คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

พระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497มาตรา 24 วรรคแรก เป็นบทบัญญัติให้สิทธิแก่คู่กรณีที่จะเสนอตั้งอนุญาโตตุลาการขึ้นชี้ขาดเรื่องจำนวนเงินค่าทดแทนไม่ใช่บทบังคับว่าจะต้องเสนอตั้งเสมอไป และในวรรคดังกล่าวก็ไม่ได้ระบุว่าถ้าไม่ได้เสนอตั้งอนุญาโตตุลาการแล้วจะฟ้องคดีต่อศาลไม่ได้ ส่วนมาตรา 24 วรรคสอง ก็มีความหมายเพียงว่า หากผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทนไม่เสนอตั้งอนุญาโตตุลาการภายในกำหนด 6 เดือน ทั้งไม่ยื่นฟ้องคดีต่อศาลด้วยจึงไม่ถือว่าราคาเด็ดขาดที่เจ้าหน้าที่เสนอเป็นเงินค่าทดแทน ไม่ใช่ห้ามฟ้องคดีโดยไม่ได้เสนอตั้งอนุญาโตตุลาการก่อน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ราคาที่ดินตามบัญชีกำหนดราคาตลาดเพื่อใช้เป็นทุนทรัพย์สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไม่ใช่ราคาแท้จริงที่ซื้อขายกันในท้องตลาดในวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 169 มีผลใช้บังคับ ไม่อาจนำมาใช้กำหนดค่าทดแทนในการเวนคืนที่ดิน แต่จะต้องถือตามราคาซื้อขายที่ดินที่อยู่ใกล้เคียงกับที่ดินพิพาทในเวลาใกล้เคียงกับวันที่ที่ดินพิพาทถูกเวนคืนเป็นราคาที่ซื้อขายกันจริงในท้องตลาด มาใช้กำหนดค่าทดแทนในการเวนคืนที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทที่ถูกเวนคืนมีเนื้อที่เพียง 4 ไร่ 2 งาน79 ตารางวา ไม่ มาก เกินไปจนถึงกับจะต้องกำหนดราคาเป็นหน่วย ๆลดหลั่นลงไปตามส่วนเช่นที่ทางราชการกำหนดไว้ในแผนผังที่ดินที่ถูกเวนคืน จึงสมควรกำหนดค่าทดแทนราคาที่ดินพิพาทเป็นราคาเดียวกันตลอดทั้งแปลง

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง นั้น ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ จะนำมาใช้กับที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่า และมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) หาได้ไม่ หากจำเลยได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แม้ยังมิได้จดทะเบียนก็สามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ร่วมผู้ซื้อ และได้จดทะเบียนโดยสุจริตได้

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง นั้น ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ จะนำมาใช้กับที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่า และมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) หาได้ไม่ หากจำเลยได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แม้ยังมิได้จดทะเบียนก็สามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ร่วมผู้ซื้อ และได้จดทะเบียนโดยสุจริตได้.

โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทเมื่อวันที่ 27 เมษายน 2522เพื่อใช้ทำเป็นสำนักงานตรวจสอบบัญชี โจทก์ได้ชำระราคาบางส่วนและกู้เงินจากธนาคารบางส่วน โดยเอาที่ดินและตึกแถวพิพาทจำนองไว้กับธนาคารเป็นจำนวนเงิน 952,000 บาท แล้วผ่อนชำระต้นเงินและดอกเบี้ยแก่ธนาคารเดือนละ 13,659 บาท จึงเชื่อได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินและตึกพิพาทโดยประสงค์จะตั้งเป็นสำนักงานตรวจบัญชีเท่านั้น ต่อมาโจทก์ขายที่ดินและตึกพิพาทดังกล่าวไปเมื่อวันที่10 เมษายน 2524 แม้ก่อนหน้านี้โจทก์เคยขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงอื่น ๆ เจ้าพนักงานได้เรียกโจทก์ไปทำการตรวจสอบผลการตรวจสอบปรากฏว่าการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ในครั้งก่อน ๆ มิได้ขายเพื่อการค้า หรือหากำไรแต่อย่างใด ดังนี้การที่โจทก์ซื้อที่ดินและตึกพิพาทมาแล้วขายไป มิใช่เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไร หรือขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร โจทก์จึงไม่ต้องเสียภาษีการค้า.

โจทก์ซื้อ ที่ดินและตึกแถวพิพาทมาทำเป็นสำนักงานตรวจสอบบัญชีโดย ชำระราคาบางส่วนและกู้เงินจากธนาคารบางส่วน โดย นำที่ดินและตึกแถวพิพาทจำนองไว้แก่ธนาคารแล้วผ่อนชำระต้นเงินและดอกเบี้ยแก่ธนาคาร โจทก์มิได้ประกอบการค้าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การที่โจทก์ได้ มาซึ่ง ที่ดินและตึกแถวพิพาทแล้วขายไป จึงมิใช่การขายทรัพย์สินซึ่งได้ มาโดย มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร และไม่ได้ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร โจทก์จึงไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีการค้า.

โจทก์ซื้อทาวน์เฮาส์ พิพาทไว้เพื่อจะขายต่อเอากำไร และได้ชำระเงินค่าทาวน์เฮาส์ ให้แก่ผู้ขายครบถ้วนแล้ว แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกัน ดังนั้นการที่โจทก์ให้บริษัทผู้ขายโอนทาวน์เฮาส์ให้แก่บริษัท ย.โดยตรงโดยโจทก์ได้รับค่าตอบแทนจากอ. แม้มิได้ทำสัญญาซื้อขายก็มีความหมายเช่นเดียวกับการขายทาวน์เฮาส์ มิใช่เป็นการขายสิทธิในการซื้อทาวน์เฮาส์ ตามที่โจทก์อ้าง และถือได้ว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร โจทก์จึงเป็นผู้ประกอบการค้า ต้องเสียภาษีการค้าตามประมวลรัษฎากร มาตรา77,78 ประกอบด้วยบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภทการค้า 11 ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 บัญญัติไว้เป็นหลักทั่วไปว่า ความรับผิดชั้นที่สุดสำหรับค่าฤชาธรรมเนียมของคู่ความในคดีย่อมตกอยู่แก่คู่ความฝ่ายที่แพ้คดี ดังนั้นศาลย่อมมีหน้าที่ต้องวินิจฉัยสั่งเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมตามกฎหมายอยู่แล้ว แม้จำเลยจะมิได้มีคำขอเกี่ยวกับค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ก็มีหน้าที่ต้องสั่งเกี่ยวกับเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมด้วย.

การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 คือจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญใบเสร็จรับเงินซึ่งมิได้มีลายมือชื่อของผู้ให้เช่าหรือผู้ให้เช่าช่วงไม่ใช่หลักฐานการเช่า
ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ตามคำพิพากษาและยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 จัตวา (3) จะต้องมีหลักฐานเบื้องต้นมาแสดงต่อศาลเมื่อตามคำร้อง ของ ผู้ร้องปรากฏว่าผู้ร้องเช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากจำเลยโดยไม่มีสัญญาเช่ากับจำเลยหรือโจทก์ และมิได้มีหลักฐานการเช่ามาแสดง ทั้งมิใช่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าเพราะเงินกินเปล่าที่ผู้ร้องอ้างว่าได้เสียให้ไป มิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ผู้ร้องจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ ไม่ว่าโจทก์จะรู้เห็นยินยอมด้วยหรือไม่ กรณีถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีอำนาจพิเศษตามบทกฎหมายดังกล่าวผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลย ศาลจึงต้องยกคำร้องของผู้ร้อง และศาลสั่งคำร้องโดยไม่ไต่สวนคำร้องก่อน

การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 คือจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญใบเสร็จรับเงินซึ่งมิได้มีลายมือชื่อของผู้ให้เช่าหรือผู้ให้เช่าช่วงไม่ใช่หลักฐานการเช่า ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของลูกหนี้ตามคำพิพากษาและยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 จัตวา (3) จะต้องมีหลักฐานเบื้องต้นมาแสดงต่อศาลเมื่อตามคำร้อง ของ ผู้ร้องปรากฏว่าผู้ร้องเช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากจำเลยโดยไม่มีสัญญาเช่ากับจำเลยหรือโจทก์ และมิได้มีหลักฐานการเช่ามาแสดง ทั้งมิใช่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าเพราะเงินกินเปล่าที่ผู้ร้องอ้างว่าได้เสียให้ไป มิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ผู้ร้องจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ ไม่ว่าโจทก์จะรู้เห็นยินยอมด้วยหรือไม่ กรณีถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีอำนาจพิเศษตามบทกฎหมายดังกล่าวผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลย ศาลจึงต้องยกคำร้องของผู้ร้อง และศาลสั่งคำร้องโดยไม่ไต่สวนคำร้องก่อน.

เทศบาลเมืองสมุทรปราการซึ่งมีสิทธิในที่ดินราชพัสดุที่ตั้งของอาคารพิพาทได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวโดยใช้ทุนของจำเลยที่ 1 และให้โอนกรรมสิทธิ์แก่กระทรวงการคลังโดยให้สิทธิจำเลยที่ 1 เช่าอาคารจากกระทรวงการคลังเป็นเวลา 20 ปี และยอมให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าอาคารได้ ทั้งนี้เทศบาลเมืองสมุทรปราการจะเป็นผู้นำจำเลยที่ 1หรือบุคคลอื่นซึ่งจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ไปทำสัญญาเช่ากับกระทรวงการคลังโดยตรง เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารแล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทรวม 3 คูหาจากจำเลยที่ 1 หลังจากนั้นจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาเช่าอาคารคูหาเดียวกันจากจำเลยที่ 1อีก ซึ่งทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างมิได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงแต่ตามสัญญากำหนดว่า จำเลยที่ 1จะเป็นผู้จัดให้ผู้เช่าเป็นผู้ทำสัญญาโดยตรงกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการกรณีดังกล่าวนี้ใช่การเช่าช่วงแต่มีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องของจำเลยที่ 1 ที่มีต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการและกระทรวงการคลังให้แก่โจทก์หรือจำเลยที่ 3 เมื่อไม่ปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ได้จัดให้มีการแจ้งการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบ กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 307 ที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 3 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่ากัน ทั้งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีโดยตรง ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 4 มาใช้ โดยอาศัยเทียบกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งคือ มาตรา 543(3) คดีนี้แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 3 ก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 3 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและไม่ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาท

ในการก่อสร้างตึกแถวโจทก์เป็นผู้จัดหาและซื้อวัสดุก่อสร้างเองส่วนแรงงานเหมาจ่ายให้ผู้รับเหมาจัดหาคนงานมาทำการก่อสร้างโดยผู้รับเหมาจ่ายค่าแรงงานให้แก่คนงานเอง หากงานล่าช้าต้องจ้างคนงานเพิ่มขึ้น โจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบ ดังนี้เงินได้ที่จ่ายให้แก่ผู้รับเหมาจึงมิใช่เงินได้จากการจ้างแรงงาน ตามมาตรา 40(1)แห่งประมวลรัษฎากร หากแต่เป็นเงินได้จากธุรกิจการพาณิชย์ตามมาตรา 40(8) โจทก์จึงไม่มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย และนำส่งตามมาตรา 50,52 แห่งประมวลรัษฎากร การที่เจ้าพนักงานประเมินประเมินให้โจทก์ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายในกรณีนี้จึงไม่ชอบ โจทก์ยื่นแบบแสดงรายการเสียภาษีเงินได้ประจำปี พ.ศ. 2521เมื่อวันที่ 30 มีนาคม 2522 เจ้าพนักงานประเมินออกหมายเรียกลงวันที่ 27 มีนาคม 2527 เรียกโจทก์มาไต่สวน โจทก์ได้รับหมายเรียกเมื่อวันที่ 30 มีนาคม 2527 จึงเป็นการออกหมายเรียกตรวจสอบไต่สวนภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ยื่นรายการเสียภาษีถูกต้องตามมาตรา 19 แล้ว แม้ตามหมายเรียกเพื่อการตรวจสอบไต่สวนกำหนดให้โจทก์มาให้ถ้อยคำและนำพยานหลักฐานมาแสดงให้เวลาโจทก์น้อยกว่า 7 วัน และเจ้าพนักงานประเมินจะประเมินภาษีตามลำพัง โดยอ้างว่าโจทก์ขัดขืนไม่ปฏิบัติตามหมายเรียกไม่ได้ แต่เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามหมายเรียกโดยไม่โต้แย้ง การออกหมายเรียกของเจ้าพนักงานประเมินจึงชอบแล้ว