คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

สิทธิตามสัญญาจะซื้อขายของเจ้ามรดกในฐานะผู้ที่จะซื้อนั้นเป็นทรัพย์สินที่เป็นมรดกตก ทอดแก่ทายาท ทายาทจึงสามารถโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขายนี้ให้แก่บุคคลอื่นได้.

สัญญาจะซื้อขายระบุว่า การชำระเงินค่าที่ดินแต่ละงวด โจทก์จะต้องนำไปชำระที่บ้านของจำเลยทุกครั้ง ถ้า ไม่ปฏิบัติตามถือว่าโจทก์ผิดสัญญา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์จำเลยตกลงกันให้ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ไปเก็บเงินจากโจทก์ทุกงวด งวดประจำเดือนกันยายน2524 จำเลยไม่ไปเก็บเงินจากโจทก์ การที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ไปเก็บเงินจากโจทก์ และได้ปฏิบัติกันตลอดมาเช่นนี้แสดงว่าโจทก์จำเลยมิได้มีเจตนาถือเอาข้อกำหนดเรื่องสถานที่ชำระเงินค่าที่ดินว่าจะต้องให้โจทก์นำไปชำระที่บ้านของจำเลยโดยเคร่งครัดดัง ที่ระบุไว้ในสัญญา ดังนั้นในข้อที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้จำเลยไปเก็บเงินค่าที่ดินจากโจทก์นี้ โจทก์ย่อมนำสืบได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงปฏิบัติต่อกันใหม่แตก ต่างจากข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาเดิม ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.

สัญญาจะซื้อขายระบุว่า การชำระเงินค่าที่ดินแต่ละงวด โจทก์จะต้องนำไปชำระที่บ้านของจำเลยทุกครั้ง ถ้าไม่ปฏิบัติตามถือว่าโจทก์ผิดสัญญา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์จำเลยตกลงกันให้ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ไปเก็บเงินจากโจทก์ทุกงวด งวดประจำเดือนกันยายน 2524 จำเลยไม่ไปเก็บเงินจากโจทก์ การที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ไปเก็บเงินจากโจทก์ และได้ปฏิบัติกันตลอดมาเช่นนี้ แสดงว่าโจทก์จำเลยมิได้มีเจตนาถือเอาข้อกำหนดเรื่องสถานที่ชำระเงินค่าที่ดินว่าจะต้องให้โจทก์นำไปชำระที่บ้านของจำเลยโดยเคร่งครัดดังที่ระบุไว้ในสัญญา ดังนั้นในข้อที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้จำเลยไปเก็บเงินค่าที่ดินจากโจทก์นี้ โจทก์ย่อมนำสืบได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงปฏิบัติต่อกันใหม่แตกต่างจากข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาเดิม ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.

แม้หัวข้อของสัญญาจะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายก็ตามแต่ไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าให้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทตกเป็นของโจทก์ในวันทำสัญญาแต่อย่างใด กลับมีข้อความระบุว่าจะไปทำการโอนโฉนดกันเมื่อโจทก์ชำระเงินให้จำเลยหมดแล้ว แสดงว่าตราบใดที่จำเลยยังไม่ได้รับค่าที่ดินครบถ้วน ก็ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ การที่ตกลง โอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง จึงมิใช่การซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินชำระราคาแล้วบางส่วน จำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อแบ่งแยกโฉนดเสร็จต่อมาโจทก์ที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินรายเดียวกันนี้ให้แก่โจทก์ที่ 2 โดยโจทก์ที่ 1 ตกลงโอนเฉพาะสิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่ 1 ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยให้แก่โจทก์ที่ 2 ส่วนหนี้ของโจทก์ที่ 1 ที่จะต้องชำระราคาส่วนที่เหลือยังคงอยู่กับโจทก์ที่ 1 ตามเดิม ดังนี้ สิทธิที่จะขอให้ศาลบังคับให้จำเลยโอนที่ดินให้โดยสภาพย่อมเปิดช่องให้โอนกันได้ ไม่เป็นการเฉพาะตัวหรือมีกฎหมายห้ามโอนแต่ประการใดกรณีนี้โจทก์ที่ 1 ยังคงเป็นลูกหนี้ที่จะต้องชำระค่าที่ดินให้จำเลยและจำเลยก็ยังคงเป็นลูกหนี้ที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่ ไม่มีการเปลี่ยนตัวลูกหนี้อันจะต้องมีการทำสัญญากันระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้คนใหม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 350 โจทก์ที่ 1 มีสิทธิโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขายให้แก่โจทก์ที่ 2 ได้เมื่อการโอนได้ทำเป็นหนังสือและโจทก์ที่ 1 ได้มีหนังสือบอกกล่าวการโอนไปยังจำเลยผู้เป็นลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 แล้ว โจทก์ทั้งสองจึงร่วมกันฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 2 ได้.

โจทก์ทั้งสองเคยฟ้องจำเลยขอให้โอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายมาก่อนจำเลยให้การต่อสู้ทำนองเดียวกับในคดีนี้ว่าสัญยาจะซื้อขายเป็นโมฆะเพราะเป็นนิติกรรมอำพรางศาลในคดีก่อนพิพากษาถึงที่สุดว่าสัญญาจะซื้อขายเป็นสัญญาที่แท้จริงมิใช่นิติกรรมอำพรางใช้บังคับได้ตามกฎหมายแต่เนื่องจากโจทก์ยังมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้จึงบังคับให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทไม่ได้พิพากษายกฟ้องโดยไม่ตัดสิทธิฟ้องใหม่ภายในอายุความเช่นนี้คำพิพากษาดังกล่าวย่อมผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา145จำเลยจะมาโต้เถียงในคดีนี้ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะสัญญาดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้และจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาอีกหาได้ไม่.(ที่มา-ส่งเสริมฯ)

ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน น.ส. 3 เมื่อผู้ซื้อชำระราคาให้แก่ผู้ขายครบถ้วน แม้ผู้ขายจะได้มอบ น.ส. 3 กับให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดังกล่าวแล้วก็ตาม แต่เมื่อผู้ซื้อชำระราคางวดสุดท้ายแก่ผู้ขาย ผู้ขายแจ้งว่าจะไปโอนที่พิพาทให้ใน 1 เดือน แสดงว่าผู้ซื้อและผู้ขายมีเจตนาที่จะโอนสิทธิครอบครองในที่พิพาทโดยทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไปฟังไม่ได้ว่าผู้ขายมีเจตนาสละการครอบครองที่พิพาทให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ดังนี้การที่ผู้ซื้อยึดถือครอบครองและทำประโยชน์ตลอดมานั้น เป็นการยึดถือครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย จึงเป็นการยึดถือครอบครองแทนผู้ขายนั้นเอง การที่ผู้ซื้อครอบครองที่พิพาทแทนผู้ขายตามสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อผู้ขายถึงแก่ความตาย ผู้ซื้อติดต่อทายาทให้ไปจัดการโอนที่พิพาท ทายาทปฏิเสธ ผู้ซื้อก็หาได้ใช้สิทธิฟ้องร้องบังคับทายาทให้โอนสิทธิครอบครองในที่พิพาทให้แก่ผู้ซื้อแต่อย่างใดสิทธิครอบครองในที่พิพาทจึงยังเป็นของทายาทผู้ขายผู้ซื้อเพียงแต่ครอบครองไว้แทนจนกว่าจะได้จดทะเบียนโอนกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เสียก่อนจึงจะได้สิทธิครอบครองในที่พิพาทเป็นของตน

โจทก์ผู้ซื้อและจำเลยที่ 1 ผู้ขายตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรายพิพาทโดยอาศัยหลักฐานเป็นหนังสือ แม้มีการวางมัดจำด้วยการวางมัดจำก็เป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ตกลงทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำแต่อย่างใดไม่ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ที่ห้ามมิให้คู่ความนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาอยู่อีก การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาที่ทำไว้ต่อกันว่าจำเลยที่ 1 จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขของกรมทางหลวงในทุกประการเกี่ยวกับการยื่นคำร้องขออนุญาตทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินรายพิพาทต่ออธิบดีกรมทางหลวง จึงต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังที่โจทก์กล่าวอ้างดังนั้นเมื่อจำเลยที่ 1 และโจทก์ยื่นคำร้องขออนุญาตทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินรายนี้ตามสัญญาจะซื้อขายต่ออธิบดีกรมทางหลวงตามแบบพิมพ์ของกรมทางหลวง แม้จำเลยจะได้แก้ไขข้อความตามแบบพิมพ์นั้น จนเป็นเหตุให้กรมทางหลวงไม่อนุญาตให้โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมรายนี้ ก็เป็นสิทธิของจำเลยที่ 1 ผู้ขายที่จะกระทำได้โดยชอบ ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา

จำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ซึ่งโจทก์ก็ตกลงซื้อ โดยจะขอกู้และเอาที่ดินดังกล่าวจำนองไว้กับธนาคารเพื่อนำเงิน มาซื้อที่ดินตามบันทึกข้อตกลง แม้บันทึกดังกล่าวจะเป็น สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท แต่เมื่อธนาคารได้ปฏิเสธไม่ยอมให้โจทก์ กู้เงินมาซื้อที่ดินพิพาทแล้ว ต่อมาจำเลยผู้ขายได้บอกเลิกสัญญา โดยมิได้บอกกล่าวให้โจทก์ผู้ซื้อชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควร ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 โดยโจทก์เองก็มิได้โต้แย้งการบอกเลิกสัญญาในขณะนั้น กลับเพิกเฉยปล่อยให้เวลาล่วงเลยมาเป็นเวลานานถึง 5 ปี พฤติการณ์ดังกล่าวพอถือได้ว่าคู่กรณีทั้งสองฝ่ายต่างสมัครใจ เลิกสัญญาต่อกันโดยปริยายโจทก์จะขอให้บังคับจำเลยโอนขาย
ที่ดินพิพาทตามสัญญาอีกไม่ได้

จำเลยทำสัญญาจะขายที่นาพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่าให้แก่ ก. สามีโจทก์ และได้ส่งมอบการครอบครองให้ตั้งแต่วันทำสัญญาแล้ว โดยมีข้อตกลงกันว่าจะไปขอออก น.ส.3 แล้วจดทะเบียนโอนในภายหลัง. ต่อมาจำเลยและสามีโจทก์ไปยื่นเรื่องราวขอขายและขอออก น.ส.3 ต่อทางการ แต่ในที่สุดทางการไม่ออก น.ส.3 ให้จึงยังมิได้จดทะเบียนโอนตามที่ตกลงกันไว้ แม้สามีโจทก์เข้าครอบครองที่นาพิพาทตอนแรกตามสัญญาจะซื้อขายเป็นการครอบครองแทนจำเลยผู้ขายก็ตาม แต่ภายหลังจากที่ไม่สามารถออก น.ส.3 ได้ สามีโจทก์ก็ได้ไปแจ้งการครอบครองและนำสำรวจเสียภาษีบำรุงท้องที่ เมื่อสามีโจทก์ตายโจทก์ได้เอาที่นาพิพาทให้จำเลยเช่า พฤติการณ์แห่งคดีเช่นนี้เป็นที่เห็นได้ว่า เมื่อจำเลยไม่สามารถที่จะออก น.ส.3 สำหรับที่พิพาทเพื่อจดทะเบียนสิทธิโอนที่นาพิพาทให้แก่สามีโจทก์แล้ว ทั้งจำเลยและสามีโจทก์ก็ไม่ได้คำนึงถึงการที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิที่นาพิพาทให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ถือได้ว่าจำเลยสละการครอบครองที่นาพิพาทให้แก่สามีโจทก์และโจทก์โดยเด็ดขาดแล้ว สามีโจทก์และโจทก์ได้ยึดถือที่นาพิพาทโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนจึงเป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองที่นาพิพาท