คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ภาระจำยอม

แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าผู้มีชื่อซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเดิมและจำเลยได้ยินยอมให้โจทก์และบริวารใช้ถนนพิพาท แต่โจทก์ก็บรรยายฟ้องต่อมาว่าโจทก์ใช้ถนนพิพาทโดยความสงบโดยเปิดเผย และด้วยถือว่าเป็นถนนซึ่งเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ติดต่อมาเป็นเวลากว่า 20 ปีโดยผู้มีชื่อและจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็มิได้หวงห้ามหรือสงวนสิทธิบนถนนแต่ประการใด ถนนดังกล่าวตลอดทั้งสายจึงตกเป็นภาระจำยอมตามกฎหมายแก่ที่ดินของโจทก์ คำว่ายินยอมตามคำฟ้องของโจทก์จึงมีความหมายว่า เจ้าของที่ดินเดิมและจำเลยรู้ว่าโจทก์ใช้ถนนพิพาทแล้วมิได้หวงห้ามหรือสงวนสิทธิบนถนนพิพาทนั้นเองมิได้มีความหมายว่า โจทก์ขออนุญาตเจ้าของที่ดินเดิมและจำเลยใช้ถนนพิพาทแต่อย่างใด เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์ใช้ถนนพิพาทโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นภาระจำยอมเกินกว่า 10 ปี โดยมิได้ขออนุญาตใช้ถนนพิพาทจากเจ้าของที่ดินเดิมและจำเลยถนนพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

การจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นพึงต้องถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมประการหนึ่ง ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 แม้โจทก์จะได้มาซึ่งทางภาระจำยอมโดยอายุความ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ก็ชอบที่จะเรียกให้จำเลยที่ 1 เจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนทางภาระจำยอมแก่ตนได้

โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินมาจากนายฟุ้งเจ้าของเดิมตั้งแต่ปี 2515 เพิ่งจะมาปลูกบ้านในที่ดินและใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะตั้งแต่ปี 2519 ซึ่งเมื่อนับเวลาที่โจทก์ใช้ทางพิพาทด้วยตนเองจนกระทั่งจำเลยปิดกั้นทางพิพาทเมื่อปี 2528 จะยังไม่ถึง 10 ปีก็ตามแต่นายฟุ้งและครอบครัวได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะมาตั้งแต่ปี 2515 ตลอดมาการใช้ทางพิพาทของนายฟุ้งและครอบครัวก่อนที่โจทก์จะเข้ามาปลูกบ้านจึงเป็นการใช้แทนโจทก์เมื่อรวมระยะเวลาตั้งแต่นายฟุ้งและครอบครัวใช้ทางพิพาทแทนโจทก์ในปี 2515 ตลอดมา จนกระทั่งโจทก์ใช้ทางพิพาทด้วยตนเองในปี 2519 ต่อ ๆ มา จนจำเลยปิดกั้นทางพิพาทก็เป็นเวลาเกินกว่า10 ปีแล้ว ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินมาจากนายฟุ้งเจ้าของเดิมตั้งแต่ปี 2515 เพิ่งจะมาปลูกบ้านในที่ดินและใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะตั้งแต่ปี 2519 ซึ่งเมื่อนับเวลาที่โจทก์ใช้ทางพิพาทด้วยตนเองจนกระทั่งจำเลยปิดกั้นทางพิพาทเมื่อปี 2528 จะยังไม่ถึง 10 ปีก็ตามแต่นายฟุ้งและครอบครัวได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะมาตั้งแต่ปี 2515 ตลอดมาการใช้ทางพิพาทของนายฟุ้งและครอบครัวก่อนที่โจทก์จะเข้ามาปลูกบ้านจึงเป็นการใช้แทนโจทก์เมื่อรวมระยะเวลาตั้งแต่นายฟุ้งและครอบครัวใช้ทางพิพาทแทนโจทก์ในปี 2515 ตลอดมา จนกระทั่งโจทก์ใช้ทางพิพาทด้วยตนเองในปี 2519 ต่อ ๆ มา จนจำเลยปิดกั้นทางพิพาทก็เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

ที่พิพาทที่ถูกเวนคืนเป็นถนนคอนกรีตในที่ดินจัดสรร ที่โจทก์ ทำขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับบุคคลที่อาศัยในที่ดินจัดสรร ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการ จัดสรรที่ดินให้เลิกจัดสรรที่พิพาทย่อมตกอยู่ในภารจำยอมตามกฎหมาย โจทก์ไม่ สามารถนำที่พิพาทไปแสวงหาประโยชน์อื่นได้ ที่พิพาทจึงมี ราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาตลาดมาก การที่จำเลยกำหนดค่าทดแทนโดย คำนึงถึงตำแหน่งของที่พิพาท จึงเป็นการสมควรและเป็นธรรม แก่โจทก์แล้ว.

โจทก์ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของ ท. เพื่อออกสู่ทางสาธารณะโดยท.ยินยอมต่อมาท. ขายที่ดินให้จำเลย ดังนี้โจทก์ใช้ทางเดินดังกล่าวนานเท่าใด โจทก์ก็ไม่ได้ภาระจำยอม.

เดิมโจทก์และนาง ล. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน ต่อมาได้แบ่งแยกเป็นสองโฉนด มีอาคารและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ล้ำเข้าไปในที่ดินของนาง ล. ต่อมานาง ล.ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้นาย ฮ. นาย ฮ.ได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินที่รุกล้ำ โจทก์ยอมรับว่าที่ดินเป็นของนาย ฮ. ตกลงเช่าที่ดินพิพาทเป็นเวลา 5 ปี แต่ไม่จดทะเบียนการเช่า เมื่อนาย ฮ.ตายที่ดินพิพาทตกเป็นของจำเลยโดยทางมรดก จำเลยฟ้องขับไล่โจทก์อ้างว่าสัญญาเช่าไม่จดทะเบียนมีผลเพียง 3 ปี ในคดีดังกล่าวโจทก์อุทธรณ์ฎีกาคัดค้านเฉพาะประเด็นที่ว่าสัญญาเช่าบังคับกันได้ 3 ปีหรือ 5 ปี คดีถึงที่สุดแล้วโดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าบังคับได้ 3 ปี พ้นกำหนดแล้ว ให้โจทก์ออกจากที่ดินพิพาทโจทก์จึงมาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อ้างว่าได้ปลูกสร้างอาคารโดยสุจริต และได้ครอบครองโดยสงบเปิดเผยตลอดมา ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอม ข้ออ้างซึ่งอาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาและคำขอบังคับของโจทก์คดีนี้มุ่งไปที่เรื่องปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตและได้ภาระจำยอมโดยโจทก์เป็นเจ้าของโรงเรือนและมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทจึงเป็นคนละเหตุกับคดีก่อนซึ่งเป็นเรื่องเช่าทรัพย์ และกรณีนี้มิใช่เรื่องที่เนื่องมาจากมูลฐานเดียวกันหรือติดต่อกันจากเรื่องเช่าทรัพย์ซึ่งโจทก์ต้องยกขึ้นอ้างหรือต่อสู้เสียในคดีก่อน การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงมิใช่เป็นการรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน ไม่เป็นฟ้องซ้ำ

แม้ตามคำฟ้องและคำขอของโจทก์ จะไม่มีข้อความพาดพิง ถึงจำเลยร่วมเลยก็ตาม แต่เมื่อปรากฏจากคำให้การจำเลยทั้งสองว่าที่ดินพิพาทเดิมเป็นของจำเลยที่ 1 แต่ภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วกรมที่ดินได้จดทะเบียนที่พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" จำเลยร่วมกรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57(3)(ข) โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภารจำยอมในที่ดินซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391.

โจทก์จะบังคับให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนระเบียงพิพาทได้ก็ต่อเมื่อจำเลยทั้งสามก่อสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต ตามป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคสอง แต่เมื่อจำเลยทั้งสามซื้อ ตึกแถว พร้อมระเบียงพิพาทที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อนแล้ว โดย ไม่ปรากฏ ว่า ระเบียงได้สร้างรุกล้ำโดยไม่สุจริต ต้องถือว่า จำเลย เป็น ผู้สืบสิทธิ ของ ผู้สร้างระเบียงพิพาทรุกล้ำที่ดินของโจทก์ โดยสุจริต โจทก์จึงมีสิทธิ เพียงแต่ จะ ได้ค่าใช้ที่ดินและยังมีหน้าที่ จดทะเบียนภาระจำยอมให้จำเลยทั้งสาม ด้วยทั้งนี้ โดยนัย ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคแรก แต่โจทก์มิได้ขอให้บังคับจำเลยใช้เงิน เป็นค่าใช้ที่ดินของโจทก์ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้จำเลยใช้เงินดังกล่าวได้.

ศาลพิพากษาตามยอมให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์เดินออกสู่ถนนมีความกว้าง 2 เมตร ตามแนวเส้นสีแดงในแผนที่ท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งระบุว่ามีความกว้าง6 เมตร โดยไม่ได้ระบุตำแหน่งทางภาระจำยอมที่แน่นอน ดังนี้ แนวทางที่จะมีการจดทะเบียนจะต้องเป็นแนวทางที่สามารถใช้เดินได้โดยไม่มีการขัดขวาง เมื่อจำเลยเลือกจดทะเบียนภาระจำยอมบนแนวฟุตปาทบางส่วนและบนถนนบางส่วน โดยมีเสาไฟฟ้าและซุ้มต้นไม้บนฟุตปาท บางตอนโจทก์ใช้เดินไม่ได้ต้องลงไปเดินบนถนน ศาลชั้นต้นชอบที่จะมีคำสั่งให้ย้ายไปจดทะเบียนภาระจำยอมบนถนนที่ใช้เดินได้โดยเริ่มจากขอบถนนออกไป 2 เมตร ซึ่งยังอยู่ภายในแนวเส้นสีแดงได้ ไม่เป็นการฝ่าฝืนสัญญาประนี-ประนอมยอมความหรือเพิ่มภาระแก่ภารยทรัพย์