คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

เจ้าของรวมได้ นำที่ดินโฉนด เลขที่ 13282 มาจัดสรรขายโดย แบ่งเป็นแปลงเล็ก จำเลยและ ส. ต่าง เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว จำเลยรับโอนที่ดินโฉนด เลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2516 ส่วน ส. รับโอนที่ดินโฉนด เลขที่ 16084แปลงหมายเลข 414 หรือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 แต่ จำเลยได้ เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาท ตั้งแต่ วันที่ 26 พฤษภาคม 2515ก่อนออกโฉนด ที่ พิพาทแปลง หมายเลข 414 ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดี ที่จัดสรรแบ่งแยกออกจากที่ดินแปลง เดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือ ว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิม ก็ต่อเมื่อการแบ่งโฉนด ได้ กระทำแล้วเสร็จและผู้ซื้อที่ดินจะ ได้ กรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิม ผู้จัดสรรได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้นถือ ว่ากรรมสิทธิ์ ยังอยู่กับเจ้าของเดิม แม้จำเลยจะครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่ วันที่ 26พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและ ชำระราคาที่ดินเรียบร้อยแล้วก็ตาม ก็ต้อง ถือ ว่าจำเลยครอบครอง ที่พิพาทโดย อาศัยสิทธิ์เจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการ ครอบครองปรปักษ์เหนือที่พิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่ เจ้าของเดิม หา ได้ ไม่และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ใน ช่วงเวลาดังกล่าวยันแก่ ส. ก็มิได้เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทยังมิได้ตกเป็นของ ส. จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยัน ส. ได้ ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิม ได้ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ พิพาทแล้ว เมื่อ ส. ได้ รับการจด ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2516 อายุการ ครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับจากวันดังกล่าวถึง วันที่ 8 มีนาคม2526 อันเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงไม่ได้สิทธิ์โดย อายุความได้ สิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382.

ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจำเลยขายฝากกับโจทก์ และศาลฎีกาได้มีคำวินิจฉัยชี้ขาดในคดีนี้มาแล้วว่าผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลย แม้ผู้ร้องจะเข้าเป็นคู่ความแทนที่ผู้ร้องสอดซึ่งมรณะในคดีที่ผู้ร้องสอดฟ้องจำเลย และต่อมาศาลอุทธรณ์จะได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดในคดีดังกล่าวให้ลงชื่อผู้ร้องสอดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยในที่ดินที่พิพาทกันในคดีนี้ภายหลังศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาในคดีนี้แล้วก็ตาม ก็หามีผลเปลี่ยนแปลงฐานะในคดีของผู้ร้องซึ่งเป็นเพียงผู้รับมรดกความและผู้จัดการมรดกของผู้ร้องสอดผู้มรณะในคดีนั้นให้พ้นจากฐานะบริวารจำเลยในคดีนี้ไม่ เพราะผู้ร้องมิได้เป็นคู่ความโดยตรงและประเด็นข้อพิพาทก็ต่างกันกับคดีนี้ จึงยังต้องถือว่าผู้ร้องเป็นบริวารจำเลยที่ไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้ดังที่ศาลฎีกาวินิจฉัยมาแล้ว คำพิพากษาคดีนี้จึงบังคับถึงผู้ร้องด้วยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (1)

จำเลยทั้งสองซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์รวมทั้งที่พิพาทเมื่อปี 2504 โดยไม่ทราบว่าที่พิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ดินของโจทก์ แม้หนังสือรับรองการทำประโยชน์จะออกทับที่พิพาทแต่จำเลยทั้งสองก็ได้ครอบครองตั้งแต่ปี 2504 ด้วยความสงบเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมา 20 ปีแล้วจึงได้กรรมสิทธิ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

จำเลยทั้งสองซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์รวมทั้งที่พิพาทเมื่อปี 2504 โดยไม่ทราบว่าที่พิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ดินของโจทก์ แม้หนังสือรับรองการทำประโยชน์จะออกทับที่พิพาทแต่จำเลยทั้งสองก็ได้ครอบครองตั้งแต่ปี 2504ด้วยความสงบเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมา 20 ปีแล้วจึงได้กรรมสิทธิ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382.

หลังจากเจ้ามรดกตาย โจทก์จำเลยซึ่งเป็นบุตรของเจ้ามรดกและ ส. ซึ่งเป็นภรรยาของเจ้ามรดกได้ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกร่วมกัน ส่วนบุตรคนอื่นของเจ้ามรดกไม่ได้ร่วมครอบครองที่ดินพิพาทด้วย แม้ต่อมา ส. ได้รื้อบ้านออกไปปลูกในที่ดินแปลงอื่น ก็ถือว่าโจทก์จำเลยและ ส. ได้ครอบครองที่ดินพิพาทร่วมกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1748 การที่ส.ขอออกโฉนดที่ดินพิพาทโดยลงชื่อตนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่ผู้เดียวในภายหลังโดยโจทก์ไม่ยินยอม ก็ถือว่าโจทก์ยังคงมีส่วนในที่ดินพิพาทนั้น 1 ใน 3 ส่วนอยู่เช่นเดิม ส.ไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทส่วนของโจทก์ไปยกให้จำเลย โจทก์ขอแบ่งที่ดินพิพาทที่ตนเป็นเจ้าของรวมจากจำเลย 1 ใน 3 ส่วนได้

สัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อ 2.1 ระบุถึงเรื่องการปรับปรุงที่ดินเพียงว่า "ผู้ซื้อยินดีจะจ่ายส่วนหนึ่งของค่าที่ดินให้แก่ผู้ขายเป็นค่าปรับปรุงที่" ข้อความดังกล่าวบ่งถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อกับจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายเกี่ยวกับการปรับปรุงที่ดินที่จะซื้อขายกัน แต่ข้อตกลงนั้นจะมีอยู่จริงหรือไม่หรือมีสาระสำคัญอย่างไร จำต้องพิจารณาพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบมา ซึ่งการนำสืบถึงข้อตกลงในลักษณะเช่นนี้ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง จำเลยจึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลในข้อนี้ได้ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.

โจทก์ที่ 1 มิได้ลงลายมือชื่อในใบแต่งทนายความ แม้โจทก์ที่ 1จะรับรองหรือให้สัตยาบันการแต่งตั้งก็ไม่ทำให้การแต่งตั้งนั้นสมบูรณ์ขึ้นมาได้ โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเมื่อข้อเท็จจริงมาปรากฏในชั้นพิจารณา ศาลย่อมมีอำนาจหยิบยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยได้ ที่พิพาทเป็นที่ดินที่โจทก์ที่ 2 และชาวบ้านร่วมกันบริจาคเงินซื้อ เพื่อจัดตั้งเป็นสำนักสงฆ์ โดยใช้ชื่อว่า "วัด ส." แต่วัดดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งตามกฎหมาย ที่พิพาทจึงเป็นของโจทก์ที่ 2 ในฐานะเจ้าของร่วมอยู่ด้วยโจทก์ที่ 2 ยังมิได้สละสิทธิครอบครองแต่อย่างใด การที่โรงเรียน บ. มาสร้างอาคารเรียน และบ้านพักครูขึ้นในที่พิพาทเป็นการเข้าอยู่โดยได้รับอนุญาตจากโจทก์ที่ 2 จำเลยที่ 4 จึงไม่มีสิทธินำที่พิพาทไปขอออกน.ส.3 ก. ในชื่อขององค์การบริหารส่วนจังหวัด กรณียังถือไม่ได้ว่าเป็นการแย่งการครอบครอง แม้จะครอบครองต่อไปนานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครองที่พิพาท จึงมิใช่เป็นกรณีการฟ้องคดี เพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง.

จำเลยให้การต่อสู้ว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมโดยอ้างเหตุแต่เพียงว่า โจทก์มิได้บรรยายฟ้องให้ชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหาส่วนในเรื่องคำขอบังคับไม่ชัดแจ้งเคลือบคลุมนั้น จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ก่อนฟ้องโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบว่าจะขอทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมแบ่งแยก ข้อโต้แย้งเกิดขึ้นแล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้อง โจทก์กับ ล. มีชื่อในโฉนดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกันต่อมาโจทก์กับ ล. ได้ทำสัญญาแบ่งที่ดินกัน และโจทก์เข้าครอบครองที่ดินตามข้อตกลงในสัญญาเป็นส่วนสัด โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมาเป็นเวลา 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

ที่พิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า แม้โจทก์จะได้เสียภาษีบำรุงท้องที่ที่พิพาทตลอดมาก็มิได้เป็นข้อสันนิษฐานว่ามีสิทธิครอบครองแต่อย่างใด เมื่อจำเลยได้ครอบครองที่พิพาทในฐานะเป็นเจ้าของมานานถึง 20 ปีแล้ว จำเลยจึงได้สิทธิครอบครอง.

เมื่อโจทก์ร่วมที่ 2 กับจำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินและบ้านพิพาทกันแล้ว แม้จำเลยผู้ขายฝากยังคงครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทต่อไป โดยไม่ได้มอบการครอบครองแก่โจทก์ร่วมที่ 2 ก็ไม่ใช่ข้อบ่งชี้ว่านิติกรรมระหว่างโจทก์ร่วมที่ 2 กับจำเลยเป็นนิติกรรมอำพราง ดังนั้น การที่จำเลยไม่ไถ่ถอนการขายฝากภายในกำหนด และโจทก์ร่วมที่ 2 ผู้รับซื้อฝากขายที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ร่วมที่ 1 โดยสุจริต กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทย่อมเป็นของโจทก์และโจทก์ร่วม โจทก์จึงมีสิทธิขับไล่จำเลยได้