คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่า

ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับกรมโรงงานอุตสาหกรรม โจทก์มีหน้าที่ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินแทนกรมโรงงานอุตสาหกรรมผู้ให้เช่า เมื่อจำเลยเรียกเก็บภาษีเกินไปก็หามีสิทธิที่จะยึดเงินส่วนที่เกินไว้โดยไม่ต้องคืนให้แก่ผู้มีสิทธิในเงินนั้นไม่ เมื่อโจทก์อ้างว่าเป็นผู้ชำระเงินส่วนที่เกินนั้นไป แม้โจทก์จะมิใช่ผู้รับการประเมินและมิได้เป็นผู้ขอให้พิจารณาการประเมินนั้นใหม่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกเงินส่วนที่เกินนั้นคืนได้ ตามสัญญาเช่าโรงงานสุราบางยี่ขันฉบับ พ.ศ. 2523-2537โจทก์มีหน้าที่ต้องสร้างโรงงานสุราบางยี่ขันแห่งที่ 2 แล้วยกกรรมสิทธิ์ให้กรมโรงงานอุตสาหกรรมผู้ให้เช่า มูลค่าของโรงงานสุราบางยี่ขันแห่งที่ 2 ที่โจทก์ก่อสร้างจึงเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่กรมโรงงานอุตสาหกรรมได้รับจากการที่ให้โจทก์เช่าโรงงานสุราบางยี่ขันแห่งที่ 2 ด้วย ดังนั้น เมื่อค่ารายปีที่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยใช้เป็นหลักในการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นค่ารายปีที่คำนวณเทียบเคียงได้กับค่าเช่าโรงงานสุราบางยี่ขันแห่งที่ 2 ที่กรมโรงงานอุตสาหกรรมได้รับ การประเมินของเจ้าพนักงานของจำเลยที่แจ้งให้กรมโรงงานอุตสาหกรรมชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจึงเป็นการประเมินที่ชอบด้วยกฎหมาย

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้
คดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54วรรคสอง มาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวโดยเฉพาะย่อมมีสิทธิเรียกเอาค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท
ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบเป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้ คดีที่เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ ไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54 วรรคสองมาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ขอผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท ข้อที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้ คดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54วรรคสอง มาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวโดยเฉพาะย่อมมีสิทธิเรียกเอาค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้.

สัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวที่จำเลยทำกับ ส. มิได้ระบุเรื่องการชำระค่าเช่าไว้ว่าให้ปฏิบัติอย่างไร การชำระค่าเช่าจำเลยจึงต้องชำระยังภูมิลำเนาปัจจุบันของ ส. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 324 แม้ตามทางปฏิบัติ ส.จะเป็นผู้มาเก็บค่าเช่าจากจำเลยก็ตาม ก็เป็นเพียงข้อปฏิบัติระหว่าง ส. กับจำเลยเท่านั้น เมื่อ ส. โอนที่ดินและตึกแถวให้โจทก์มีผลให้โจทก์มีฐานะเป็นผู้ให้เช่า ข้อปฏิบัตินี้หาได้โอนมาด้วยไม่เพราะมิใช่สิทธิและหน้าที่ซึ่งเกิดขึ้นตามสัญญาเช่า ดังนั้นการที่จำเลยไม่ไปชำระค่าเช่ายังภูมิลำเนาปัจจุบันของโจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญาเช่า โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้

สัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวที่จำเลยทำกับ ส. มิได้ระบุเรื่องการชำระค่าเช่าไว้ว่าให้ปฏิบัติอย่างไร การชำระค่าเช่าจำเลยจึงต้องชำระยังภูมิลำเนาปัจจุบันของ ส. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 324 แม้ตามทางปฏิบัติ ส.จะเป็นผู้มาเก็บค่าเช่าจากจำเลยก็ตาม ก็เป็นเพียงข้อปฏิบัติระหว่าง ส. กับจำเลยเท่านั้นเมื่อ ส. โอนที่ดินและตึกแถวให้โจทก์มีผลให้โจทก์มีฐานะเป็นผู้ให้เช่า ข้อปฏิบัตินี้หาได้โอนมาด้วยไม่เพราะมิใช่สิทธิและหน้าที่ซึ่งเกิดขึ้นตามสัญญาเช่า ดังนั้นการที่จำเลยไม่ไปชำระค่าเช่ายังภูมิลำเนาปัจจุบันของโจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญาเช่า โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้.

โจทก์เช่าโรงงานสุราจากจำเลยที่ 1 โดยจดทะเบียนการเช่าอัตราค่าเช่าปีละ 979,200 บาท ดังนี้ต้องถือจำนวนค่าเช่าดังกล่าวเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปี เจ้าพนักงานจะอาศัยเทียบเคียงกับการประเมินภาษีโรงเรือนของบริษัทอื่นซึ่งตั้งอยู่ต่างเขตกัน ลักษณะของโรงเรือนและวัตถุประสงค์ในการใช้สอยแตกต่างกัน มาแก้หรือคำนวณค่ารายปีใหม่หาได้ไม่ แม้โจทก์มิใช่ผู้รับประเมิน แต่โจทก์ก็มีหน้าที่ต้องชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินแทนจำเลยที่ 1 ตามข้อผูกพันในสัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 โจทก์จึงเป็นผู้มีส่วนได้เสีย ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าภาษีที่เจ้าพนักงานเรียกเก็บเกินไปซึ่งจำเลยที่ 1อุทธรณ์การประเมินไว้แล้วคืนได้

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุจำเลยตกลงเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อ จึงบอกเลิกการเช่า ให้จำเลยส่งมอบที่เช่าคืนโจทก์เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นแล้ว แม้จะมิได้บรรยายถึงวันเวลาที่จำเลยเช่า อัตราค่าเช่า และเงื่อนไขข้อตกลงต่าง ๆ มาในฟ้อง ก็เป็นเพียงรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม.

การที่โจทก์ชำระหนี้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินแทนกรมโรงงานอุตสาหกรรมในนามของกรมตามความผูกพันในสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับกรมนั้น ย่อมถือได้ว่าโจทก์มีส่วนได้เสียในการชำระหนี้ดังกล่าว ทังกรุงเทพมหานครจำเลยที่ 1 ก็ยอมรับชำระหนี้จากโจทก์แล้ว หากจำเลยที่ 1 เรียกเก็บภาษีสูงเกินไปจำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องคือนเงินส่วนที่เกินนั้นให้โจทก์ เม่ือโจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 1 เรียกเก็บภาษีจากโจทก์สูงเกินไป โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกเงินภาษีส่วนที่โจทก์เสียเกินไปนั้นได้
พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 กำหนดให้คิดค่าภาษีตามค่ารายปีของทรัพย์สิน และค่ารายปีให้หมายความว่าจำนวนเงินซึ่งทรัพยยย์สินนั้นๆสมควรจะให้ค่าเช่าได้ในปีหนึ่งเท่าใด ถ้าทรัพย์สินนั้นให้เช่า ให้ใช้ค่าเช่าเป็นหลักคำนวณค่ารายปี แต่ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควร พนักงานเจ้าหนัาที่ย่อมมีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายยปีเสียใหม่ได้ ปรากฏว่าโจทก์เช่าที่ดินและโรงเรือนพิพาทจากกระทรวงการคลังโดยเสียค่าเช่าปีละ237,400 บาท ในเบื้อนต้นต้องถือว่า ค่าเช่าจำนวนดังกล่าวเป็นค่ารายปีสำหรับคิดภาษี จำเลยที่ 1 จะมีอำนาจแก้ไขหรือกำหนดค่ารายปีใหม่ได้ต่อเมื่อมีเหตุชี้ให้เห็นว่าค่าเช่าดังกล่าวไม่ใช่จำนวนเงินอันสมควรเท่านั้น และต้องมีข้อเท็จจริงที่จะพิสูจน์ให้เห็นเช่นนั้นด้วย แต่หากค่าเช่านั้นไม่น้อยจนเกินสมควร หรือไม่มีเหต่ทีน่าจะเห็นได้ว่าโจทก์กับกระทรวงการคลังซึ่งเป็นคู่สัญยาสมยอมกันแล้ว จำเลยที่ 1ก็ต้องประเมินค่ารายปีเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินตามจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ชำระให้แก่กระทรวงการคลัง.(ที่มา-ส่งเสริม)

การที่โจทก์ชำระหนี้ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินแทนและในนามกรมโรงงานอุตสาหกรรมตามความผูกพันในสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับกรมนั้น ย่อมถือได้ว่าโจทก์มีส่วนได้เสียในการชำระหนี้ดังกล่าวทั้งกรุงเทพมหานครจำเลยที่ 1 ก็ยอมรับชำระหนี้จากโจทก์แล้วหากจำเลยที่ 1 เรียกเก็บภาษีสูงเกินไป จำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินส่วนที่เกินนั้นให้โจทก์ เมื่อโจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 1เรียกเก็บภาษีจากโจทก์สูงเกินไป โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกเงินภาษีส่วนที่โจทก์เสียเกินไปนั้นได้พระราชบัญญัติ ญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8กำหนดให้คิดค่าภาษีตามค่ารายปีของทรัพย์สิน และค่ารายปีให้หมายความว่าจำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้น ๆ สมควรจะให้ค่าเช่าได้ในปีหนึ่งเท่าใด ถ้าทรัพย์สินนั้นให้เช่าให้ใช้ค่าเช่าเป็นหลักคำนวณค่ารายปี แต่ถ้ามีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควร พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่ได้ ปรากฏว่าโจทก์เช่าที่ดินและโรงเรือนพิพาทจากกระทรวงการคลังโดยเสียค่าเช่าปีละ 237,400 บาท ในเบื้องต้นต้องถือว่า ค่าเช่าจำนวนดังกล่าวเป็นค่ารายปีสำหรับคิดภาษีจำเลยที่ 1 จะมีอำนาจแก้ไข หรือกำหนดค่ารายปีใหม่ได้ต่อเมื่อมีเหตุชี้ให้เห็นว่าค่าเช่าดังกล่าวไม่ใช่จำนวนเงินอันสมควรเท่านั้นและต้องมีข้อเท็จจริงที่จะพิสูจน์ให้เห็นเช่นนั้นด้วย แต่หากค่าเช่านั้นไม่น้อยจนเกินสมควร หรือไม่มีเหตุที่น่าจะเห็นได้ว่าโจทก์กับกระทรวงการคลังซึ่งเป็นคู่สัญญาสมยอมกันแล้ว จำเลยที่ 1 ก็ต้องประเมินค่ารายปีเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินตามจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ชำระให้แก่กระทรวงการคลัง