คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

โจทก์ขายฝากที่พิพาทแก่จำเลยแล้วไม่ไถ่คืนภายในกำหนด แต่จำเลยได้ตกลงขายที่พิพาทคืนโจทก์ในราคา 105,000 บาท โดยจำเลยขอค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 22,500 บาท ด้วย แต่ยอมให้หักเงินจำนวน 30,000 บาทที่โจทก์ชำระให้ในการตกลงซื้อครั้งก่อน คงเหลือราคาที่จะต้องชำระ 97,500 บาทโจทก์ตกลง และนัดจดทะเบียนซื้อขายกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในเดือนมีนาคม 2533ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาท เมื่อปรากฏว่าจำเลยยอมให้หักเงินจำนวน 30,000 บาท ที่โจทก์ชำระให้ในการตกลงซื้อครั้งก่อนออกจากราคาที่พิพาทที่ตกลงกันในครั้งหลังนี้ ถือได้ว่าเป็นการชำระหนี้บางส่วนตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทแล้ว เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา แต่กลับบิดพลิ้วเรียกราคาใหม่ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องจำเลยได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง

โจทก์ขายฝากที่พิพาทแก่จำเลยแล้วไม่ไถ่คืนภายในกำหนดแต่จำเลยได้ตกลงขายที่พิพาทคืนโจทก์ในราคา 105,000 บาทโดยจำเลยขอค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 22,500 บาท ด้วยแต่ยอมให้หักเงินจำนวน 30,000 บาท ที่โจทก์ชำระให้ในการตกลงซื้อครั้งก่อน คงเหลือราคาที่จะต้องชำระ 97,500 บาทโจทก์ตกลง และนัดจดทะเบียนซื้อขายกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในเดือนมีนาคม 2533 ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาท เมื่อปรากฏว่าจำเลยยอมให้หักเงินจำนวน 30,000 บาท ที่โจทก์ชำระให้ในการตกลงซื้อครั้งก่อนออกจากราคาที่พิพาทที่ตกลงกันในครั้งหลังนี้ถือได้ว่าเป็นการชำระหนี้บางส่วนตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทแล้ว เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา แต่กลับบิดพลิ้วเรียกราคาใหม่ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องจำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง

จำเลยตกลงขายที่พิพาทคืนโจทก์ทั้งสองแต่ยอมให้หักเงินที่โจทก์ทั้งสองชำระให้ในการตกลงซื้อคืนครั้งก่อนก่อนที่จำเลยจะปฏิเสธไม่ยอมขายให้ในเวลาต่อมาและนัดจดทะเบียนซื้อขายกันข้อตกลงนี้เป็น สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทและถือว่าการที่จำเลยยอมให้หักเงินดังกล่าวออกจากราคาที่พิพาทที่ตกลงกันในครั้งหลังเป็นการ ชำระหนี้บางส่วนแล้วโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิฟ้องได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสอง จำเลยตกลงขายที่พิพาทคืนโจทก์2ครั้งครั้งแรก วางมัดจำไว้แล้วโจทก์ ผิดสัญญาจึงมีการตกลงราคากันใหม่ในครั้งที่สองโดยจำเลยยอมให้หักเงินมัดจำครั้งแรกออกจากราคาครั้งหลังถือได้ว่าการที่จำเลยยอมให้หักเงินดังกล่าวเป็นการ ชำระหนี้บางส่วนของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสอง

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยจำเลยรู้อยู่ก่อนว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพื่อสร้างโรงงานผลิตอาหารกระป๋องและรู้ว่าที่ดินพิพาทจะถูกเวนคืนบางส่วนเพื่อขุดคลองชลประทานแต่ก็ไม่แจ้งความจริงให้โจทก์ทราบเป็นการที่โจทก์แสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ที่จะซื้อซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะเมื่อโจทก์ได้ไปทวงเงินคืนจากจำเลยถือว่าได้บอกล้างโมฆียะกรรมแล้วสัญญาจะซื้อขายจึงเป็นโมฆะมาแต่แรกคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยและโจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยตามที่ระบุในสัญญาว่าหากจำเลยผิดสัญญาแล้วจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงินจำนวนหนึ่งได้เพราะเป็นการขอให้บังคับตามข้อตกลงในสัญญาดังกล่าว

จำเลยและผู้ร้องทั้งสองเป็นทายาทของ ส. เมื่อ ส.ถึงแก่กรรมผู้ร้องทั้งสองและทายาทอื่นทำหนังสือยินยอมให้จำเลยเป็นผู้จัดการมรดก ต่อมาจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทของ ส. และผู้ร้องทั้งสองแก่โจทก์ โดยผู้ร้องทั้งสองและทายาทอื่นทราบแล้วแต่มิได้โต้แย้งคัดค้าน ดังนี้ ฟังได้ว่าทายาททุกคนรวมทั้งผู้ร้องทั้งสองยินยอมให้จำเลยทำสัญญา และแต่ละคนเชิดให้จำเลยเป็นตัวแทนของตน แม้ขณะที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายนั้นจำเลยยังไม่ได้รับการแต่งตั้งจากศาลให้เป็นผู้จัดการมรดกก็ตาม สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันผู้ร้องทั้งสองที่จะต้องโอนขายที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์ด้วย

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เนื้อที่17ไร่2งานกับที่ดินไม่มีหลักฐานทางทะเบียนรวมเนื้อที่ทั้งหมด80ไร่เป็นฉบับเดียวกันจาก จ. ภรรยาจำเลยในราคา530,000บาทโดยชำระราคาบางส่วนเป็นเงิน45,000บาทการที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ จ.รับชำระหนี้ค่าซื้อที่ดินอีกเพียง68,750บาทแล้วโอนแต่เฉพาะที่พิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งเป็นที่ดินเพียงบางส่วนตามสัญญาเท่ากับบังคับให้เจ้าหนี้รับชำระหนี้แต่เพียงบางส่วนเมื่อจำเลยมิได้ยินยอมจึงหาอาจจะบังคับได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา320

โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจำเลยให้การต่อสู้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทไม่สมบูรณ์เมื่อผู้ร้องสอดเข้ามาในคดีก็มิได้กล่าวอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยไม่สมบูรณ์การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยสมบูรณ์หรือไม่ก็เพื่อวินิจฉัยข้อพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยเท่านั้นไม่เกี่ยวกับผู้ร้องสอดฉะนั้นเมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยสมบูรณ์จำเลยและผู้ร้องสอดอุทธรณ์ต่อมาจำเลยได้ขอถอนอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์อนุญาตแล้วถือว่าประเด็นข้อพิพาทข้อนี้ยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นผู้ร้องสอดไม่มีอำนาจอุทธรณ์ฎีกาในประเด็นข้อพิพาทข้อนี้ การที่ผู้ร้องสอดฎีกาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างผู้ร้องสอดกับจำเลยมิได้ทำขึ้นโดยฉ้อฉลนั้นเมื่อข้อเท็จจริงที่ว่าสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นอันสมบูรณ์ยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นแล้วประกอบกับคำขอบังคับของผู้ร้องสอดก็มิได้ขอบังคับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายหรือให้โอนที่ดินให้แก่ผู้ร้องสอดการวินิจฉัยฎีกาของผู้ร้องสอดดังกล่าวย่อมไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไปฎีกาของผู้ร้องสอดจึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทตามเอกสารหมาย จ.4 แต่ตามเอกสารหมาย จ.7 มีข้อความว่า จำเลยขอรังวัดที่พิพาทในส่วนที่ถูกเขตชลประทาน แสดงว่าที่พิพาทที่จำเลยจะขายให้โจทก์จะต้องถูกทางราชการเวนคืนบางส่วน โจทก์จำเลยจึงตกลงทำสัญญาเพิ่มเติมสัญญาจะซื้อขายว่า คู่สัญญาขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อขยายเวลาไปเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงไว้ให้เหลือเป็นราคาที่พิพาทที่เหลือไว้จะโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงโดยไม่ถูกเวนคืน แสดงว่าโจทก์ทราบแล้วว่าที่พิพาทที่จะซื้อขายต้องถูกเวนคืนให้กรมชลประทาน แต่โจทก์ไม่ได้ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่จะอ้างว่าจำเลยผิดสัญญา จึงได้ทำบันทึกข้อตกลงกันใหม่โดยไม่ถือเอาจำนวนเนื้อที่พิพาทและราคาตามเอกสารหมาย จ.4 แต่จะต้องเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงไว้และเลื่อนกำหนดเวลาการโอนไป ถือได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 โดยปริยาย และมุ่งประสงค์ที่จะซื้อขายที่พิพาทกันต่อไปตามจำนวนเนื้อที่ที่เหลือจากการถูกเวนคืน โดยให้เลื่อนการโอนไปเพื่อเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงกันไว้ อันเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ เมื่อโจทก์จำเลยยังไม่ตกลงกันได้หมดทุกข้ออยู่ตราบใด ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทฉบับใหม่ยังไม่เกิดขึ้น เมื่อครบกำหนดการโอนแล้ว ปรากฏว่าทั้งสองฝ่ายได้ไปที่สำนักงานที่ดิน แต่ก็ตกลงเรื่องราคากันไม่ได้ จึงไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทกันประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 ยกเลิกโดยปริยาย และสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ยังไม่เกิดขึ้น โจทก์จำเลยจึงไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา และต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยอนุโลม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 จำเลยต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ และโจทก์จะกลับมาอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพื่อเรียกร้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอีกไม่ได้

โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทตามเอกสารหมายจ.4แต่ตามเอกสารหมายจ.7มีข้อความว่าจำเลยขอรังวัดที่ดินพิพาทในส่วนที่ถูกเขตชลประทานแสดงว่าที่พิพาทที่จำเลยจะขายให้โจทก์จะต้องถูกทางราชการเวนคืนบางส่วนโจทก์จำเลยจึงตกลงทำสัญญาเพิ่มเติมสัญญาจะซื้อขายว่าคู่สัญญาขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ไปเพื่อขยายเวลาไปเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงไว้ให้เหลือเป็นราคาที่พิพาทที่เหลือไว้จะโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงโดยไม่ถูกเวนคืนแสดงว่าโจทก์ทราบแล้วว่าที่พิพาทที่จะซื้อขายต้องถูกเวนคืนให้กรมชลประทานแต่โจทก์ไม่ได้ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่จะอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาจึงได้ทำบันทึกข้อตกลงกันใหม่โดยไม่ถือเอาจำนวนเนื้อที่พิพาทและราคาตามเอกสารหมายจ.4แต่จะต้องเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงไว้และเลื่อนกำหนดเวลาการโอนไปถือได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมายจ.4โดยปริยายและมุ่งประสงค์ที่จะซื้อขายที่พิพาทกันต่อไปตามจำนวนเนื้อที่ที่เหลือจากการถูกเวนคืนโดยให้เลื่อนการโอนไปเพื่อเจรจาเปลี่ยนราคาลดลงจากที่ตกลงกันไว้อันเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่เมื่อโจทก์จำเลยยังไม่ตกลงกันได้หมดทุกข้ออยู่ตราบใดตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา366วรรคหนึ่งสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทฉบับใหม่ยังไม่เกิดขึ้นเมื่อครบกำหนดการโอนแล้วปรากฏว่าทั้งสองฝ่ายได้ไปที่สำนักงานที่ดินแต่ก็ตกลงเรื่องราคากันไม่ได้จึงไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทกันประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมายจ.4ยกเลิกโดยปริยายและสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ยังไม่เกิดขึ้นโจทก์จำเลยจึงไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญาและต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยอนุโลมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391จำเลยต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์และโจทก์จะกลับมาอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพื่อเรียกร้องให้ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอีกไม่ได้

หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทซึ่งทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง น.เป็นผู้รับจ้างจำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดย น.ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้างบ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่า เมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อน แล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ข้อความต่าง ๆ ในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย แต่จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้าง น.ทำการก่อสร้าง การระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านจึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่ น.รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์
การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนโจทก์ฟ้องราวปีเศษและโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลยที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท การที่โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอน แต่เตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาท ซึ่งไม่พอชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้ แม้จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา
โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 และยังค้างชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วยจำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาท การกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนในกรณีที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่ง ไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้