คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

คดีก่อนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่พิพาทเป็นป่าสงวนแห่งชาติโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะเรียกคืนจากจำเลยทั้งสองได้ จึงพิพากษายกฟ้องซึ่งเป็นการให้ยกฟ้องเพราะโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ต่อมาทางราชการได้รับรองว่าที่พิพาทอยู่นอกเขตป่าสงวนแห่งชาติ ทำให้โจทก์ยึดถือครอบครองที่พิพาทได้โดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ให้ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความบังคับให้จำเลยที่ 1 ซื้อและชำระราคาที่ดินพิพาทแก่โจทก์ในราคาที่เป็นธรรมหากไม่ยอมซื้อก็ให้จำเลยทั้งสองรื้อสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาทได้อีก เพราะคดีก่อนศาลยังมิได้วินิจฉัยประเด็นที่เป็นเนื้อหาแห่งคดี ไม่เป็นฟ้องซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 148

มารดาโจทก์ได้ตกลงกับจำเลยยอมแบ่งที่ดินพิพาทให้จำเลยตามบันทึกข้อตกลง ถือได้ว่าเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลย จำเลยย่อมได้สิทธิในที่ดินส่วนนี้ดังที่ระบุไว้ในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรืออีกนัยหนึ่ง มารดาโจทก์ยอมเสียสิทธิในที่ดินส่วนที่ได้ตกลงทำบันทึกไว้แสดงว่าเป็นของจำเลยนั้น โจทก์ซึ่งรับโอนการครอบครองจากมารดาก็ย่อมไม่มีสิทธิในที่ดินส่วนดังกล่าวที่ตกเป็นของจำเลยนั้นแล้ว จึงไม่มีอำนาจห้ามจำเลยเข้ามาเกี่ยวข้อง.

เมื่อสาระสำคัญของสัญญาได้ระบุกำหนดราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน 30,000 บาท ตกลงกันว่าโจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือนรวม 60 เดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระราคางวดสุดท้ายเสร็จ จำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันทีจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. มาตรา 459ไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อที่ดินเพราะสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่า จำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้น หรือจะให้ที่ดินตกเป็นสิทธิแก่โจทก์ โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นคราวเท่านี้คราว ประเด็นที่จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การ และศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบ ประเด็นดังกล่าวจึงต้องห้ามมิให้ฎีกา ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249.

สัญญาที่ทำขึ้นระหว่างโจทก์จำเลย ใช้ชื่อสัญญาว่าจะซื้อขายที่ดิน มีข้อสัญญาว่า จำเลยผู้ขายตกลงแบ่งที่ดินโฉนดเลขที่...ขายให้แก่โจทก์ผู้ซื้อเนื้อที่ 1 งาน ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินจากผู้ขายโดยผ่อนชำระเงินให้เสร็จสิ้นภายใน 60 เดือน เดือนละ 500 บาทนับแต่เดือน...รวมเป็นเงิน 30,000 บาท ผู้ซื้อมีสิทธิทำประโยชน์ทันทีที่ชำระเงินงวดแรก ผู้ขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ผู้ซื้อทันทีที่ชำระเงินงวดสุดท้ายเสร็จสิ้นโดยไม่ชักช้า สาระสำคัญของสัญญาดังกล่าวได้ระบุราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกัน โจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระราคางวดสุดท้ายเสร็จจำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันทีจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนไขหรือข้อสัญญาที่โจทก์จะต้องปฏิบัติต่อไปจนกว่าจะเป็นไปตามเงื่อนไข ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 เสียก่อน จำเลยจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ สัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่าจำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้นหรือจะให้ที่ดินนั้นตกเป็นสิทธิแก่โจทก์ โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นคราวเท่านี้คราว ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา572 และไม่มีข้อตกลงที่แสดงว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ด้วยการไม่ชำระราคาต่อไปโดยส่งมอบที่ดินคืนแก่จำเลย และถ้าหากโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคา 2 งวด ติดต่อกันจำเลยบอกเลิกสัญญาได้และริบเงินที่ได้ใช้มาแล้วได้ด้วย อันเป็นวิธีการของสัญญาเช่าซื้อตามมาตรา 573,574 ดังนั้น ข้อความในสัญญาจึงไม่อาจแปลได้ว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดิน แม้จำเลยจะออกใบเสร็จรับเงินราคาที่ดินที่โจทก์ผ่อนชำระรายเดือนว่าค่าเช่าซื้อที่ดินให้โจทก์ก็เป็นการกระทำของจำเลยฝ่ายเดียว ไม่อาจทำให้เป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดินไปได้.

จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งของผู้ตายได้ยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นทายาทผู้ตายเช่นกัน หากจำเลยจะยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อตน จำเลยจะต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือมาเป็นการยึดถือครอบครองเพื่อตนไปยังโจทก์ทั้งสามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ก่อนจำเลยได้ยื่นคำคัดค้านการขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของโจทก์ทั้งสามต่อเจ้าพนักงานที่ดินเมื่อเดือนสิงหาคม 2522 แต่โจทก์ทั้งสามไม่ทราบถึงการยื่นคำคัดค้านดังกล่าว ต่อมาเดือนพฤษภาคม 2529 เจ้าหน้าที่ที่ดินได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสามไปรับ น.ส.3 ก. โจทก์ทั้งสามไปรับแต่จำเลยไปคัดค้านไม่ยอมให้รับอ้างว่าที่ดินเป็นของจำเลยถือได้ว่าเดือนพฤษภาคม 2529 จำเลยได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือมาเป็นการยึดถือครอบครองเพื่อตน ซึ่งนับถึงวันที่ฟ้องคดีนี้ยังไม่พ้นกำหนด 1 ปี โจทก์ทั้งสามจึงมีสิทธิฟ้องเรียกเอาคืนซึ่งการครอบครองที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ตามมาตรา 1375 จะนำอายุความตามมาตรา 1754 มาใช้บังคับไม่ได้.

ผู้เสียหายไปร้องทุกข์ให้พนักงานสอบสวนดำเนินคดีแก่ ร.ในข้อความผิดต่อพระราชบัญญัติว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็คต่อมาผู้เสียหายถอนคำร้องทุกข์เนื่องจากผู้เสียหายตกลงรับเช็คจาก จ. และให้ร.ทำสัญญากู้ยืมโดยมีจำเลยเป็นผู้ค้ำประกันกับนำโฉนดที่ดินมาให้ผู้เสียหายยึดถือไว้ การเอาโฉนดที่ดินมาให้ผู้ให้กู้ยึดถือไว้ตามสัญญากู้ มิใช่หนี้ที่มีประกันตามกฎหมายแม้ว่าในที่ดินจะไม่มีสิ่งปลูกสร้างก็ไม่ได้ทำให้ผู้เสียหายเสื่อมเสียสิทธิในสัญญากู้ การร้องทุกข์ก็เป็นเพียงคำบอกกล่าวแก่พนักงานสอบสวนเพื่อให้ดำเนินคดีเท่านั้น เมื่อผู้เสียหายพอใจตามข้อตกลงโดยถอนคำร้องทุกข์และยอมรับชำระหนี้เป็นเช็คฉบับใหม่กับทำสัญญากู้ยืมกันไว้และมีจำเลยเป็นผู้ค้ำประกันสิทธิเรียกร้องให้ชำระหนี้ในทางแพ่งของผู้เสียหายก็ยังคงมีอยู่ตามเช็คและสัญญากู้ยืมดังกล่าว มิใช่เป็นการเพิกถอนเช็คหรือทำให้หนี้หมดไปผู้เสียหายเพียงเสียสิทธิตามคำร้องทุกข์เท่านั้น ทั้งคำร้องทุกข์ก็มิใช่เอกสารสิทธิตามความหมายแห่งประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 1(9)ไม่ว่าจำเลยจะมีเจตนาทุจริตหลอกลวงผู้เสียหายให้ถอนคำร้องทุกข์หรือไม่ จำเลยก็ไม่มีความผิดฐานฉ้อโกงตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 341

สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ผู้ขายกับจำเลย ระบุว่านับแต่วันทำสัญญาภายในระยะเวลา 2 ปี ถ้าโจทก์ประสงค์จะซื้อคืนจำเลยยินดีจะขายคืนให้ การที่จำเลยขายที่ดินพิพาทให้แก่ ส.ซึ่งเป็นตัวแทนของโจทก์ ถือได้ว่าเป็นการปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว

เดิมโจทก์ทั้งสองอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของนายย.นางว.ต่อมานายย.ตาย เมื่อโจทก์ทั้งสองได้รับยกให้และซื้อที่ดินพิพาทจากนางว.โดยนางว.ทำการส่งมอบการครอบครองด้วยการแสดงเจตนา โจทก์ทั้งสองไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยังนางว.การครอบครองของนางว.จึงเป็นอันสิ้นสุดลง โจทก์ทั้งสองไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนนางว.อีกต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1379 และ 1381 เมื่อโจทก์ทั้งสองครอบครองที่ดินต่อมาโดยการทำสวน ทำนา โดยสงบ โดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โดยจำเลยก็รู้ว่าโจทก์ทั้งสองครอบครองที่ดิน จำเลยไม่เคยเข้าไปเก็บมรรคผล เห็นได้ว่าจำเลยยอมรับสิทธิของโจทก์ทั้งสองที่จำเลยไปจดทะเบียนซื้อที่ดินจากนางว. จึงเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต โจทก์ทั้งสองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามป.พ.พ. มาตรา 1382.

ผู้ร้องได้ไถ่ถอนการขายฝากและรับมอบสิทธิการครอบครองที่พิพาทจากจำเลยภายในกำหนดแล้ว แม้จะไม่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก ผู้ร้องก็ได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378,1379 จำเลยไม่ใช่เจ้าของที่พิพาทอีกต่อไป ต้องปล่อยที่พิพาทที่ยึดไว้

แม้ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์จะมีชื่อจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่พิพาท ก็เป็นเพียงข้อสันนิษฐานเบื้องต้นว่าจำเลยมีสิทธิเช่นนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่พิพาท ข้อสันนิษฐานตามมาตราดังกล่าวย่อมตกไป