คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินมือเปล่าย่อมกระทำได้โดยทำการตกลงและส่งมอบการครอบครองให้แก่ฝ่ายผู้ซื้อ เมื่อจำเลยและสามีตกลงขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์และสามี พร้อมทั้งแสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และสามี โจทก์จึงมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท

ในขณะที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันจำเลยทั้งสองไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เพียงแต่จำเลยทั้งสองพูดรับรองว่าที่ดินไม่มีภาระผูกพันใด ๆ เท่านั้น ทั้งโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองก็มีหน้าที่ต้องระวังอยู่แล้วการเวนคืนถึงหากจะมีก็ยังไม่เป็นการแน่นอน ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย พฤติการณ์แห่งคดีจำเลยทั้งสองไม่อาจทราบได้ว่าจะมีการเวนคืนหรือไม่ มากน้อยเพียงใด ถือว่าจำเลยทั้งสองมิได้ปกปิดข้อเท็จจริงที่เกี่ยวกับที่ดินซึ่งตกอยู่ในเขตที่ดินที่ต้องถูกทางราชการเวนคืนโดยทุจริตแต่อย่างใดจำเลยทั้งสองจึงไม่มีความผิดฐานฉ้อโกง

เช็คพิพาทเป็นเช็คค่ามัดจำการซื้อขายที่ดินซึ่งจำเลยเป็นผู้ซื้อและสั่งจ่ายให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขาย และโจทก์นำเช็คพิพาทไปเรียกเก็บเงินแล้วถูกธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่าย แต่เมื่อไม่ได้ความว่า หลังจากทำสัญญาซื้อขายที่ดินแล้วสัญญาซื้อขายยังคงมีอยู่ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย หรือฝ่ายใดปฏิบัติผิดสัญญาไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์มีสิทธิจัดเอาเช็คพิพาทเป็นการชำระหนี้บางส่วน หรือเป็นการริบมัดจำเพราะโจทก์อาจต้องคืนเช็คพิพาท ตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและ-พาณิชย์ มาตรา 378 จำเลยจึงไม่มีความผูกพันหรือมีหนี้ที่มีอยู่จริงที่จะต้องใช้เงินตามเช็ค คดีของโจทก์จึงไม่มีมูล
โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยตามพระราชบัญญัติว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ.2497 มาตรา 3
ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว เห็นว่าคดีโจทก์ไม่มีมูล พิพากษา-ยกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งลงชื่อในคำพิพากษาศาลอุทธรณ์อนุญาตให้ฎีกาได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาว่าคดีของโจทก์มีมูลหรือไม่นั้น เห็นว่าแม้โจทก์จะมีเช็คพิพาทซึ่งมีชื่อจำเลยเป็นผู้สั่งจ่ายไว้ในครอบครอง ทางไต่สวนมูลฟ้องของโจทก์ก็ต้องได้ความด้วยว่าจำเลยมีความผูกพันที่จะต้องใช้เงินตามเช็ค แต่ทางไต่สวนได้ความเพียงว่าเช็คพิพาทเป็นเช็คค่ามัดจำการซื้อขายที่ดินที่จำเลยเป็นผู้ซื้อและสั่งจ่ายให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายโดยไม่ได้ความว่าหลังจากการทำสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าว สัญญาซื้อขายที่ดินยังคงมีอยู่หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยหรือฝ่ายใดปฏิบัติผิดสัญญาอันจะมีผลให้ส่งคืนหรือจัดเอาเป็นการชำระหนี้บางส่วน หรือให้ริบตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 การที่โจทก์นำเช็คพิพาทซึ่งเป็นค่ามัดจำไปเรียกเก็บเงินจากธนาคารและธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินยังไม่อาจจะคาดหมายได้ว่าโจทก์มีสิทธิจัดเอาเช็คพิพาทเป็นการชำระหนี้บางส่วนหรือเป็นการริบมัดจำ เพราะอาจฟังได้ว่าโจทก์จะต้องส่งคืนก็เป็นได้ ข้อเท็จจริงตามทางไต่สวน-มูลฟ้องของโจทก์ไม่ได้ความว่าจำเลยมีความผูกพันหรือมีหนี้ที่มีอยู่จริงที่จะต้องใช้เงินตามเช็ค คดีของโจทก์ไม่มีมูลความผิดตามที่โจทก์ฟ้อง
พิพากษายืน.
(สมาน เวทวินิจ - จิระ บุญพจนสุนทร - สมิทธิ์ วราอุบล)ศาลอาญา นายสมศักดิ์ เนตรมัยศาลอุทธรณ์ นายวิชา มหาคุณ
นายสุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์ - ย่อ
สันทนา พ/ท

คำฟ้องสำนวนแรกโจทก์อ้างการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1382 อันเป็นการกล่าวอ้างการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยนิติเหตุ ส่วนคำฟ้องสำนวนหลังโจทก์อ้างการได้มาโดยการที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกล่าวอ้างการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยทางนิติกรรม ถึงแม้คำขอของโจทก์ทั้งสองสำนวนจะเป็นอย่างเดียวกันคือขอให้เปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ก็ตาม เมื่อคำฟ้องในสำนวนคดีหลังข้ออ้างที่จะต้องวินิจฉัย ไม่ใช่อย่างเดียวกันกับข้ออ้างในคำฟ้องสำนวนแรก จึงถือไม่ได้ว่าเป็นกรณีที่เป็นการยื่นฟ้องในเรื่องเดียวกันอันจะถือว่าเป็นการฟ้องซ้อนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) จำเลยที่ 1 ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 5178 แก่โจทก์ และขายที่ดินโฉนดเลขที่ 2799 แก่จำเลยที่ 2 แต่ได้มีการโอนที่ดินในโฉนดผิดแปลงกัน การที่โจทก์กับจำเลยที่ 2 รับโอนโฉนดที่ดินสลับกันมาเป็นเพราะความเข้าใจผิด แต่โจทก์และจำเลยที่ 2 ได้ครอบครองที่ดินถูกต้องตลอดมา ศาลพิพากษาให้โจทก์และจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดที่ถูกต้องได้

คดีสำนวนแรกโจกท์ฟ้องอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วยการครอบครองปรปักษ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382เป็นการอ้างการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยนิติเหตุ ส่วนคดีสำนวนหลังโจทก์อ้างว่าได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยโจทก์ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกล่าวอ้างการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยทางนิติกรรม ถึงแม้คำขอของโจทก์ทั้งสองสำนวนจะขอให้เปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินเป็นของโจทก์เหมือนกันก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการยื่นฟ้องคดีในเรื่องเดียวกัน อันจะถือว่าเป็นการฟ้องซ้อนที่ศาลชั้นต้นรวมการพิจารณาพิพากษาคดีทั้งสองสำนวนเข้าด้วยกันแล้ววินิจฉัยว่า คดีสำนวนหลังเป็นฟ้องซ้อนให้ยกฟ้อง แต่ยังพิพากษาให้จำเลยปฏิบัติตามคำขอท้ายฟ้องคดีสำนวนหลัง คำพิพากษาของศาลชั้นต้นในส่วนที่วินิจฉัยว่าเป็นฟ้องซ้อนไม่ชอบ เพราะเมื่อคดีสำนวนหลังไม่เป็นฟ้องซ้อนแล้ว ศาลชั้นต้นย่อมพิพากษาคดีตามที่พิจารณาได้ความว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 5178แต่ได้มีการโอนโฉนดผิดแปลงตามคำฟ้องคดีสำนวนหลังได้ คำพิพากษาของศาลชั้นต้นส่วนนี้ชอบแล้ว

โจทก์ทั้งสองกับจำเลยไปทำหนังสือขายที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ ที่ว่าการอำเภอในวันที่18 เมษายน 2529 จึงต้องฟังว่าโจทก์ทั้งสองได้รับมอบที่ดินจากการซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่วันดังกล่าว เมื่อโจทก์ที่ 1มิได้นำสืบข้อเท็จจริงว่ามีสัญญาการส่งมอบที่ดินซื้อขายเป็นอย่างอื่น ที่โจทก์ที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 เพิ่งทราบถึงความบกพร่องขาดจำนวนของเนื้อที่ดินในวันที่ 9 มีนาคม 2530 อันเป็นวันที่เจ้าหน้าที่ที่ดินได้แจ้งผลแห่งการรังวัดที่ดินให้โจทก์ที่ 1ทราบ ถือเป็นปริยายว่า โจทก์ที่ 1 เพิ่งได้รับส่งมอบที่ดินในวันดังกล่าวจึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง เมื่อข้อเท็จจริงในคดีนี้ฟังได้ว่าจำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองในวันที่ 18เมษายน 2529 แต่โจทก์ที่ 1 นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2530เกินกำหนดเวลาปีหนึ่งแล้ว ฟ้องของโจทก์ที่ 1 ขาดอายุความตามป.พ.พ. มาตรา 467.

โจทก์ซื้อที่ดินเนื้อที่ 16 ไร่เศษ มาแบ่งเป็นแปลงย่อยขายให้ผู้อื่น ในการซื้อขายได้จดทะเบียนนิติกรรมว่าขายเฉพาะที่ดิน ส่วนอาคารผู้ซื้อเป็นผู้สร้างเองและในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโจทก์ลงชื่อเป็นผู้จะขาย และประทับตราบริษัท บ. ซึ่งโจทก์เป็นกรรมการผู้จัดการ และในวันเดียวกันยังได้ทำสัญญาจ้างเหมาสร้างอาคาร โดยโจทก์ลงชื่อเป็นผู้รับจ้างเหมาและประทับตราบริษัท บ.เหมือนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าผู้ซื้อที่ดินและอาคารทุกรายให้การต่อเจ้าพนักงานประเมินตรงกันว่าได้ซื้อที่ดินและอาคารจากโจทก์และในชั้นไต่สวนโจทก์ได้ให้การต่อเจ้าพนักงานประเมินว่าผู้ซื้อที่ดินได้ว่าจ้างโจทก์ปลูกสร้างอาคารในที่ดินที่ซื้อ ทั้งบริษัท บ. ไม่เคยเสียภาษีเกี่ยวกับรายรับจากการรับเหมาก่อสร้างอาคาร รายรับของโจทก์จึงมิได้มีเพียงรายรับจากการขายที่ดินเท่านั้น แต่มีรายรับจากการรับเหมาก่อสร้างอาคารรวมอยู่ด้วยโจทก์จึงต้องเสียภาษีการค้า สำหรับรายรับดังกล่าวด้วย

การซื้อขายที่ดิน น.ส.3 ซึ่งทางราชการห้ามโอนภายใน 10 ปีตาม ป.ที่ดิน มาตรา 31 เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายแม้โจทก์ซื้อและยึดถือที่พิพาทโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอนก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองต่อมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้วโจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 นับแต่วันที่พ้นกำหนดห้ามโอนนั้น
เมื่อสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นโมฆะ จำเลยย่อมไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงบังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทไม่ได้

โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 2 เฉพาะที่ดินมีโฉนดเท่านั้นหาได้ซื้อที่ดินมือเปล่าแปลงพิพาทจากจำเลยที่ 2 ด้วยไม่การที่โจทก์ยึดถือที่ดินมือเปล่าแปลงพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าและครอบครองสืบต่อมาโดยไม่ได้เลิกการเช่า จึงเป็นการยึดถือที่ดินมือเปล่าแปลงพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าตามเดิม โจทก์จึงอยู่ในฐานะผู้แทนผู้ครอบครองอันเป็นการครอบครองแทนจำเลยที่ 2ดังนั้น จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่าแปลงพิพาท โจทก์หามีสิทธิครอบครองไม่

โจทก์ซื้อที่ดินมาในปี 2519 และต่อมาได้แบ่งเป็นแปลงเล็ก ๆและขายไปเรื่อย ๆ ตั้งแต่ปี 2519 โดยโจทก์เป็นผู้มีชื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สินในหนังสือสำคัญ กรณีเช่นนี้เป็นการซื้อเพื่อมุ่งในทางการค้าหรือหากำไรและเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไร โจทก์ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีการค้า แม้ในชั้นไต่สวนเพื่อตรวจสอบภาษีรายนี้โจทก์ได้ให้ความร่วมมือโดยมอบอำนาจให้ตัวแทนไปให้ถ้อยคำและยอมรับในเรื่องราคาที่ดินแต่โจทก์อ้างว่าได้ขายที่ดินให้ส.ไปแล้ว ทั้ง ๆ ที่โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินมาแบ่งขายเอง อันเป็นพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์มีเจตนาหลีกเลี่ยงภาษี จึงไม่มีเหตุอันควรงดหรือลดเงินเพิ่มภาษีเงินได้และเบี้ยปรับภาษีการค้าให้แก่โจทก์