คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินตามฟ้องเป็นของโจทก์ จำเลยเช่าที่ดินจากอ. กับพวกเจ้าของที่ดินเดิม ต่อมาโจทก์ประสงค์จะใช้ที่ดินได้บอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินกับจำเลยให้จำเลยรื้อถอนห้องแถวและขนย้ายทรัพย์สินกับบริวาร และใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า ห้องแถวไม่ใช่ของจำเลย จำเลยไม่ได้ละเมิดโจทก์ ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องว่า ห้องแถวเป็นของผู้ร้องสอดและโจทก์ตกลงขายที่ดินให้ผู้ร้องสอดแล้ว โดยตกลงให้ตึกแถวของผู้ร้องสอดตั้งอยู่ในที่เดิมได้ โจทก์มีหน้าที่ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขาย คำฟ้องของโจทก์ที่ขอให้บังกับจำเลยรื้อถอนห้องแถวและขนย้ายทรัพย์สินกับบริวารออกไปจากที่ดินเช่นนี้มีผลกระทบกระเทือนต่อสิทธิของผู้ร้องสอด คำร้องของผู้ร้องสอดดังกล่าวเป็นคำร้องเพื่อขอคุ้มครองสิทธิของผู้ร้องสอดอันเกิดจากข้อพิพาทคดีนี้ผู้ร้องสอดเป็นผู้มีส่วนได้เสียในมูลความแห่งคดีย่อมมีสิทธิยื่นคำร้องต่อศาลขอเข้าเป็นคู่ความได้ด้วยการร้องสอด ซึ่งแม้คำร้องสอดจะกล่าวว่าขอเข้าเป็นคู่ความร่วม แต่เนื้อหาแห่งคำร้องก็เป็นการขอเข้ามาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(1) แล้วศาลย่อมพิจารณาคำร้องสอดตามเนื้อหาที่ปรากฏนั้นได้.

พฤติการณ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยตามที่ปรากฏในคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยทำสัญญา จะซื้อขายที่ดินพิพาท มิใช่เรื่องเช่าทรัพย์สิน แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าโจทก์เช่านาจากจำเลย ก็ไม่มีผลเป็นการเช่าที่พิพาท เมื่อโจทก์มิใช่ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53, 54 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง.

พฤติการณ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยตามที่ปรากฏในคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท มิใช่เรื่องเช่าทรัพย์สิน แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าโจทก์เช่านาจากจำเลย ก็ไม่มีผลเป็นการเช่าที่พิพาท เมื่อโจทก์มิใช่ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53,54 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง.

จำเลยให้การเพียงว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ส่วนข้อที่ว่าโจทก์ผิดสัญญาอย่างใดมิได้กล่าวไว้ ดังนั้นคำให้การของจำเลยมีแต่ปฏิเสธลอย ๆ ไม่มีเหตุแห่งการปฏิเสธตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง ไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทหรือไม่แม้ศาลชั้นต้นจะกำหนดประเด็นข้อนี้ไว้และศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยให้ก็เป็นการไม่ชอบ ถือได้ว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกา โจทก์เข้ายึดถือครอบครองที่พิพาทในระหว่างระยะเวลาแห่งการเช่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทกับ ส.บิดาจำเลยแล้วโจทก์ได้เข้าไปยึดถือครอบครองที่พิพาทในฐานะผู้ซื้อตลอดมาแม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์ เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียนก็ตาม แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่พิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิได้ด้วย ดังนั้นการที่ ส.เจ้ามรดกตายมาแล้วเกิน 1 ปี ย่อมไม่ตัดสิทธิโจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงจะใช้สิทธิบังคับให้จำเลยในฐานะผู้รับพินัยกรรมของ ส. โอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 189 และ 241

จำเลยทั้งสามทำสัญญาจะขายที่ดินให้ผู้จะซื้อโดยตกลงกันว่าที่ดินที่จะซื้อขายยังมีคดีพิพาทอยู่กับบุคคลภายนอก ถ้าคดีถึงที่สุดเมื่อใดไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียว ผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบ ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษา ผู้ขายจะคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ย สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายมีเงื่อนไขบังคับก่อน
สัญญาจะซื้อขายที่ดินได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นนายหน้าให้กับการซื้อขายดังกล่าว เมื่อข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น โจทก์จึงไม่อาจเรียกเอาบำเหน็จค่านายหน้าได้

ข้อตกลงเป็นนายหน้ามิได้ตกลงหรือกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นประกอบกับสัญญาจะซื้อขายที่ได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จก็มิได้มีการเลิกสัญญาเช่นนี้ โจทก์จะเรียกค่าบำเหน็จ ค่านายหน้า จากจำเลยหาได้ไม่

จำเลยที่ 1 ได้ตกลงขายที่พิพาทให้โจทก์โดยชำระราคาที่ดินกันเรียบร้อยและจะไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ภายหลัง ซึ่งเป็นลักษณะของสัญญาจะซื้อขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อได้ชำระราคากันแล้วก็ย่อมมีผลบังคับได้โดยไม่จำต้องทำสัญญาเป็นหนังสือ จำเลยที่ 2 ได้รู้เรื่องการจะซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 แล้วก่อนที่จะจดทะเบียนซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยทั้งสอง อันเป็นการไม่สุจริต ทำให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์จึงขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองได้.

ลูกหนี้ (จำเลย) ที่ 1 ทำการโอนที่ดินและตึกแถวให้แก่ผู้คัดค้านภายในสามเดือน ก่อนโจทก์ฟ้องขอให้ลูกหนี้ล้มละลายก็ตามแต่ การโอนที่ดินและตึกแถวแก่ผู้คัดค้านดังกล่าวเป็นการโอนที่สืบเนื่องมาจากลูกหนี้ (จำเลย) ที่ 1 ได้ ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและตึกแถวให้ผู้คัดค้านไว้ตั้งแต่ ก่อนโจทก์ฟ้องให้ลูกหนี้ (จำเลย)ทั้งสองเป็นบุคคลล้มละลายประมาณ 2 ปีเศษ โดย ลูกหนี้ (จำเลย) ที่ 1จะต้อง โอนที่ดินและตึกแถวแก่ผู้คัดค้านเมื่อสร้างเสร็จ ผู้คัดค้านชำระราคาแล้ว 200,000 บาท ยังเหลืออีก 200,000 บาท แต่ เมื่อสร้างเสร็จแล้วลูกหนี้ (จำเลย) ที่ 1 นำที่ดินและตึกแถวไปจำนองบริษัท เครดิตฟองซิเอร์เอเซีย จำกัด ไว้ และไม่สามารถไถ่ถอนจำนองมาเพื่อโอนให้แก่ผู้คัดค้านได้ ฝ่ายผู้คัดค้านจึงได้ ชำระหนี้แทนลูกหนี้ (จำเลย) ที่ 1300,000 บาท เพื่อไถ่ถอนจำนอง ทำให้ผู้คัดค้านต้อง เสียค่าโอนเกินกว่าที่สัญญากำหนดถึง 100,000 บาทการโอนดังกล่าวเป็นการโอนตาม สัญญาที่ลูกหนี้จำต้องโอนให้ผู้คัดค้านอยู่แล้ว ซึ่ง ราคาที่ดินและตึกแถวที่ผู้คัดค้านรับโอนนั้นก็ใกล้เคียงกับราคาที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ของกรมบังคับคดีประเมินไว้ในปี 2529 เป็นเงิน 545,300 บาท แต่ ปรากฏว่าผู้คัดค้านรับโอนในปี 2524 ก่อนการประเมินถึง 5 ปี แสดงว่าราคาขณะรับโอนนั้นผู้รับโอนได้ รับโอนในราคาที่สูงกว่าปกติ พฤติการณ์ดังกล่าวไม่มีข้อเท็จจริงใด ส่อแสดงว่าลูกหนี้ (จำเลย) ที่ 1 มุ่งหมายให้ผู้คัดค้านได้เปรียบเจ้าหนี้อื่น เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้ร้องจึงไม่อาจร้องขอให้เพิกถอนการโอนตาม มาตรา 115 แห่งพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 ได้ .

เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ดินตกเป็นโมฆะ ผู้จะขายก็ต้องคืนเงินที่รับไว้แก่ผู้จะซื้อฐานเป็นลาภมิควรได้ โดยผู้จะขายต้องเสียดอกเบี้ยนับแต่เวลาที่ผู้จะซื้อเรียกคืน การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยมากไปกว่าที่จำเลยต้องรับผิดตามกฎหมาย เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยให้ถูกต้องตามกฎหมายได้.

เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ดินตกเป็นโมฆะ เงินค่าที่ดินที่ผู้จะขายรับไว้จากโจทก์ผู้จะซื้อ ผู้จะขายต้องคืนให้โจทก์ฐานเป็นลาภมิควรได้ หากมีการเรียกเงินดังกล่าวคืนแต่ผู้จะขายไม่คืนให้ต้องถือว่าผู้จะขายตกอยู่ในฐานะทุจริตจำเดิมแต่เวลาที่ถูกเรียกคืนและตกเป็นผู้ผิดนัดจะต้องเสียดอกเบี้ยนับตั้งแต่เวลานั้นเป็นต้นไปเมื่อก่อนฟ้องโจทก์ไม่ได้เรียกให้ผู้จะขายหรือจำเลยซึ่งเป็นทายาทคืนเงินให้ ต้องถือว่าโจทก์เรียกร้องให้จำเลยคืนเงินนับตั้งแต่วันฟ้อง การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยมากไปกว่าที่จำเลยต้องรับผิดตามกฎหมาย เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยให้ถูกต้องตามกฎหมายได้