คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามผู้มีสิทธิในที่ดินโอนที่ดินไปยังผู้อื่นภายใน10 ปี นับแต่วันที่ทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้เป็นไปในระหว่างระยะห้ามโอน และมีข้อตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน หากมิได้มีการส่งมอบการครอบครองภายในระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าว ย่อมถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31อันเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายซึ่งจะตกเป็นโมฆะ

การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามผู้มีสิทธิในที่ดินโอนที่ดินไปยังผู้อื่นภายใน10 ปี นับแต่วันที่ทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้เป็นต้นไปในระหว่างระยะเวลาห้ามโอน และมีข้อตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน หากมิได้มีการส่งมอบการครอบครองภายในระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าวอาจถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอนตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 31 อันเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ซึ่งตกเป็นโมฆะเมื่อยังไม่ปรากฎข้อเท็จจริงเป็นที่แน่ชัดว่า ได้มีการส่งมอบการครอบครองที่ดินหรือโจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินนั้นในระยะเวลาห้ามโอนแล้วหรือไม่ การที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้ววินิจฉัยว่า นิติกรรมระหว่างโจทก์จำเลยมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามอย่างชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นโมฆะ พิพากษายกฟ้อง จึงไม่ชอบ

เอกสารหมาย จ.1 แม้จะมิได้ใช้ถ้อยคำว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแต่ก็มีข้อความระบุชัดแจ้งถึงข้อตกลงของคู่กรณีในอันที่จะทำการซื้อขายที่ดินโดยระบุชัดเจนทั้งตัวทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ราคาที่ซื้อขายตลอดจนวิธีการและกำหนดเวลาในการปฏิบัติการชำระหนี้ได้สาระสำคัญครบถ้วน จึงมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตามกฎหมายแล้วส่วนเอกสารหมาย จ.2 นั้นเป็นเงื่อนไขที่ไม่ได้มีปรากฏตามเอกสารหมาย จ.1 แม้หากจะฟังว่าเป็นเงื่อนไขที่มิได้มีการตกลงกันมาก่อนก็ตาม ก็เป็นเพียงคำเสนอใหม่ของโจทก์ที่เสนอภายหลังแยกต่างหากได้เป็นคนละส่วนกัน นิติกรรมตามเอกสารหมาย จ.1 จึงมีผลแล้วเมื่อจำเลยที่ 1 ได้สนองรับ ความผูกพันเฉพาะในข้อเสนอใหม่ดังกล่าวย่อมสิ้นไปหาอาจยกเป็นเหตุอ้างให้กระเทือนถึงข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งมีผลสมบูรณ์เป็นนิติกรรมแล้วก่อนหน้านั้นไม่

เอกสารแม้จะมิได้ใช้ถ้อยคำว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ก็มีข้อความระบุชัดแจ้งถึงข้อตกลงของคู่กรณีในอันที่จะทำการซื้อขายที่ดินโดยระบุชัดเจนทั้งตัวทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ ราคาที่ซื้อขายทอดตลาดจนวิธีการและกำหนดเวลาในการปฏิบัติการชำระหนี้ได้สาระสำคัญครบถ้วน จึงมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบริบูรณ์ จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลโดยจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจคนหนึ่ง จำเลยที่ 2 จึงมีฐานะเป็นผู้แทนของจำเลยที่ 1ตามกฎหมายโดยไม่จำต้องมีหนังสือมอบอำนาจ เอกสารสัญญาจะซื้อจะขายเป็นข้อตกลงที่เกิดจากการเสนอของคู่กรณีโดยถูกต้องสมบูรณ์ มีสาระสำคัญครบถ้วนมีผลเป็นนิติกรรมแล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 ได้สนองรับคู่กรณีผู้แสดงเจตนาย่อมต้องผูกพันตามผลนั้น

หลังจากโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเพียง7 วัน จำเลย สามีจำเลย และบุตรร่วมกันตั้งบริษัทจำเลยร่วม โดยจำเลยสามีจำเลย และบุตรเป็นกรรมการบริษัท ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นตัวแทนเชิดของจำเลยร่วมในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 821เพราะขณะนั้นจำเลยร่วมยังไม่มีสภาพเป็นนิติบุคคล ไม่อาจเชิดผู้ใดเป็นตัวแทนได้
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองฉบับ จำเลย สามีจำเลยและบุตรรู้เห็นการทำสัญญาทั้งสองฉบับ วัตถุแห่งหนี้กับวัตถุประสงค์แห่งหนี้เป็นอย่างเดียวกัน คือการโอนที่ดินพิพาทในราคาและกำหนดเวลาเดียวกัน ทั้งเมื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันแล้ว ได้มีการเปิดทางให้ตามที่มีข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนานถึง 2 ปีเศษ แม้ตามสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจำเลยร่วมเป็นผู้ซื้อมิใช่จำเลย และไม่มีข้อตกลงเปิดทางก็ตาม โดยพฤติการณ์ย่อมแสดงว่าจำเลยทำสัญญาเพื่อประโยชน์ของจำเลยร่วม และเท่ากับเป็นการตกลงโดยปริยายของจำเลยร่วมยอมรับและถือเอาข้อตกลงเรื่องเปิดทางตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมด้วย
ข้อตกลงเปิดทางตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มีลักษณะคล้ายภาระจำยอมอันเป็นทรัพยสิทธิ ถ้าไม่จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 แต่ก็เป็นอันใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาซึ่งรวมทั้งโจทก์กับจำเลยร่วมด้วยในฐานะบุคคลสิทธิ

หลังจากโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเพียง7 วัน จำเลย สามีจำเลย และบุตรร่วมกันตั้งบริษัทจำเลยร่วมโดยจำเลยสามีจำเลย และบุตรเป็นกรรมการบริษัท ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นตัวแทนเชิดของจำเลยร่วมในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 เพราะขณะนั้นจำเลยร่วมยังไม่มีสภาพเป็นนิติบุคคล ไม่อาจเชิดผู้ใดเป็นตัวแทนได้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองฉบับ จำเลย สามีจำเลยและบุตรรู้เห็นการทำสัญญาทั้งสองฉบับวัตถุแห่งหนี้กับวัตถุประสงค์แห่งหนี้เป็นอย่างเดียวกัน คือการโอนที่ดินพิพาทในราคาและกำหนดเวลาเดียวกัน ทั้งเมื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันแล้ว ได้มีการเปิดทางให้ตามที่มีข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนานถึง 2 ปีเศษ แม้ตามสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจำเลยร่วมเป็นผู้ซื้อมิใช่จำเลย และไม่มีข้อตกลงเปิดทางก็ตาม โดยพฤติการณ์ย่อมแสดงว่าจำเลยทำสัญญาเพื่อประโยชน์ของจำเลยร่วม และเท่ากับเป็นการตกลงโดยปริยายของจำเลยร่วมยอมรับและถือเอาข้อตกลงเรื่องเปิดทางตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมด้วย ข้อตกลงเปิดทางตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท มีลักษณะคล้ายภารจำยอมอันเป็นทรัพย์สิทธิ ถ้าไม่จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพย์สิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 แต่ก็เป็นอันใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาซึ่งรวมทั้งโจทก์กับจำเลยร่วมด้วยในฐานะบุคคลสิทธิ

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและใช้ค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินและใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกาว่าจำเลยผิดสัญญาโดยเรื่องค่าเสียหาย โจทก์เพียงมีคำขอให้ใช้ค่าเสียหายมาในท้ายฎีกาเท่านั้น มิได้กล่าวอ้างมาในฎีกาว่าโจทก์ได้รับความเสียหายอย่างไรประเด็นเรื่องค่าเสียหายจึงเป็นฎีกาไม่ชัดแจ้ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้โจทก์ จะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ในวันที่ 4 กรกฎาคม 2531ต่อมาโจทก์ทราบว่าจำเลยจะขายที่ดินให้ผู้อื่นในราคาสูงกว่าโจทก์จึงแจ้งให้จำเลยไปทำการโอนที่ดินให้โจทก์ภายในวันที่ 10มิถุนายน 2531 แต่จำเลยหลบหน้าไม่ยอมโอนที่ดินให้โจทก์วันที่13 มิถุนายน 2531 โจทก์จึงฟ้องจำเลย ขอให้บังคับจำเลยรับเงินที่เหลือและโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยให้การว่า ได้มีการยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง แสดงว่าจำเลยไม่ถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้นแล้ว เงื่อนเวลาจึงไม่เป็นข้อที่จำเลยจะอ้างเป็นประโยชน์ได้อีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้

จำเลยเบิกความว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเพื่ออำพรางสัญญาโครงการบูรณะโรงแรม และอาคารพาณิชย์ที่จำเลยร่วมทุนกับ ส.และพวก เป็นการนำสืบนอกคำให้การของจำเลยที่ต่อสู้ว่า จำเลยลงลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท เพราะการฉ้อฉลของ ส. กับพวก ทำให้จำเลยสำคัญผิดในสาระสำคัญของสัญญา การรับฟังข้อเท็จจริงจากพยานหลักฐานของจำเลยจึงต้องจำกัดเพียงเฉพาะข้อต่อสู้ตามคำให้การเท่านั้น
โจทก์อุทธรณ์และฎีกาในประเด็นเรื่องจำเลยผิดสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย แต่ศาลอุทธรณ์ยังไม่ได้วินิจฉัยให้ศาลฎีกาเห็นสมควรย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยในปัญหาดังกล่าว

จำเลยเบิกความว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเพื่ออำพรางสัญญาโครงการบูรณะโรงแรม และอาคารพาณิชย์ที่จำเลยร่วมทุนกับ ส. และพวก เป็นการนำสืบนอกคำให้การของจำเลยที่ต่อสู้ว่าจำเลยลงลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท เพราะการฉ้อฉลของ ส. กับพวก ทำให้จำเลยสำคัญผิดในสาระสำคัญของสัญญาการรับฟังข้อเท็จจริงจากพยานหลักฐานของจำเลยจึงต้องจำกัดเพียงเฉพาะข้อต่อสู้ตามคำให้การเท่านั้น โจทก์อุทธรณ์และฎีกาในประเด็นเรื่องจำเลยผิดสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย แต่ศาลอุทธรณ์ยังไม่ได้วินิจฉัยให้ศาลฎีกาเห็นสมควรย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยในปัญหาดังกล่าว