คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยหลอกให้โจทก์ไปทำสัญญาประกันชีวิตแต่กลับไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นการอ้างความสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมจำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ขายที่ดินให้จำเลยเท่ากับปฏิเสธว่าโจทก์ไม่ได้สำคัญผิดหาได้ยกเรื่องกลฉ้อฉลขึ้นต่อสู้ไม่แม้ศาลชั้นต้นจะวินิจฉัยว่าเป็นการแสดงเจตนาเพราะกลฉ้อฉลและจำเลยฎีกาในทำนองเดียวกันก็ตามก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้น จำเลยอาศัยความไม่รู้หนังสือตลอดจนความสูงอายุและความไม่รู้ระเบียบต่างๆของทางราชการของโจทก์ทำให้โจทก์ทำนิติกรรมขายที่ดินพิพาททั้งแปลงให้แก่จำเลยทั้งที่โจทก์มีเจตนาจะโอนขายที่ดินเฉพาะส่วนเท่านั้นหนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาทจึงเกิดโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา119เดิม(มาตรา156ที่แก้ไขใหม่)

บทบัญญัติพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา53ที่บัญญัติว่าผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนาพร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคชก.ตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวันและถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคชก.ตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้นั้นเป็นบทบัญญัติที่มีความประสงค์เพื่อให้ความคุ้มครองแก่เกษตรกรผู้เช่านาเท่านั้นผู้เช่านาฝ่ายเดียวมีสิทธิที่จะยกบทบัญญัติดังกล่าวนั้นขึ้นอ้างอิงได้จำเลยที่1ผู้จะขายนายกขึ้นต่อสู้โจทก์ผู้จะซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่ได้ โจทก์เป็นบุคคลภายนอกฟ้องบังคับจำเลยที่1โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อกรณีมิได้มีปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่านาจะซื้อนาที่บังคับผู้ให้เช่าจะต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1จึงไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าวสัญญานั้นไม่ตกเป็นโมฆะ จำเลยที่1นำหนังสือมอบอำนาจของจำเลยที่2ที่มอบให้จำเลยที่1เป็นผู้มีอำนาจให้ถ้อยคำมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าจำเลยที่2ไม่ขอรับมรดกที่ดินแปลงนี้เจ้าพนักงานที่ดินจึงบันทึกถ้อยคำดังกล่าวไว้และจดทะเบียนลงในโฉนดที่ดินให้จำเลยที่1เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้กรณีจึงถือได้ว่าตามคำขอจดทะเบียนโอนมรดกที่ดินเฉพาะส่วนและบันทึกถ้อยคำดังกล่าวนั้นจำเลยที่2ได้สละมรดกรายนี้แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1612

จำเลยที่ 2 ตกลงเรื่องถมดินกับโจทก์ประมาณเดือนมีนาคม2531 แต่จำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลเมื่อวันที่ 29 เมษายน 2531 ดังนั้นในขณะที่จำเลยที่ 2 ไปเจรจาซื้อที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงทำในฐานะส่วนตัวเพราะขณะนั้นจำเลยที่ 1 ยังไม่มีตัวตน แต่เหตุที่จำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการเพราะจำเลยที่ 2 รับราชการอยู่ จึงให้ ส.เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ และในทางปฏิบัติจำเลยที่ 2 เป็นผู้บริหารงานและดำเนินการแทนจำเลยที่ 1 และหลังจากจำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วจำเลยที่ 2 ได้ซื้อดินจากโจทก์ทั้งในฐานะส่วนตัวและในฐานะหุ้นส่วนจำพวกจำกัดความรับผิดที่สอดเข้าไปเกี่ยวข้องจัดการงานของจำเลยที่ 1 ดังนี้ จำเลยที่ 2 จึงต้องรับผิดต่อโจทก์ร่วมกับจำเลยที่ 1
ฎีกาจำเลยทั้งสองในส่วนที่เกี่ยวกับคำขอตามฟ้องแย้ง เป็นฎีกาในข้อเท็จจริงซึ่งมีทุนทรัพย์ในชั้นฎีกาไม่เกิน 200,000 บาท ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

จำเลยทั้งสามเป็นหุ้นส่วนกันในการซื้อขายที่ดินพิพาทแม้จำเลยที่2และที่3มิได้เป็นคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีจำเลยที่1เพียงผู้เดียวลงลายมือชื่อเป็นผู้จะขายและโจทก์ที่1เป็นผู้จะซื้อสัญญาดังกล่าวก็ผูกพันจำเลยที่2และที่3ด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1050ส่วนโจทก์ที่2ถึงที่8นั้นไม่ปรากฏชื่อหรือได้ลงลายมือชื่อเป็นคู่สัญญาด้วยทั้งไม่มีหลักฐานอื่นใดมาสนับสนุนว่าเป็นหุ้นส่วนหรือตัวแทนตัวการกันสัญญาดังกล่าวใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ที่1กับจำเลยที่1ถึงที่3เท่านั้นโจทก์ที่2ถึงที่8จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่1ถึงที่3

สัญญาซื้อขายที่ดินมิได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164 เดิม การที่โจทก์ชำระเงินให้จำเลยในวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2518 แล้วโจทก์จำเลยตกลงกันว่าส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอน โดยมิได้กำหนดเวลาวันโอนไว้นั้น ถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา ซึ่งโจทก์อาจบังคับใช้สิทธิเรียกร้องได้นับแต่วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2518 เป็นต้นไปอันเป็นวันเริ่มนับอายุความตามมาตรา 169 เดิม มิใช่เริ่มนับแต่วันที่ผิดนัดจนกว่าจะมีการบอกกล่าวก่อน เมื่อนับถึงวันฟ้องเกิน 10 ปีแล้ว คดีโจทก์จึงขาดอายุความ

ในเรื่องซื้อขายที่ดินกฎหมายมิได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164 เดิมการที่โจทก์ชำระเงินให้จำเลยบางส่วนในวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2518แล้วโจทก์จำเลยตกลงกันว่าส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอน โดยมิได้กำหนดเวลาวันโอนไว้นั้น ถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาซึ่งโจทก์อาจบังคับใช้สิทธิเรียกร้องได้นับแต่วันที่4 กุมภาพันธ์ 2518 เป็นต้นไป อันเป็นวันเริ่มนับอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 เดิม เมื่อนับถึงวันฟ้องเกิน10 ปี คดีโจทก์จึงขาดอายุความ

โจทก์ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมกับ อ.และเป็นมารดาของจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 และ อ. โดยจำเลยที่ 2 อ้างว่าเป็นผู้รับมอบอำนาจจาก อ. จำเลยที่ 3 และที่ 4 มีบ้านอยู่ในที่พิพาท เมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาขายที่พิพาทให้โจทก์ โดยจำเลยที่ 3 รู้ว่า อ.ไม่ยินยอมจำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้รับส่วนแบ่งเงินจากการขาย เมื่อศาลพิพากษาให้เพิกถอนการขายที่พิพาทเฉพาะส่วนของ อ. จึงฟังว่าจำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือรู้เห็นการที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ขายที่พิพาทอันเป็นการฉ้อฉลโจทก์ แต่โจทก์มิได้สอบถาม อ.เมื่อพบกัน และเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินทักท้วงเกี่ยวกับลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจโจทก์ยังรับรองลายมือชื่อ อ.ทั้งที่ไม่เคยเห็น โจทก์จึงมีส่วนประมาทเลินเล่อด้วย
ค่าทนายความเป็นส่วนหนึ่งของค่าฤชาธรรมเนียม ศาลจะพิพากษาให้ฝ่ายแพ้คดีต้องรับผิดเพียงใดหรือไม่ เป็นดุลพินิจของศาล

เมื่อข้อเท็จจริงในเรื่องที่โจทก์ทั้งสองได้ขายที่ดินพิพาทคืนนาง ร. เจ้าของเดิมตามคำพิพากษาตามยอมลงวันที่ 27 ธันวาคม 2531เป็นข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้ในวันที่ 19สิงหาคม 2531 และไม่เกี่ยวข้องกับการที่โจทก์ ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมาจากนาง ร. เมื่อวันที่ 17 เมษายน 2530 อันเป็นมูลกรณีพิพาทตามฟ้อง ดังนั้น ข้อวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ในส่วนที่เกี่ยวกับเรื่องที่โจทก์ทั้งสองได้ขายที่ดินพิพาทคืน นาง ร.จึงเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็น แม้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไปถึงและโจทก์ทั้งสองฎีกาขึ้นมา ศาลฎีกาก็ไม่วินิจฉัยให้ โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาว่ามติของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลหน้าไม้ และคำวินิจฉัยของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำจังหวัดปทุมธานีใช้บังคับแก่โจทก์ทั้งสองไม่ได้ ดังนั้นปัญหาที่ว่ามติดังกล่าวมิได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดินพิพาทไว้ หรือคำวินิจฉัยข้างต้นวินิจฉัยเพียงว่าให้ผู้เช่าทั้งห้าซื้อที่นาพิพาทจำนวนประมาณ 112 ไร่คืน จึงมิใช่สาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัย เมื่อฝ่ายโจทก์และฝ่ายจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงว่าที่ดินพิพาทอยู่ในตำบลหน้าไม้ และคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลหน้าไม้มีอำนาจพิจารณาคำร้องขอของโจทก์ที่ 22-26 ได้ แม้โฉนดที่ดินพิพาทจะระบุว่าอยู่ที่ตำบลระแหงแต่โฉนดดังกล่าวก็ออกตั้งแต่วันที่ 30 มิถุนายน 2467 แต่ขณะที่จำเลยที่ 22-26 ร้องต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลหน้าไม้ ที่ดินพิพาทคงอยู่ในตำบลหน้าไม้ การที่โจทก์ทั้งสองฎีกาว่าคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลหน้าไม้ไม่มีอำนาจพิจารณากรณีที่พิพาทของที่ดินดังกล่าวได้ จึงเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก

ซ.สามีของจำเลยเป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจาก อ.แต่ให้ ส. เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน นิติกรรมการซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่าง ซ.กับ อ.และนิติกรรมการถือกรรมสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทของ ส.แทน ซ.จึงมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้ง ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 และมาตรา 113 ตกเป็นโฆฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 113 เดิม (มาตรา 150 ที่แก้ไขใหม่)

ที่พิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)มีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31โจทก์ซื้อที่พิพาทจากนาย ส. และเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทตลอดมา นิติกรรมการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับนายส.เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113(เดิม) ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะทำสัญญา คู่กรณีต้องกลับสู่ฐานะเดิม โดยถือเสมือนหนึ่งว่าไม่มีการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินกัน แต่การที่โจทก์ยังยึดถือครอบครองที่ดินตลอดมาทั้งภายใน 10 ปี และหลัง 10 ปีนับจากวันห้ามโอนแล้ว โจทก์จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินหรือไม่เพียงใดต้องแล้วแต่ข้อเท็จจริงว่าโจทก์ได้ยึดถือที่ดินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนหรือไม่ ไม่มีกฎหมายใดให้สิทธิโจทก์ที่จะนำคดีมาฟ้องหรือร้องขอต่อศาลว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง