คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

การที่จำเลยออกเงินตกแต่งทำหินขัดพื้นชั้นที่หนึ่งและชั้นที่สอง ทำผนังกั้นห้องต่อเติมทำห้องน้ำชั้นที่สองและต่อเติมพื้นที่ชั้นที่สามครึ่ง เป็นการกระทำเพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่านั้นหามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อสัญญาเช่า ครบกำหนดแล้วและโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อ จำเลยก็ไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทอีกต่อไป

การที่จำเลยออกเงินตกแต่งทำหินขัดพื้นชั้นหนึ่งและ ชั้นที่สองทำผนังกั้นห้อง ต่อเติมทำห้องน้ำชั้นที่สองและต่อเติมพื้นที่ชั้นที่สามครึ่ง เป็นการกระทำเพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่จำเลยเช่าจากโจทก์เท่านั้น หามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วและโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทอีกต่อไป

จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า และข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยการเช่าจาก ป.ญาติของโจทก์ หรือโจทก์ที่ 1 เชิด ป.เป็นตัวแทน ดังที่จำเลยต่อสู้ การที่จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่มีสิทธิตามกฎหมายจึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์และโจทก์ที่ 2 ผู้มีสิทธิเช่าที่ดินพิพาท โจทก์ทั้งสองย่อมฟ้องขับไล่จำเลยผู้กระทำละเมิดได้โดยไม่ต้องบอกกล่าว และไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ตาม ป.พ.พ.มาตรา 566

จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า และข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยการเช่าจาก ป. ญาติของโจทก์ หรือโจทก์ที่ 1 เชิด ป.เป็นตัวแทน ดังที่จำเลยต่อสู้ การที่จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่มีสิทธิตามกฎหมายจึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ที่ 1ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์และโจทก์ที่ 2 ผู้มีสิทธิเช่าที่ดินพิพาทโจทก์ทั้งสองย่อมฟ้องขับไล่จำเลยผู้กระทำละเมิดได้โดยไม่ต้องบอกกล่าว และไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566

คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่ดินของ ล.บิดาโจทก์ ต่อมา ล.ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้เช่าได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ 6,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคสอง
ตามสัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่ายอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดินที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน แต่ปรากฏว่าหลังจากจำเลยเช่าที่ดินพิพาทแล้ว ได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพักสองหลังและก่อสร้างอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่ที่เช่า ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ท.เช่าอาคารโรงงานดังกล่าวเช่นนี้ การตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368 แห่ง ป.พ.พ.ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อตีความสัญญาดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไปของการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่ประสงค์ให้มีการเช่าช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลยเช่าเฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าไม่ต้องการให้ผู้อื่นเช่าช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้เช่าช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญาเช่าดังนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตนเช่าการแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียว การที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งเช่ามาจากบิดาโจทก์ให้บริษัท ท.เช่าไปเช่นนี้ เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่นอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาทเองตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งผู้ให้เช่ามีเจตนาห้ามมิให้ผู้เช่าที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญาเช่า

คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท ซึ่งเดิมเป็นที่ดินของ ล. บิดาโจทก์ ต่อมา ล. ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้เช่าได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์ เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อ ประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลย ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ6,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 วรรคสอง ตามสัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่ายอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดิน ที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน แต่ปรากฏว่าหลังจากจำเลยเช่าที่ดินพิพาทแล้ว ได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพักสองหลังและก่อสร้างอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่ที่เช่าต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ท. เช่าอาคารโรงงานดังกล่าวเช่นนี้ การตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็ง ถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษรซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อตีความสัญญา ดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไป ของการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่ประสงค์ ให้มีการเช่าช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลยเช่าเฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่า ไม่ต้องการให้ผู้อื่นเช่าช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้เช่าช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญาเช่า ดังนั้นผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตนเช่าการแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียว การที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งเช่ามาจากบิดาโจทก์ให้บริษัท ท. เช่าไปเช่นนี้เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่น อยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาท เองตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งผู้ให้เช่ามีเจตนาห้ามมิให้ผู้เช่าที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญาเช่า

แม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดิน และอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตาม แต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไป จากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะ คู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพัน โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใดนอกจากนี้เมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอ ดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก

โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ บ. ซึ่งเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็น เจ้าของที่ดิน ต่อมาโจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง เป็นเวลา 22 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา กำหนดเขตที่ดินฯซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1ไม่เกี่ยวกับการกระทำของ บ. หรือของจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จาก บ. หรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติเพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาทเป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น การกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติ เพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน49 ตารางวา และ 89 ตารางวา โจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 60,000 บาท มี พ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์
สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก ตามสัญญาข้อ 2 ก.ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่า ณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาท จึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน...ผู้เช่าต้องถมดินหรือทรายหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร..." นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวร...เมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที..." แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมด ยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น..." ดังนี้ เห็นได้ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาด สัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6 ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้..." และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น..."การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลย สัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สอง โจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับ พ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตาม แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลย แต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง
สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าว

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวา และ 89 ตารางวาโจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีพ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่าณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาทจึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทราบหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร"นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์ จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวรเมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที"แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" ดังนี้ เห็นได้ ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาดสัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้ เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้"และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น"การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลยสัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองโจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับพ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตามแต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าว