คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ควบคุมค่าเช่า

ฟ้องของโจทก์กล่าวว่าเจ้าของเดิมโอนที่ให้โจทก์เมื่อเดือนธันวาคม 2488และนับตั้งแต่ ธันวาคม 2488เป็นต้นมา โจทก์ได้ทราบภายหลังว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าได้กระทำผิดกฎหมายการเช่าและผิดสัญญาการเช่าหลายประการดังนี้ ต้องแปลว่าโจทก์หาว่าจำเลยได้ทำผิดสัญญาตั้งแต่ ธันวาคม 2488 เป็นต้นมา
โจทก์ขอให้จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ใจความว่า ไม่สามารถจะปฏิบัติตามความประสงค์ของโจทก์ จำเลยจะอยู่ต่อไปจนสิ้นอายุสัญญาเช่า ดังนี้ ข้อความในหนังสือไม่ได้แสดงความยินยอมเลิกใช้ทรัพย์ตามความหมายในพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า
จำเลยเช่าตึกแถวแล้วนำรถยนต์และน้ำมันเชื้อเพลิงเข้าไปเก็บไว้ในตึกแถวนั้น เมื่อสัญญาไม่ได้ระบุห้ามไว้จะถือว่าผิดสัญญาไม่ได้

คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าฯได้มีมติอนุญาติให้ผู้เช่า เข้าอยู่ในบ้าน ซึ่งผู้เช่า เช่าอยู่ตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันมาตรา 16(6) แล้ว ผู้เช่าไม่ยอมออกจากที่เช่า จะมารื้อฟื้นข้อเถียงว่า ผู้ให้เช่าไม่มีความจำเป็นจะเข้าอยู่ในที่เช่า คณะกรรมการออกคำสั่งโดยหลงผิดนั้น ไม่เป็นเหตุที่ศาลควรรับวินิจฉัย ในเมื่อไม่ปรากฎว่าคณะกรรมการได้กระทำนอกเหนือความใน พ.ร.บ.ที่กล่าวแต่อย่างใด

แม้จำเลยจะรับว่าอยู่อาศัยในที่เช่าก็ตาม ยังฟังไม่ชัดลงไปว่า เป็นการอยู่ในฐานะ "อยู่อาศัย" ตามพระราชบัญญัติ หรือเพียงอยู่ในฐานะที่เข้าไปประกอบกิจ
(อ้างฎีกาที่ 1099 - 1147/2491)

แม้จำเลยจะรับว่าอยู่อาศัยในที่เช่าก็ตาม ยังฟังไม่ชัดลงไปว่า เป็นการอยู่ในฐานะ "อยู่อาศัย" ตามพระราชบัญญัติ หรือเพียงอยู่ในฐานะที่เข้าไปประกอบกิจ (อ้างฎีกาที่ 1099-1147/2491)

ตามบทวิเคราะห์ศัพท์ "เคหะ" ตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2)2490 มาตรา 3ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่า กฎหมายประสงค์จะคุ้มครองการเช่าอันใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวคือเมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ก็ไม่ต้องไปคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธาน หรืออุปกรณ์ และในทางกลับกัน จะเห็นได้ว่ากฎหมายมิได้มุ่งคุ้มครองการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมโดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นในการที่จะพิจารณาว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯดังกล่าวแล้วหรือไม่จะถือเอาการปฏิบัติของผู้เช่าฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ และตามถ้อยคำแห่งบทวิเคราะห์ศัพท์ "เคหะ" ก็มิได้บัญญัติคำว่า "ผู้เช่า" ใช้เป็นที่อยู่อาศัยฉะนั้นการที่จะดูแต่เพียงว่าผู้เช่าอาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวยังไม่พอกับความประสงค์ของกฎหมาย ในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้ จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่นๆ เช่นสภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่า ทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง และการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่าย เหล่านี้รวมกันว่าการที่เช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่
การที่ผู้เช่าอยู่ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้น หาใช่เป็นข้อสันนิษฐานว่าเป็นการใช้เป็นที่อยู่อาศัยเสมอไปไม่ เพราะจะต้องพิจารณาด้วยว่า การอยู่นั้นอยู่ในฐานะอย่างใด กล่าวคือ อยู่ในฐานะ "อยู่อาศัย" หรือเพียงแต่ว่าอยู่ในฐานะที่เข้าไปประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมในสิ่งปลูกสร้างที่เช่ามา เช่นการเช่าโรงเลื่อยโรงสีเพื่อประกอบการอุตสาหกรรม โดยผู้เช่าเข้าไปอยู่ในโรงเลื่อยหรือโรงสีนั้นเพื่อควบคุมดำเนินกิจการ เช่นนี้จะฟังว่าเป็นการเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยย่อมไม่ได้

ได้เช่ากันมาก่อนใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ แต่ได้บอกเลิกการเช่าในระหว่างที่ใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ 2488 เมื่อการเช่าเคหะนั้นใช้ประกอบธุรกิจการค้าเป็นส่วนใหญ่ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ 2488 ไม่คุ้มครองถึง
พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ 2489, 2490 ประกาศใช้ภายหลังเวลาที่ได้มีการบอกเลิกการเช่ากันโดยชอบแล้ว การที่ผู้เช่าอยู่ต่อมาเป็นการอยู่โดยละเมิด พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ 2 ฉบับหลัง หาคุ้มครองผู้อยู่โดยละเมิดไม่

ได้เช่ากันมาก่อนใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แต่ได้บอกเลิกการเช่าในระหว่างที่ใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ2488 เมื่อการเช่าเคหะนั้นใช้ประกอบธุรกิจการค้าเป็นส่วนใหญ่ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2488 ไม่คุ้มครองถึง
พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2489,2490 ประกาศใช้ภายหลังเวลาที่ได้มีการบอกเลิกการเช่ากันโดยชอบแล้ว การที่ผู้เช่าอยู่ต่อมาเป็นการอยู่โดยละเมิด พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2 ฉบับหลัง หาคุ้มครองผู้อยู่โดยละเมิดไม่

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงก่อนใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯพ.ศ.2489 และ 2490 แล้ว การที่อยู่ต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิดจะอ้าง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯทั้ง 2 ฉบับมาคุ้มครอง หาได้ไม่
ตึก 2 เลขที่ซึ่งอยู่ติดต่อกันแต่ฟ้องของโจทก์และสัญญาท้ายฟ้องซึ่งระบุสิ่งของซึ่งมีอยู่ในตึกรายนี้แยกเป็นคนละตึก แสดงว่าตึก 2 เลขหมายเป็นเคหะไม่มีข้อความใดๆ ที่แสดงว่าเป็นเคหะเดียวกันแม้ตึกรายนี้ติดต่อกัน ทำสัญญาฉบับเดียวกัน และกำหนดค่าเช่ารวมกัน ก็มิใช่แสดงว่าตึกที่เช่าเป็นเคหะเดียวกันเสมอไป เมื่อโจทก์แสดงไม่ได้ว่าตึกที่เช่าเป็นเคหะเดียว และมีค่าเช่าเกิน 40 บาทแล้ว ก็ต้องตกอยู่ในความคุ้มครองแห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2486 มาตรา 5

การเช่าเคหะอันอยู่ในบังคับแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2486 นั้น ถ้ามิได้ใช้อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่แล้ว ย่อไม่ใช่เคหะตามความหมายแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน(ฉบับที่ 2) 2488 ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าภายในบังคับแห่ง ป.ม.แพ่งฯ ในระหว่างเวลาที่ใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน(ฉบับที่ 2) 2488 ได้
ในคดีที่คู่ความฎีกาในข้อ ก.ม. ถ้าศาลฎีกาเห็นว่า ศาลล่างทั้งสองยังมิได้พิจารณาวินิจฉัยข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสำคัญในประเด็น ก็มีอำนาจให้ศาลชั้นต้นพิจารณาข้อเท็จจริงแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีได้.

การเช่าเคหะอันอยู่ในบังคับแห่งพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2486 นั้น ถ้ามิได้ใช้อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่แล้ว ย่อมไม่ใช่เคหะตามความหมายแห่งพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2)2488ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าภายในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในระหว่างเวลาที่ใช้พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2)2488 ได้
ในคดีที่คู่ความฎีกาในข้อกฎหมายถ้าศาลฎีกาเห็นว่าศาลล่างทั้งสองยังมิได้พิจารณาวินิจฉัยข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสำคัญในประเด็น ก็มีอำนาจให้ศาลชั้นต้นพิจารณาข้อเท็จจริงแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีได้