คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

++ เรื่อง ทรัพย์สินทางปัญญา ลิขสิทธิ์ ++
++ ทดสอบการทำงานในระบบ CW เพื่อค้นหาข้อมูลทาง online ++
++ ย่อข้อกฎหมายอย่างไม่เป็นทางการ - ขอชุดตรวจได้ที่งานย่อข้อกฎหมายระบบ CW โถงกลางชั้น 3 ++
++
++ ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางมีคำสั่งงดสืบพยานและวินิจฉัยว่า การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ ทป.18/2541 ของศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลาง แต่การที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเป็นการแปลงหนี้ใหม่ ทำให้หนี้ตามสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์เพลงระงับ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ต่อศาลฎีกา
++
++ ศาลฎีกาแผนกคดีทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว
++ ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่าเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2535 จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายประเทือง เทียนสุวรรณ ได้ทำสัญญาขายลิขสิทธิ์เพลงในกองมรดกของนายประเทือง จำนวน 484 เพลง ให้แก่โจทก์ โดยมีบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งผลประโยชน์ค่าลิขสิทธิ์เพลงว่า หากโจทก์ได้ขายหรือให้เช่าลิขสิทธิ์เพลงของนายประเทือง โจทก์จะแบ่งผลประโยชน์ให้แก่จำเลยที่ 1 กึ่งหนึ่งของจำนวนเงินที่ได้จากการขายหรือให้เช่า ต่อมาวันที่ 27 มีนาคม 2540 จำเลยที่ 1 ฟ้องโจทก์คดีนี้เป็นจำเลยกล่าวหาว่าปฏิบัติผิดข้อตกลงแบ่งผลประโยชน์ลิขสิทธิ์ดังกล่าว ครั้นวันที่ 24 สิงหาคม2541 โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันและศาลพิพากษาตามยอมตามคดีหมายเลขแดงที่ ทป.18/2541 ของศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลาง ต่อมาโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ 3 กันยายน 2542 โดยกล่าวหาว่าจำเลยทั้งสองละเมิดลิขสิทธิ์ของโจทก์และปฏิบัติผิดสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์เพลงดังกล่าวข้างต้น โดยเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2539 จำเลยที่ 1มอบให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาอนุญาตให้บริษัทเวิลด์ มิวสิก เรคคอร์ดจำกัด ใช้ลิขสิทธิ์เพลงที่เคยขายให้โจทก์แล้วจำนวน 120 เพลง โดยให้มีสิทธินำทำนองเพลงไปดัดแปลงได้ไม่เกิน 4 ต้นแบบ รวมทั้งเปลี่ยนตัวนักร้อง นักดนตรีและประเภทเครื่องดนตรีได้ตามความเหมาะสมและจำเลยทั้งสองได้รับค่าตอบแทนเป็นเงิน 1,200,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวนดังกล่าวแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย
++
++ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า หนี้ตามฟ้องได้ระงับโดยการแปลงหนี้ใหม่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวหรือไม่
++ ศาลฎีกาเห็นว่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงกันว่าทั้งสองฝ่ายไม่มีสิทธินำลิขสิทธิ์เพลงจำนวน 484 เพลง ตามสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์เพลง ฉบับลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2535 ไปโอนขายให้แก่บุคคลภายนอก แต่ให้ทั้งสองฝ่ายมีสิทธิที่จะอนุญาตให้แก่บุคคลอื่นนำไปทำสิ่งบันทึกเสียงทุกชนิดและแถบบันทึกภาพพร้อมเสียงทุกชนิดเป็นครั้งคราวไม่เกินครั้งละ 1 ต้นแบบ โดยผู้รับอนุญาตไม่มีสิทธิดัดแปลงหรือแก้ไขเสียงร้อง เสียงดนตรีจากต้นแบบเดิมที่ได้รับอนุญาต และตกลงยกเลิกบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งผลประโยชน์ค่าลิขสิทธิ์เพลงฉบับลงวันที่16 กรกฎาคม 2535 โดยให้ใช้บังคับตามสัญญาประนีประนอมยอมความนี้แทน
++ ดังนี้ สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวจึงมีผลเป็นเพียงการแก้ไขเปลี่ยนแปลงสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการอนุญาตให้ใช้ลิขสิทธิ์เพลงตามสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์เพลงและบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งผลประโยชน์ค่าลิขสิทธิ์เพลงฉบับลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2535 ทั้งนี้ตั้งแต่วันที่ทำสัญญาประนีประนอมยอมความเป็นต้นไปเท่านั้น โดยมิได้เป็นการเลิกสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์ดังกล่าว และไม่ปรากฏว่าสัญญาประนีประนอมยอมความได้มีข้อตกลงเกี่ยวกับหนี้ตามคำฟ้องคดีนี้ที่เกิดขึ้นแล้วก่อนทำสัญญาประนีประนอมยอมความ
++ กรณียังไม่มีข้อเท็จจริงและเหตุผลที่จะวินิจฉัยได้ว่า หนี้ตามฟ้องซึ่งโจทก์อ้างว่าเป็นหนี้ที่เกิดจากการละเมิดลิขสิทธิ์และผิดสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์ก่อนมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความได้ระงับไปโดยการแปลงหนี้ใหม่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว การที่ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางด่วนมีคำสั่งงดสืบพยานและพิพากษายกฟ้องเป็นการไม่ชอบ ชอบที่จะต้องฟังข้อเท็จจริงจากพยานหลักฐานที่คู่ความจะนำสืบต่อไป ++
++ ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายอันทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 การที่โจทก์อุทธรณ์ขอให้ดำเนินกระบวนพิจารณาสืบพยานต่อไป จึงเป็นการอุทธรณ์คำสั่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 227 ต้องเสียค่าขึ้นศาลเพียง 200 บาท ตามตาราง 1 ข้อ 2 ข. ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มิใช่เสียตามทุนทรัพย์ที่พิพาท แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์อย่างคดีมีทุนทรัพย์จำนวน 30,000 บาท จึงต้องคืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกิน 200 บาท แก่โจทก์ ++
++ พิพากษายกคำสั่งงดสืบพยานและคำพิพากษาของศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลาง ให้ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางพิจารณาและพิพากษาใหม่ตามรูปคดีค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่ คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกิน200 บาท ให้แก่โจทก์ ++

จำเลยทำสัญญาขายลิขสิทธิ์เพลงให้แก่โจทก์โดยมีบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งผลประโยชน์ค่าลิขสิทธิ์ว่าหากโจทก์ได้ขายหรือให้เช่าสิทธิ์เพลงตามสัญญา โจทก์จะแบ่งผลประโยชน์ให้แก่จำเลยกึ่งหนึ่ง ต่อมาจำเลยฟ้องโจทก์ในคดีนี้กล่าวหาว่าผิดข้อตกลงแบ่งผลประโยชน์ลิขสิทธิ์และโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันซึ่งศาลพิพากษาตามยอมไปแล้ว ต่อมาโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ กล่าวหาว่าจำเลยละเมิดลิขสิทธิ์ของโจทก์และปฏิบัติผิดสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์เพลงดังกล่าวโดยโจทก์ได้ทำสัญญาให้ ว. ใช้ลิขสิทธิ์เพลงบางส่วนก่อนที่โจทก์จะฟ้องคดีแรก ดังนี้ สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเป็นการตกลงให้ทั้งสองฝ่ายมีสิทธิที่จะอนุญาตให้บุคคลอื่นนำไปทำสิ่งบันทึกเสียงและแถบบันทึกภาพพร้อมเสียงเป็นครั้งคราวและตกลงยกเลิกบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งผลประโยชน์ค่าลิขสิทธิ์ฉบับเดิม โดยให้ใช้บังคับตามสัญญาประนีประนอมยอมความนี้แทนสัญญาประนีประนอมยอมความจึงมีผลเป็นเพียงการแก้ไขเปลี่ยนแปลงสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการอนุญาตให้ใช้ลิขสิทธิ์เพลงตามสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์เพลงเดิมเท่านั้น โดยมิได้เป็นการเลิกสัญญาซื้อขายลิขสิทธิ์ดังกล่าวและไม่ปรากฏว่าสัญญาประนีประนอมยอมความได้มีข้อตกลงเกี่ยวกับหนี้ตามคำฟ้องคดีนี้ที่เกิดขึ้นก่อน กรณียังไม่มีข้อเท็จจริงและเหตุผลที่จะวินิจฉัยได้ว่าหนี้ตามฟ้องซึ่งโจทก์อ้างว่าเป็นหนี้ที่เกิดก่อนมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความได้ระงับไปโดยการแปลงหนี้ใหม่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว การที่ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางด่วนมีคำสั่งงดสืบพยานและพิพากษายกฟ้องเป็นการไม่ชอบ
เมื่อศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายอันทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 การที่โจทก์อุทธรณ์ขอให้ดำเนินกระบวนพิจารณาสืบพยานต่อไป จึงเป็นการอุทธรณ์คำสั่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 227 ต้องเสียค่าขึ้นศาลเพียง 200 บาท ตามตาราง 1 ข้อ 2 ข. ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มิใช่เสียตามทุนทรัพย์ที่พิพาท

พระราชบัญญัติป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ. 2507 มาตรา 14ที่ห้ามมิให้ยึดถือครอบครองที่ดินป่าสงวนแห่งชาติ เป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับระหว่างรัฐกับราษฎร ซึ่งเป็นผลให้ราษฎรที่เข้ายึดถือครอบครองไม่ได้สิทธิครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย และไม่อาจอ้างสิทธิใด ๆ ใช้ยันรัฐได้ แต่ในระหว่างราษฎรด้วยกันย่อมมีสิทธิขายการครอบครองและพืชผลที่ปลูกอยู่ในที่ดินและมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองพืชผลที่ปลูกให้แก่กัน ส่วนประกาศสำนักงานป่าไม้เขตที่ระบุว่า พื้นที่ สทก. ที่ได้รับอนุญาตห้ามจำหน่ายจ่ายโอนแต่ให้ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทได้ ก็มิใช่กฎหมาย สัญญาซื้อขายการครอบครองที่ดินป่าสงวนแห่งชาติระหว่างโจทก์กับจำเลย จึงไม่เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันจะเป็นโมฆะ

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 107 ตารางวา แต่จดทะเบียนโอนเกินกว่าที่ตกลงไป 11 ตารางวาขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนหรือให้จำเลยชำระค่าเสียหายเท่าราคาที่ดินตารางวาละ 120,000 บาท เมื่อศาลเห็นว่าคำขอท้ายฟ้องที่ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินนั้น ไม่สามารถเพิกถอนได้ ก็ยกคำขอส่วนนี้และพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,320,000 บาท ตามคำขอท้ายฟ้องที่ว่าหากสภาพแห่งหนี้ไม่อาจบังคับได้ขอให้จำเลยชำระค่าที่ดิน ซึ่งหมายความว่าเมื่อเพิกถอนนิติกรรมไม่ได้ก็ขอให้จำเลยชดใช้ค่าที่ดินส่วนที่เกินได้ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ
สัญญาขายเหมาคือสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อทรัพย์สินที่ผู้ขายเสนอขายหมดทั้งจำนวนในราคาที่ตกลงกัน ซึ่งผู้ซื้อต้องผูกพันชำระราคาและผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินทั้งหมดตามที่ตกลงกันไว้ทั้งนี้ไม่ว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายจะมีปริมาณมากหรือน้อยกว่าที่คิดคำนวณได้ดังนั้น เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยได้ระบุตัวทรัพย์และส่วนของทรัพย์ที่จะซื้อจะขายไว้แน่นอน คือที่ดินเนื้อที่ 107 ตารางวาแต่ในส่วนของราคาระบุว่าให้เพิ่มหรือลดลงได้ตามเนื้อที่ซึ่งยังไม่แน่นอนว่าจะมีราคาเท่าใด จึงไม่ใช่สัญญาขายเหมา
จำเลยที่ 1 กับที่ 3 ตกลงกันว่าจะสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินของโจทก์ จึงให้จำเลยที่ 1 ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ระหว่างนั้นได้ดำเนินการจดทะเบียนตั้งบริษัทจำเลยที่ 2 ขึ้น โดยมีจำเลยที่ 3เป็นกรรมการผู้มีอำนาจและจำเลยที่ 1 เป็นผู้เริ่มก่อการและผู้ถือหุ้นเมื่อถึงกำหนดก็จดทะเบียนโอนที่ดินเป็นชื่อจำเลยที่ 3 พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 3 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์จึงต้องรับผิดตามสัญญาจะซื้อขาย

สัญญาจะซื้อขายห้องชุดระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่า ผู้จะขายตกลงจะทำการก่อสร้างอาคารชุดจนแล้วเสร็จ โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณ 20 เดือน นับตั้งแต่เดือนมีนาคม 2538 แต่การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดก็ดี การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์ก็ดีเป็นอีกขั้นตอนหนึ่งแยกออกจากกำหนดระยะเวลาการก่อสร้างแล้วเสร็จได้ทั้งการที่เมื่อครบกำหนดระยะเวลาก่อสร้างตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาในขณะนั้น เพิ่งบอกเลิกสัญญาภายหลังในวันที่ 22 พฤษภาคม 2540 ก็มิใช่กรณีที่คู่สัญญามิได้ถือเอาระยะเวลามาเป็นสาระสำคัญในการชำระหนี้ เมื่อจำเลยไม่ก่อสร้างให้แล้วเสร็จจนเลยระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงเป็นการละเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาได้โดยมิพักต้องบอกกล่าวให้ชำระหนี้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทโดยมุ่งหมายจะได้รับประโยชน์จากการใช้สอยและยังมั่นใจว่าโครงการจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ระบุเอาไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและตามคำโฆษณาของจำเลย ฉะนั้น กำหนดระยะเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งของสัญญา การที่จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดตามสัญญาเนื่องมาจากผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการล่าช้าจนต้องจัดหาผู้รับเหมารายใหม่มาดำเนินการแทนนั้น จำเลยในฐานะเจ้าของโครงการขนาดใหญ่และเป็นผู้คัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างย่อมจะต้องจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความสามารถและควบคุมกวดขันให้ผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ต่อโจทก์การที่จำเลยทราบว่าผู้รับเหมาก่อสร้างล่าช้า แต่จำเลยกลับไม่รีบ ดำเนินการแก้ไขเพื่อให้อาคารชุดที่ก่อสร้างเสร็จทันภายในกำหนดและ สามารถส่งมอบห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อได้ ความล่าช้าในการ ก่อสร้างจึงถือว่าเป็นความบกพร่องของจำเลยเอง หาใช่กรณีมีเหตุจำเป็น ที่จะเป็นเหตุให้จำเลยขยายกำหนดเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จตามสัญญา ออกไปได้
ที่จำเลยอ้างว่า แม้จำเลยก่อสร้างแล้วเสร็จตามกำหนดโจทก์ก็ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์และเข้าครอบครองห้องชุดพิพาทได้เนื่องจากต้องรอการจดทะเบียนอาคารชุดและโอนกรรมสิทธิ์ก่อนนั้นการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดก็ดี การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ดี ล้วนเป็นข้อกำหนดในสัญญาอีกขั้นตอนหนึ่งแยกออกจากกันกับกำหนดระยะเวลาการก่อสร้างแล้วเสร็จตามสัญญา จะนำมาเกี่ยวพันกันหาได้ไม่ การที่จำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในกำหนดจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยไม่ต้องคำนึงถึงกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท
เมื่อจำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จจนเลยระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นการละเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาได้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388

การที่ธนาคารโจทก์บอกเลิกสัญญาทรัสต์รีซีท เพื่อให้จำเลยนำเงินค่าสินค้า ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่โจทก์ชำระแทนจำเลยไปแล้วคืนโจทก์ทันทีพร้อมดอกเบี้ย เป็นผลเพียงให้สัญญาทรัสต์รีซีทสิ้นสุดลง ส่วนความผูกพันในเรื่องดอกเบี้ยตามสัญญาที่ล่วงมาแล้วก่อนบอกเลิกสัญญายังคงมีเหมือนเดิม กรณีไม่อาจนำเรื่องการกลับคืนสู่ฐานะเดิมมาใช้บังคับได้
สัญญาทรัสต์รีซีทที่ให้สิทธิโจทก์คิดดอกเบี้ยผิดนัดจากจำเลยในอัตราสูงสุดที่ธนาคารโจทก์เรียกเก็บได้ตามประกาศของธนาคารโจทก์ มีลักษณะเป็นการกำหนดค่าสินไหมทดแทนความเสียหายไว้ล่วงหน้า จึงเป็นเบี้ยปรับตามสัญญา

ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้
โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา2,865,000 บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า "ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ94.5 ตารางเมตร ทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้น คู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า(5%) หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา" แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่า ไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่ง เมื่อคำนึงถึงมาตรา 11 แห่ง ป.พ.พ.ด้วยแล้ว ในกรณีเช่นว่านี้ เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้น ตามมาตรา 466 วรรคสองอันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง ที่กำหนดเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แล้วผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดที่ได้ระบุไว้นั้น มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้ ที่สัญญาระบุไว้ในข้อ 2(ข)ว่า ถ้าพื้นที่ของห้องชุดแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้าหรือมากกว่านั้น คู่สัญญายังคงต้องผูกพัน โดยต้องชำระราคาตามสัญญาที่ปรับเพิ่มหรือลดตามส่วน จึงไม่ขัดต่อกฎหมายและใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 151 แม้ข้อสัญญาดังกล่าวจะใช้บังคับได้ แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 และเมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่า โจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาหรือไม่ ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้
โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา 2,865,000บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า "ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตรทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้นคู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า (5%)หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา" แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นหรือไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่งเมื่อคำนึงถึงมาตรา 11แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วยแล้วในกรณีเช่นว่านี้เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามมาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391