คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

ในขณะทำสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวพิพาท โจทก์ไม่รู้ว่าที่ดินและตึกแถวพิพาทดังกล่าวอยู่ในแนวเขตที่ดิน ที่ที่จะถูกเวนคืน ซึ่งหากโจทก์ทราบความจริง โจทก์คงจะไม่ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลย เพราะโจทก์ไม่สามารถจะดำเนินกิจการร้านค้าบนที่ดินและตึกแถวพิพาทจนถึงจุดคุ้มทุนและมีกำไรตามความตั้งใจได้ การที่โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยจึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ การแสดงเจตนาทำสัญญาเช่าของโจทก์จึงเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกล้างโมฆียะกรรมไปยังจำเลย การอันเป็นโมฆียะกรรมดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 จำเลยต้องคืนเงินตามสัญญาเช่าที่ได้รับไปแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ตามคำฟ้องโจทก์ได้บรรยายชัดแจ้งว่า โจทก์ได้จ่ายเงินจำนวน 300,000 บาท ให้จำเลยเป็นค่าตอบแทนการเช่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้ไว้ ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังเป็นยุติตามคำฟ้องว่า เงิน 300,000 บาท ที่โจทก์จ่ายให้จำเลยในวันทำสัญญาเช่านอกเหนือจากค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้านั้นเป็นเงินตอบแทนการเช่า ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่าเงิน 300,000 บาท ดังกล่าวมิใช่เงินตอบแทนการเช่าหรือเงินกินเปล่า แต่เป็นเงินที่โจทก์ให้จำเลยเพื่อช่วยออกค่าภาษีแก่กรมสรรพากร จำเลยไม่ต้องคืนให้โจทก์จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ เป็นฎีกาที่ไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่งศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ ท. ต่อมา ท.ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา 30 ปี โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าย่อมมีผลผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท แม้ในระหว่างอายุสัญญาเช่า ท.จะถึงแก่ความตายซึ่งเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตาม ป.พ.พ.มาตรา 1418 วรรคสุดท้าย แต่ก็ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก และหามีผลทำให้สัญญาเช่าดังกล่าวระงับไปไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง

โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ ท.ต่อมา ท. ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา 30 ปี โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าย่อมีผลผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท แม้ในระหว่างอายุสัญญาเช่า ท. จะถึงแก่ความตายซึ่งเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1418 วรรคสุดท้าย แต่ก็ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก และหามีผลทำให้สัญญาเช่าดังกล่าวระงับไปไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง

ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 2(พ.ศ. 2511) ออกตามความในพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 ข้อ 2 ระบุว่า การกันที่ดินซึ่งเป็นที่วัดให้เป็นที่จัดประโยชน์จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อกรมการศาสนาเห็นชอบและได้รับอนุมัติจากมหาเถรสมาคม และข้อ 4 ระบุว่า การให้เช่าที่ธรณีสงฆ์ที่กัลปนาหรือที่วัดที่กันไว้เป็นที่จัดประโยชน์ที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากกรมศาสนา ดังนี้ เมื่อพิจารณาสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยแล้วจึงไม่ใช่ เป็นสัญญาเช่าโดยตรง หากแต่เป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขในอนาคต เพราะขณะทำสัญญาโจทก์ยังไม่ได้ปลูกสร้างอาคารต่าง ๆ แต่ การกระทำของจำเลยดังกล่าวก็มีผลให้เห็นได้ในอนาคตว่า หากโจทก์ปลูกสร้างอาคารต่าง ๆ แล้วเสร็จตามสัญญาก็ย่อมจะ มีผลให้จำเลยต้องบังคับตามสัญญา คือให้โจทก์มีสิทธิเช่า อาคารต่าง ๆ ได้เป็นเวลา 30 ปี อันจำเป็นจะต้องขอความเห็นชอบ จากกรมการศาสนาก่อน ซึ่งโจทก์และจำเลยต่างทราบดีดังจะเห็น ได้จากสัญญาในข้อ 5 ที่ว่าเพื่อเป็นการตอบแทนที่ได้ลงทุน สร้างอาคารในที่ดิน ผู้ลงทุนตกลงชำระเงินบำรุงวัดสุวรรณคีรีวงก์ จำนวน 1,200,000 บาท โดยผู้ลงทุนจะชำระในวันที่กรมการศาสนา ให้ความเห็นชอบสัญญานี้ ดังนั้น เมื่อปรากฏว่าสัญญาระหว่าง โจทก์จำเลยยังไม่ได้รับความเห็นชอบจากกรมศาสนา สัญญาระหว่าง โจทก์และจำเลยจึงยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ยังไม่สามารถ นำสัญญาดังกล่าวมาฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าหลังจากทำสัญญาแล้ว จำเลยได้บอกเลิก สัญญาแก่โจทก์ ไม่ยอมให้โจทก์เข้าปลูกสร้างอาคารต่าง ๆ โดย ไม่รอฟังผลการเห็นชอบจากกรมการศาสนาก่อน จำเลยจึงเป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่านั้น หามีสิทธิฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ไม่

ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างบริษัท ร. กับโจทก์กำหนดไว้ว่าในระหว่างอายุสัญญาเช่า ถ้าโจทก์ประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่ายินยอมขายให้โจทก์ในราคาตามวิธีคำนวณที่กำหนดไว้ต่อท้ายสัญญานั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นในการซื้อขายตาม ป.พ.พ.มาตรา 454 วรรคแรก ซึ่งผู้ให้เช่าได้กำหนดเวลาให้ผู้เช่าบอกกล่าวความจำนงในการซื้อไว้เป็นการแน่นอนแล้ว ผู้ให้เช่าจึงถอนคำมั่นก่อนกำหนดเวลาที่ระบุไว้ไม่ได้ ทั้งได้กำหนดราคาซื้อขายที่ดินไว้แน่นอนตามอัตราการเพิ่มมูลค่าของราคาที่ดินนั้นแต่ละปีจากราคาที่ดินที่ผู้ให้เช่าได้ซื้อมาทั้งเมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าที่ดิน หากเช่าครบกำหนด 30 ปี จะเป็นจำนวนเงินสูงมากอาจเท่าหรือสูงกว่าราคาที่ดินที่เช่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิใช่เป็นเพียงสัญญาเช่าตามปกติธรรมดาแต่เพียงอย่างเดียว หากแต่เป็นสัญญาเช่าที่รวมค่าสิทธิที่จะซื้อที่ดินที่เช่าไว้ด้วย จึงมีอัตราค่าเช่าสูง การที่จำเลยนำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวเป็นฐานในการกำหนดค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและโรงเรือนของโจทก์จึงไม่ชอบ ค่ารายปีที่โจทก์ยื่นรายการเมื่อเปรียบเทียบแล้วจะสูงกว่าค่ารายปีของสถานีบริการน้ำมันในเขตดังกล่าว ค่ารายปีที่โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการจึงชอบแล้ว
หลักฐานการได้รับเลขบ้านประจำสถานีบริการน้ำมัน ไม่ใช่หลักฐานแสดงวันเข้าอยู่หรือประกอบกิจการ การจดทะเบียนนิติบุคคลเป็นเพียงขั้นตอนเตรียมการประกอบกิจการ และการจดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการภาษีมูลค่าเพิ่มก็อาจจดทะเบียนก่อนวันเริ่มประกอบกิจการได้ สัญญาให้ใช้สิทธิดำเนินการสถานีบริการน้ำมันมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2538 ซึ่งเป็นกำหนดเวลาแน่นอน รวมทั้งเป็นวันที่โจทก์เริ่มมีสิทธิได้รับค่าใช้สิทธิดำเนินการ ฟังได้ว่า สถานีบริการน้ำมันของโจทก์สร้างเสร็จและสามารถเข้าอาศัยและทำประโยชน์ได้ในวันที่ 1 เมษายน 2538
จำเลยได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียดอกเบี้ยตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 39 วรรคสอง เฉพาะแต่ในกรณีที่จำเลยคืนเงินภาษีให้โจทก์ภายในกำหนดสามเดือนนับแต่วันคำพิพากษาถึงที่สุดเท่านั้นหลังจากนั้นไม่ได้รับการยกเว้น

แม้โจทก์และจำเลยร่วมจะเรียกชื่อสัญญาพิพาทว่าเป็นสัญญาเช่าเวลาจัดรายการและโฆษณาสินค้า แต่รายละเอียดของสัญญาแสดงว่าโจทก์ไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินใดให้แก่จำเลยร่วมเพื่อให้จำเลยร่วมได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินใดเลย การจัดรายการและโฆษณาสินค้าของจำเลยร่วมตามที่ตกลงกับโจทก์ตามสัญญาแม้จำเลยร่วมจะให้ค่าตอบแทนเป็นเงินแก่โจทก์เพื่อการนั้น แต่ฝ่ายโจทก์ยังเป็นผู้ดำเนินการหรือบริการให้ทั้งสิ้น สัญญาพิพาทจึงมิใช่สัญญาเช่าทรัพย์หากแต่เป็นสัญญาที่ตกลงให้บริการการออกอากาศกระจายเสียงและแพร่ภาพทางสถานีวิทยุโทรทัศน์ของโจทก์ตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันโดยมีค่าตอบแทน ซึ่งโจทก์เป็นผู้ค้ารับทำการงานดังกล่าวให้จำเลยร่วมเท่านั้น ดังนี้ การที่โจทก์เรียกเอาค่าตอบแทนการจัดรายการและโฆษณาสินค้าตามที่ตกลงไว้กับจำเลยร่วม จึงไม่ใช่เป็นการเรียกเอาค่าเช่าสังหาริมทรัพย์อันจะอยู่ภายในกำหนดอายุความตาม ป.พ.พ.มาตรา 193/34 (6)

โจทก์ตกลงทำสัญญาเช่าฉาง เก็บรักษาข้าวเปลือกจากจำเลย โดยมีข้อสัญญาที่จำเลยจะต้องรับผิดถ้าเกิดความเสียหายหรือ สูญหายขึ้น และต้องชดใช้ราคาข้าวเปลือกที่ยุบตัวตามสภาพ ไม่เกินร้อยละ 2 ของจำนวนข้าวทั้งหมดหรือเกิดจากเหตุสุดวิสัย สัญญาดังกล่าวนอกจากเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว ยังมีข้อกำหนด ให้จำเลยมีหน้าที่เก็บรักษาข้าวเปลือก ดูแลมิให้เกิดความ เสียหายหรือสูญหายขึ้น จำเลยต้องรับผิดชอบใช้ราคาข้าวเปลือก ที่ขาดจำนวนไปให้แก่โจทก์ ซึ่งมีลักษณะเป็นสัญญาฝากทรัพย์ รวมอยู่ด้วย การฟ้องให้จำเลยชำระราคาข้าวเปลือกที่ขาดจำนวน ไปพร้อมดอกเบี้ยเช่นนี้ มิใช่การฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทน เกี่ยวกับการฝากทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 671 และไม่มีกฎหมายบัญญัติถึงเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความทั่วไปคือ 10 ปี ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30(มาตรา 164 เดิม) ฟ้องโจทก์ยังไม่ขาดอายุความ

โจทก์ครอบครองที่พิพาทโดยมีเจตนายึดถือเพื่อตน โจทก์จึงมีสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ.มาตรา 1367 จำเลยอยู่ในที่พิพาทของโจทก์โดยจำเลยไปเช่าที่พิพาทจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิให้เช่า จำเลยย่อมไม่อาจอ้างสัญญาเช่ามาใช้ยันโจทก์ได้ การอยู่ในที่ดินของจำเลยจึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่

โจทก์ครอบครองที่พิพาทโดยมีเจตนายึดถือเพื่อตนโจทก์จึงมีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1367 จำเลยอยู่ในที่พิพาทของโจทก์โดยจำเลยไปเช่า ที่พิพาทจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิให้เช่า จำเลยย่อมไม่อาจ อ้างสัญญาเช่ามาใช้ยันโจทก์ได้ การอยู่ในที่ดินของจำเลย จึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่

ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า เพียงมีสิทธินำทรัพย์สินดังกล่าวออกให้เช่าก็สามารถเป็นผู้ให้เช่าได้ ดังนี้ แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารสำนักงานที่เช่าและในทางนำสืบของโจทก์กลับปรากฏว่า โจทก์เป็นเพียงผู้เช่าจากพ. ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงและโจทก์มีสิทธินำอาคารสำนักงานดังกล่าวออกให้เช่าช่วงได้ แต่เมื่อจำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว จำเลยต้องผูกพันตามข้อสัญญาที่ทำไว้ การที่จำเลยไม่ยอมวางเงินประกันและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์อันเป็นการไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากอาคารสำนักงานที่เช่า กับให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายเป็นรายวันตามสัญญาเช่าได้ กรณีถือได้ว่าโจทก์นำสืบได้สมฟ้องและตรงตามประเด็นแล้ว โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้องแล้วผิดสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ จำเลยให้การยอมรับว่าจำเลยทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง เพียงแต่อ้างว่าสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาให้อาศัยโดยไม่ต้อง เสียค่าเช่าซึ่งเป็นนิติกรรมที่แท้จริงเท่านั้น กรณีเช่นนี้จึงไม่จำต้องใช้สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐาน แม้สัญญาเช่นฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังสัญญาเช่านั้นได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118