คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

เช่าที่ดินเขามาแล้วปลูกห้องแถวให้คนเช่าอยู่อาศัยเมื่อเจ้าของที่ดินบอกเลิกการเช่าที่ดินและให้รื้อห้องแถวไปดังนี้ เจ้าของห้องแถวจึงฟ้องขับไล่ผู้เช่าห้องแถว เนื่องจากบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่ยอมออกไป ถ้าผู้เช่ามิได้ให้การโต้แย้งการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินของเจ้าของที่ดินที่บอกเลิกกับเจ้าของห้องแถวไวแล้ว แต่กลับแถลงรับว่าเป็นความจริง ผู้เช่าย่อมไม่มีสิทธิที่จะยก พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯลฯ มาใช้บังคับแก่เจ้าของห้องแถวได้

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าของโจทก์ โดยอ้างว่าห้องเช่าอยู่ในทำเลการค้า และจำเลยเช่าเพื่อประกอบการค้า
จำเลยต่อสู้ว่าเช่าห้องเป็นที่อยู่อาศัยและทำการค้าด้วยย่อมได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า เพราะอยู่ในเขตเทศบาล
แม้โจทก์รับว่าห้องเช่าอยู่ในเขตเทศบาลและจำเลยใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วยจำเลยก็คงมีหน้าที่นำสืบว่า จำเลยมีเหตุสมควรได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษอย่างไร

สัญญาเช่ามีข้อความว่าเช่าเพื่อการค้า ผู้เช่าก็มีสิทธิจะต่อสู้และนำสืบได้ว่าตนเช่าเพื่ออยู่อาศัยได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกของโจทก์โดยอ้างว่าจำเลยเข้าอยู่โดยละเมิดไม่เกี่ยวกับสัญญาเช่าจำเลยต่อสู้ว่าบิดาจำเลยเช่าตึกของโจทก์ในนามของห้างหุ้นส่วน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้ว และจำเลยก็เป็นหุ้นส่วนด้วย สัญญาเช่ายังไม่หมดอายุ และว่าจำเลยได้เข้าอยู่ในตึกเช่าร่วมกับบิดาตลอดมา เมื่อบิดาถึงแก่กรรมจำเลยก็ได้แจ้งความจำนงขอถือสัญญาเช่าต่อไปและได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือภายในกำหนด 30 วันแล้ว ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมเช่า ฯลฯ ดังนี้แม้ศาลจะไม่ยอมให้จำเลยสืบพยานในข้อที่ว่าห้างหุ้นส่วนเป็นผู้เช่าไม่ได้ เพราะเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารก็ตาม ศาลก็ยังต้องให้สืบพยานในประเด็นข้อหลัง คือจำเลยได้อาศัยอยู่ในตึกรายนี้ร่วมกับบิดา ซึ่งเป็นผู้เช่า และเมื่อบิดาตาย จำเลยได้แจ้งความจำนงเป็นหนังสือขอเช่าต่อไปกับโจทก์ภายในกำหนด 30 วัน ฯลฯ จริงหรือไม่ก่อน

คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า ฯลฯมีอำนาจแต่เฉพาะการเช่าที่อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯลฯ ฉะนั้น ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยย่อมได้รับความคุ้มครอง ตาม ป.ม.กฎหมายแพ่ง ฯ ไม่ใช่เรื่องของ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ มติของคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าที่ให้ความยินยอมแก่ผู้ให้เช่าเข้าอยู่ในเคหะที่เช่าเองได้นั้น ย่อมไม่มีผลแก่ผู้ให้เช่า
เอกสารรับเงินค่าเซ้งบ้าน มีข้อความเริ่มต้นระบุว่าผู้รับเป็นเจ้าของบ้านได้รับเงินค่าเซ้งบ้านจำนวนหนึ่งไว้แล้ว และมีข้อความว่า ให้สัญญาว่าบ้านหลังนั้นจะให้ผู้ชำระเงินเช่า คิดค่าเช่าเดือนละ 40 บาทไปจนกว่าจะหมดความต้องการแล้วลงชื่อผู้เช่าและพยาน ดังนี้ถือว่าเอกสารนี้เป็นสัญญษเช่าแล้ว

คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า ฯลฯ มีอำนาจแต่เฉพาะการเช่าที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ ฉะนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยย่อมได้รับความคุ้มครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่ใช่เรื่องของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มติของคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าที่ให้ความยินยอมแก่ผู้ให้เช่าเข้าอยู่ในเคหะที่เช่าเองได้นั้นย่อมไม่มีผลแก่ผู้ให้เช่า
เอกสารรับเงินค่าเซ้งบ้าน มีข้อความเริ่มต้นระบุว่าผู้รับเป็นเจ้าของบ้านได้รับเงินค่าเซ้งบ้านจำนวนหนึ่งไว้แล้วและมีข้อความว่า ให้สัญญาว่าบ้านหลังนั้นจะให้ผู้ชำระเงินเช่า คิดค่าเช่าเดือนละ 40 บาท ไปจนกว่าจะหมดความต้องการแล้วลงชื่อเจ้าของบ้านผู้ให้เช่า ลงชื่อผู้เช่าและพยาน ดังนี้ ถือว่าเอกสารนี้เป็นสัญญาเช่าแล้ว

อายุความฟ้องเรียกค่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดปีตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 6 ไม่ใช่ 6 เดือนตามมาตรา 563 แต่อายุความฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้+เกี่ยวแก่สัญญาเช่ามีกำหนดเดือนตามมาตรา 563
เอกสารมีใจความว่าโจทก์เรียกร้องค่าเสียหาย 500 บาทจากจำเลย ๆ ให้เจ้าหน้าที่ไปตรวจและตีราคาเจ้าหน้าที่ของจำเลยราคาค่าเสียหายสูงกว่าที่โจทก์ขอคณะกรรมการของจำเลยจึงประชุมตกลงให้ค่าเสียหายโจทก์ดังโจทก์ขอแต่ไม่ปรากฎว่าเมื่อคณะกรรมการได้ตกลงเช่นว่านั้นแล้ว จำเลยได้ทำคำสนองรับไปยังโจทก์ฉะนั้นจึงยังไม่เกิดสัญญาขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเอกสารเช่นว่านี้จึงไม่มีทางจะถือว่าเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามมาตรา 850 ได้

อายุความฟ้องเรียกค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 5 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 166 ไม่ใช่ 6 เดือนตามมาตรา 563แต่อายุความฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่ามีกำหนด 6 เดือนตามมาตรา 563
เอกสารมีใจความว่าโจทก์เรียกร้องค่าเสียหาย 6,500 บาทจากจำเลย จำเลยให้เจ้าหน้าที่ไปตรวจและตีราคาเจ้าหน้าที่ของจำเลยตีราคาค่าเสียหายสูงกว่าที่โจทก์ขอคณะกรรมการของจำเลยจึงประชุมตกลงให้ค่าเสียหายโจทก์ดังโจทก์ขอแต่ไม่ปรากฏว่าเมื่อคณะกรรมการได้ตกลงเช่นว่านั้นแล้ว จำเลยได้ทำคำสนองรับไปยังโจทก์ ฉะนั้นจึงยังไม่เกิดสัญญาขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเอกสารเช่นว่านี้จึงไม่มีทางจะถือว่าเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามมาตรา 850 ได้

ทำสัญญาเช่า 2 ฉบับเป็นการเช่า 2 รายคือ เช่าตึกด้านหน้าทำเป็นโรงกลึงรายหนึ่งและเช่าที่ดินหลังตึกปลูกเรือนอยู่อาศัยอีกรายหนึ่งแม้การเช่าตึกทำเป็นโรงกลึงถือว่าเป็นการเช่าประกอบการค้าไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าก็ดีแต่การเช่าที่ปลูกเรือนอยู่ด้านหลังนั้นเป็นการเช่าใช้เป็นที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะย่อมได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แม้ที่เช่าด้านหลังต้องใช้ทางออกทางตึกด้านหน้าก็ดี ก็ไม่ทำให้การวินิจฉัยเปลี่ยนแปลงไปได้

เข้าอยู่ในตึกเช่าโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเดิมให้เช่าช่วง เพื่ออยู่อาศัย ดังนี้ กรณีตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ.ม.545 ผู้เช่าช่วงจึงตกอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตึกนั้นด้วย แม้การเช่าอยู่นั้นจะไม่มีหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน และผู้เช่าเดิมได้ล้มเลิกสัญญาแล้วก็ดี ผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นผู้อยู่ในขณะนั้น ก็ยังได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯลฯ
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 15)