คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่วันออกโฉนดที่ดินยังไม่ถึง10 ปี แม้ว่าจำเลยจะครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของก็ตาม จำเลยก็ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ และจำเลยจะนับระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินพิพาทออกโฉนดที่ดินรวมเข้าด้วยกันหาได้ไม่ เพราะการที่จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ใช้ได้แต่เฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น

ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินข้อ 5 ระบุว่า "ทั้งสองได้ทำหนังสือสัญญากันเรียบร้อยแล้ว มีกำหนดเวลาปี 2537 พร้อมดอกเบี้ยไม่มี" จึงเห็นได้ว่ามิได้กำหนดวันและเดือนที่จะไปโอนที่ดินพิพาทไว้ในสัญญา เมื่อปรากฏว่าโจทก์จำเลยต่างได้ทวงถามให้อีกฝ่ายหนึ่งไปทำการโอนและรับโอนที่ดินพิพาทหลายครั้ง จึงยังถือไม่ได้ว่าโจทก์และจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญาโดยปริยายแต่ยังคงติดใจที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่อกันต่อไปโดยมิได้มีเจตนาถือเอา กำหนดเวลาตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ การที่โจทก์ให้ ม. ไปบอกจำเลยให้ไปรับโอนที่ดินในวันรุ่งขึ้น ถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้กำหนดระยะเวลา พอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยชำระเงินค่าที่ดินพิพาทที่เหลือตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิ บอกเลิกสัญญา ส่วนจำเลยได้กำหนดให้โจทก์โอนที่ดินพิพาทภายใน 30 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าวถือเป็นกำหนดระยะเวลา พอสมควรแล้ว เมื่อโจทก์ได้รับหนังสือบอกกล่าวแต่โจทก์ไม่ปฏิบัติ ตามสัญญา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

ที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆตามมาตรา 6 พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ หมายความว่าที่ดินซึ่งปลูกโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆ และบริเวณต่อเนื่องกันซึ่งตามปกติใช้ไปด้วยกันกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ โจทก์เช่าที่ดินและใช้ประโยชน์เพียงบางส่วน ส่วนที่เหลือเป็นพื้นที่ว่างเปล่า ซึ่งโจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ต่อมาโจทก์ได้รับอนุญาตจากจำเลยให้ก่อสร้างอาคารศูนย์ฝึกอบรมในพื้นที่ว่างเปล่าดังกล่าว ดังนี้เมื่อพื้นที่ว่างเปล่าเป็นส่วนที่มีการแบ่งแยกเนื้อที่ใช้สอยไว้อย่างชัดเจนโดยมีรั้วคอนกรีตแบ่งอาณาเขตและมีประตูปิดแยกต่างหาก ที่ดินในส่วนนี้จึงไม่ใช่ที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับสถานีบริการน้ำมัน
ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับบริษัท ร. จำกัดนั้นผู้ให้เช่าได้ให้คำมั่นในการซื้อขายที่ดินแก่โจทก์ โดยในระหว่างอายุสัญญาเช่าหากโจทก์มีความประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าให้โจทก์แจ้งความประสงค์เป็นหนังสือถึงผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์สินให้ในราคาตามวิธีคำนวณที่กำหนดไว้ต่อท้ายสัญญา ทั้งเมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าที่ดินที่กำหนดไว้ปีละ 2,176,900 บาท ระยะเวลาการเช่ากำหนด 30 ปี โดยโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 65,307,000 บาทแก่บริษัท ร.จำกัดแล้ว ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงมากอาจจะเท่าหรือสูงกว่าราคาที่ดินที่เช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงมิใช่เป็นเพียงสัญญาเช่าธรรมดาแต่เพียงอย่างเดียว หากเป็นสัญญาเช่าที่รวมค่าสิทธิที่จะซื้อที่ดินที่เช่าในภายหน้าไว้ด้วย การนำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวมาเป็นฐานในการกำหนดค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและโรงเรือนของโจทก์จึงเป็นการไม่ชอบ
ในการคำนวณค่ารายปีที่ดินต่อเนื่องนี้ต้องเทียบเคียงกับค่ารายปีของปีที่ล่วงมาแล้วเป็นหลักตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ แต่เมื่อยังไม่เคยกำหนดค่ารายปีกันมาก่อนเนื่องจากสถานีบริการน้ำมันโจทก์เพิ่งเปิดบริการในการกำหนดค่ารายปีที่ดินต่อเนื่องจึงต้องคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สินขนาดพื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันมาเทียบเคียง

ที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ แต่ที่ดินดังกล่าวเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 หลังจากโจทก์และจำเลยที่ 1 จดทะเบียนหย่ากันแล้ว จำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอม แต่จำเลยที่ 2 รู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 มาก่อน โจทก์จึงฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ในส่วนของโจทก์ครึ่งหนึ่งได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 237

การกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินให้แก่ผู้มีสิทธิจะได้รับเงินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคหนึ่ง ให้คำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา ราคาที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่ ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ประกอบกับสภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น พร้อมทั้งเหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืนรวม 5 ข้อ ประกอบกัน มิใช่พิจารณาข้อใดข้อหนึ่งแต่เพียงข้อเดียวเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ทั้งผู้ถูกเวนคืนและสังคม

โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันในปี 2536แต่จำเลยเพิ่งได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินเมื่อปี 2538 ดังนั้น ขณะจำเลยจัดสรรที่ดินในโครงการออกเสนอขายต่อโจทก์และบุคคลทั่วไป จำเลยยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน อันเป็นการฝ่าฝืนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ข้อ 10 ประกอบข้อ 35 แต่การกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นเรื่องของรัฐที่จะเข้าไปควบคุมให้จำเลยหรือผู้จะจัดสรรที่ดินได้ดำเนินการด้านสาธารณูปโภคให้เป็นไปตามที่ทางราชการกำหนดเพื่อความสะดวกสบายของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเท่านั้น ซึ่งเป็นคนละส่วนกับการที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทก็ไม่ปรากฏว่ามีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งใด ๆตามกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน อันจะทำให้เป็นโมฆะกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ทั้งจำเลยมิได้กระทำการใดอันเป็นกลฉ้อฉลทำให้โจทก์ต้องเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลย การที่จำเลยยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินในขณะที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันนั้น แม้จำเลยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบก็ไม่ถึงกับให้รับฟังว่าเป็นกลฉ้อฉลของจำเลยอันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆียะกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 159 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยชอบด้วยกฎหมายแล้ว
แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกำหนดให้โจทก์ชำระเงินเป็นงวด งวดละเดือนรวม 20 งวด และชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ก็ตาม แต่พฤติการณ์ที่โจทก์และจำเลยปฏิบัติต่อกันเป็นลักษณะผ่อนผันให้แก่กันเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาที่ต่างฝ่ายต่างต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้น มิได้เป็นสาระสำคัญที่จะให้ถือว่าอีกฝ่ายผิดสัญญาทันทีตามกำหนดไว้แต่อย่างใด แต่การที่โจทก์ชำระเงินค่างวดที่ 16 ให้แก่จำเลยแล้วไม่ชำระเงินค่างวดต่อไปให้แก่จำเลยให้ครบ 20 งวดอีกจนกระทั่งจำเลยมีหนังสือเตือนให้โจทก์ชำระเงินที่เหลือภายใน 7 วันนับแต่วันรับหนังสือ โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ย่อมถือได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและริบเงินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไว้แล้วตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้โดยชอบ

การรังวัดออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ประชาชน หากมีผู้โต้แย้งคัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจทำการสอบสวนเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็ดำเนินการไปตามที่ตกลงหากตกลงกันไม่ได้ เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจพิจารณาสั่งการไปตามที่เห็นสมควรตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 60 วรรคแรก ซึ่งคำสั่งของเจ้าพนักงานที่ดินหาเป็นยุติไม่ คู่กรณีฝ่ายที่ไม่พอใจคำสั่งมีสิทธิที่จะฟ้องคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งต่อศาลได้ภายใน 60 วัน นับแต่ได้ทราบคำสั่งดังกล่าว แต่ถ้าเจ้าพนักงานที่ดินมีคำสั่งให้ออกโฉนดที่ดินแก่บุคคลใดอันเป็นการใช้ดุลพินิจสั่งการตามที่ตนได้ทำการสอบสวนเปรียบเทียบไปโดยสุจริตตามอำนาจหน้าที่ชอบด้วยมาตรา 60 แล้วอีกฝ่ายย่อมไม่มีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนคำสั่งดังกล่าว

คดีนี้เป็นคดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาซึ่งพนักงานอัยการฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ข้อหาบุกรุกที่ดินพิพาท โดยโจทก์ในคดีนี้ซึ่งเป็นผู้เสียหายขอเข้าร่วมเป็นโจทก์ด้วย และคดีถึงที่สุดแล้ว โดยศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่ากรณียังถือไม่ได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ร่วมจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ไม่มีความผิดฐานบุกรุก เมื่อโจทก์นำข้อเท็จจริงดังกล่าวมาฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นคดีแพ่ง ในการพิพากษาคดีส่วนแพ่งศาลจำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาคดีส่วนอาญาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 46 ดังนั้นแม้จำเลยร่วมซึ่งซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 มิใช่จำเลยในคดีส่วนอาญาที่ถูกพนักงานอัยการฟ้องในข้อหาบุกรุกด้วย แต่โจทก์ในคดีนี้หาใช่บุคคลภายนอกคดีไม่เพราะเป็นโจทก์ร่วมในคดีส่วนอาญา ข้อเท็จจริงในคดีส่วนอาญาจึงมีผลผูกพันโจทก์ ฉะนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยในคำพิพากษาคดีส่วนแพ่งว่าพยานหลักฐานโจทก์ที่นำสืบมามีน้ำหนักดีกว่าพยานจำเลยร่วมฟังได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ จึงไม่ชอบ

ที่ดินของโจทก์ทั้งสองและจำเลยเป็นที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อน ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินเป็นเหตุให้ที่ดินของโจทก์ทั้งสองไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะส่วนที่ดินของจำเลยอยู่ติดถนนและอยู่ด้านหน้าที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงเรียกร้องที่ดินของจำเลยให้เป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสองได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 แม้โจทก์ทั้งสองจะไม่เคยยกข้อต่อสู้เรื่องทางจำเป็นในคดีที่จำเลยฟ้องโจทก์ทั้งสองปลูกโรงเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของจำเลยก็ตาม ก็หาทำให้ทางจำเป็นซึ่งเป็นผลโดยกฎหมายเสียไปไม่
การสร้างอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวไม่น้อยกว่า 6 เมตรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 295(ว่าด้วยกฎหมายเกี่ยวกับทางหลวง) แสดงว่าผู้ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจาก ว. และ ช. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเดิมสามารถใช้ที่ดินของจำเลยที่เหลือจากการแบ่งแยก ซึ่งเป็นที่ดินที่เว้นไว้ห่างหน้าอาคารพาณิชย์ 6 เมตร ตามกฎหมาย โดยไม่ต้องขออนุญาตจากผู้ใดและไม่ใช่เป็นการใช้ที่ดินดังกล่าวออกสู่ทางสาธารณะโดยถือวิสาสะด้วย เมื่อโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจึงสามารถใช้ที่ดินออกสู่ทางสาธารณะ เมื่อโจทก์ที่ 1 ได้รับโอนที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์มาเมื่อกลางปี 2525 ส่วนจำเลยได้รับโอนที่ดินมาเมื่อปลายปี 2535 จึงฟังได้ว่าโจทก์ที่ 1 ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ก่อนที่จำเลยจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแล้ว ที่ดินของจำเลยจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ที่ 1 สำหรับโจทก์ที่ 2 รับโอนที่ดินมาในปี 2526 และ2527 แม้คำนวณระยะเวลาถึงวันที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินยังไม่ถึง 10 ปี แต่เมื่อนับถึงปี 2538 ที่จำเลยปิดกั้นไม่ให้ใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะแล้วเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี ที่ดินของจำเลยจึงตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 ด้วย
การที่จำเลยปิดกั้นที่ดินมิให้โจทก์ที่ 2 ใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะย่อมทำให้โจทก์ที่ 2 เสียหายเพราะโจทก์ที่ 2 ค้าขายวัสดุก่อสร้าง จึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้เดือนละ 10,000 บาท โดยคำนึงถึงการใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะด้วย จึงนับว่าเหมาะสมแล้ว

อ. กับ ส. ทำสัญญาซื้อขายที่ดินเงินผ่อนเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์2510 โดย อ. เข้าครอบครองปลูกบ้านในปี 2510 ต่อมา ส. จะแบ่งแยกที่ดินโอนแก่ อ. แต่การแบ่งแยกมีปัญหาเพราะมีการฟ้องร้องระหว่าง ส. กับเจ้าของเดิม คดีถึงที่สุดในปี 2514 และ ส. ถึงแก่ความตายในปี 2522การที่ ส. ยอมให้ อ. เข้าครอบครองปลูกบ้านจนกระทั่ง อ. ถึงแก่ความตายแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นทายาทได้ครอบครองต่อมา โจทก์จึงมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจำเลยซึ่งเป็นทายาทของ ส. จะปฏิบัติตามสัญญาโดยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241และมาตรา 193/27 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์เมื่อปี 2536 จึงไม่ขาดอายุความตามมาตรา 1754