คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่ ภ. บิดาโจทก์ ระหว่างที่ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ ต่อมา จำเลยทำสัญญากับ ภ. ว่าไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถ่ถอน ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับ ภ. ถือได้ว่า เป็นการขายขาดที่ดินให้แก่ ภ. โดยทำสัญญากันเอง จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่และภายในกำหนดระยะการขายฝาก จำเลยย่อมมีสิทธินำที่ดินไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 497 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ที่ดินได้

ขณะที่จำเลยแบ่งขายที่ดินของตนให้แก่โจทก์กับพวก จำเลยสัญญาว่าจะแบ่งที่ดินของจำเลยทำเป็นทางเข้าออกของที่ดินโจทก์สู่ทางสาธารณะอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนการซื้อขายที่ดินของจำเลย จำเลยจึงต้องผูกพันตามสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว และสิทธิเรียกร้องของโจทก์ดังกล่าวไม่ใช่สิทธิตามกฎหมายอันเกิดจากกรณีที่ที่ดินของโจทก์ถูกที่ดินของจำเลยล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.มาตรา 1349ศาลจึงไม่มีอำนาจในการกำหนดสถานที่และวิธีการทำทางโดยต้องคำนึงถึงที่ดินจำเลยให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยเปิดทางเข้าออกและรื้อถอนบ้านเรือนที่ปลูกขวางทางเข้าออก ถือได้ว่าในส่วนคำขอให้รื้อถอนบ้านเรือนเป็นคดีฟ้องขอให้ขับไล่แม้บ้านที่ปลูกขวางทางเข้าออกเป็นบ้านของบุตรสาวจำเลย ก็ถือว่าเป็นวงศ์ญาติของจำเลย เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายชนะคดี และศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไป คำพิพากษาดังกล่าวย่อมใช้บังคับตลอดถึงวงศ์ญาติทั้งหลายและบริวารของจำเลยที่อยู่บนที่ดินนั้นได้ ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 142 ประกอบมาตรา 145

ขณะที่จำเลยแบ่งขายที่ดินของตนให้แก่โจทก์กับพวก จำเลยสัญญาว่าจะแบ่งที่ดินของจำเลยทำเป็นทางเข้าออกของที่ดินโจทก์สู่ทางสาธารณะอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนการซื้อขายที่ดินของจำเลย จำเลยจึงต้องผูกพันตามสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว และสิทธิเรียกร้องของโจทก์ดังกล่าวไม่ใช่สิทธิตามกฎหมายอันเกิดจากกรณีที่ที่ดินของโจทก์ถูกที่ดินของจำเลยล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ศาลจึงไม่มีอำนาจในการกำหนดสถานที่และวิธีการทำทางโดยต้องคำนึงถึงที่ดินจำเลยให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยเปิดทางเข้าออกและรื้อถอนบ้านเรือนที่ปลูกขวางทางเข้าออก ถือได้ว่าในส่วนคำขอให้รื้อถอนบ้านเรือนเป็นคดีฟ้องขอให้ขับไล่ แม้บ้านที่ปลูกขวางทางเข้าออกเป็นบ้านของบุตรสาวจำเลย ก็ถือว่าเป็นวงศ์ญาติของจำเลย เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายชนะคดี และศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปคำพิพากษาดังกล่าวย่อมใช้บังคับตลอดถึงวงศ์ญาติทั้งหลายและบริวารของจำเลยที่อยู่บนที่ดินนั้นได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 ประกอบมาตรา 145

เมื่อไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใดบังคับให้ชำระภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนรวมกัน การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดและสัญญาซื้อขายเฟอร์นิเจอร์ แยกออกเป็น 2 ฉบับจึงเป็นสิทธิโดยชอบของจำเลยที่จะกระทำได้ ทั้งโจทก์ยินยอมทำสัญญากับจำเลย สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดและสัญญาซื้อขายเฟอร์นิเจอร์ย่อมมีผลสมบูรณ์ หาใช่เป็นการหลีกเลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนซึ่งขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนอันจะตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150 ไม่
ตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุเนื้อที่ประมาณ50 ตารางเมตร แม้ความจริงแต่ละห้องมีเนื้อที่เพียง 45.31 ตารางเมตรก็ตาม แต่ก็มีเนื้อที่น้อยกว่าที่ประมาณไว้ในสัญญาไม่มาก จึงไม่เพียงพอที่จะถือว่าโจทก์แสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม อันจะทำให้สัญญาตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 156 สำหรับแผ่นภาพโฆษณาและใบแจ้งราคาและเนื้อที่ห้องชุดของจำเลยที่ระบุเนื้อที่50 ตารางเมตร เป็นเพียงหนังสือเชิญชวนบุคคลทั่วไปให้สนใจในห้องชุดดังกล่าวเท่านั้น หามีผลต่อคดีไม่
เมื่อจำเลยก่อสร้างห้องชุดเสร็จ จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ไปรับโอนห้องชุด 2 ครั้ง แต่โจทก์ไม่ไปตามนัดในการแจ้งโอนครั้งที่ 2โจทก์ย่อมตกเป็นผู้ผิดนัด การที่โจทก์ไม่ทราบเรื่องเพราะโจทก์อยู่ต่างประเทศย่อมไม่เป็นข้อแก้ตัว การบอกเลิกสัญญาของจำเลยและริบเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วจึงชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา

ศาลพิพากษาให้เพิกถอนสัญญาขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1กับที่ 3 กับให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินแก่โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยที่ 1 หากโอนไม่ได้ให้จำเลยทั้งสี่ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 3 นำที่ดินไปจำนองบุคคลภายนอกเสียก่อน คำพิพากษาจึงไม่ผูกพันบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 145 วรรคสอง
แม้โจทก์จะดำเนินการให้เพิกถอนสัญญาขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 3 ก็ไม่มีผลทำให้นิติกรรมจำนองระหว่างจำเลยที่ 3กับบุคคลภายนอกระงับสิ้นไป เพราะการจำนองจะระงับสิ้นไปได้ก็แต่โดยการเพิกถอนหรือการไถ่ถอนจำนองโดยชอบ เมื่อจำเลยที่ 1ไม่อยู่ในวิสัยที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์โดยปลอดจำนองตามคำพิพากษา โจทก์จึงขอให้บังคับคดีตามคำพิพากษาประการต่อไป คือ ขอให้บังคับคดียึดที่ดินแปลงอื่นของจำเลยที่ 3ออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ได้

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาสิ้นสุดลงจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคาร ทั้งที่โจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ย่อมฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วส่วนที่สัญญาข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา24 เดือน ดังกล่าว สามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้าอันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการ ความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาต หรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการรวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขาย ตามข้อสัญญานั้นหมายความว่าเหตุจำเป็นที่จะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้นต้องไม่ใช่เป็นเพราะความผิดของจำเลยเอง

กรณีมีปัญหาตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า คดีตามคำฟ้องของโจทก์อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศหรือไม่ และได้เสนอให้ประธานศาลฎีกาพิจารณาวินิจฉัยตามพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศและวิธีพิจารณาคดีทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศ พ.ศ. 2539มาตรา 9 ซึ่งประธานศาลฎีกาได้มีคำวินิจฉัยแล้วว่า คดีตามคำฟ้องของโจทก์อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศ จึงชอบที่ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางจะมีคำสั่งให้รับคำฟ้องของโจทก์ไว้พิจารณาพิพากษาต่อไป

จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ช. และ อ. และได้ทำสัญญาต่อเติมตกแต่งอาคารกับโจทก์ โดยคำฟ้องของโจทก์แสดงข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่าเป็นเรื่องจ้างทำของ และสภาพแห่งข้อหาคือ ไม่ชำระเงินค่าว่าจ้างให้ครบตามสัญญา โดยไม่ได้กล่าวอ้างถึงนิติสัมพันธ์ตามสัญญาอื่นรวมอยู่กับสัญญาว่าจ้างต่อเติมตกแต่งอาคารด้วย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวมี ช. กับ อ. เป็นคู่สัญญาฝ่ายผู้จะขาย แต่สัญญาว่าจ้างต่อเติมตกแต่งอาคารมีโจทก์เป็นคู่สัญญาฝ่ายผู้รับจ้าง สัญญาทั้งสองฉบับไม่ปรากฏว่ามีข้อความใด ๆ ที่อ้างถึงสัญญาอีกฉบับหนึ่งหรือระบุให้เห็นว่าสัญญาทั้งสองฉบับมีส่วนเกี่ยวข้องกัน ดังนั้นสัญญาทั้งสองฉบับจึงแยกต่างหากจากกัน เมื่อโจทก์กับจำเลยทำสัญญาว่าจ้างต่อเติมตกแต่งอาคารซึ่งอยู่ในลักษณะจ้างทำของ แต่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอยู่ในลักษณะซื้อขาย การนำสัญญาทั้งสองฉบับมารวมกันแล้วถือว่าเป็นสัญญาฉบับเดียวกัน ย่อมไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ได้กำหนดลักษณะของสัญญาแต่ละชนิดไว้ ดังนั้นในระหว่างโจทก์กับจำเลย การปฏิบัติต่อกันระหว่างคู่สัญญากับการบังคับตามสัญญาต้องเป็นไปตามลักษณะจ้างทำของ จึงต้องใช้อายุความ 2 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/34 (7)

โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันเมื่อปี 2530 ซึ่งขณะนั้นที่ดินพิพาทอยู่ในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายภายในกำหนด 10 ปี การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 113 (เดิม) เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ทางราชการจัดให้ราษฎรทำกินจึงปกป้องราษฎรให้มีที่ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี ภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวซึ่งทางราชการได้ควบคุมที่ดินนั้นอยู่ ยังไม่ปล่อยเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นกำหนดระยะเวลาที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ดังนั้น โจทก์จะสละหรือโอนการครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่ได้ ศาลจึงยกบทบัญญัติมาตรา 411 แห่ง ป.พ.พ. ขึ้นปรับแก่คดีนี้ไม่ได้
นับแต่โจทก์และจำเลยที่ 1 ซื้อขายที่ดินพิพาทกันตั้งแต่ปี 2530 จำเลยที่ 1 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนปัจจุบัน แม้จะถือว่าในระหว่างระยะเวลาที่มีข้อกำหนดห้ามโอน จำเลยที่ 1 ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ก็ตามแต่ในปี 2533 ซึ่งเป็นระยะเวลาพ้นกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายแล้ว จำเลยที่ 1 ได้ฟ้องต่อศาลขอให้บังคับโจทก์โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 ดังนี้ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินพิพาทโดยบอกกล่าวแสดงเจตนาไปยังโจทก์ว่าจะไม่ยึดถือที่ดินพิพาทแทนโจทก์อีกต่อไป อันเป็นการแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทจากโจทก์นับตั้งแต่วันที่จำเลยที่ 1 ยื่นฟ้องดังกล่าว โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อปี 2539 จึงเป็นการฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองเมื่อพ้นกำหนด 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 เอาคืนซึ่งการครอบครอง ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 แม้จะมิได้อุทธรณ์ด้วยแต่เนื่องจากกรณีนี้เกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยชี้ขาดให้มีผลไปถึงจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย จึงชอบแล้ว

โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113(เดิม)
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ทางราชการจัดให้ราษฎรทำกินจึงปกป้อง ราษฎรให้มีที่ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี ภายในกำหนดระยะเวลา ดังกล่าวซึ่งทางราชการได้ควบคุมที่ดินนั้นอยู่ยังไม่ปล่อยเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นกำหนดระยะเวลาที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ดังนั้น โจทก์จะสละหรือโอนการครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้ ให้แก่ จำเลยที่ 1 ไม่ได้ ศาลจึงยกบทบัญญัติมาตรา 411 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ขึ้นปรับแก่คดีนี้ไม่ได้
นับแต่โจทก์และจำเลยที่ 1 ซื้อขายที่ดินพิพาทกันตั้งแต่ปี 2530จำเลยที่ 1 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนปัจจุบัน แม้จะถือว่าในระหว่างระยะเวลาที่มีข้อกำหนดห้ามโอน จำเลยที่ 1 ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ก็ตาม แต่ในปี 2533 ซึ่งเป็นระยะเวลาพ้นกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายแล้ว จำเลยที่ 1 ได้ฟ้องต่อศาลขอให้บังคับโจทก์โอนที่ดินพิพาทให้จำเลย ดังนี้ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินพิพาทโดยบอกกล่าวแสดงเจตนาไปยังโจทก์ว่า จะไม่ยึดถือที่ดินพิพาทแทน โจทก์อีกต่อไปอันเป็นการแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทจากโจทก์นับตั้งแต่วันที่จำเลยที่ 1 ยื่นฟ้องดังกล่าว โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อปี 2539 จึงเป็นการฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองเมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 เอาคืนซึ่งการครอบครอง ส่วนจำเลยที่ 2และที่ 3 แม้จะมิได้อุทธรณ์ด้วยแต่เนื่องจากกรณีนี้เกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยชี้ขาดให้มีผลไปถึงจำเลยที่ 2และที่ 3 ด้วย จึงชอบแล้ว