คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนสิทธิ

มารดาโจทก์ได้ตกลงกับจำเลยยอมแบ่งที่ดินพิพาทให้จำเลยตามบันทึกข้อตกลง ถือได้ว่าเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลย จำเลยย่อมได้สิทธิในที่ดินส่วนนี้ดังที่ระบุไว้ในบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหรืออีกนัยหนึ่ง มารดาโจทก์ยอมเสียสิทธิในที่ดินส่วนที่ได้ตกลงทำบันทึกไว้แสดงว่าเป็นของจำเลยนั้น โจทก์ซึ่งรับโอนการครอบครองจากมารดาก็ย่อมไม่มีสิทธิในที่ดินส่วนดังกล่าวที่ตกเป็นของจำเลยนั้นแล้ว จึงไม่มีอำนาจห้ามจำเลยเข้ามาเกี่ยวข้อง.

โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยเจตนาเพื่อมิให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาคดีแพ่งซึ่งได้ใช้สิทธิทางศาลโดยชอบแล้วได้รับชำระหนี้ทั้งหมดหรือแต่บางส่วน ได้โอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์ของจำเลยให้แก่ผู้มีชื่อ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่ได้รับชำระหนี้ตามคำพิพากษา เป็นคำฟ้องที่สมบูรณ์มีความหมายชัดแจ้งแล้วว่า จำเลยได้รู้อยู่แล้วว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิทางศาลแล้ว ซึ่งครบองค์ประกอบแห่งความผิด ตาม ป.อ. มาตรา 350 เป็นฟ้องที่ชอบด้วย ป.วิ.อ. มาตรา 158(5) โจทก์อุทธรณ์ปัญหาข้อกฎหมายซึ่งศาลชั้นต้นยังไม่ได้วินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสำคัญในประเด็น ศาลอุทธรณ์มีอำนาจสั่งให้ศาลชั้นต้นพิจารณาปัญหาข้อเท็จจริงแล้วพิพากษาไปตามรูปคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 240(3) ประกอบด้วย ป.วิ.อ. มาตรา 15.

สัญญาเช่าซื้อเป็น สัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญามีหน้าที่ต้องชำระหนี้ซึ่งกันและกันหรือต่างก็เป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ การที่จำเลยโอนขายกิจการรวมทั้งโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซื้อให้แก่บริษัท ท. หาใช่การโอนสิทธิเรียกร้องแต่เพียงอย่างเดียวไม่หากแต่จำเลยได้โอนความเป็นลูกหนี้ตามสัญญาเช่าซื้อให้แก่บริษัท ท. ด้วย จึงเป็นการแปลงหนี้ใหม่ด้วยเปลี่ยนตัวลูกหนี้ซึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 350 จะต้องทำเป็นสัญญาระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้ ซึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 350 จะต้องทำเป็นสัญญาระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้คนใหม่และจะทำโดยขืนใจลูกหนี้เดิมไม่ได้ เมื่อโจทก์และบริษัท ท. ไม่ได้ทำสัญญาต่อกันทั้งจำเลยก็มิได้บอกกล่าวการโอนหนี้เป็นหนังสือให้โจทก์ทราบ และโจทก์มิได้ยินยอมเป็นหนังสือดังนั้นจำเลยจะยกข้อต่อสู้ว่าจำเลยได้โอนกิจการไปให้บริษัท ท.ขึ้นยันโจทก์ไม่ได้ จำเลยยังคงต้องรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อต่อโจทก์เมื่อจำเลยไม่สามารถส่งมอบทรัพย์ที่เช่าซื้อให้แก่โจทก์ได้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ปัญหาว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วหรือไม่ จำเลยไม่ได้ให้การเป็นประเด็นไว้ แม้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวก็เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย.

จำเลยให้การว่า ก. ทำหนังสือมอบอำนาจให้ ส. ทำการโอนที่พิพาทให้แก่จำเลยกับ ว.แต่ส. กลับไปโอนที่พิพาทเป็นชื่อของตนเอง ซึ่งเป็นการกล่าวอ้างว่า ก. มีเจตนาที่จะโอนสิทธิครอบครองให้จำเลยโดยทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาได้ให้การว่า ก. มีเจตนาสละสิทธิครอบครองให้จำเลยไม่ ที่จำเลยฎีกาว่า ก. สละสิทธิครอบครองที่พิพาทให้จำเลยจึงเป็นคนละเรื่องกับที่จำเลยให้การ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของห้างจำเลยที่ 1เช่าที่ดินของ ม.มาปลูกสร้างโรงเรียน แล้วจำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายฝากอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาเช่าอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์จากโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าหากไม่ไถ่คืนยอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม.เจ้าของที่ดินตกเป็นของโจทก์ ครบกำหนดจำเลยที่ 1ไม่ไถ่คืน อาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์ตกเป็นของโจทก์ แต่ข้อตกลงที่จำเลยที่ 2 ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ไม่มีผลให้สิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ผู้เช่าโอนไปยังโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยทั้งสอง

สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานของคู่ความให้เสร็จสิ้นเสียก่อนว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้มาและจัดให้จำเลยทั้งสองตาม พ.ร.บ. การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518มาตรา 30 จนจำเลยทั้งสองได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรตามมาตรา 39 จึงไม่ชอบที่ศาลชั้นต้นจะมีคำสั่งให้งดสืบพยาน.

พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39ซึ่งบัญญัติว่า "ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูป ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินนั้น ไปยังผู้อื่นมิได้เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. เพื่อประโยชน์ในการ ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง" นั้น หมายความว่า การโอนสิทธิ ในที่ดินไปยังผู้อื่นจะกระทำมิได้ตามบทบัญญัติดังกล่าวต่อเมื่อ ที่ดินนั้นเป็นที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม กล่าวคือ เป็นที่ดินที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อ เกษตรกรรมหรือ ส.ป.ก. ได้มาตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดิน เพื่อเกษตรกรรมหรือได้มาโดยประการอื่นที่มีวัตถุประสงค์เพื่อ ประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม แล้วนำที่ดินนั้นมาจัดให้ เกษตรกรหรือสถาบันเกษตรกรตามมาตรา 30 แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ดังนั้น สัญญาจะซื้อขาย ที่ดินพิพาทตามฟ้องจะเป็นโมฆะ เพราะต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าวก็ ต่อเมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองได้รับสิทธิโดยการ ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเช่นนั้น เมื่อศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า 1. สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทท้ายฟ้องเป็นโมฆะหรือไม่ 2. จำเลยทำสัญญาขาย ที่ดินพิพาทให้โจทก์หรือไม่ และ 3. โจทก์เสียหายหรือไม่ เพียงใด และข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การซึ่งโจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งสอง ทำสัญญาจะขายที่ดินของจำเลยในเขตโครงการปฏิรูปที่ดินเพื่อ เกษตรกรรมตามสำเนาแผนที่เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 ให้แก่ โจทก์ตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมายเลข 3 และจำเลย ทั้งสองให้การว่าสัญญาจะซื้อขายเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3 เป็น โมฆะ เพราะที่ดินตามฟ้องเป็นที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมซึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ออกให้เพื่อทำประโยชน์เฉพาะราย ไม่สามารถ โอนการครอบครองหรือเปลี่ยนมือให้บุคคลอื่นเข้าครอบครองทำประโยชน์ นั้น พอฟังได้เพียงว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน ยังไม่ พอให้ ฟังได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อ เกษตรกรรมได้มาและจัดให้จำเลยทั้งสองตามมาตรา 30 แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 จนที่ดิน นั้นเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อ เกษตรกรรมตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว จำเป็น ต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นเสียก่อนที่จะวินิจฉัย ประเด็นข้อพิพาทข้อแรกที่ว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะ หรือไม่ และประเด็นข้อพิพาทข้ออื่น ๆ ได้ ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่ง ให้งดสืบพยาน จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยการพิจารณา.

โจทก์ได้รับโอนห้องพิพาทมาจากมารดาโดยจำเลยเป็นผู้เช่าอยู่ในขณะโอน โจทก์จึงรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง โจทก์ได้ส่งหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย ณ ห้องพิพาทแล้วแต่ส่งไม่ได้โดยมีหมายเหตุการนำจ่ายไปรษณียภัณฑ์แจ้งเหตุขัดข้องว่าผู้รับไม่ยอมรับ จึงถือว่าได้มีการบอกเลิกการเช่าไปถึงจำเลยโดยชอบแล้ว.

จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท และได้ให้ ต.เช่าต.ให้อ. อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาท ดังนั้น การที่ อ.ขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ โจทก์ก็ไม่ได้ สิทธิครอบครอง เพราะ อ.ไม่มีสิทธิครอบครองที่จะโอนให้แก่โจทก์ได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

มาตรา 28 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯบัญญัติว่าการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่าผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา บทบัญญัติดังกล่าวและในมาตราอื่น ๆ ตามพระราชบัญญัตินี้ไม่มีการยกเว้นไว้ว่า การรับโอนในกรณีใดที่จะให้การโอนเป็นผลให้การเช่านาตามพระราชบัญญัตินี้ระงับไปการที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดก็ไม่มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นที่จะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น กรณีต้องถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นผู้ให้จำเลยทั้งสองเช่า โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม ขณะโจทก์ฟ้องสิทธิการเช่าของจำเลยทั้งสองยังไม่สิ้นสุด โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง.