คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

โจทก์ทั้งสามทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจากจำเลย แต่ยังจดทะเบียนโอนกันไม่ได้เพราะผู้เช่าที่ดินพิพาทคัดค้าน โจทก์จำเลยตกลงกัน ให้จำเลยจำนองที่ดินพิพาทไว้แก่โจทก์เพื่อนำเงินไปไถ่ การขายฝากที่ดินพิพาทจาก จ. และให้จำเลยไปดำเนินการฟ้องขับไล่ ผู้เช่าออกจากที่ดินพิพาทก่อนแล้วจำเลยจะจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ต่อไป เมื่อคู่กรณีเจรจาตกลงกันเช่นนี้คู่กรณี ทั้งสองฝ่ายสามารถปฏิบัติตามข้อตกลงที่ตกลงกันนั้นได้ ทั้งสัญญาจำนอง และสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทตามเจตนาที่ตกลงกัน มิใช่ไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาจำนองอย่างหนึ่งอย่างใดได้ ดังนั้น สัญญาจำนองจึงมิใช่เป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท สัญญาจำนองย่อมมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย

สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งผู้จะขายจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านในวันที่ผู้จะซื้อชำระเงินงวดสุดท้าย และตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วย เมื่อในสัญญามิได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ผู้จะซื้อย่อมนำสืบพยานบุคคลได้ว่าผู้จะขายได้กำหนดระยะเวลาไว้โดยตกลงกันด้วยวาจาเพราะมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญา แต่เป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนและเพื่อให้คู่สัญญาปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกำหนดชำระเงินไว้เป็นงวด ๆ ผู้จะซื้อได้ชำระเงินให้ผู้จะขายแล้วบางส่วน แม้จะไม่ ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญาแต่ผู้จะขายก็รับเงินและออกใบเสร็จรับเงินให้ ถือได้ว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย มิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินและจำนวนเงินที่ ชำระกันตามสัญญาเป็นสาระสำคัญผู้จะซื้อจึงยังมิใช่ผู้ผิดสัญญา

สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งผู้จะขายจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านในวันที่ผู้จะซื้อชำระเงินงวดสุดท้าย และตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วยเมื่อในสัญญามิได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้.ผู้จะซื้อย่อมนำสืบพยานบุคคลได้ว่าผู้จะขายได้กำหนดระยะเวลาไว้โดยตกลงกันด้วยวาจาเพราะมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญาแต่เป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนและเพื่อให้คู่สัญญาปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกำหนดชำระเงินไว้เป็นงวดๆ ผู้จะซื้อได้ชำระเงินให้ผู้จะขายแล้วบางส่วน แม้จะไม่ ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญาแต่ผู้จะขายก็รับ เงินและออกใบเสร็จรับเงิน ให้ ถือได้ว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย มิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินและจำนวนเงินที่ ชำระกันตามสัญญาเป็นสาระสำคัญผู้จะซื้อจึงยังมิใช่ ผู้ผิดสัญญา

ศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลล่างให้โจทก์โอนที่ดินเนื้อที่ 4 ไร่กว้าง 20 วา ยาว 20 วา ให้แก่จำเลยตาม ฟ้องแย้งตามสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทได้ความชัดว่าจำเลยซื้อที่พิพาทจำนวนเนื้อที่ 4 ไร่ กว้าง 20 วายาว80 วา ซึ่งคิดเนื้อที่ได้ 4 ไร่พอดี คำขอตามฟ้องแย้ง ที่ให้โจทก์แบ่งแยกที่ดินโดยวัดความกว้าง 20 วา ความยาว60 วาก็ดี คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้โจทก์แบ่งแยกที่ดินโดยวัดความกว้าง 20 วา ความยาว20 วาก็ดี เห็น ได้ชัดว่าด้านยาวพิมพ์ตัวเลขผิดไป แม้จะมีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว ในชั้นบังคับคดีศาลย่อมมีอำนาจบังคับคดีไป ตามที่ถูกต้องตามสัญญาจะซื้อขายซึ่งเป็นหลักฐานแห่งฟ้องแย้งนั้นได้

ศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลล่างให้โจทก์โอนที่ดินเนื้อที่ 4 ไร่ กว้าง 20 วา ยาว 20 วา ให้แก่จำเลยตาม ฟ้องแย้งตามสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทได้ความชัดว่าจำเลยซื้อที่พิพาทจำนวนเนื้อที่ 4 ไร่ กว้าง 20 วา ยาว80 วา ซึ่งคิดเนื้อที่ได้ 4 ไร่พอดี คำขอตามฟ้องแย้ง ที่ให้โจทก์แบ่งแยกที่ดินโดยวัดความกว้าง 20 วา ความยาว60 วาก็ดี คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้โจทก์แบ่งแยกที่ดินโดยวัดความกว้าง 20 วา ความยาว 20 วาก็ดี เห็น ได้ชัดว่าด้านยาวพิมพ์ตัวเลขผิดไป แม้จะมีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว ในชั้นบังคับคดีศาลย่อมมีอำนาจบังคับคดีไป ตามที่ถูกต้องตามสัญญาจะซื้อขายซึ่งเป็นหลักฐานแห่งฟ้องแย้งนั้นได้

แม้บ้านพิพาทซึ่งจำเลยซื้อมาจากการขายทอดตลาดของศาลจะปลูกอยู่ในที่ดินมีโฉนดของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยให้การต่อสู้คดีว่า ที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทนั้นโจทก์ได้ทำสัญญาแบ่งขายให้ ล. และยินยอมให้ ล. เข้าไปปลูกบ้านพิพาท ต่อมาโจทก์บิดพลิ้วไม่ยอมรับชำระราคาที่ดินจากล. ล.จึงฟ้องให้โจทก์รับชำระราคาและโอนที่ดินให้คดีอยู่ในระหว่างการพิจารณา ก่อนที่จำเลยจะซื้อบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาด ล. ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินที่ซื้อมาจากโจทก์ให้จำเลยและล. จะไปทำการโอนให้แก่ จำเลยเมื่อได้รับโอนจากโจทก์แล้ว ซึ่งโจทก์ก็ทราบและ เข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาดบ้านพิพาทด้วย เมื่อโจทก์ซื้อบ้านพิพาทไม่ได้จึงกลั่นแกล้งนำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลย เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ดังนี้ หากเป็นความจริงดังที่จำเลยต่อสู้ การที่ ล. กับ ส. จำเลยใน คดีที่ถูกยึดทรัพย์ปลูกบ้านพิพาทลงในที่ดินของโจทก์ก็เป็นการปลูกบ้านโดยมีสิทธิ หากในที่สุดโจทก์แพ้คดี ล. โจทก์ก็ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยรื้อบ้านพิพาทออกไปจากที่ดินดังกล่าว และจำเลยย่อมมีสิทธิอยู่ในที่ดินดังกล่าวได้ตามสัญญาจะซื้อขายที่ทำไว้กับ ล. ถ้าโจทก์รู้ความเช่นนี้แต่ ยังมาชิงฟ้องขับไล่จำเลยเสียก่อน เพื่อให้จำเลยได้รับความเสียหาย ก็อาจ เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตได้จึงสมควรที่จะต้องฟังข้อเท็จจริงต่อไป

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทตามสัญญาจะซื้อขายให้โจทก์โดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระค่าที่พิพาทที่ค้างชำระ ให้แก่จำเลย ย่อมไม่ชอบด้วยการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ปัญหาที่ว่า ศาลชั้นต้น พิพากษาไม่ชอบด้วยกฎหมาย เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยมีสิทธิยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่ค้างชำระ แก่จำเลยจึงชอบแล้ว

โจทก์ฟ้องขอบังคับจำเลยในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของผู้ตายให้จัดการให้ผู้ที่อยู่อาศัยในห้องแถวออกไปจากห้องและให้โอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินกองมรดกของผู้ตายที่ผู้ตายได้ทำสัญญาจะซื้อขายให้ไว้แก่โจทก์ สิทธิเรียกร้องของโจทก์อันมีต่อเจ้ามรดกจึงตกอยู่ภายในบังคับของอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1754 วรรคสาม โจทก์ต้องฟ้องคดีภายในกำหนด 1 ปีนับแต่เมื่อโจทก์ได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น หาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นข้อความที่เพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1545/2492)
เมื่อระยะเวลาตามสัญญาได้ล่วงพ้นไปแล้ว จำเลยได้กำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ปฏิบัติการชำระหนี้ โดยจำเลยได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ในการโอนที่ดินให้โจทก์ในวันที่กำหนดตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องมารับโอนและชำระราคาในวันนัด การที่โจทก์ไม่มารับโอนและไม่ชำระราคาโดยไม่มีเหตุที่จะอ้างได้ตามกฎหมายจึงถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบมัดจำได้ แม้โจทก์จะกำหนดเวลาโอนขึ้นใหม่ในภายหลังก็ไม่มีผล

ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน 2 แปลงมีเนื้อที่รวมกัน 106 ไร่ 2 งาน 48 ตารางวา เมื่อจำเลยจัดการออกโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงแล้วได้เนื้อที่ดิน 111 ไร่ 82 ตารางวา เนื้อที่ดินล้ำจำนวนตามที่ระบุไว้ในสัญญา 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา ไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจำต้องรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง
ในวันทำสัญญาโจทก์วางมัดจำไว้ 100,000 บาท เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำนั้นส่วนจำนวนเงิน300,000 บาท เป็นเงินที่โจทก์แบ่งชำระราคาที่ดินให้จำเลยเมื่อไม่มีการซื้อขายกัน จำเลยต้องคืนให้โจทก์ เมื่อจำเลยผิดนัดไม่คืนให้แก่โจทก์จำเลยจึงต้องเสียดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันผิดนัด