คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อไม้สักมัดจำค่าเสียหายการแปลสัญญาเปนปัญหากฎหมายอย่างไรเรียกว่าไม้โพรงไม้แตก ประเพณีแห่งการค้าขายจะนำมาสืบอธิบายสัญญาได้เพียงไรวิธีพิจารณาแพ่ง

ยอมให้เขาใส่ชื่อในโฉนด สัญญาขายที่ดินโดยมีเงื่อนไข

สัญญาซื้อขายผู้ขายได้ตกลงขายโดยมีข้อจำกัด ว่าจะไม่ต้องเอาของนั้นไปขายให้แก่ผู้ใดผู้ขายมีสิทธิที่จะเลิก สัญญาได้ถ้าผู้ขายทราบว่าซื้อไปให้ผู้อื่น

ที่ดินเจ้าของหลายคน คนหนึ่งไปทำ สัญญาขายศาลจะบังคับอย่างไร สัญญาซื้อขาย มฤดกกำหนดอายุความ

ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ 8305/2549 ระบุว่าให้โจทก์รับผิดในมูลหนี้ละเมิดและจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 รับผิดในมูลหนี้สัญญาซื้อขาย แต่ บ. ขอให้โจทก์ร่วมรับผิดในค่าเสียหายจำนวนเดียวกันกับที่ บ. ขอให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ต้องรับผิดต่อ บ. จึงถือเป็นหนี้อันจะแบ่งกันชำระมิได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 301 ซึ่งบัญญัติให้โจทก์ต้องรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ด้วย ซึ่งตามคำพิพากษาดังกล่าวระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่า โจทก์ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายในมูลหนี้ละเมิดแก่ บ. ส่วนจำเลยทั้งสามแต่ละคนต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายในมูลหนี้สัญญาซื้อขายแก่ บ. เพียงแต่ค่าเสียหายที่ บ. เรียกจากโจทก์และจำเลยทั้งสามนั้นเป็นจำนวนเดียวกันถือเป็นหนี้อันจะแบ่งกันชำระมิได้ จึงมีผลให้ความรับผิดของโจทก์กับจำเลยแต่ละคนต่อ บ. เป็นอย่างลูกหนี้ร่วมในค่าเสียหายจำนวนเดียวกัน แต่ไม่ได้ทำให้ความรับผิดของโจทก์ในมูลหนี้ละเมิดต่อ บ. หมดไป โจทก์ยังคงมีความรับผิดต้องชดใช้ค่าเสียหายในมูลหนี้ละเมิดแก่ บ. ตามส่วนของตน การที่โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายแก่ บ. เต็มจำนวนที่โจทก์ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยทั้งสาม จึงเป็นการชำระหนี้มูลละเมิดของโจทก์ที่มีต่อ บ. ครึ่งหนึ่งและชำระหนี้มูลสัญญาซื้อขายของจำเลยทั้งสามที่มีต่อ บ. ครึ่งหนึ่ง โจทก์จึงเข้ารับช่วงสิทธิของ บ. ที่จะไล่เบี้ยจากจำเลยทั้งสามได้เพียงครึ่งหนึ่งของจำนวนที่โจทก์ชำระไป

ส. ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างไว้กับจำเลย โดย ส. ชำระราคารวมมัดจำให้แก่จำเลยแล้ว 1,691,272 บาท คงมีหนี้ค้างชำระ 22,828 บาท ไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสี่ในฐานะทายาทโดยธรรมของ ส. กับจำเลยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายแสดงความประสงค์จะเลิกสัญญาดังกล่าวแต่อย่างใด แสดงให้เห็นว่าคู่ความทั้งสองฝ่ายยังมีความประสงค์ที่จะให้มีการบังคับให้เป็นไปตามสัญญาที่ทำไว้ต่อกัน ดังนี้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญาต่างฝ่ายต่างมีหน้าที่ต้องชำระหนี้ต่อกัน หากบังคับฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ก็ต้องบังคับให้อีกฝ่ายชำระหนี้ตอบแทนได้ แม้โจทก์ทั้งสี่ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ทั้งสี่ โดยมิได้มีคำขอท้ายฟ้องเสนอขอชำระราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เหลือให้แก่จำเลยตามสัญญาก็ตาม เนื่องจากโจทก์ทั้งสี่เข้าใจว่า ส. ได้ชำระราคาให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วเช่นนี้ ก็หาเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้อง และศาลย่อมมีอำนาจพิจารณาพิพากษาให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของคู่สัญญา โดยบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ทั้งสี่ และกำหนดให้โจทก์ทั้งสี่ร่วมกันชำระราคาบ้านและที่ดินให้แก่จำเลยได้ เพราะเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน กรณีไม่เป็นการพิพากษาเกินกว่าคำขอของโจทก์ทั้งสี่

เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้จะขายได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและเฟอร์นิเจอร์เพื่อติดตั้งในห้องชุดกับโจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 1 ย่อมมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญา ต่อมาจำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายอาคารชุดทั้งหมดให้แก่ ว. ซึ่งเป็นกรรมการบริษัทผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2547 โดยสัญญาระบุว่า ว. ตกลงรับโอนสิทธิเรียกร้องสำหรับคู่สัญญาที่เป็นลูกค้าทุกรายของจำเลยที่ 1 ในโครงการ และรับผิดชอบภาระตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับลูกค้าทุกรายแทนจำเลยที่ 1 ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 16 มิถุนายน 2547 ต่อมา ว. มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอเปลี่ยนคู่สัญญาเป็นจำเลยที่ 2 โดยแจ้งแก่จำเลยที่ 1 ว่าข้อตกลงในการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับ ว. ยังมีสภาพบังคับและเงื่อนไขตามสัญญาซื้อขายเดิมที่ทำกันไว้ ต่อมาจำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดแก่จำเลยที่ 2 โดยยังคงมีข้อสัญญาเช่นเดียวกับสัญญาฉบับลงวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2547 เพียงเปลี่ยนคู่สัญญาจาก ว. เป็นจำเลยที่ 2 เท่านั้น การที่ ว. กับจำเลยที่ 2 ทำสัญญาดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 โดยตกลงว่า ว. และจำเลยที่ 2 จะชำระหนี้แก่ลูกค้ารวมทั้งโจทก์ทั้งสองผู้เป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 อันเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่ลูกค้าผู้เป็นเจ้าหนี้ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 วรรคหนึ่ง ซึ่งหากโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้แสดงเจตนาว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นตามมาตรา 374 วรรคสอง โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกให้จำเลยที่ 2 ผู้เป็นลูกหนี้ชำระหนี้โดยตรงแก่โจทก์ทั้งสองได้ การที่จำเลยที่ 1 ตกลงขายอาคารชุดทั้งโครงการแก่ ว. และจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะมีข้อสัญญาให้ ว. และจำเลยที่ 2 รับผิดชอบในการชำระหนี้แก่ลูกค้าผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ก็ตาม สัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 กับ ว. และจำเลยที่ 2 ดังกล่าวก็เป็นเพียงสัญญาเพื่อประโยชน์แก่ลูกค้าซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเท่านั้น ไม่ถึงกับเป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 หลุดพ้นจากความผูกพันในฐานะลูกหนี้ต่อลูกค้าผู้เป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 เว้นแต่ลูกค้าผู้เป็นเจ้าหนี้นั้นจะตกลงให้เปลี่ยนตัวลูกหนี้โดยทำสัญญากับลูกหนี้คนใหม่อันเป็นการแปลงหนี้ใหม่ด้วยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ตามมาตรา 350

เมื่อสัญญาเลิกกันหนี้ตามสัญญาย่อมระงับลง เงินที่โจทก์ส่งมอบให้แก่จำเลยทั้งเจ็ดเพื่อชำระหนี้บางส่วน ย่อมกลับเป็นเงินอันจะต้องใช้คืนเพื่อให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง การที่โจทก์จำเลยทั้งเจ็ดมีข้อตกลงกันให้ริบเงินที่ได้ชำระไว้แล้วทั้งหมด ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินเมื่อไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้อง ถ้าสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง
โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยทั้งเจ็ดจึงมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วได้ตามข้อตกลงในสัญญา เมื่อศาลลดเบี้ยปรับลงโดยให้จำเลยทั้งเจ็ดคืนเบี้ยปรับบางส่วนให้แก่โจทก์ โจทก์หามีสิทธิได้ดอกเบี้ยจากเบี้ยปรับที่ได้รับคืนนับแต่วันที่ 29 ธันวาคม 2549 (วันที่โจทก์ยื่นคำขอบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน) นั้นไม่ เพราะการที่จำเลยทั้งเจ็ดริบเงินไว้เป็นการใช้สิทธิตามสัญญาโดยชอบ แต่เมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำเลยทั้งเจ็ดร่วมกันชำระเงิน 22,000,000 บาท จำเลยทั้งเจ็ดมีหนี้เงินจำนวนที่แน่นอนและเป็นยุติแล้วว่าต้องชำระ จึงต้องชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่อ่านคำพิพากษาศาลฎีกานี้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง

การจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับกันได้ ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ ทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำหรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด โดยลงลายมือชื่อโจทก์และจำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่า ก่อนทำสัญญาจำเลยแจ้งต่อโจทก์ว่ามีถนนทางผ่านเข้าออกไปยังที่ดินพิพาทเชื่อมกับถนนสาธารณะ จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) ปัญหาข้อนี้แม้จะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 8 แต่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งคู่ความที่เกี่ยวข้องย่อมมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง (เดิม) ซึ่งใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง ข้อเท็จจริงแห่งคดีจึงรับฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงเรื่องถนนเชื่อมผ่านตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินมัดจำคืน