คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เจ้าของที่ดิน

จำเลยเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างตึกแถวในที่ดินของ บ.เมื่อสร้างเสร็จตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ บ.จำเลยมีสิทธิเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า โจทก์ทำสัญญาตกลงจะเช่าตึกแถวกับจำเลย ต้องช่วยค่าก่อสร้าง 105,000 บาท โจทก์ชำระให้จำเลยแล้ว 100,000 บาท ยังค้างอยู่ 5,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าอยู่ได้ราว 2 ปีแล้ว จำเลยได้นำโจทก์ไปพบกับตัวแทนของ บ.เพื่อทำสัญญาเช่า แต่ไม่เป็นที่ตกลงกัน โจทก์จึงไม่ได้ทำสัญญาเช่า เป็นเรื่องของโจทก์ที่ไม่ยอมทำสัญญาเช่าเอง โจทก์มิได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างอีก 5,000 บาทให้จำเลยตามข้อสัญญาโดยไม่มีเหตุที่จะอ้าง ถือได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญากับจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินหรือเรียกเงินที่ชำระแล้วคืน กับให้ใช้ค่าเสียหาย แต่จำเลยก็มีสิทธิเพียงเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าเท่านั้น ไม่มีสิทธิในตึกแถวแต่อย่างใดสัญญาที่โจทก์ทำกับจำเลยก็เป็นเรื่องเกี่ยวกับเงินช่วยค่าก่อสร้างกับเรื่องจำเลยจะ นำโจทก์ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินในเมื่อชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างครบแล้ว มิได้ให้สิทธิแก่จำเลยในตึกแถวเลย จำเลยจึงไม่มีสิทธิขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวและเรียกค่าเสียหาย

ภารจำยอมเป็นทางเดินกว้าง 1.25 เมตร ไม่มีสภาพเป็นทางรถยนต์เข้าออก โจทก์เจ้าของที่ดินตอนในไม่มีสิทธิให้จำเลยเจ้าของภารยทรัพย์เปิดเป็นทางรถยนต์กว้าง 3 เมตร

ที่ดินพิพาทเดิมเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส.บุตรชายโจทก์ต่อมาส. ขายที่ดินพิพาทให้แก่น้องชาย ส.แล้วน้องชายส. ขายให้โจทก์ จำเลยและบุตรสาวโจทก์เป็นสามีภรรยากัน ก่อนที่จำเลยและบุตรสาวโจทก์จะแต่งงานกัน จำเลยได้ออกเงินปลูกเรือนหอในที่ดินพิพาทซึ่ง ขณะนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส.โดยบุตรสาวโจทก์เป็นผู้ขออนุญาตส. และโจทก์ยินยอมอนุญาตให้ จำเลยปลูกเรือนหอได้ ต่อมาจำเลยกับน้องภรรยาจำเลยเกิดทะเลากัน ภรรยาจำเลย โจทก์และญาติโจทก์ที่อยู่อาศัยในเรือนหอพากันออกไปจากเรือนหอ แล้วโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนเรือนหอออกไปจากที่ดินโจทก์ ดังนี้ เมื่อโจทก์เป็นเจ้าของที่พิพาทไม่มีความประสงค์จะให้เรือนหอของจำเลยปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์ต่อไป ก็ย่อมมีอำนาจขับไล่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336
แม้โจทก์จะเคยให้ความยินยอมร่วมกับ ส. อนุญาตให้จำเลยปลูกเรือนหอลงในที่ดิน ก็ไม่มีผลผูกพันโจทก์และไม่ทำให้โจทก์เสียสิทธิในฐานะเจ้าของที่ดินในภายหลัง
ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1516 ที่เกี่ยวกับเรือนหอนั้น เป็นบทบัญยัติพิเศษยกเว้นกฎหมายลักษณะทรัพย์ ไม่ให้ถือว่าเรือนหกที่ชายปลูกลงในที่ดินของฝ่ายหญิงตกเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของฝ่ายหญิงผู้เป็นเจ้าของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 โดยให้ถือว่าเรือนหอนั้นเป็นกรรมสิทธิ์และสินเดิมของชายและเป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยา มิใช่เป็นบทบัญญัติตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินให้ลดน้อยลงแต่อย่างใด

จำเลยเป็นเจ้าของที่ดิน ให้ผู้อื่นทำการจัดสรรแบ่งที่ดินขาย โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินนั้นกับผู้จัดสรร โดยจำเลยลงชื่อเป็นพยานและผู้ให้คำยินยอม ย่อมถือได้ว่าจำเลยเชิดผู้จัดสรรออกเป็นตัวแทน หรือยอมให้ผู้จัดสรรเชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตนในการขายที่ดินให้แก่โจทก์ จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์
จำเลยฎีกาว่า ฟ้องเคลือบคลุมและคดีขาดอายุความ โดยมิได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลอุทธรณ์ ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้

บ้านเรือนที่จำเลยปลูกอยู่ที่ชายตลิ่งหน้าที่ดินของโจทก์บังหน้าที่ดินของโจทก์ย่อมทำให้โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินติดต่อที่ชายตลิ่งเสียหาย คือไม่อาจใช้หรือรับประโยชน์จากที่ชายตลิ่งอันเป็นที่สาธารณประโยชน์ส่วนนั้นได้ต่อไป ถือได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อเรือนให้พ้นหน้าที่ดินของโจทก์เพื่อยังความเสียหายให้สิ้นไปได้จำเลยจะอ้างว่าโจทก์มีท่าน้ำเป็นสะพานคอนกรีตในที่ดินของโจทก์อีกแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ติดกันโดยโจทก์สามารถใช้สะพานนี้ลงคลองและใช้น้ำในคลองได้สะดวก โจทก์ไม่เสียหาย หาได้ไม่ เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 คุ้มครองสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน)แต่ละแปลงไป

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์จำเลยให้การต่อสู้ว่าไม่ใช่ที่ดินของโจทก์แต่เป็นทางสาธารณะ ถ้าฟังได้ตามข้อต่อสู้ของจำเลย โจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้อง ชั้นชี้สองสถาน จำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์จริง เพียงเท่านี้ยังไม่พอฟังว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ไม่ใช่ทางสาธารณะ การที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานแล้วพิพากษาขับไล่จำเลย จึงเป็นการไม่ชอบ

มูลนิธิโจทก์ซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าเดิมย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่า เมื่อมูลนิธิโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว ก็ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้ จำเลยจะโต้เถียงสิทธิของมูลนิธิโจทก์ว่าเป็นเรื่องนอกเหนือวัตถุประสงค์ของมูลนิธิหาได้ไม่
การที่ประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ลงนามในหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าเพียงผู้เดียว โดยไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนลงนามด้วย ให้ครบถ้วนถูกต้องนั้นแม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนมูลนิธิโจทก์ แต่ก็เห็นได้ว่าทำในฐานะตัวแทนของมูลนิธิโจทก์ ทั้งมูลนิธิโจทก์ก็ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้นและฟ้องขับไล่จำเลยแล้ว จำเลยจะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้
จำเลยมิได้ยกข้อที่ว่า การบอกกล่าวเลิกการเช่าของทนายโจทก์มิได้มีการมอบอำนาจโดยชอบ เพราะไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนร่วมมอบอำนาจกับประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ขึ้นต่อสู้ในศาลชั้นต้นจะยกขึ้นฎีกาไม่ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์บรรยายฟ้องว่า เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างทางพิพาทเพื่อเป็นทางเข้าออกสำหรับที่ดินทุกแปลงที่เจ้าของเดิมแบ่งแยกขายและโจทก์ได้ใช้ทางนี้ตลอดมาเป็นเวลานานกว่า10 ปี จึงกลายสภาพเป็นทางภารจำยอม อันเป็นการบรรยายถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทได้ โดยไม่ให้จำเลยปิดกั้น ฉะนั้น แม้ข้อเท็จจริงตามทางพิจารณาจะได้ความว่าเจ้าของที่ดินเดิมอุทิศทางพิพาทให้เป็นทางสาธารณะแล้ว อันเป็นเหตุที่จำเลยจะปิดกั้นไม่ได้ ศาลก็วินิจฉัยได้ว่าทางพิพาทเป็นทางสาธารณะ ไม่เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็น
แม้ทางพิพาทจะอยู่ในเขตโฉนดของจำเลยและจำเลยจะได้ปิดป้ายว่าเป็นถนนส่วนบุคคลไว้ก็ตาม แต่เมื่อเจ้าของที่ดินเดิมได้อุทิศทางพิพาทให้เป็นทางสาธารณะก่อนที่ดินจะตกมาเป็นของจำเลยทางพิพาทก็ยังคงมีสภาพเป็นทางสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่เช่นเดิมเพราะสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมาย หรือพระราชกฤษฎีกาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1305 จำเลยจึงไม่มีสิทธิปิดกั้นทางพิพาท

การสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต หมายความว่า ผู้สร้างต้องรู้ในขณะสร้างว่าที่ดินตรงนั้นเป็นของผู้อื่น หากเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนและสร้างโรงเรือนรุกล้ำไปครั้นภายหลังจึงทราบความจริง ถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
ครัวเป็นส่วนหนึ่งของอาคารโรงเรือน การสร้างครัวรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น ย่อมเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นตามกฎหมาย การสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ผู้สร้างย่อมเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นตามกฎหมาย เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไม่อาจฟ้องบังคับให้ผู้สร้างรื้อถอนโรงเรือนได้ แม้ผู้สร้างจะมิได้ฟ้องแย้งขอให้บังคับเจ้าของที่ดินนั้นให้จดทะเบียนภารจำยอมก็ตาม
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เฉพาะโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นเท่านั้นที่ได้รับความคุ้มครองสิ่งอื่น ๆ ที่มิใช่โรงเรือน หาได้รับความคุ้มครองด้วยไม่

แม้จำเลยมิได้โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้น ที่สั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยไว้ แต่เมื่อคดีมีประเด็นเกี่ยวกับอำนาจฟ้องของโจทก์ ศาลอุทธรณ์ย่อมยกขึ้นวินิจฉัยได้ โดยให้ศาลชั้นต้นสืบพยานในประเด็นดังกล่าว แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี