คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

สาธารณูปโภคที่โครงการจัดให้ตามแผ่นพับที่พิมพ์โฆษณาว่ามีคลับเฮ้าส์ ทะเลสาบ ลู่วิ่ง และสวนหย่อมเป็นส่วนที่เป็นสาระสำคัญ แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะมีข้อตกลงเฉพาะเกี่ยวกับแบบแปลนสิ่งปลูกสร้าง กำหนดเวลาการก่อสร้าง กำหนดเวลาการตรวจรับอาคารสิ่งปลูกสร้างเฉพาะตัวบ้านตามที่โจทก์จองซื้อก็ตาม แต่ตามสัญญาข้อ 16 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางจำนวน 30,000 บาท ซึ่งเมื่อดูจากแผ่นพับโฆษณาแล้ว ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่กำหนดไว้นั้นน่าจะหมายถึงค่าใช้จ่ายในการดูแลสวน ลู่วิ่ง รอบทะเลสาบและทะเลสาบซึ่งเป็นสถานที่ที่ใช้ร่วมกัน แต่ขณะที่จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยสร้างบ้านเสร็จแต่พื้นที่รอบบ้านยังอยู่ในสภาพรกร้างว่างเปล่า ยังมิได้ดำเนินการสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ซึ่งเป็นส่วนสาระสำคัญในการเอื้อต่อการเข้าอยู่อาศัยของผู้ซื้อบ้านซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยยังมิได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคอันเป็นส่วนสาระสำคัญของโครงการตามที่ได้โฆษณาในแผ่นพับในขณะโจทก์เข้าทำสัญญาจองซื้อบ้าน โจทก์จึงยังไม่จำต้องรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินและชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย ทั้งกรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย เมื่อโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมจำเลยจึงต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์

จำเลยเป็นนิติบุคคลตาม พ.ร.บ. สภาตำบลและองค์การบริหารส่วนตำบลฯ มาตรา 43 ซึ่งความประสงค์ของจำเลยย่อมแสดงออกโดยผู้แทนของจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 70 วรรคสอง จำเลยออกประกาศสอบราคาซื้อรถยนต์ ลงวันที่ 30 กรกฎาคม 2544 โจทก์ยื่นคำเสนอราคารถยนต์เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2544 และทำสัญญาซื้อขายรถยนต์กับ ส. ประธานกรรมการบริหารของจำเลย เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2544 ความเกี่ยวพันระหว่างโจทก์ จำเลย กับ ส. ตัวแทนของจำเลยต้องพิจารณาตามบทบัญญัติว่าด้วยตัวแทนซึ่งนำมาใช้บังคับโดยอนุโลมตาม ป.พ.พ. มาตรา 77 การออกประกาศซื้อรถยนต์ของจำเลยซึ่งเป็นตัวการโดย ส. ซึ่งเป็นตัวแทน เป็นเรื่องที่อยู่ในขอบอำนาจที่ตัวแทนทำได้ แต่เมื่อมีมติที่ประชุมจำเลยยกเลิกความต้องการดังกล่าวแล้ว เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2544 ย่อมเป็นเรื่องที่ตัวแทนทำการอันเกินอำนาจตัวแทน กรณีจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 822 ซึ่งสัญญาซื้อขายดังกล่าวจะใช้บังคับระหว่างโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกกับจำเลยซึ่งเป็นตัวการได้หรือไม่ย่อมขึ้นอยู่กับว่าในทางปฏิบัติของจำเลยทำให้โจทก์มีมูลเหตุอันสมควรจะเชื่อว่าการซื้อขายรถยนต์คันพิพาทอยู่ในขอบอำนาจของ ส. ตัวแทนของจำเลยหรือไม่
ขณะต้องการซื้อรถยนต์ได้มีประกาศของจำเลยให้บุคคลภายนอกทั่วไปทราบแล้ว การจะให้บุคคลภายนอกที่เกี่ยวข้องทราบมติยกเลิกความต้องการดังกล่าวย่อมสมควรทำโดยประกาศหรือวิธีการอื่นใดในลักษณะเดียวกัน แต่จำเลยไม่เคยแจ้งมติยกเลิกการสอบราคาไปยังโจทก์ และไม่ปรากฏว่าได้มีการประกาศมติดังกล่าวให้บุคคลภายนอกทราบ การมีมติดังกล่าวมีลักษณะเป็นการภายในอันไม่สามารถถือได้ว่าโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกควรรู้ และแม้ว่า ส. จะลงชื่อในสัญญาซื้อขายโดยมิได้กำกับไว้ว่าทำการแทนจำเลย แต่ในตอนเริ่มต้นของสัญญาก็ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งแล้วว่าเป็นการทำสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยสัญญาซื้อขายจึงมีผลสมบูรณ์ผูกพันระหว่างโจทก์จำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 822 ประกอบมาตรา 820 การที่ ส. มิได้นำรถยนต์คันพิพาทไปขึ้นทะเบียนครุภัณฑ์ของทางราชการและนำรถยนต์ไปใช้ส่วนตัว เป็นเรื่องการภายในของจำเลยที่ต้องไปว่ากล่าวกันเอง หามีผลทำให้ความรับผิดที่มีต่อโจทก์เปลี่ยนแปลงไปไม่

โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายอันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาไปได้
สัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันแล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้จะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามข้อตกลงดังกล่าวมีเงื่อนไขสำคัญที่จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อน เมื่อการซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้จำเลยย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวอีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาท

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาท ระบุว่า ผู้จะขายตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในประมาณปีพ.ศ.2541 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับจำเลยโดยมุ่งหมายจะได้รับประโยชน์จากการใช้สอยห้องชุด โดยมั่นใจว่าโครงการจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย กำหนดระยะเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งของสัญญา จำเลยมีหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุด ลงวันที่ 18 มีนาคม 2542 ไปถึงโจทก์ ระบุชัดเจนว่าจำเลยคาดว่าจะสามารถดำเนินการก่อสร้างห้องชุดให้แล้วเสร็จและแจ้งการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในไม่ช้านี้ แสดงว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จในปี 2541 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทได้
แผ่นพับโฆษณาของจำเลยระบุว่า สำนักงานขายของจำเลยอยู่เลขที่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า บางยี่ขัน บางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร นอกจากนี้หนังสือนัดหมายโจทก์ตรวจรับห้องชุด และหนังสือชี้แจงความคืบหน้าก็ระบุว่าจำเลยมีที่อยู่ดังกล่าวเช่นกัน แสดงว่าสถานที่ดังกล่าวเป็นสำนักงานสาขาของจำเลยจึงเป็นภูมิลำเนาในส่วนกิจการอันได้กระทำ ณ สถานที่นั้นด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 69 โจทก์ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปถึงจำเลย ณ สถานที่ดังกล่าว และจำเลยได้รับแล้ว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย
การที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 11 กำหนดให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ซึ่งไม่ชัดแจ้งว่ามีอัตราเท่าใด จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 7 ที่ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

แผ่นพับโฆษณาของจำเลยระบุว่า สำนักงานขายของจำเลยอยู่เลขที่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า บางยี่ขัน บางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร หนังสือแจ้งนัดหมายโจทก์ตรวจรับห้องชุด และหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุดก็ระบุว่าบริษัทจำเลยอยู่ที่บ้านเลขที่ดังกล่าวเช่นกัน แสดงว่าสถานที่ดังกล่าวเป็นสำนักงานสาขาของจำเลย จึงเป็นภูมิลำเนาในส่วนกิจการอันได้กระทำ ณ สถานที่นั้นด้วย ตามป.พ.พ. มาตรา 69
สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกำหนดให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งไม่ชัดแจ้งว่ามีอัตราเท่าใด จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 7 ที่ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

โจทก์ฟ้องให้จำเลยที่ 1 รับผิดชำระค่าปรับเพราะผิดสัญญาซื้อขายรวม 4 ฉบับ โดยมีจำเลยที่ 2 ทำหนังสือค้ำประกันการปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายรายฉบับรวม 4 ฉบับ หากจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาซื้อขายโจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าปรับและหลักประกันสัญญาตามรายสัญญา แม้โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญาซื้อขายรวมกันมาทั้งสี่ฉบับการกำหนดค่าปรับก็ต้องพิจารณาภายในวงเงินตามสัญญาซื้อขายแต่ละฉบับ จำนวนทุนทรัพย์แห่งคดีจึงต้องคำนวณแยกตามสัญญาซื้อขายและหนังสือค้ำประกันนั้นเป็นรายสัญญา เมื่อมีทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาในแต่ละสัญญาไม่เกินสองแสนบาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่ง
โจทก์ฟ้องเรียกค่าปรับรวมดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 7,325.37 บาท และหลักประกันสัญญารวมดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 3,212.57 บาท รวมเป็นเงิน 10,537.94 บาท ศาลชั้นต้นกำหนดค่าปรับให้ 3,000 บาท คงเหลือจำนวนค่าปรับที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เพียง 7,537.94 บาท ซึ่งถือเป็นทุนทรัพย์ในชั้นอุทธรณ์จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์ไม่เกินห้าหมื่นบาทซึ่งต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง อุทธรณ์ของโจทก์ที่เกี่ยวกับปัญหาในการกำหนดค่าปรับเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในส่วนนี้จึงไม่ชอบ แม้โจทก์จะเห็นพ้องกับการกำหนดค่าปรับของศาลอุทธรณ์และไม่ฎีกาค่าปรับในส่วนนี้ ศาลฎีกาก็มีอำนาจแก้ไขได้ตามมาตรา 142 (5)
ระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการพัสดุ พ.ศ.2535 กำหนดอัตราค่าปรับให้หน่วยราชการใช้และถือปฏิบัติเป็นหลักทั่วไปเพื่อให้เกิดความเสมอภาคและเป็นธรรม หากให้แต่ละหน่วยราชการต่างกำหนดค่าปรับเองกรณีผิดสัญญาก็จะทำให้เกิดความลักลั่นไม่เป็นธรรม แต่ไม่ได้หมายความว่าอัตราค่าปรับที่กำหนดในระเบียบดังกล่าวจะเหมาะสมแก่ทุกกรณี เมื่อค่าปรับดังกล่าวเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าจึงเป็นเบี้ยปรับ หากสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจที่จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง
ความรับผิดของจำเลยที่ 2 ต่อโจทก์ตามหนังสือค้ำประกันเป็นความรับผิดที่เกิดจากการปฏิบัติผิดสัญญาของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 ต้องเสียค่าปรับตามสัญญาซื้อขายแก่โจทก์ ประกอบกับหนังสือค้ำประกันระบุว่า ยอมผูกพันตนโดยไม่มีเงื่อนไขที่จะค้ำประกันชนิดเพิกถอนไม่ได้เช่นเดียวกับลูกหนี้ชั้นต้น และให้โจทก์เรียกร้องจากจำเลยที่ 2 ได้ทันทีโดยไม่ต้องเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ก่อนซึ่งมีลักษณะต้องร่วมรับผิดอยู่แล้ว จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ชำระหนี้ให้โจทก์อย่างลูกหนี้ร่วม

จำเลยเป็นผู้เสนอขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่ ส. ป. และ ฉ. บุคคลทั้งสามจึงเป็นผู้บริโภคตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 3 ซึ่งมีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 4 (4) เมื่อผู้บริโภคทั้งสามได้รับความเสียหายจากการประพฤติผิดสัญญาจะซื้อจะขายของจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายและได้ยื่นคำร้องขอต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคโจทก์ ซึ่งโจทก์ได้พิจารณาแล้วเห็นว่าการดำเนินคดีนั้นจะเป็นประโยชน์แก่ผู้บริโภคเป็นส่วนรวม โจทก์ย่อมมีอำนาจแต่งตั้งพนักงานอัยการโดยความเห็นชอบของอธิบดีกรมอัยการ เพื่อให้มีหน้าที่ดำเนินคดีแพ่งและคดีอาญาแก่จำเลยในศาลและมีอำนาจฟ้องเรียกทรัพย์สินหรือค่าเสียหายให้แก่ผู้บริโภคทั้งสามที่ร้องขอได้ด้วย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
ขณะโจทก์นำเอกสารมาสืบ จำเลยไม่ได้คัดค้านความถูกต้องแท้จริงของเอกสารว่าไม่มีต้นฉบับหรือต้นฉบับนั้นปลอมทั้งฉบับหรือบางส่วน หรือสำเนานั้นไม่ถูกต้องกับต้นฉบับ จึงถือได้ว่าจำเลยได้ยอมรับถึงการมีอยู่และความแท้จริงของต้นฉบับเอกสารนั้น รวมทั้งยอมรับว่าสำเนานั้นถูกต้องกับต้นฉบับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 125 ศาลย่อมรับฟังเป็นพยานหลักฐานแห่งเอกสารนั้นได้ตามมาตรา 93 (4) ((93 (1)) (เดิม))
โจทก์ระบุในคำฟ้องว่า เป็นเรื่องละเมิดสิทธิผู้บริโภค แต่ตามคำบรรยายฟ้องเป็นกรณีที่โจทก์ในฐานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคใช้สิทธิของผู้บริโภคทั้งสามที่ถูกจำเลยละเมิดสิทธิโดยไม่ดำเนินการก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามกำหนดและส่งมอบจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้บริโภคทั้งสามตามสัญญา เป็นการใช้สิทธิดำเนินคดีแทนผู้บริโภคทั้งสามในการบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงต้องถืออายุความตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่อายุความละเมิดตามที่จำเลยอ้างต่อสู้ เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนดสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30
สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้บริโภคทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อจำเลยไม่พร้อมที่จะชำระหนี้แก่ผู้บริโภคทั้งสาม ผู้บริโภคทั้งสามจึงยังไม่ต้องชำระหนี้ที่เหลือแก่จำเลย เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้แก่ผู้บริโภคทั้งสามภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ หากจำเลยไม่ดำเนินการภายในเวลาที่กำหนดให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว แต่เพิกเฉย จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญาจึงเป็นอันเลิกกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดตั้งแต่เวลาที่รับไว้ตามมาตรา 391

ในการขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการ จำเลยได้ปลูกสร้างบ้านตัวอย่างให้ลูกค้าดู บ้านตัวอย่างจึงมีส่วนประกอบในการตัดสินใจซื้อ เชื่อว่าที่โจทก์ทั้งสองซื้อเพราะพอใจในคุณภาพการก่อสร้าง แม้วิธีการก่อสร้างบ้านที่จะส่งมอบแก่ลูกค้าอาจไม่เหมือนกับการสร้างบ้านตัวอย่างไปบ้างดังเช่นการเปลี่ยนวิธีสร้างจากก่ออิฐฉาบปูนตามบ้านตัวอย่างมาเป็นการใช้วัสดุสำเร็จรูป แต่คุณภาพการก่อสร้างในส่วนอื่นก็ควรจะใกล้เคียงกับบ้านตัวอย่าง และเมื่อโจทก์ทั้งสองพบเห็นการก่อสร้างบกพร่องก็เป็นสิทธิของโจทก์ทั้งสองที่จะขอให้จำเลยแก้ไข อันเป็นเรื่องปกติที่ผู้ต้องการจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยย่อมต้องการบ้านที่มีคุณภาพพร้อมจะเข้าอยู่อาศัยโดยมิพักต้องมาแก้ไขอีกหลังจากที่ตนเข้าอยู่อาศัยแล้ว จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องดำเนินการให้ก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์ แม้การแก้ไขจะทำให้จำเลยมีภาระต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอันเป็นไปตามข้อสัญญาที่โจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงกันให้โจทก์ทั้งสองมีโอกาสตรวจสอบบ้านที่จะส่งมอบก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กัน ดังนี้ เมื่อจำเลยรับว่าจำเลยยังไม่แก้ไขข้อบกพร่องให้โจทก์ทั้งสองเท่ากับยังมิได้ปฏิบัติการชำระหนี้ของตนให้ครบ จำเลยทั้งสองจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกให้โจทก์ทั้งสองรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญา โจทก์ทั้งสองชอบที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้

ตามข้อสนเทศการจำหน่ายสินทรัพย์ ฯ อนุญาตให้บุคคลอื่นที่มิใช่ผู้ประมูลซื้อสินทรัพย์ได้เข้าทำสัญญากับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงินได้ แสดงว่าผู้ที่เข้าทำสัญญาขายกับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงินมิได้จำกัดเฉพาะผู้ที่ประมูลซื้อสินทรัพย์ได้เท่านั้น โจทก์เป็นผู้รับโอนสิทธิในการเข้าทำสัญญาขายกับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงินมาจากบริษัทเงินทุน ก. ซึ่งเป็นผู้ชนะการประมูลและในวันที่โจทก์ทำสัญญาขายกับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน โจทก์มีฐานะเป็นนิติบุคคลแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะเข้าทำสัญญากับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน และเมื่อผู้ที่ประมูลซื้อสินทรัพย์ซึ่งรวมถึงสิทธิเรียกร้องในคดีนี้คือบริษัทเงินทุน ก. ส่วนโจทก์เป็นเพียงผู้รับโอนสิทธิในการเข้าทำสัญญาขาย โจทก์จึงไม่ใช่ผู้มีหน้าที่ยื่นแบบฟอร์มขอเสนอราคาและไม่ต้องปฏิบัติตามข้อสนเทศการจำหน่ายสินทรัพย์ ฯ ในส่วนที่เกี่ยวกับขั้นตอนการเสนอราคา
ข้อสนเทศการจำหน่ายสินทรัพย์ ฯ ที่กำหนดว่า หากผู้ชนะการประมูลต้องการเสนอให้ผู้อื่นลงนามในสัญญาขายแทน ผู้ชนะการประมูลจะต้องระบุชื่อพร้อมกับยื่นเอกสารของผู้ที่จะลงนามในสัญญาขายตามที่ระบุในรายละเอียดเอกสารเพิ่มเติมมายังองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงินภายใน 2 วันทำการ นับจากวันประมูลนั้นเป็นเพียงระเบียบที่องค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงินกำหนดขึ้นเพื่อความสะดวกและความเป็นระเบียบในการประมูล มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของระชาชนที่หากไม่ปฏิบัติตามแล้วจะทำให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะ การที่องค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงินไม่ได้ยึดถือข้อสนเทศการจำหน่ายสินทรัพย์ ฯ ดังกล่าวที่กำหนดเกี่ยวกับวันเวลาในการเสนอบุคคลอื่นเข้าทำสัญญาแทนผู้ชนะการประมูลจึงไม่ทำให้สัญญาขายเสียไป
การที่องค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงินออกข้อสนเทศการจำหน่ายสินค้าทรัพย์ ฯ โดยกำหนดให้ผู้ที่ชนะการประมูลโอนสิทธิที่ผู้ชนะการประมูลมีอยู่ให้แก่ผู้อื่นโดยให้ผู้อื่นเข้าทำสัญญาขายกับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน เป็นการกำหนดขั้นตอนและวิธีการเกี่ยวกับการจัดการสินทรัพย์ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่มีการประมูลโดยเปิดเผยตามเงื่อนไขที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.ก.การปฏิรูประบบสถาบันการเงิน พ.ศ.2540 มาตรา 30 วรรคห้า แล้ว จึงไม่ขัดต่อกฎหมายดังกล่าว

แม้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตอนท้ายระบุว่า ผู้จะขายจะไปยื่นคำขอแบ่งขายให้แก่ผู้จะซื้อที่สำนักงานที่ดินภายในกำหนดสองปีนับแต่วันทำหนังสือก็ตาม แต่โจทก์ที่ 2 และ บ. กับจำเลยทั้งห้าปล่อยเวลาล่วงเลยไปนานโดยมิได้ดำเนินการเพื่อแบ่งแยกโฉนด แสดงว่าคู่กรณีไม่ได้คำนึงถึงการที่จะทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมายกันต่อไป ก่อนทำหนังสือสัญญาดังกล่าวจำเลยทั้งห้านำศพมารดาและบิดาไปฝังไว้ในบริเวณที่ดินพิพาท ต่อมาโจทก์ที่ 2 และ บ. นำศพญาติของโจทก์ทั้งสองจำนวน 15 ศพ ไปฝังไว้เป็นแนวเดียวกัน ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทข้อ 1 ระบุไว้ชัดว่าจำเลยทั้งห้าแบ่งขายที่ดินทางด้านทิศใต้ตามที่ทำฮวงซุ้ยไว้แล้วอยู่ตรงกลางใกล้กับทางด้านทิศตะวันตก (ไม่สุดแนวเขต) จำนวน 2 ไร่ถ้วน แสดงว่าก่อนหน้านี้จำเลยทั้งห้าใช้บริเวณที่ดินพิพาทเป็นสุสานฝังศพบิดามารดาจำเลยทั้งห้าอยู่แล้ว ทั้งตามลักษณะบริเวณที่ดินพิพาทซึ่งทำฮวงซุ้ยไว้แล้วนั้นเป็นที่ฝังศพเฉพาะคนตระกูลของโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งห้า โดยฝังศพไว้ในลักษณะถาวร บนหลุมฝังศพมีการก่อปูนซีเมนต์ไว้อย่างมั่นคงแข็งแรง เมื่อถึงวันเช็งเม้งอันเป็นวันเซ่นไหว้บรรพบุรุษ ญาติผู้ตายคือฝ่ายโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งห้าต่างไปเคารพศพทุกปี อันเป็นขนบธรรมเนียมประเพณีที่ชาวจีนทั่วไปต้องปฏิบัติตลอดไป โดยสภาพย่อมไม่มีการขุดศพออกจากที่ดินพิพาทแต่อย่างใด จึงไม่อาจให้ความยินยอมหรืออนุญาตกันได้ เพราะหากเจ้าของที่ดินไม่ยินยอมหรือไม่อนุญาตเมื่อใดก็จะต้องขุดศพออกจากที่ดินเมื่อนั้น ซึ่งจำเลยทั้งห้ารู้ข้อเท็จจริงดังกล่าวอยู่แล้ว การที่จำเลยทั้งห้ารับเงินค่าซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 2 และ บ. ครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญา และยินยอมให้โจทก์ที่ 2 และ บ. นำศพญาติของโจทก์ที่ 2 และ บ. ฝังไว้ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2506 ตามพฤติการณ์ถือได้ว่าจำเลยทั้งห้าสละการครอบครองที่ดินพิพาทแก่โจทก์ที่ 2 และ บ. โดยเด็ดขาด โจทก์ที่ 2 และ บ. ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เมื่อ บ. ถึงแก่ความตาย โจทก์ที่ 1 ร่วมกับโจทก์ที่ 2 ครอบครองที่ดินพิพาทโดยใช้เป็นสุสานฝังศพหรือฮวงซุ้ยติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีแล้ว โจทก์ทั้งสองจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382