คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ภาระจำยอม

แม้ที่ดินที่โจทก์จะปลูกสร้างอาคาร ผู้จัดสรรที่ดินยังมิได้ยกให้เป็นที่สาธารณะ แต่ที่ดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่มีสภาพเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นในที่ดินที่ได้รับอนุญาตจัดสรร จึงต้องด้วยบทบัญญัติของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 ที่บัญญัติว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเหนือการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้การที่ผู้จัดสรรที่ดินนำที่ดินสาธารณูปโภคดังกล่าวไปให้โจทก์เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคารถือเป็นการกระทำที่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกเมื่อที่ดินนั้นเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินอันมีสภาพเป็นสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 และที่ 2ย่อมมีสิทธิตามกฎหมายที่จะเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกให้แก่โจทก์ได้ ทั้งจำเลยที่ 3 ถึงที่ 11 ซึ่งเป็นคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ ก็ย่อมมีอำนาจให้ยกอุทธรณ์ของโจทก์ได้เช่นกัน

ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดตราจองที่ 3369 ซึ่งมีทางออกสู่ถนนสาธารณะ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินออกสู่ทางสาธารณะได้เฉพาะในที่ดินโฉนดตราจองที่ 3369 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงที่โจทก์แบ่งแยกมาเท่านั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 โจทก์จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาทางพิพาทในที่ดินจำเลยซึ่งเป็นที่ดินแปลงอื่นเป็นทางเดินผ่านไปสู่ทางสาธารณะหาได้ไม่ ทางพิพาทจึงไม่เป็นทางจำเป็นแก่โจทก์
โจทก์อ้างว่าใช้ทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินของจำเลยเป็นทางภาระ-จำยอม มีผลเป็นการรอนสิทธิในทรัพย์สินของบุคคลอื่น จึงต้องมีหลักฐานชัดแจ้งมั่นคงว่าโจทก์ทั้งสองใช้สิทธิในทางพิพาทอย่างเป็นปรปักษ์หรือโดยพลการต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ใช้สิทธิในทางพิพาทอย่างเป็นปรปักษ์หรือโดยพลการ หากแต่มีลักษณะว่าได้ใช้สิทธิในทางพิพาทโดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ ดังนั้นไม่ว่าโจทก์จะใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินเข้าออกจากที่ดินของโจทก์มานานเพียงใดก็ตามทางพิพาทก็ไม่เป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินของโจทก์

หลังจากโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเพียง7 วัน จำเลย สามีจำเลย และบุตรร่วมกันตั้งบริษัทจำเลยร่วม โดยจำเลยสามีจำเลย และบุตรเป็นกรรมการบริษัท ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นตัวแทนเชิดของจำเลยร่วมในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 821เพราะขณะนั้นจำเลยร่วมยังไม่มีสภาพเป็นนิติบุคคล ไม่อาจเชิดผู้ใดเป็นตัวแทนได้
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองฉบับ จำเลย สามีจำเลยและบุตรรู้เห็นการทำสัญญาทั้งสองฉบับ วัตถุแห่งหนี้กับวัตถุประสงค์แห่งหนี้เป็นอย่างเดียวกัน คือการโอนที่ดินพิพาทในราคาและกำหนดเวลาเดียวกัน ทั้งเมื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันแล้ว ได้มีการเปิดทางให้ตามที่มีข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนานถึง 2 ปีเศษ แม้ตามสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจำเลยร่วมเป็นผู้ซื้อมิใช่จำเลย และไม่มีข้อตกลงเปิดทางก็ตาม โดยพฤติการณ์ย่อมแสดงว่าจำเลยทำสัญญาเพื่อประโยชน์ของจำเลยร่วม และเท่ากับเป็นการตกลงโดยปริยายของจำเลยร่วมยอมรับและถือเอาข้อตกลงเรื่องเปิดทางตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมด้วย
ข้อตกลงเปิดทางตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มีลักษณะคล้ายภาระจำยอมอันเป็นทรัพยสิทธิ ถ้าไม่จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 แต่ก็เป็นอันใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาซึ่งรวมทั้งโจทก์กับจำเลยร่วมด้วยในฐานะบุคคลสิทธิ

ช. บิดาโจทก์ทั้งสองทำทางพิพาทตั้งแต่ พ.ศ.2519 ทั้ง ช.โจทก์ทั้งสองและครอบครัวตลอดจนราษฎรได้ใช้ทางพิพาทเข้าออกทางสาธารณะมาจนถึงวันที่จำเลยทำลายทางพิพาทเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้วโดยไม่ได้ขออนุญาตเจ้าของที่ดินที่ทางพิพาทผ่าน ทางพิพาทจึงตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสอง
ปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า ที่ดินของโจทก์กับที่ดินของจำเลยที่มีทางพิพาทผ่านเดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันเพิ่งแบ่งแยกโฉนดนับถึงวันฟ้องยังไม่ถึง10 ปี ทางพิพาทจึงไม่ตกเป็นภาระจำยอมนั้น จำเลยไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาตั้งแต่ศาลชั้นต้น ทั้งมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยจึงชอบแล้ว

ที่ดินพิพาทเดิมเป็นแปลงเดียวกัน ต่อมามีการแบ่งแยกโฉนดและเจ้าของโดยโอนมาเป็นของโจทก์หนึ่งแปลง และเป็นของจำเลยหนึ่งแปลง บรรพบุรุษของโจทก์รวมทั้งโจทก์ใช้ทางเดินในที่ดินของจำเลยมานานหลายสิบปีเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะ แม้ก่อน ๆ นั้นผู้เป็นเจ้าของเดิมของที่ดินทั้งสองแปลงจะเป็นญาติกันแต่ผู้ใช้ทางก็มิได้ขออนุญาตหรืออาศัยสิทธิของผู้ใด ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่ละแปลงต่อ ๆ มาก็มิได้เป็นญาติเกี่ยวข้องกัน ถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้ทางเดินอย่างฉันพี่น้องกันแต่กลับแสดงให้เห็นว่าเจ้าของเดิมใช้ทางในที่ดินที่โอนมาเป็นของจำเลยอย่างเป็นเจ้าของโดยมิได้อาศัยสิทธิของผู้ใด ทางพิพาทจึงเป็นทางภาระจำยอม
ก่อนแบ่งแยกโฉนด เจ้าของเดิมต่างครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดดังกล่าวคนละแปลงเป็นสัดส่วนจนครบ 10 ปีแล้ว ต่างฝ่ายจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในส่วนที่ตนครอบครองแต่ผู้เดียว ต่อมาที่ดินดังกล่าวตกมาเป็นของโจทก์และจำเลยคนละแปลงโดยเจ้าของเดิมในที่ดินของโจทก์เดินผ่านที่ดินของจำเลยมากว่า 10 ปี เจ้าของเดิมในที่ดินของโจทก์จึงได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินของจำเลยโจทก์ผู้รับโอนที่ดินมาย่อมได้สิทธิดังกล่าวด้วย แม้ที่ดินแปลงใหญ่เพิ่งจะมีการแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์นับถึงวันฟ้องคดีนี้โจทก์ใช้ทางพิพาทได้เพียง 2 ปี ทางพิพาทย่อมเป็นภาระจำยอมโดยอายุความเพราะโจทก์เป็นผู้สืบสิทธิต่อจากเจ้าของเดิม
โจทก์ฟ้องขอให้ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์จึงชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ประการหนึ่ง

เดิมที่ดินของโจทก์เป็นของ ป. ต่อมาตกได้แก่ ย.ส่วนที่ดินของจำเลยแบ่งเป็น 2 แปลง เป็นของ ก. และ ม.ซึ่งทั้งหมดต่างเป็นญาติกัน ป. และ ย. ต่างเดินผ่านที่พิพาทบนที่ดินของ ก. และ ม. ออกสู่ทางสาธารณะมากกว่า 10 ปีโดยมิได้ขออนุญาตหรืออาศัยสิทธิของผู้ใดทั้งเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงต่อ ๆ มาก็มิได้เป็นญาติเกี่ยวข้องกัน แสดงว่ามีการใช้ทางพิพาทอย่างเป็นเจ้าของโดยมิได้อาศัยสิทธิของผู้ใด หรือเป็นการใช้อย่างฉันพี่น้องกัน ทางพิพาทจึงเป็นภาระจำยอมนับแต่ป. และ ย. เป็นเจ้าของแล้ว เมื่อโจทก์และจำเลยรับโอนที่ดินในภายหลัง โจทก์ย่อมได้สิทธิในภาระจำยอมนั้นด้วย โจทก์ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิขอให้ศาลบังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมในโฉนดของจำเลยได้ ถือเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1391

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของจำเลยทั้งสอง แต่ที่ดินของจำเลยทั้งสองได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปยัง จ.แล้ว ทั้งตามบันทึกข้อตกลงให้ที่ดินของโจทก์ตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินของจำเลยทั้งสองก็ไม่ปรากฏว่ามีข้อตกลงให้ภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์สิ้นผลไปเมื่อจำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของตนให้บุคคลอื่นหรือสิ้นผลไปด้วยประการอื่นแต่อย่างใด ภาระจำยอมของโจทก์ย่อมตกติดไปกับที่ดินของจำเลยทั้งสองที่โอนไปเป็นกรรมสิทธิ์ของ จ.แล้ว ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1393 วรรคแรก
โจทก์มิได้ฟ้อง จ.และ จ.มิได้เข้ามาเป็นคู่ความในคดี ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนภาระจำยอมตามคำขอของโจทก์ให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของ จ. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีได้ ปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้

โจทก์จดทะเบียนให้ที่ดินของโจทก์บางส่วนตกอยู่ในบังคับภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยทั้งสอง โดยไม่มีข้อตกลงให้ภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์สิ้นผลไปเมื่อจำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของตนให้บุคคลอื่นหรือสิ้นผลไปด้วยประการอื่น ดังนี้ เมื่อจำเลยทั้งสองขายที่ดินให้แก่ ร.และร. ขายต่อให้ จ. อีกทอดหนึ่งแล้ว ภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์ย่อมตกติดไปกับที่ดินของจำเลยทั้งสองที่โอนไปเป็นกรรมสิทธิ์ของ จ. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1393 วรรคแรก เมื่อโจทก์มิได้ฟ้อง จ. และ จ.มิได้เข้ามาเป็นคู่ความในคดี ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนภาระจำยอมตามคำขอของโจทก์ให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของ จ. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีได้

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. บรรพ 4 ลักษณะ 4 ฉะนั้น ผู้ที่จะฟ้องบังคับภาระจำยอมได้ต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ที่ดินที่โจทก์ครอบครองเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินซึ่งเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน อยู่ทางทิศเหนือของที่ดินจำเลย-ที่ 2 และที่ 1 โจทก์ไม่ใช่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์คือที่ดินที่โจทก์ครอบครองอยู่โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองว่าที่ดินของจำเลยทั้งสองตกอยู่ในภาระจำยอมเกี่ยวกับทางเดินหรือทางรถยนต์ของที่ดินที่โจทก์ครอบครอง

ทางภาระจำยอมที่พิพาทมีความกว้างมากกว่า 3 เมตร การที่โจทก์ทั้งสองขอให้ย้ายทางภารจำยอมไปอยู่ชิดแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยให้ทางภารจำยอมเหลือความกว้างเพียง 1 เมตรนั้นแม้จะเป็นประโยชน์แก่โจทก์ทั้งสองแต่ก็ทำให้จำเลยทั้งสามได้ใช้ทางภารจำยอมแคบลงกว่าเดิม อันเป็นการกระทำที่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ในอันที่จะใช้ทางภารจำยอมนั้นลดน้อยลง ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 และมาตรา 1392 โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจเรียกให้ย้ายทางภารจำยอมไปยังส่วนอื่นของที่ดินของโจทก์ทั้งสองได้