คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

สัญญาจะซื้อขายเป็นสัญญาที่กำหนดให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่สมบูรณ์ สัญญาก็มีผลบังคับแล้ว
ผู้จะซื้อที่ดินย่อมฟ้องบังคับให้เจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนโอนที่ดินแก่ตนได้ แม้จะมีชื่อผู้อื่นในหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินนั้นแทนเจ้าของที่ดินอยู่ก็ตาม กรณีมิใช่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องแต่เป็นเรื่องการปฏิบัติทางทะเบียนเท่านั้น.

จำเลยให้การต่อสู้ด้วยว่า จำเลยมีอำนาจทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์หรือไม่ และก่อนฟ้องโจทก์ได้บอกกล่าวก่อนหรือไม่ แต่ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท จำเลยได้คัดค้านไว้แล้วเมื่อจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มิได้วินิจฉัยให้ ศาลฎีกาจึงกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มขึ้นอีก 2 ข้อ ตามที่จำเลยฎีกาและวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทที่เพิ่มขึ้นไปเสียทีเดียว โดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย จำเลยกับโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่สมบูรณ์ สัญญาก็มีผลใช้บังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญาโอนทรัพย์สินให้ผู้จะซื้อไม่ได้ผู้จะซื้อก็สามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายได้ สัญญาจะซื้อขายกำหนดวันไปทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนไว้แน่นอนแล้ว โจทก์ไม่จำต้องบอกกล่าวก่อนฟ้อง การที่ พ.และด. ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกที่ดินพิพาทมีชื่ออยู่ในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในฐานะผู้ครอบครองแทนทายาท จำเลยเป็นทายาทของเจ้ามรดกที่ดินพิพาทย่อมตกได้แก่จำเลยเมื่อจำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้.

สัญญาจะซื้อขายเป็นสัญญาที่กำหนดให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่สมบูรณ์ สัญญาก็มีผลบังคับแล้ว ผู้จะซื้อที่ดินย่อมฟ้องบังคับให้เจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนโอนที่ดินแก่ตนได้ แม้จะมีชื่อผู้อื่นในหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินนั้นแทนเจ้าของที่ดินอยู่ก็ตาม กรณีมิใช่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องแต่เป็นเรื่องการปฏิบัติทางทะเบียนเท่านั้น.

ในการซื้อขายที่ดินมีโฉนด จำเลยตกลงกับ อ. ฉ. และ ภ. ว่าเมื่อจำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินและค่าทำถนนครบถ้วนแล้ว อ. ฉ. และ ภ. จะโอนที่ดินให้แก่จำเลย จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย หลังจากนั้นจำเลยได้รับอนุญาตจาก อ. ให้เข้าไปอยู่ในที่ดินต่อมา อ. ฉ. และ ภ. โอนที่ดินให้แก่โจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อให้จัดการเรื่องที่ดินแทนต่อไป จำเลยได้ชำระเฉพาะราคาที่ดิน ส่วนค่าทำถนนไม่ชำระ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินให้แก่จำเลย ทั้งการที่จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินก็เพราะ อ. เจ้าของเดิมอนุญาต จึงเป็นกรณีจำเลยเข้าครอบครองที่ดินแทนเจ้าของ แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์มายันเจ้าของที่ดินเดิมหรือเจ้าของที่ดินผู้รับโอนต่อ ๆ มาหาได้ไม่ จำเลยจึงไม่ใช่ผู้อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300

ในการซื้อขายที่ดินมีโฉนด จำเลยตกลงกับ อ.ฉ.และภ.ว่า เมื่อจำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินและค่าทำถนนครบถ้วนแล้ว อ.ฉ.และภ. จะโอนที่ดินให้แก่จำเลย จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย หลังจากนั้นจำเลยได้รับอนุญาตจาก อ. ให้เข้าไปอยู่ในที่ดิน ต่อมา อ.ฉ.และภ. โอนที่ดินให้แก่โจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อให้จัดการเรื่องที่ดินแทนต่อไป จำเลยได้ชำระเฉพาะราคาที่ดินส่วนค่าทำถนนไม่ชำระ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินให้แก่จำเลย ทั้งการที่จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินก็เพราะ อ. เจ้าของเดิมอนุญาต จึงเป็นกรณีจำเลยเข้าครอบครองที่ดินแทนเจ้าของ แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์มายันเจ้าของที่ดินเดิมหรือเจ้าของที่ดินผู้รับโอนต่อ ๆ มาหาได้ไม่ จำเลยจึงไม่ใช่ผู้อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1300

ในการซื้อขายที่ดินมีโฉนด จำเลยตกลงกับ อ. ฉ. และ ภ. ว่าเมื่อจำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินและค่าทำถนนครบถ้วนแล้ว อ. ฉ.และ ภ. จะโอนที่ดินให้แก่จำเลย จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายหลังจากนั้นจำเลยได้รับอนุญาตจาก อ. ให้เข้าไปอยู่ในที่ดินต่อมา อ. ฉ. และ ภ. โอนที่ดินให้แก่โจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อให้จัดการเรื่องที่ดินแทนต่อไป จำเลยได้ชำระเฉพาะราคาที่ดิน ส่วนค่าทำถนนไม่ชำระ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินให้แก่จำเลย ทั้งการที่จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินก็เพราะ อ. เจ้าของเดิมอนุญาต จึงเป็นกรณีจำเลยเข้าครอบครองที่ดินแทนเจ้าของ แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์มายันเจ้าของที่ดินเดิมหรือเจ้าของที่ดินผู้รับโอนต่อ ๆ มาหาได้ไม่ จำเลยจึงไม่ใช่ผู้อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300.

โจทก์เข้าถมดินและขุดสระน้ำในที่พิพาทอันเป็นการทำประโยชน์ตามสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทซึ่งฝ่ายจำเลยผู้ขายยอมให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่ดินทันที เมื่อโจทก์ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยสุจริต ไม่ทราบว่าที่ดินพิพาทถูกเจ้าหนี้ของจำเลยยึด ดังนี้ จำเลยผู้ขายเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ได้ถมดินและขุดสระน้ำดังกล่าวได้

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์วางแผนผังเตรียมปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ และเรือนแถวกำหนดแบบแปลนเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่สามารถทำได้ ถ้าจำเลยไม่ผิดสัญญาโจทก์สามารถปลูกสร้างอาคารขายได้กำไรมากกว่า 2,000,000 บาท หนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินกำหนดเบี้ยปรับไว้ในกรณีฝ่ายผู้ขายผิดสัญญาเป็นเงิน 1,000,000 บาทโจทก์ได้รับความเสียหาย ขอเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับตามสัญญาเป็นเงิน 1,000,000 บาท คำฟ้องดังกล่าวชัดแจ้งไม่เคลือบคลุม
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน โฉนดเลขที่ 89385 จาก ม. บิดาจำเลยราคา 2,000,000 บาท และที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 จากจำเลยราคา 600,000 บาท มีข้อตกลงว่าผู้ซื้อต้องชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 89385 ครบถ้วนและผู้ขายทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ในคราวเดียวกัน และผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อขยายเวลาสำหรับชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 ไปอีกหกเดือนนับแต่วันซื้อขายที่ดินโฉนดแรกเสร็จโจทก์ออกเช็คชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่89385 ครบถ้วนแล้ว ต่อมา ม. จะได้รับเงินตามเช็คเพียงใดหรือไม่ ก็เป็นเรื่องระหว่าง ม. กับโจทก์จะว่ากล่าวกันเองไม่เกี่ยวกับจำเลยแต่อย่างใด ดังนั้นจำเลยอ้างว่าโจทก์ยังค้างชำระเงินค่าที่ดิน ม. อยู่อีก 500,000 บาท จำเลยจึงไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดของจำเลยให้แก่โจทก์ ย่อมเป็นการไม่ถูกต้อง จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา.(ที่มา-ส่งเสริม)

ในการทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาท ผู้ร้องกับผู้ขายตกลงกันไว้ว่าให้ผู้ร้องชำระค่าที่พิพาทส่วนที่เหลือภายใน 1 ปี แล้วจึงจะโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อผู้ร้องไม่ได้ชำระค่าที่พิพาทส่วนที่เหลือ แม้ผู้ขายจะมอบที่พิพาทให้ผู้ร้องเข้าครอบครองแล้วก็ถือไม่ได้ว่าผู้ขายมีเจตนาสละการครอบครองที่พิพาทให้ผู้ร้องซึ่งเป็นเพียงผู้จะซื้อ การที่ผู้ร้องเข้าครอบครองที่พิพาทก็โดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขายเป็นการยึดถือแทนผู้ขายมิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทเกินกว่า10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382.

จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาจะขายที่ดินแก่โจทก์ 3โฉนด ต่อมาจำเลยที่ 4 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดหนึ่งที่ทำสัญญาจะขาย และได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหน้าตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 จะบังคับเอาที่ดินจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่เต็มตามส่วนที่ควรจะได้ทำให้โจทก์เสียเปรียบและเสียหาย แต่โจทก์เป็นบุคคลภายนอกจะฟ้องขอให้หเพิกถอนคำพิพากษาตามยอมของคู่ความในคดีอื่นซึ่งถึงที่สุดแล้วไม่ได้ ทั้งสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมดังกล่าวไม่ใช่คำพิพากษาแสดงหรือวินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้นสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมระหว่างจำเลยที่ 1 ที่ 2 ลูกหนี้กับจำเลยที่ 4 จึงไม่ผูกพันโจทก์.(ที่มา-ส่งเสริม)