คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 2เป็นสัญญาจะซื้อจะขายเพราะมีรายการวางมัดจำเป็นเงิน 100,000 บาท และมีรายการกำหนดวันเวลาชำระเงินไว้ครบถ้วนโดยแบ่งชำระเงิน 2 งวด ตามสัญญาข้อ 2.1 และ 2.2 ต่อมาเมื่อถึงกำหนดชำระเงินงวดแรก ผู้ร้องกับจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเพิ่มเงินมัดจำขึ้นอีก แต่ข้อความในสัญญาระบุชัดว่าผู้จะขายได้รับเงินจำนวน 2,382,261 บาท ไว้จากผู้จะซื้อซึ่งมีจำนวนเท่ากับจำนวนเงินที่ระบุไว้ในสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายข้อ 2.1 แม้ผู้ร้องจะมีพยานมาเบิกความสนับสนุนอธิบายสัญญาเพิ่มเงินมัดจำว่าเงินจำนวนดังกล่าวเป็นเงินมัดจำก็ขัดกับข้อความในเอกสารฟังได้ว่าสัญญาเพิ่มเงินมัดจำคือหลักฐานการชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายนั่นเอง ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิริบเงิน จำนวน 2,382,261 บาท ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 378(2) ได้ เมื่อได้ความว่าจำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายแล้ว ผู้ร้องและจำเลยที่ 2 ต่างต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 วรรคแรก ผู้ร้องจึงต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 และเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เรียกให้ผู้ร้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่บอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้

สัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 2 ระบุว่าตกลงวางมัดจำในวันทำสัญญา 100,000 บาท และมีรายการกำหนดเวลาชำระเงินส่วนที่เหลือไว้เป็น 2 งวด เมื่อครบกำหนดชำระงวดแรกผู้ร้องกับจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเพิ่มเงินมัดจำขึ้นอีก แต่ข้อความในสัญญาดังกล่าวระบุชัดว่าผู้จะขายได้รับเงินเท่ากับจำนวนเงินที่ต้องชำระงวดแรก ตามที่ระบุไว้ในสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขาย แม้ผู้ร้องจะมีพยานมานำสืบอธิบายสัญญาว่า เงินจำนวนดังกล่าวเป็นเงินมัดจำก็ขัดกับข้อความในเอกสาร ฟังได้ว่าสัญญาเพิ่มเงินมัดจำคือหลักฐานการชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายนั่นเอง ผู้ร้องหามีสิทธิรับเงินจำนวนดังกล่าวไม่เมื่อมีการเลิกสัญญาแล้วผู้ร้องและจำเลยที่ 2 ต่างต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม

การที่ผู้ร้องและจำเลยซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทำสัญญาเพื่อให้มีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้นแม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อจะขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนทางทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม การทำสัญญาเช่นนี้เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายสัญญาจึงเป็นโมฆะ จำเลยจึงยังคงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าว ส่วนบ้านและอาคารซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ร้องปลูกสร้างในที่ดินของจำเลยโดยผู้ร้องมิใช่ผู้มีสิทธิในที่ดินย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นของจำเลย โจทก์ย่อมสามารถนำยึดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกขายทอดตลาดได้

จำเลยป่วยเป็นโรคกระดูกสันหลังเสื่อมหรือข้อกระดูกสันหลังติดมีอาการปวดหลัง แพทย์ให้การรักษาโดยวิธีกายภาพบำบัดและฝังเข็มความไม่ปรากฏตามความเห็นของแพทย์ว่า อาการป่วยของจำเลยรุนแรงถึงขนาดจำเลยลุกขึ้นเดินไปไหนมาไหนไม่ได้ หรือมีความจำเสื่อมจนจดจำอะไรไม่ได้แต่อย่างใด ฉะนั้น อาการป่วยของจำเลยจึงไม่ใช่สาเหตุแห่งการขาดนัดยื่นคำให้การดังที่จำเลยยกขึ้นอ้างดังนั้น เมื่อจำเลยรับหมายเรียกและสำเนาคำฟ้องโดยชอบแล้วจำเลยไม่ยื่นคำให้การหรือแจ้งเหตุขัดข้องต่อศาลชั้นต้นเสียภายในกำหนด 8 วันนับแต่วันรับหมายเรียกและสำเนาคำฟ้อง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ..... มาตรา 177 เดิม จำเลยก็ได้ชื่อว่าจงใจขาดนัดยื่นคำให้การชอบที่ศาลชั้นต้นจะไม่อนุญาตให้จำเลยยื่นคำให้การได้ ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 199 วรรคสอง จำเลยฎีกาว่า คำฟ้องโจทก์เคลือบคลุมและสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทเป็นสัญญาปลอมนั้น เมื่อจำเลยมิได้ยื่นคำให้การต่อสู้คดีจึงไม่มีประเด็นในศาลชั้นต้นแม้ศาลอุทธรณ์จะหยิบยกขึ้นวินิจฉัยตามที่จำเลยอุทธรณ์ก็ถือว่าเป็นข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามมิให้จำเลยฎีกาตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง.....มาตรา 249 วรรคแรก ในคำฟ้องโจทก์บรรยายว่า โจทก์ได้ชำระเงินในวันทำสัญญา52,220 บาท แต่ในชั้นพิจารณาโจทก์เบิกความว่า โจทก์ชำระเงินค่าซื้อในวันทำสัญญาเพียง 2,220 บาท และในสัญญากู้ยืมเงินซึ่งเป็นหลักฐานแห่งการชำระเงินในวันทำสัญญาระบุว่าจำเลยได้รับเงินค่าซื้อจากโจทก์ 52,000 บาท ไม่ใช่จำนวน 52,220 บาท ก็ตาม แต่โจทก์ก็นำสืบอธิบายได้ว่ามีการนำยอดเงินจำนวน 50,000 บาท ที่จำเลยรับจากโจทก์ล่วงหน้าไปแล้วมาหักออกก่อน ส่วนอีก 2,220 บาท โจทก์เห็นว่าเป็นจำนวนเงินเพียงเล็กน้อยโจทก์จึงไม่ได้ระบุไว้ในสัญญากู้ยืมเงินด้วย ข้อนำสืบของโจทก์ดังกล่าว จึงไม่ใช่ข้อนำสืบที่แตกต่างหรือขัดแย้งกับคำฟ้องหรือพยานหลักฐานของโจทก์ หากแต่เป็นการนำสืบอธิบายถึงความเป็นมาแห่งยอดเงินที่ได้ชำระในวันทำสัญญาว่า มีความเป็นมาอย่างไร จึงรับฟังได้

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทำขึ้นระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2โดยจำเลยที่ 1 ในฐานะกรรมการผู้จัดการ และจำเลยที่ 1 ลงชื่อในฐานะตัวแทนนิติบุคคล ไม่มีข้อความใดในสัญญาระบุว่าจำเลยที่ 1 กระทำในฐานะส่วนตัว สัญญาพิพาทฉบับนี้จึงมีผลบังคับระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 เท่านั้น หาผูกพันจำเลยที่ 1 ไม่ สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง บังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องในบังคับคดีได้ อันเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 คู่ความจะนำพยานบุคคลมาสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาพิพาทไม่ได้ เมื่อตามสัญญาระบุว่าจำเลยที่ 1 กระทำในฐานะกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 2 โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่าจำเลยที่ 1 กระทำในฐานะส่วนตัวอันเป็นการนำสืบให้เห็นข้อเท็จจริงแตกต่างไปจากข้อความที่ระบุไว้ในสัญญาไม่ได้

หลังจากครบกำหนดการขายฝากแล้ว ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ.ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า "บ. ได้ให้เงิน ส.ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 33,000 บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ." ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ.นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ.ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่2-3 วันจะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อนแสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ.ภายหลัง จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝากและ บ.หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว

แม้สัญญาใช้คำว่า หนังสือสัญญาการซื้อขาย แต่โจทก์จำเลยมีข้อตกลงกันว่า โจทก์ในฐานะผู้ซื้อยินยอมให้จำเลยพักอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทต่อไป หากโจทก์ต้องการเข้าพักอาศัยในบ้านพิพาทเมื่อใดจำเลยยินยอม ขนย้ายสิ่งของออกจากบ้านพิพาทภายใน 1 วัน หลังจากโจทก์แจ้งให้จำเลยทราบและจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทให้โจทก์ภายใน 3 วัน ดังนี้ย่อมเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ เพราะมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยผู้ต้องรับผิด และมีการชำระหนี้แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง จำเลยฎีกาว่า ที่ดินปลูกบ้านพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ จำเลยเท่านั้นมีสิทธิการเช่าอยู่อาศัย โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยส่งมอบบ้านพิพาทให้เท่านั้น มิได้ฟ้องขอสิทธิการเช่าด้วย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยออกไปจากที่ดินแปลงดังกล่าว แต่จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

การที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและห้องแถวพิพาทให้แก่โจทก์ แต่ต่อมากลับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและห้องแถวพิพาทตามสัญญาดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหายโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ปฏิบัติตามสัญญาหรือใช้ค่าเสียหายได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 จำเลยที่ 1 ที่ 2 ขายที่ดินและห้องแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3ถึง ที่ 5 ในราคา 900,000 บาท มากกว่าราคาที่ขายให้แก่โจทก์100,000 บาท เงินจำนวนดังกล่าวเป็นความเสียหายของโจทก์ที่ควรจะได้รับเนื่องจากการผิดสัญญาด้วยแต่เนื่องจากสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้กำหนดความเสียหายไว้ล่วงหน้าเป็นเบี้ยปรับ ในจำนวนเงิน 100,000 บาท ไว้แล้ว โจทก์จะได้รับค่าเสียหายเกินกว่าเบี้ยปรับได้ต่อเมื่อแสดงให้เห็นได้ว่าความเสียหายของตนมีสูงกว่าจำนวนเบี้ยปรับตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง

สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อตกลงว่าเมื่อทางธนาคารให้ไถ่ถอนวันใด ผู้จะขาย (จำเลย) จะไปโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้จะซื้อ (โจทก์) ในวันเดียวกัน หมายถึงการที่ธนาคารยอมให้ไถ่ถอนจำนองในจำนวนหนี้ที่ถูกต้องด้วย เมื่อปรากฏว่าจำนวนหนี้ที่ธนาคารยอมให้จำเลยชำระเพื่อไถ่ถอนจำนองยังมีข้อพิพาทโต้เถียงเป็นคดีความกันอยู่ ยังไม่แน่ชัดว่าเป็นจำนวนหนี้ที่ถูกต้องหรือไม่จะถือว่าธนาคารยอมให้ไถ่ถอนจำนองแล้วหาได้ไม่ การที่จำเลยได้ดำเนินการเพื่อไถ่ถอนจำนองที่พิพาทแล้ว แต่มีเหตุขัดข้องเนื่องจากมีข้อโต้แย้งกับธนาคารผู้รับจำนองอยู่เช่นนี้ ย่อมฟังไม่ได้ว่าจำเลยจงใจไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต่อโจทก์อันจะถือเป็นการผิดสัญญา โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา.

เมื่อสาระสำคัญของสัญญาได้ระบุกำหนดราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน 30,000 บาท ตกลงกันว่าโจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือนรวม 60 เดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระราคางวดสุดท้ายเสร็จ จำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันทีจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. มาตรา 459ไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อที่ดินเพราะสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่า จำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้น หรือจะให้ที่ดินตกเป็นสิทธิแก่โจทก์ โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นคราวเท่านี้คราว ประเด็นที่จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การ และศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบ ประเด็นดังกล่าวจึงต้องห้ามมิให้ฎีกา ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249.