คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

จำเลยที่ 4 เคยฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้วทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน และศาลพิพากษาตามยอมให้จำเลยที่ 4 มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเกินกว่าส่วนที่ควรจะได้ ดังนี้ไม่ใช่คำพิพากษาแสดงหรือวินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ย่อมไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก แม้ว่าโจทก์เป็นผู้จะซื้อที่ดินแปลงนั้นจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ก็ตาม คำพิพากษาตามยอมบังคับโจทก์ไม่ได้ และไม่กระทบถึงสิทธิของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย แต่โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนคำพิพากษาตามยอม

จำเลยที่ 4 เคยฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้วทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน และศาลพิพากษาตามยอมให้จำเลยที่ 4 มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเกินกว่าส่วนที่ควรจะได้ ดังนี้ไม่ใช่คำพิพากษาแสดงหรือวินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์ที่ดินย่อมไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก แม้ว่าโจทก์เป็นผู้จะซื้อที่ดินแปลงนั้นจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ก็ตาม คำพิพากษาตามยอมบังคับโจทก์ไม่ได้ และไม่กระทบถึงสิทธิของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย แต่โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนคำพิพากษาตามยอม.

สัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปทำสัญญาและจดทะเบียนขายตามกำหนด ผู้จะขายจะยอมให้ผู้จะซื้อปรับ20,000 บาท อีกส่วนหนึ่งด้วย โดยไม่มีข้อความตอนใดระบุให้สิทธิผู้จะขายเลือกปฏิบัติไม่ยอมขายที่ดินให้ผู้จะซื้อ ผู้จะซื้อเท่านั้นจึงเลือกเรียกเอาเบี้ยปรับหรือเรียกร้องให้ผู้จะขายชำระหนี้แต่อย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 380 เมื่อโจทก์ผู้จะซื้อเรียกร้องให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายให้ขายที่ดินตามสัญญา และสภาพแห่งหนี้ก็เปิดช่องให้ศาลบังคับได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะเลือกปฏิบัติด้วยการขอคืนเงินมัดจำและยอมชำระค่าปรับให้โจทก์

การที่จำเลยเอาหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ร่วมไปจากโจทก์ร่วมและนำไปใช้อายัดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ห้ามทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้น แม้หนังสือสัญญาจะซื้อขายฉบับดังกล่าวจะถูกยกเลิกไปแล้ว โดยคู่สัญญาได้ทำสัญญาขึ้นใหม่แล้วก็ตาม การกระทำของจำเลยก็ถือได้ว่าเป็นการเอาไปเสียซึ่งเอกสารของผู้อื่นและทำให้โจทก์ร่วมได้รับความเสียหายแล้ว จึงเป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 188
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 6/2531

การตั้งตัวแทนให้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งได้มีการวางมัดจำกันไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสืออีกก็ตาม.

การตั้งตัวแทนให้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งได้มีการวางมัดจำกันไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสืออีกก็ตาม.

โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้จำเลยในราคา 30,000 บาทได้วางมัดจำในวันทำสัญญา 25,000 บาท จำเลยได้เข้าปลูกสร้างโรงเรือนและอาศัยอยู่ในที่พิพาทตลอดมาเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย จึงเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนโจทก์มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ เมื่อโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทให้จำเลยไม่ได้เพราะมีวัดคัดค้านการรังวัด โจทก์จึงคืนเงินให้จำเลยไปก่อน หากวัดตรวจสอบแล้วปรากฏว่าไม่ใช่ที่ของวัดจึงจะซื้อขายกันใหม่ ดังนั้นในช่วงนี้จึงจะถือว่าจำเลยแย่งการครอบครองที่พิพาทยังไม่ได้ แม้ภายหลังต่อมาจำเลยรื้อบ้านเดิม ซึ่งเป็นบ้านไม้และปลูกใหม่เป็นตึก ก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถืออันเป็นการแย่งการครอบครองที่พิพาท คำขอของโจทก์ที่ว่าถ้า จำเลยไม่รื้อถอนให้บุคคลภายนอกเป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนนั้น ไม่ชอบตามบทบัญญัติมาตรา 296 ทวิ แห่ง ป.วิ.พ. ชอบที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิบัติไปตามบทบัญญัติดังกล่าว.

การที่จำเลยเข้าครอบครองที่ดินพิพาท โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายที่มีข้อตกลงว่าจะไปโอนที่พิพาทกันในภายหลัง เป็นการยึดถือที่พิพาทแทนโจทก์ผู้จะขาย มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ถือไม่ได้ว่ามีการแย่งการครอบครอง หากจำเลยจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือก็ต้องบอกกล่าวไปยังโจทก์ว่าไม่เจตนาจะยึดถือที่พิพาทแทนโจทก์ต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 การที่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยซื้อที่พิพาท จำเลยไม่ซื้อ บอกให้จำเลยออกไป จำเลยเพิกเฉย แต่ได้รื้อบ้านไม้ที่ปลูกอยู่ในที่พิพาทแล้วปลูกเป็นบ้านตึกใหม่ ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ อันเป็นการแย่งการครอบครองที่พิพาท ดังนั้น จึงไม่อาจเริ่มนับระยะเวลาที่โจทก์ถูกแย่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375.

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมี น.ส.3 จาก จ. บิดาจำเลยโดยเชื่อตามที่ จ. บอกว่าที่ดินอยู่ใกล้โรงงาน และติดถนนตามแผนที่ที่แสดงให้ดูเมื่อปรากฏว่าที่ดินมิได้อยู่ติดถนนจ. จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ไม่สามารถส่งมอบที่ดินตามที่ตกลงจะขายให้โจทก์และโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ จ. จึงต้องคืนเงินมัดจำ และราคาที่ดินที่ได้รับไว้พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีแก่โจทก์.

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมี น.ส.3 จาก จ. บิดาจำเลยโดยเชื่อตามที่ จ. บอกว่าที่ดินอยู่ใกล้โรงงาน และติดถนนตามแผนที่ที่แสดงให้ดูเมื่อปรากฏว่าที่ดินมิได้อยู่ติดถนนจ. จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ไม่สามารถส่งมอบที่ดินตามที่ตกลงจะขายให้โจทก์และโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ จ. จึงต้องคืนเงินมัดจำ และราคาที่ดินที่ได้รับไว้พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีแก่โจทก์.