คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

จำเลยที่ 1 ให้การไว้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินจาก จ. โดยไม่สุจริตศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 1 ใครมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่ากัน ถือว่าเป็นการกำหนดครอบคลุมถึงประเด็นที่ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ด้วย โจทก์ซื้อที่ดินมีโฉนดจาก จ. โดยจดทะเบียนถูกต้อง ก่อนซื้อจ. บอกว่าได้ให้จำเลยที่ 1 ปลูกบ้านอยู่ในที่พิพาท และโจทก์ก็เห็นจำเลยที่ 1 ปลูกบ้านอยู่ในที่พิพาทมากว่า 10 ปี แต่โจทก์ไม่ได้สอบถามจำเลยที่ 1 ว่าอาศัย จ. อยู่ในที่พิพาทจริงหรือไม่ถือว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทมาจาก จ. โดยไม่สุจริต จำเลยที่ 1ย่อมยกการครอบครองปรปักษ์ที่พิพาทขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้.

เดิมจำเลยฟ้องโจทก์อ้างว่า โจทก์ผิดสัญญาซื้อขายที่ดินขอให้โจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ซื้อให้แก่จำเลย โจทก์ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยยังค้างชำระราคาที่ดินโจทก์ การที่โจทก์ให้จำเลยถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินที่ซื้อเกิดจากการฉ้อฉลและสำคัญผิดเป็นโมฆะ ขอให้เพิกถอนจำเลยจากผู้ถือกรรมสิทธิ์และริบเงินมัดจำ คดีดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาโจทก์ได้ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อ้างว่า จำเลยตกลงซื้อที่ดินโจทก์ชำระเงินวันทำสัญญาบางส่วน โจทก์ใส่ชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินที่ซื้อแล้ว จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้ โดยระบุราคาซื้อขายที่ดินในสัญญา จำเลยไม่ชำระราคาที่ดินที่ค้างให้แก่โจทก์ ขอให้จำเลยชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ ดังนี้ฟ้องแย้งของโจทก์ในคดีเดิมจึงเป็นเรื่องเดียวกันกับคดีนี้ และโจทก์ในคดี นี้ซึ่งเป็นจำเลยผู้ฟ้องแย้งในคดีเดิมมีฐานะเป็นโจทก์ฟ้องแย้ง ในคดีเดิมด้วย เมื่อคดีเดิมยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงซ้อนกับฟ้องแย้งในคดีเดิม ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1)

ตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยปรากฏว่าทั้งสองฝ่ายมีพยานบุคคล ที่รู้เห็นมาให้ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลายมือชื่อของโจทก์ในเอกสารหนังสือมอบอำนาจและสัญญาซื้อขาย และมีเอกสารอื่นที่เป็นลายมือชื่อ ที่แท้จริงของโจทก์เข้ามาสู่การพิจารณา พอที่จะให้เห็นได้แล้วว่าข้อเท็จจริงควรจะฟังไปทางใด การที่จะส่งเอกสารดังกล่าวไปตรวจพิสูจน์ลายมือชื่อดังกล่าวก็คงได้แต่ความเห็นของผู้ตรวจพิสูจน์ เท่านั้นเมื่อพยานหลักฐานของทั้งสองฝ่ายที่นำสืบมาสามารถวินิจฉัย ได้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องส่งเอกสารดังกล่าวนั้นไป ตรวจพิสูจน์อีก.

จำเลยขายที่พิพาทให้โจทก์โดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การซื้อขายตก เป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456วรรคหนึ่งการที่โจทก์ครอบครองที่พิพาทหลังจากซื้อจากจำเลย โจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครองจากการโอน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377,1378โดยไม่ต้องทำตามแบบนิติกรรม จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องจดทะเบียนแบ่งแยกที่พิพาทให้โจทก์.

จำเลยขายที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้โจทก์โดยไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ได้ครอบครองที่พิพาทหลังจากซื้อจากจำเลย โจทก์จึงได้สิทธิครอบครองจากการโอนตามมาตรา 1377,1378 หาจำต้องทำตามแบบของนิติกรรมไม่แต่จำเลยไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมในอันที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่พิพาทให้โจทก์ได้

จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 2 เพื่อจัดสรรขาย และจะได้กำไรจากราคาเดิมประมาณ 3-4 เท่า จำเลยที่ 2 ไม่ได้รับส่วนแบ่งกำไรจากจำเลยที่ 1 คงเกี่ยวข้องกับจำเลยที่ 1 เมื่อผู้ซื้อ ชำระราคาที่ดินครบถ้วนในแต่ละแปลงแล้ว โดยจำเลยที่ 1 ขอให้จำเลยที่ 2 มอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อเท่านั้น ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้เชิดจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนจัดสรรที่ดินขายให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 2จึงไม่ต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์

ข้อเท็จจริงอันเป็นประเด็นอยู่ในเอกสารที่โจทก์และจำเลยอ้างเป็นพยานคือเอกสารในคดีอื่นซึ่งโจทก์จำเลยส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวต่อศาลชั้นต้นแล้ว จึงไม่จำเป็นต้องนำสำนวนคดีดังกล่าวมาผูกติดกับสำนวนคดีนี้ และเมื่อเห็นว่าพยานเอกสารดังกล่าวเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้ว ศาลชั้นต้นมีอำนาจใช้ดุลพินิจสั่งให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยได้
เงินมัดจำ 500,000 บาท ที่โจทก์ชำระให้จำเลยซึ่งเป็นราคาที่ดินส่วนหนึ่งอันจะนำไปสู่การทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาล โดยมีข้อตกลงกันว่าก่อนทำสัญญาประนีประนอมยอมความต้องดำเนินการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินนั้น เมื่อโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โจทก์หรือจำเลยย่อมมีสิทธิยกเลิกข้อตกลงเบื้องต้นที่กระทำกันมาแล้วเสียได้ และจะถือว่าข้อตกลงนั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายหาได้ไม่ แม้จะมีการชำระเงินมัดจำกันแล้วก็ตาม โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกเงินมัดจำดังกล่าวคืนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 378 (1) และถือไม่ได้ว่าเป็นการเลิกสัญญา ซึ่งต้องให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 หรือเป็นเรื่องลาภมิควรได้ตามมาตรา 406 การเรียกเงินมัดจำคืนดังกล่าวไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้เป็นอย่างอื่น จึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164 ส่วนดอกเบี้ยในเงินค่ามัดจำดังกล่าวนั้นเมื่อกรณีไม่ใช่การเลิกสัญญาตามมาตรา 391 จึงไม่ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 391 วรรคสอง เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ทวงถามเมื่อใด จึงถือว่าจำเลยเป็นผู้ผิดนัดตั้งแต่วันฟ้อง ต้องชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224

การที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันโดยโจทก์มีวัตถุประสงค์ที่จะใช้ที่ดินเป็นเหมืองผลิตถ่านหิน อันเป็นกิจการภายในอำนาจหน้าที่ของโจทก์ตามกฎหมาย โจทก์มีอำนาจ กระทำการซื้อที่ดินได้โดยลำพังไม่จำต้องออกเป็นกฎหมายเวนคืน แม้บริเวณที่ที่ดินที่จะซื้อตั้งอยู่ได้เคยมีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขต ที่ดินที่จะเวนคืน และพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวได้หมดอายุไปแล้วก็ตาม หามีผลทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจที่จะซื้อที่ดินไม่ เพราะแม้ตาม พ.ร.บ.การพลังงานแห่งชาติ มาตรา 21 บัญญัติว่าเมื่อมีความจำเป็น ที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ในระบบการผลิต ขยายระบบการผลิตหรือการจำหน่ายพลังงาน ให้ดำเนินการเวนคืน ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ก็ตามแต่มาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ให้ความหมายของคำว่า การเวนคืนว่าหมายถึง การบังคับเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ และตามมาตรา 5 บัญญัติว่า อสังหาริมทรัพย์ซึ่งรัฐต้องการ เพื่อกิจการใด ๆ อันจำเป็นเพื่อการเป็นสาธารณูปโภค... ฯลฯ ... หรือการได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ... ฯลฯ ... เมื่อมิได้ตกลงใน เรื่องการโอนไว้เป็นอย่างอื่น ให้เวนคืนตามบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ดังนั้น พ.ร.บ.ทั้งสองฉบับดังกล่าวจึงมิได้เป็นบทบัญญัติของกฎหมาย ที่บังคับโดยเด็ดขาดว่า โจทก์จะได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพียง ทางเดียวด้วยการออกกฎหมายเวนคืนการที่จะออกกฎหมายเวนคืนที่ดินจะ กระทำแต่เฉพาะในกรณีที่มิได้มีการตกลงในเรื่องการโอนไว้เป็น อย่างอื่นเท่านั้น การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว ต่อมากลับไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2เพราะได้ราคาสูงกว่าและจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาลอย่างรีบร้อนและมีพิรุธโดยมีเจตนาไม่สุจริตสมรู้กันทำการฉ้อฉลโจทก์ ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 ที่จะได้รับโอนที่ดินจากจำเลยที่ 1เสียเปรียบ โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 237 ส่วนที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลตกลงโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 และศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมในอีกคดีหนึ่งนั้นไม่ใช่คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงไม่อาจใช้ยันแก่โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ ดังนี้ ไม่จำต้องเพิกถอนสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาตามยอมในคดีดังกล่าว.

การที่โจทก์เป็นผู้ลงชื่อในตั๋วสัญญาใช้เงินร่วมกับ ส. ทุกฉบับที่นำไปจำนำแก่ผู้รับจำนำ ทำให้เห็นว่าโจทก์กับ ส. ทำกิจการร่วมกัน และการที่โจทก์เป็นผู้มีชื่อในสารบัญจดทะเบียนของโฉนด ที่ดินที่โจทก์กับพวกซื้อมาจากบริษัท บ. จำกัดร่วมกับ ส. และคนอื่น ๆ รวม 20 คน อันเป็นข้อเท็จจริงที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์ร่วมกับ ส.ซื้อที่ดินดังกล่าวมาแต่ต้น เป็นการแสดงให้เห็นและฟังได้ว่าโจทก์เป็นผู้ที่ร่วมซื้อที่ดินที่นำมาแบ่งแยกและปลูกสร้างอาคารขาย กรณีจึงต้องถือ ว่าการดำเนินการต่าง ๆ เกี่ยวกับที่ดินที่ซื้อมา การ ปลูกสร้างอาคารลง ในที่ดินที่แบ่งแยกเป็นโฉนดแปลงย่อย และการที่ ได้มีการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่แบ่งแยกมา ได้ ดำเนินการโดยการรู้เห็น ของโจทก์ ดังนั้น โจทก์จึงเป็นผู้ดำเนินการ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งการดำเนินการ ดังกล่าวเป็นการประกอบการค้า ประเภทการค้า 11 การค้า อสังหาริมทรัพย์ ตามบัญชีอัตราภาษีการค้าใน ป.รัษฎากร โจทก์จึง มีหน้าที่เสียภาษีการค้าและภาษีบำรุงเทศบาลจากรายรับ และภาษีเงินได้จากการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง.

การที่โจทก์นำสืบว่า ผู้รับมอบอำนาจโจทก์แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยว่าโจทก์ขายที่ดินไปโดยมิได้มุ่งในทางการค้าที่ดิน แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่า การขายที่ดินของโจทก์ ถือว่าประกอบการค้าที่ดินและให้โจทก์เสียภาษีการค้า ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ไม่ยินยอมเสียภาษีและจะอุทธรณ์ต่อไป แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ให้ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ลงชื่อไว้ในช่องผู้ให้ถ้อยคำ โดยแจ้งว่าให้ลงชื่อไปก่อน เพราะเป็นระเบียบของกรมสรรพากร ว่าต้องมีหลักฐานไว้เพื่อตรวจสอบ ส่วนการอุทธรณ์จะอุทธรณ์ในภายหลังย่อมทำได้ผู้รับมอบอำนาจโจทก์จึงลงชื่อไว้พร้อมกับแจ้งด้วยว่าจะอุทธรณ์การประเมิน ดังนี้ตามข้อนำสืบหรือข้ออ้างของโจทก์เท่ากับอ้างว่าผู้รับมอบอำนาจโจทก์มิได้มีเจตนาที่จะยินยอมเสียภาษีการค้าหรือเจตนาลงชื่อ ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเอกสารดังกล่าวจึงใช้ไม่ได้ ซึ่งเป็นการนำสืบหักล้างเอกสารมิใช่นำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสาร ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94 ประกอบด้วย พ.ร.บ.จัดตั้งศาลภาษีอากรและวิธีพิจารณาคดีภาษีอากร พ.ศ. 2528 มาตรา 17 โจทก์มิได้มีเจตนาที่จะยินยอมหรือทำสัญญาประนีประนอมยอมความในส่วนภาษีการค้า โจทก์จึงมีสิทธิที่จะอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์และเมื่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีคำวินิจฉัยแล้วโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีต่อศาลภาษีอากรได้ โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาและขายไปในระยะสั้น โดยในช่วงก่อนขายไม่ปรากฏว่าได้ใช้ประโยชน์ในกิจการของโจทก์อย่างใด ที่อ้างว่ามีโครงการต่าง ๆ ก็ไม่ปรากฏว่ามีเอกสารแสดงถึงโครงการเหล่านั้นมาสนับสนุน จึงเป็นการขายที่ดินเพื่อทางค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีการค้าตามการประเมินของเจ้าพนักงานประเมิน.