คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

โจทก์ทั้งสามรู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาททั้งสามแปลงอยู่ในเขตป่าสงวนและเขตปฏิรูปที่ดิน ต้องห้ามแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินไปยังบุคคลอื่น ได้เข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท นิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทจึงตกเป็นโมฆะ เงินมัดจำที่โจทก์มอบให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 จึงเป็นการชำระหนี้ที่ฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายกรณีต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 411 จึงหาอาจเรียกคืนได้ไม่

การเกิดขึ้นและการปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขายมีสาระสำคัญเริ่มตั้งแต่ขั้นตอนการเจรจาต่อรองซึ่งเป็นเครื่องแสดงให้เห็นว่า สัญญาเกิดขึ้นโดยใจสมัครของทั้งสองฝ่าย จากนั้นมีการนำส่งคำเสนอและคำสนองเป็นลายลักษณ์อักษรลงนาม โดยคู่สัญญาหรือตัวแทนปรากฏรายละเอียดของสินค้าที่เจรจาต่อรองกันแล้วว่าจะซื้อขายกัน จำเลยทำหน้าที่เป็นเพียงผู้ติดต่อและประสานงานด้านข้อมูลเกี่ยวกับสินค้าและเอกสารที่ต้องใช้ในการซื้อขายและส่งมอบ โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยมีอำนาจตัดสินใจในขั้นตอนการเจรจาต่อรอง การทำคำเสนอ และการชำระราคา ทั้งชื่อของผู้ซื้อกับตัวแทนผู้ซื้อก็ปรากฏโดยเปิดเผยในเอกสารที่เกี่ยวกับการซื้อขาย ลำพังแต่การตรวจสอบสินค้าขั้นสุดท้ายก่อนการส่งมอบแก่ผู้ขนส่งที่จำเลยมีส่วนเกี่ยวข้องมากที่สุดและเป็นขั้นตอนสุดท้ายในกระบวนการปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขาย ยังไม่เพียงพอที่จะถือได้ว่าเป็นตัวแทนค้าต่างที่ทำสัญญาซื้อขายทั้งหกครั้งในนามของตนเองแทน อันอาจจะทำให้จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาซื้อขายต่อโจทก์ หรือเป็นตัวแทนที่อยู่ต่างประเทศและมีภูมิลำเนาในต่างประเทศในอันที่จะต้องรับผิดแต่ลำพังตนเอง

คำฟ้องโจทก์บรรยายว่า จำเลยปกปิดข้อความจริงหรือนิ่งเสียไม่แจ้งให้โจทก์ทราบ และเป็นกลฉ้อฉลลวงโจทก์เพื่อการลงทุนถึงขนาดทำให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อขายและถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากโจทก์ทราบความจริงจะไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะโจทก์ไม่สามารถที่จะดำเนินการขออนุญาตจัดสรรจัดจำหน่ายและทำกำไรตามวัตถุประสงค์ ซึ่งพอแปลได้ว่าโจทก์ถูกกลฉ้อฉลและสำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อจะขายว่าสามารถดำเนินการขออนุญาตจัดสรรได้ ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในส่วนนี้เพียงว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเกิดจากกลฉ้อฉลไม่ผูกพันโจทก์ และจำเลยต้องรับผิดชำระเงินคืนโจทก์หรือไม่ โดยวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ได้ฉ้อฉลโจทก์ แล้ววินิจฉัยเพิ่มเติมไปว่า โจทก์ทำสัญญากับจำเลยโดยสำคัญผิดว่าสามารถนำที่ดินไปขออนุญาตจัดสรรได้ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นสัญญาที่โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่จะซื้อจะขายซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญจึงตกเป็นโมฆียะนั้น จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น
โจทก์ไม่สนใจที่จะตรวจสอบที่ดินที่จะซื้อจะขายว่า มีคุณสมบัติตรงตามที่ต้องการหรือไม่ก่อนที่จะตัดสินใจเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย ประกอบกับจำเลยก็ได้ให้คำเตือนให้โจทก์ต้องตรวจสอบแล้ว แต่โจทก์กลับไม่นำพา จึงเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของโจทก์ โจทก์จะถือเอาความสำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อจะขายนั้นมาใช้เป็นประโยชน์แก่ตนไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 158 สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวยังคงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย ไม่ตกเป็นโมฆียะ

โจทก์และจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 กรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อจะขายที่ดิน 3 แปลง รวมทั้งสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่นตามที่ระบุในสัญญาในราคารวม 56,000,000 บาท โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายกับค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินดังกล่าว ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 1 และข้อ 3 ระบุว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่ดินเปล่าตามราคาประเมินของสำนักงานที่ดินอำเภอพระประแดงเป็นเกณฑ์ ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในข้อ 5 (3) โดยระบุว่าขายเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้างซึ่งไม่ตรงกับความจริง จำเลยที่ 2 เบิกความรับว่าหากโจทก์ต้องการให้จดทะเบียนโอนสิ่งปลูกสร้างด้วย โจทก์ต้องรับผิดชอบเสียค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 1,000,000 บาท การกระทำของโจทก์และจำเลยทั้งสองที่ตกลงกันตามสัญญาดังกล่าวในข้อ 3 บ่งชี้ว่าเป็นการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามที่ซื้อขายกันจริง ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ส่วนข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินรวมทั้งสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่นตามข้อ 1 นั้น แม้จะกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แต่เมื่อข้อตกลงในข้อ 3 ไม่มีผลบังคับแล้วย่อมเป็นการพ้นวิสัยที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันดังกล่าวได้ ข้อตกลงในข้อ 1 จึงเป็นโมฆะตามบทบัญญัติดังกล่าวเช่นกัน ดังนั้นโจทก์หรือจำเลยทั้งสองย่อมไม่มีสิทธิและหน้าที่ต่อกันจึงไม่อาจบังคับให้อีกฝ่ายหนึ่งปฏิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายต่อกันได้ ดังนั้นจำเลยทั้งสองต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 5,600,000 บาท ให้แก่โจทก์ ซึ่งมิใช่กรณีอันเกิดจากการเลิกสัญญา จำเลยทั้งสองจึงไม่ต้องรับผิดพร้อมด้วยดอกเบี้ย

โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จำเลยทั้งสองมิได้ให้การโต้แย้งถึงความมีอยู่หรือความสมบูรณ์ของสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว กรณีต้องถือว่าจำเลยทั้งสองรับแล้วว่าจำเลยที่ 1 กับโจทก์ได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวจริง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 (3) ดังนั้น กรณีจึงถือว่าสัญญาประนีประนอมยอมความมีผลบังคับระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นคู่สัญญาและผลของสัญญาประนีประนอมยอมความย่อมเป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 นั่นคือ การเรียกร้องซึ่งแต่ละฝ่ายได้ยอมสละนั้นระงับสิ้นไปและทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงในสัญญานั้นว่าเป็นของตน ด้วยเหตุนี้ เมื่อจำเลยที่ 1 เข้าผูกพันตนตามสัญญากับโจทก์ยอมยกที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้เป็นของบุตรทั้งสองเมื่อบรรลุนิติภาวะแล้ว โดยจำเลยที่ 1 จะไม่โอนขายบ้านและที่ดินดังกล่าวเด็ดขาดแม้ว่าสัญญาดังกล่าวจะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอกคือ บุตรทั้งสอง และบุคคลภายนอกตามที่ระบุไว้ในสัญญายังมิได้แสดงเจตนาว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นเพราะยังไม่ได้บรรลุนิติภาวะตามเงื่อนไขในสัญญาก็ตาม จำเลยที่ 1 ก็ยังคงต้องผูกพันตนตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวจะย้อนมาอ้างสิทธิว่าที่ดินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรสหรือไม่อย่างไรไม่ได้ เพราะสิทธิของจำเลยที่ 1 ตามที่มีอยู่เดิมเหนือที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวได้ระงับสิ้นไปแล้ว จำเลยที่ 1 จึงได้แต่สิทธิและพันธะหน้าที่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความเท่านั้น

ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า พฤติการณ์ที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ส. ผู้ร้อง และผู้คัดค้านปฏิบัติต่อกันมีลักษณะเป็นการตกลงกันโดยปริยายระหว่างคู่สัญญาสามฝ่ายให้ผู้คัดค้านเข้ามาเป็นคู่สัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้า เป็นการแปลงหนี้ใหม่โดยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้โดยทำเป็นสัญญาระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านโดยชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 350 ที่ผู้คัดค้านอุทธรณ์อ้างว่า น. กระทำในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการห้างหุ้นส่วนจำกัด ส. มิได้กระทำในฐานะกรรมการบริษัทผู้คัดค้าน เป็นอุทธรณ์โต้แย้งดุลพินิจรับฟังพยานหลักฐานของศาล และไม่ต้องด้วยข้อยกเว้นกรณีใดกรณีหนึ่งที่ให้อุทธรณ์ได้ตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 มาตรา 45 (1) ถึง (5) ผู้คัดค้านอุทธรณ์อ้างว่า ผู้คัดค้านมิได้รับโอนสิทธิเรียกร้องหรือความรับผิดมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด ส. และหากมีการโอนสิทธิเรียกร้องแต่การโอนมิได้ทำเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ. มาตรา 306 วรรคหนึ่ง จึงไม่ผูกพันผู้คัดค้านนั้น ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ผู้คัดค้านมีสิทธิยกขึ้นอุทธรณ์ได้
สัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้า ระหว่างห้างหุ้นส่วนจำกัด ส. กับผู้ร้อง คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต่างมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญา ห้างหุ้นส่วนจำกัด ส. มิได้อยู่ในฐานะเป็นเจ้าหนี้ผู้มีสิทธิเรียกร้องให้ผู้ร้องปฏิบัติตามสัญญาได้แต่ฝ่ายเดียว การโอนหนี้ตามสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจกระทำได้แต่โดยโอนสิทธิเรียกร้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 306 วรรคหนึ่ง หากกระทำได้แต่ด้วยวิธีแปลงหนี้ใหม่ การแปลงหนี้ใหม่ด้วยเปลี่ยนตัวลูกหนี้นั้น ป.พ.พ. มาตรา 350 บัญญัติเพียงจะทำเป็นสัญญาระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้คนใหม่ก็ได้ แต่จะทำโดยขืนใจลูกหนี้เดิมหาได้ไม่ ดังนี้ การแปลงหนี้ใหม่โดยเปลี่ยนตัวลูกหนี้จากห้างหุ้นส่วนจำกัด ส. มาเป็นผู้คัดค้าน แม้มิได้ทำสัญญาเป็นหนังสือระหว่างผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าหนี้กับผู้คัดค้านซึ่งเป็นลูกหนี้คนใหม่ แต่ก็มิได้เป็นการทำขึ้นโดยขืนใจห้างหุ้นส่วนจำกัด ส. ซึ่งเป็นลูกหนี้เดิมแล้ว จึงเป็นการแปลงหนี้ใหม่ด้วยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้โดยชอบด้วยบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว มีผลให้ข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการซึ่งเป็นข้อหนึ่งของสัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้า ย่อมผูกพันผู้คัดค้านซึ่งเป็นผู้รับโอนตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 มาตรา 13 ที่ผู้คัดค้านอุทธรณ์ว่า สัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้าระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านยังไม่เกิด เป็นอุทธรณ์นอกเหนือไปจากที่ผู้คัดค้านยกขึ้นอ้างในคำคัดค้าน ทั้งไม่ต้องด้วยข้อยกเว้นกรณีใดกรณีหนึ่งที่ให้อุทธรณ์ได้ตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 มาตรา 45 (1) ถึง (5)
อุทธรณ์ของผู้คัดค้านที่ว่า อ. กรรมการผู้ร้องลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้า โดยไม่ประทับตราสำคัญของบริษัทผู้ร้อง จึงไม่มีผลผูกพันคู่สัญญา ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับอำนาจฟ้อง อันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ผู้คัดค้านมีสิทธิยกขึ้นอุทธรณ์ได้ แม้ อ. กรรมการผู้ร้องลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้าโดยมิได้ประทับตราสำคัญของผู้ร้อง เป็นการไม่ถูกต้องตามข้อบังคับของบริษัทผู้ร้องอันได้จดทะเบียนไว้ก็ตาม แต่ ป.พ.พ. มาตรา 1167 บัญญัติให้ความเกี่ยวพันกันในระหว่างกรรมการและบริษัท และบุคคลภายนอกนั้น ให้บังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยตัวแทน กรณีจึงเป็นเรื่อง อ.ในฐานะตัวแทนลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวแทนผู้ร้องซึ่งเป็นตัวการโดยปราศจากอำนาจหรือนอกเหนือขอบอำนาจ การที่ผู้ร้องได้ยอมรับและปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวมาโดยตลอด จึงเป็นข้อแสดงว่าผู้ร้องได้ให้สัตยาบันแก่การนั้นแล้ว สัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้าย่อมมีผลผูกพันผู้ร้องซึ่งเป็นตัวการ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 ผู้ร้องจึงมีสิทธิยื่นคำเสนอข้อพิพาทต่ออนุญาโตตุลาการตามข้อสัญญาดังกล่าวได้
อุทธรณ์ของผู้คัดค้านที่ว่า การตั้ง ส. เป็นอนุญาโตตุลาการเพื่อชี้ขาดข้อพิพาทไม่ชอบด้วย พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 โดยผู้คัดค้านอุทธรณ์ว่า ในวันนัดสืบพยานนัดสุดท้าย เมื่อความปรากฏเหตุที่ผู้คัดค้านแถลงคัดค้าน ส. อนุญาโตตุลาการถึงเหตุอันควรสงสัยถึงความเป็นกลางหรือความเป็นอิสระ คณะอนุญาโตตุลาการจดบันทึกในรายงานการประชุมเป็นภาษาอังกฤษและแทรกข้อความไว้ในรายงานดังกล่าวว่าสอบถามคู่กรณีแล้วไม่คัดค้านถึงความเป็นกลางและความเป็นอิสระของอนุญาโตตุลาการ โดยผู้คัดค้านไม่ได้สังเกตเห็นข้อความดังกล่าว กรณีนับเป็นความบกพร่องของผู้คัดค้านเอง ทั้งไม่ต้องด้วยข้อยกเว้นกรณีใดกรณีหนึ่งที่ให้อุทธรณ์ได้ตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 มาตรา 45 (1) ถึง (5)
อุทธรณ์ของผู้คัดค้านที่ว่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้บังคับตามคำชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการให้ผู้คัดค้านชำระเงินในส่วนที่เป็นค่าซื้อกิจการของผู้ร้องในราคา 238,303,046 บาท ทั้ง ๆ ที่ตามสัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้า ข้อ 10 ห้างหุ้นส่วนจำกัด ส. มีสิทธิซื้อกิจการของผู้ร้องได้ในราคา 30,000,000 บาท จึงไม่ตรงตามสัญญานั้น อุทธรณ์ของผู้คัดค้านในข้อนี้ปรากฏว่า คณะอนุญาโตตุลาการกำหนดราคาประเมินกิจการของผู้ร้องตามสัญญาซื้อขายไอน้ำและไฟฟ้า โดยราคาค่าซื้อ/ซื้อกิจการประกอบด้วยองค์ประกอบ 2 ส่วน คือเงินที่ต้องชำระตามข้อ 10 และข้อ 14.3 เมื่อผู้คัดค้านมิได้กล่าวอ้างว่า การกำหนดราคาดังกล่าวของคณะอนุญาโตตุลาการไม่ชอบหรือไม่ถูกต้องตรงไหน อย่างไร จึงเป็นอุทธรณ์ยกข้อเท็จจริงบางส่วนขึ้นกล่าวอ้างว่าการกำหนดค่าซื้อกิจการของคณะอนุญาโตตุลาการเกินขอบเขตของสัญญาอนุญาโตตุลาการ มีผลเท่ากับเป็นอุทธรณ์โต้แย้งดุลพินิจคำชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการในการกำหนดค่าสินไหมทดแทนจากการซื้อกิจการตามข้อ 14.3 ไม่ต้องด้วยข้อยกเว้นกรณีใดกรณีหนึ่งที่ให้อุทธรณ์ได้ตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 มาตรา 45 (1) ถึง (5)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมบ้านจากจำเลย แต่เมื่อตรวจสอบแนวเขตที่ดินแล้วปรากฏว่า บ้านปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของผู้อื่นบางส่วน เป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและขอให้จำเลยคืนเงิน แต่จำเลยไม่คืนเงินให้ ถือได้ว่าโจทก์มีข้อโต้แย้งสิทธิกับจำเลยแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
ข้อเท็จจริงรับฟังว่า บ้านพิพาทที่โจทก์ซื้อจากจำเลยตั้งอยู่บนที่ดินที่ซื้อบางส่วนและบางส่วนตั้งอยู่บนที่ดินของผู้อื่น กรณีถือได้ว่าโจทก์เข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สิน ตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากมิได้มีความสำคัญผิดการอันเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 โจทก์มีสิทธิบอกล้างโดยการแสดงเจตนาเลิกสัญญาแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายได้และเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์

โจทก์เป็นผู้เยาว์ได้ทำนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของตนแก่จำเลยที่ 1 เป็นกรณีที่ผู้เยาว์กระทำนิติกรรมเอง ไม่ใช่ผู้ปกครองของจำเลยที่ 1 เป็นผู้กระทำ จึงหาใช่กรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา 1574 ไม่ แต่ต้องปรับตามมาตรา 21 ซึ่งบัญญัติว่า ผู้เยาว์จะกระทำนิติกรรมใดต้องได้รับความยินยอมจากผู้แทนโดยชอบธรรมก่อน มิฉะนั้นนิติกรรมนั้นจะเป็นโมฆียะ เมื่อมีการบอกล้างก็ให้ถือว่าเป็นโมฆะมาตั้งแต่เริ่มแรก และให้ผู้เป็นคู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง สัญญาจึงไม่ผูกพันโจทก์ กรณีมิใช่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมโดยหลีกเลี่ยงกฎหมาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยมีหน้าที่ปลูกสร้างบ้านและแบ่งแยกโฉนดให้แล้วเสร็จเพื่อจดทะเบียนขายแก่โจทก์ ส่วนโจทก์ก็มีหน้าที่ชำระเงินค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตอบแทนจำเลย หาใช่ว่าจำเลยจะก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จในเวลาใดตามอำเภอใจของจำเลยก็ได้ไม่ ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวในข้อ 2 วรรคหนึ่ง โจทก์กับจำเลยตกลงกันไว้ว่า โจทก์ต้องชำระเงินในวันทำสัญญา 261,000 บาท ผ่อนชำระค่างวดรวม 15 งวด งวดละ 67,800 บาท ภายในทุกวันที่ 9 ของเดือน และชำระเงินงวดสุดท้าย 3,053,000 บาท ภายในวันที่ 9 มิถุนายน 2539 เมื่อบ้านแล้วเสร็จและที่ดินได้แบ่งแยกออกโฉนดแล้ว แสดงว่าโจทก์กับจำเลยตกลงชำระหนี้ตอบแทนซึ่งกันและภายในกำหนดเวลาแน่นอน คือภายในวันที่ 9 มิถุนายน 2539 โดยโจทก์จะต้องผ่อนชำระเงินค่าที่ดินพร้องสิ่งปลูกสร้างตามกำหนดเวลาชำระหนี้ตามวันแห่งปฏิทินที่ตกลงกัน และจะต้องชำระเงินงวดสุดท้ายภายในวันที่ 9 มิถุนายน 2539 ส่วนจำเลยก็มีหน้าที่สร้างบ้านและดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเพื่อให้แล้วเสร็จชำระหนี้ตอบแทนโจทก์เช่นกัน
เมื่อโจทก์ชำระค่างวดไม่ตรงตามสัญญา จำเลยก็ยอมรับชำระค่างวดแต่โดยดี แสดงว่าจำเลยยอมผ่อนปรนไม่ถือเอาประโยชน์ของเงื่อนเวลาเป็นสำคัญ ส่วนจำเลยแม้จะมีหน้าที่ก่อสร้างบ้านและแบ่งแยกออกโฉนดที่ดินเพื่อจดทะเบียนขายแก่โจทก์ภายในวันที่ 9 มิถุนายน 2539 แต่ตามสำเนาใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จำเลยเพิ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2539 ซึ่งล่วงเลยจากกำหนดเวลาจดทะเบียนโอนที่ดินเช่นเดียวกัน แสดงว่าก่อนหน้านั้นจำเลยก็ยังไม่พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ ทั้งยังปรากฏว่า ณ วันที่ 29 พฤษภาคม 2540 บ้านก็ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงว่าโจทก์และจำเลยต่างผ่อนปรนให้แก่กันและกัน โดยต่างมิได้ถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเป็นสำคัญ ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวในข้อ 2 วรรคหนึ่ง มีข้อตกลงว่าเงินงวดสุดท้ายชำระภายในวันที่ 9 มิถุนายน 2539 หรือเมื่อบ้านแล้วเสร็จและที่ดินได้แบ่งแยกออกโฉนดแล้ว และวรรคสาม มีข้อตกลงว่าจำเลยจะจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์เมื่อโจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายครบถ้วน และบ้านได้สร้างแล้วเสร็จและที่ดินได้แบ่งแยกออกโฉนดแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวแสดงว่าหากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนเวลาที่กำหนดไว้ข้างต้น ก็เป็นกรณีที่โจทก์กับจำเลยตกลงที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่อกันโดยมิได้กำหนดเวลาชำระหนี้กันไว้แน่นอน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 203 วรรคหนึ่ง และกรณีนี้โจทก์กับจำเลยต่างสมัครใจที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้แน่นอนตามวันแห่งปฏิทิน หากโจทก์หรือจำเลยจะให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาก็จะต้องบอกกล่าวกำหนดเวลาพอสมควรให้อีกฝ่ายชำระหนี้ ตามมาตรา 387
จำเลยมีหนังสือแจ้งทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่างวด งวดที่ 13 ถึง 15 ภายในวันที่ 5 กันยายน 2540 และมีหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญา โดยไม่ปรากฏว่าขณะที่จำเลยมีหนังสือแจ้งทวงถามไปยังโจทก์นั้น จำเลยได้ก่อสร้างบ้านตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวแล้วเสร็จพร้อมที่จะชำระหนี้ตอบแทนแก่โจทก์ คือจดทะเบียนโอนบ้านพร้อมที่ดินแก่โจทก์ได้แล้ว การที่จำเลยจะเรียกร้องให้โจทก์ชำระหนี้แต่เพียงฝ่ายเดียว โดยไม่ยอมชำระหนี้ฝ่ายตนตอบแทนแก่โจทก์นั้นหาได้ไม่ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าจำเลยขายบ้านให้บุคคลภายนอกไปแล้ว และโจทก์ก็ไม่ประสงค์จะซื้อบ้านอีกต่อไป สัญญาจึงเป็นอันเลิกกันและต่างฝ่ายต่างกลับคืนสู่ฐานะเดิมมาตรา 391 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงต้องคืนเงิน 1,106,000 บาท ให้แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่เวลาที่ได้รับไว้ ตามมาตรา 391 วรรคสอง ประกอบมาตรา 224 วรรคหนึ่ง แต่เมื่อโจทก์เรียกดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 28 มกราคม 2541 อันเป็นวันที่จำเลยขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่บุคคลภายนอก จึงให้ตามที่โจทก์ขอ

จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายบ้านเลขที่ 26/30, 26/26 และ 26/28 ให้แก่โจทก์ที่ 1 โจทก์ที่ 2 และโจทก์ทั้งสองตามลำดับ ในราคาหลังละ 4,500,000 บาท ต่อมาเมื่อมีการฟ้องร้องเกี่ยวกับความชำรุดบกพร่อง หน้าที่ความรับผิดและทุนทรัพย์ในชั้นอุทธรณ์ฎีกาที่พิพาทในบ้านแต่ละหลัง จึงแยกจากกันตามสัญญาที่ทำไว้ ดังนั้นภาระหนี้ในบ้านแต่ละหลังจึงตกอยู่แก่โจทก์ตามสัญญาที่ทำไว้กับจำเลยที่ 1 ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์ที่ 2 ว่าจ้างให้ทำหินอ่อนขาวเพิ่มเติมในบ้านเลขที่ 26/26 จึงต้องชำระเงิน 198,040 บาท เป็นฎีกาโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง เมื่อทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาเกี่ยวกับบ้านเลขที่ 26/26 ไม่เกิน 200,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่ง