คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมีข้อตกลงว่าโจทก์ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งสิ้นจำนวน 137,500 บาท ให้แก่จำเลยผู้จะขายภายในวันที่ 30 พฤษภาคม 2529 และจำเลยจะโอนที่ดินให้โจทก์ในวันเดียวกัน ถือได้ว่าสัญญาฉบับพิพาทดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนมีกำหนดชำระหนี้กันแน่นอน ซึ่งมีวัตถุประสงค์แห่งหนี้ที่โจทก์ต้องปฏิบัติการชำระให้แก่จำเลย คือชำระด้วยเงินเท่านั้นแต่ครั้นถึงกำหนดชำระหนี้ ปรากฏว่าโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยไม่ครบตามสัญญา โดยในส่วนที่เหลือโจทก์ได้ทำสัญญากู้ให้จำเลยเป็นประกันมีกำหนดชำระเงิน 1 ปี จึงเท่ากับว่าคู่สัญญาตกลงกันให้เลื่อนการชำระหนี้ออกไปได้อีก ดังนั้น เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญากู้โจทก์ไม่ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วน ย่อมถือได้ว่าโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้.

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้กำหนดเวลาชำระหนี้ต่อกันไว้แน่นอน เมื่อโจทก์ผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระเงินให้ครบถ้วนตามสัญญา จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินให้โจทก์ได้ การที่โจทก์ทำสัญญากู้ให้แก่จำเลยเท่ากับจำนวนค่าที่ดินส่วนที่ขาดเพื่อให้เป็นประกันต่อกันย่อมมิใช่การชำระหนี้ เพราะวัตถุประสงค์แห่งหนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ต้องชำระด้วยเงินเท่านั้น.

จำเลยทั้งสองเข้าไปขุดดิน เกรดิน ขุดบ่อ และปั้นอิฐขายในที่ดินซึ่งเป็นของโจทก์ร่วมโดยที่จำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิที่จะกระทำได้ จึงเป็นการร่วมกันเข้าไปรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์ร่วมโดยปกติสุข และร่วมกันทำที่ดินของโจทก์ร่วมเสียหายกับเอาที่ดินของโจทก์ร่วมไปโดยทุจริต เป็นความผิดฐานบุกรุก ทำให้เสียทรัพย์และลักทรัพย์.

สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลย มีข้อความสรุปได้ว่า โจทก์กับจำเลยทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2526 โดยจำเลยตกลงขายบ้านและที่ดินซึ่งระบุไว้ในสัญญา และจะส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่โจทก์ประมาณเดือนพฤษภาคม 2527 แสดงว่า คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง มิได้มีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญา จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเพียงแต่ทำเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดตามสัญญา ก็เรียกร้องให้บังคับระหว่างกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ขอให้บังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาหรือคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระราคาให้จำเลยไว้สิทธิเรียกร้องในกรณีนี้ไม่มีบทกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้กำหนดอายุความทั่วไป 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 164

เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพ แสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้องโดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร5 ห้องพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเน้น แผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรมโรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายใน 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391.

การฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะว่าให้ใช้บังคับเสียภายในระยะเวลาเท่าใดจึงต้องถือว่ามีกำหนดอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 164 การที่เจ้าพนักงานที่ดินยังไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของจำเลยทั้งสองให้แก่โจทก์ เนื่องจากโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินชำรุดนั้น ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ ไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองจะอ้างเหตุดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญากับโจทก์ไม่ได้ การบอกเลิกสัญญาไม่มีผล สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยยังใช้บังคับอยู่ จำเลยทั้งสองจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา.

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 พิมพ์ลายนิ้วมือไว้โดยไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือใช้บังคับจำเลยที่ 1 ไม่ได้ แต่โจทก์ผู้ซื้อได้วางมัดจำเป็นเงินไว้ซึ่งถือว่าเป็นการวางประจำตามกฎหมาย โจทก์จึงฟ้องบังคับคดีแก่จำเลยที่ 1 ให้โอนขายที่ดินให้โจทก์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้าวันร่วมกันโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลย ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 แม้จำเลยจะไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาก็พิพากษาแก้ไขให้ถูกต้องได้ เพราะเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยผู้อาศัยให้รื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ไว้ว่าโจทก์ตกลงขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 1 ในราคา 20,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้ชำระเงินงวดแรกให้โจทก์ 14,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงจะชำระให้เมื่อโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยที่ 1 ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นพิเคราะห์คำฟ้องคำให้การแล้วกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าโจทก์ตกลงขายที่พิพาทให้แก่จำเลยโดยชำระราคาบางส่วนแล้วจริงหรือไม่ จึงเป็นการกำหนดประเด็นอย่างกว้าง ๆ ตามคำให้การของจำเลย ซึ่งย่อมรวมถึงการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่ 1 ที่ชำระราคาบางส่วนและที่เหลือเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ อันเป็นลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขายนั่นเองการที่จำเลยทั้งสองนำสืบตามคำให้การและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยทั้งสองอยู่ในที่พิพาทโดยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงหาเป็นการนำสืบและวินิจฉัยนอกประเด็นไม่.

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้อาศัยออกจากที่ดินพิพาทซึ่งโจทก์อ้างว่าเป็นของโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ไว้โดยชัดแจ้งว่าโจทก์ตกลงขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ได้ชำระเงินงวดแรกให้โจทก์แล้ว ส่วนที่เหลือตกลงจะชำระให้เมื่อโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยที่ 1 ดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นพิเคราะห์คำฟ้องคำให้การแล้ว กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่า โจทก์ตกลงขายที่พิพาทให้แก่จำเลยโดยชำระราคาบางส่วนแล้วจริงหรือไม่ จึงเป็นการกำหนดประเด็นอย่างกว้าง ๆ ตามคำให้การของจำเลย ซึ่งย่อมรวมถึงการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ จำเลยที่ 1 ที่ชำระราคาบางส่วน และที่เหลือเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ อันเป็นลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขายนั่นเองการที่จำเลยทั้งสองนำสืบตามคำให้การและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยทั้งสองอยู่ในที่พิพาทโดยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงหาเป็นการนำสืบและวินิจฉัยนอกประเด็นไม่.

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 8 ระบุว่า "ผู้จะขายและผู้จะซื้อต่างฝ่ายต่างได้รับรองไว้ต่อกันว่าจะไม่ทำให้ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเกิดการเสียหายเป็นอันขาด และถ้ามี เหตุการณ์ ที่ต้องขอความร่วมมือซึ่งกันและกันแล้ว ทั้งผู้จะขายและผู้จะซื้อยินดีร่วมมือช่วยเหลือซึ่งกันและกันจนกว่าการปลูกสร้างจะแล้วเสร็จบริบูรณ์" โจทก์ก่อสร้างตึกแถวพิพาทยังไม่เสร็จ แต่โจทก์ยื่นคำร้องขอเลขบ้านตึกแถวพิพาทซึ่งผู้ใหญ่บ้านไม่ออกให้เพราะผิดระเบียบถึงแม้จำเลยเจ้าของที่ดินจะเป็นผู้ยื่นคำร้องก็ไม่สามารถจะออกเลขบ้านตึกแถวพิพาทได้การที่จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอเลขบ้านตึกแถวพิพาทเพื่อโจทก์จะได้ขอติดตั้งน้ำประปาและไฟฟ้าเพื่อจะได้ทำการก่อสร้างต่อไป จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา