไว้ก็ไม่มีประเด็นจะหยิบยกขึ้นวินิจฉัย ทั้งมิใช่ปัญหาที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์จะยกขึ้นอ้างมาในฎีกา ก็ไม่เป็นประเด็นที่ศาลฎีกาจะยกขึ้นวินิจฉัยให้

จำเลยซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดของศาลอย่างสังหาริมทรัพย์โดยจะต้องรื้อออกไป จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านมาอย่างสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านนั้นได้ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดินตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามมาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา1299 วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้น ผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้ว จึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไป แม้การโอนบ้านระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตาม ก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์

เดิมศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาคดีถึงที่สุดให้จำเลยที่ 1จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ในกรณีที่ไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้กระทำได้โดยเหตุสุดวิสัย ให้จำเลยที่ 1 คืนเงิน 30,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขอวางเงินจำนวน 30,000บาท พร้อมดอกเบี้ยต่อศาลชั้นต้นในคดีดังกล่าวแทนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ แล้วจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยที่ 2 โจทก์จึงฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 ถือได้ว่าเป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โดยโจทก์เป็นผู้ที่อยู่ในฐานะอันจะให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้โจทก์ได้ก่อนตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นในคดีนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ถึงแม้โจทก์จะฟ้องคดีนี้เกิน 1 ปี ก็ไม่อยู่ในบังคับอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 240 คดีของโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ คดีเดิมศาลชั้นต้นได้พิพากษาคดีถึงที่สุดแล้วว่า ให้จำเลยที่ 1จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้โจทก์ ดังนั้น โจทก์จะขอให้บังคับคดีตามคำพิพากษาดังกล่าวได้เพียงใดหรือไม่ เป็นเรื่องที่โจทก์จะต้องไปร้องขอให้บังคับคดีในคดีนั้น จะมาร้องขอให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้โจทก์ในคดีนี้ซ้ำอีกไม่ได้

เดิม ส.เป็นเจ้าของที่ดินของจำเลยและของโจทก์ส.ได้ปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินเพื่อจัดสรรขาย จำเลยรับโอนที่ดินพร้อมตึกแถวจาก ส. โดยมีกันสาดและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นรุกล้ำที่ดินของโจทก์ จำเลยจึงมิได้ก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์และไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยถูกฟ้องในข้อหาต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตหลังจากที่จำเลยเข้าอยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทแล้ว การที่จำเลยให้การรับสารภาพไม่ได้แสดงว่าจำเลยเป็นผู้ต่อเติมอาคารเองเพราะจำเลยเพิ่งรับโอนอาคารหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้ว การที่ศาลอุทธรณ์ยกข้อเท็จจริงว่า จำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตมาวินิจฉัยและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้และมิใช่เป็นปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น.

ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมีข้อสัญญากับ น.ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จและ ศ. ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า ศ. จะยกตึกแถวพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ น.เมื่อขณะปลูกสร้างจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับ น.ในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้ น. ทำสัญญาดังกล่าว ต้องถือว่า น.มีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 เมื่อ ศ. ก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้ น. น.จึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียว เมื่อ น. ถึงแก่กรรมและทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท และจำเลยที่ 1 ซึ่งไม่ใช่เจ้าของตึกแถวพิพาทไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลบังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท ศาลย่อมมีอำนาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมได้

เดิมที่ดินพิพาทเป็นของ บ. มารดาผู้ร้องซึ่งเป็นภริยาจำเลยที่ 1 บ.ได้จำนองไว้แก่ธนาคาร บ.ถึงแก่ความตายเมื่อพ.ศ. 2513 เมื่อ บ. ตายทรัพย์สินทั้งหมดก็เป็นมรดกตกทอดแก่ทายาททุกคนทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599ถือได้ว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทใน พ.ศ. 2513 มาในระหว่างสมรสและผู้ร้องได้ที่ดินพิพาทมาโดยมิใช่กรณีที่ระบุไว้ว่าเป็นสินเดิมหรือสินส่วนตัวตามมาตรา 1463 และ 1464 จึงเป็นสินสมรสระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 ตามมาตรา 1466 ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และตราบใดที่ยังไม่แบ่งทรัพย์มรดกผลประโยชน์ที่เกิดจากทรัพย์มรดกทั้งหลายย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของทายาททุกคนร่วมกันผลประโยชน์ส่วนที่เป็นของผู้ร้องย่อมเป็นสินสมรสระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 อีก ดังนั้นเงินที่ได้จากการขายพืชผลของสวนและนามรดกที่นำไปไถ่ถอนที่ดินพิพาทจากธนาคารย่อมเป็นสินสมรสระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 ไม่ใช่สินส่วนตัวของผู้ร้องแม้ผู้จัดการมรดกของ บ.จะได้จดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทเป็นของผู้ร้องแต่ผู้เดียวในพ.ศ. 2520ภายหลังจากพระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติบรรพ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2519 ใช้บังคับแล้ว ก็เป็นเรื่องการแบ่งมรดกระหว่างทายาทมิใช่เป็นการได้รับทรัพย์มรดกอันจะเป็นสินส่วนตัวเพราะเป็นทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรสดังที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่มาตรา 1471(3) บัญญัติไว้ไม่ พระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติ บรรพ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2519 มาตรา 2บัญญัติไว้ว่าพระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสินสมรสของผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 อยู่ก่อนวันดังกล่าว แม้จะได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดกก็ไม่กลับกลายเป็นสินส่วนตัวของผู้ร้อง เพราะจะเป็นการใช้มาตรา 1471(3)แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ ย้อนหลังขัดต่อบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าวทั้งความตามมาตรา 5 ก็มีความหมายเฉพาะว่า ความสมบูรณ์ของการต่าง ๆ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรานี้ไม่ถูกกระทบกระเทือน คือไม่เสื่อมเสียไปเท่านั้น ไม่ได้มีข้อความให้ใช้บทบัญญัติบรรพ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2519 ย้อนหลังอันเป็นการยกเว้นความตามมาตรา 2 ดังที่กล่าวมาข้างต้นแล้วจะถือว่าความสมบูรณ์ของการอื่นนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 5ต้องถูกกระทบกระเทือนถึงคือต้องเปลี่ยนไปใช้กฎหมายใหม่หาได้ไม่

เมื่อโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่พิพาทแปลงเดียวกันกับที่พิพาทในคดีนี้ แต่ศาลชั้นต้นในคดีดังกล่าวพิพากษาว่า จำเลยมีสิทธิยึดหน่วงที่พิพาทไว้จนกว่าจะได้รับชำระราคา และยังไม่ปรากฏว่าคำพิพากษาดังกล่าวได้ถูกเปลี่ยนแปลง แก้ไขกลับ หรืองดเสียแต่ประการใด โจทก์และจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นคู่ความในคดีดังกล่าวจึงต้องถูกผูกพันตามคำพิพากษานั้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 การที่จำเลยทั้งสองยึดถือครอบครองที่พิพาทอยู่จึงเป็นการกระทำโดยชอบตามคำพิพากษาของศาล ไม่เป็นการละเมิดหรือผิดสัญญาต่อโจทก์อันเป็นเหตุให้โจทก์ต้องเสียหายอย่างไร แม้จะเป็นผลให้ผู้ที่จะซื้อที่พิพาทต่อจากโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ตาม จำเลยทั้งสองก็ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์

จำเลยให้การว่า ในการจัดสรรที่ดินเจ้าของที่ดินเดิมจะจัดสร้างถนนคอนกรีตเสริมเหล็กและฝังท่อระบายน้ำในที่ดินของโจทก์เพื่อจะยกให้เป็นที่สาธารณะเจ้าของที่ดินเดิมจะโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ จำเลยมีสิทธิจะใช้ที่ดินนั้น ถือได้ว่าจำเลยได้ให้การต่อสู้ไว้ด้วยแล้วว่า ที่ดินของโจทก์เป็นทางสาธารณะ หรือมิฉะนั้นจำเลยก็มีสิทธิใช้ที่ดินนั้นได้โดยชอบ ดังนั้น ศาลอุทธรณ์จึงกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมได้ว่าที่ดินของโจทก์เป็นทางสาธารณะหรือไม่ และเมื่อศาลฎีกาเห็นสมควรก็กำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมได้อีกด้วยว่า จำเลยมีสิทธิใช้ที่ดินของโจทก์เพียงใดหรือไม่ ประเด็นข้อพิพาทที่ศาลอุทธรณ์กับศาลฎีกากำหนดเพิ่มเติมดังกล่าว เมื่อโจทก์กับจำเลยต่างนำสืบพยานหลักฐานไว้แล้ว ศาลฎีกาย่อมวินิจฉัยไปได้โดยไม่จำต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นหรือศาลอุทธรณ์พิจารณาและวินิจฉัยอีก เดิมที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นแปลงเดียวกัน ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลงโดยประสงค์ให้ที่ดินของโจทก์เป็นถนนอันเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ที่ดินของโจทก์จึงต้องตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินของจำเลย ตามนัยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 วรรคแรก จำเลยจึงมีสิทธิใช้ที่ดินดังกล่าวได้ในฐานะเป็นผู้มีสิทธิในภารจำยอม การที่ตึกแถวของจำเลยมีกันสาดพิพาทรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยจำเลยไม่ใช่ผู้สร้าง แต่เจ้าของที่ดินเดิมสร้างพร้อมตึกแถวของจำเลยในขณะที่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นเจ้าของทั้งที่ดินของโจทก์และของจำเลยนั้นเป็นกรณีที่ไม่มีบทกฎหมายที่จะยกขึ้นปรับแก่คดีได้โดยตรง โดยบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 ต้องนำมาตรา 1312 วรรคแรกมาใช้บังคับในฐานะที่เป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง คือ จำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ที่อยู่ใต้แนวกันสาดที่พิพาทได้ แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินนั้นให้โจทก์ โดยโจทก์ต้องจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลย ส่วนชายคาที่พิพาทซึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยจำเลยสร้างหลังจากรับโอนที่ดินพร้อมตึกแถวมาแล้วจำเลยจะอ้างว่าเป็นการสร้างรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตไม่ได้

ในคดีก่อนจำเลยที่ 2 เป็นโจทก์ฟ้องขับไล่โจทก์ในคดีนี้ออกจากที่พิพาท จำเลย (โจทก์ในคดีนี้) ให้การต่อสู้คดีโดยยกเหตุผลอย่างเดียวกับที่ฟ้องคดีนี้ ในที่สุดคู่ความได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์คดีนี้ยอมซื้อที่พิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ในคดีดังกล่าวจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้ามาเป็นคู่ความด้วย ฟ้องของโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ