คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองชำระค่าขนส่งและขนถ่ายปุ๋ยบรรจุกระสอบ โดยนำสินค้าบรรทุกเรือลำเลียงขนส่งต่อไปยังคลังสินค้าปลายทางที่จำเลยทั้งสองกำหนด แต่จำเลยทั้งสองให้การว่าจำเลยทั้งสองไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ เพราะโจทก์ไม่นำส่งใบตราส่งหรือตั๋วเรือ และใบรับรองน้ำหนักสินค้าเข้าคลังจากคลังสินค้าตามสัญญาให้ฝ่ายจำเลย โจทก์ต้องชำระค่าเสียหายให้แก่จำเลยทั้งสอง เมื่อนำมาหักกลบลบหนี้แล้ว โจทก์กลับต้องเป็นฝ่ายชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 กลับมิได้ฟ้องแย้งเพื่อคำขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินส่วนนี้ เป็นแต่ต่อสู้หรือเถียงว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ครบถ้วนขอให้ยกฟ้องเท่านั้น แม้จะไม่มีฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 แต่ศาลยังคงต้องมีประเด็นปัญหาวินิจฉัยตามข้อต่อสู้ของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์ส่งมอบปุ๋ยขาดจำนวนหรือไม่ ซึ่งหากจำเลยที่ 1 นำสืบได้ว่า กรณีมีปุ๋ยสูญหายในระหว่างอยู่ในความดูแลของโจทก์แล้ว โจทก์ในฐานะผู้ขนส่งย่อมจำต้องรับผิดในการสูญหายนั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 616 และแม้จำเลยที่ 1 จะให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ครบถ้วนขอให้ยกฟ้อง โดยมิได้ฟ้องแย้งไว้ก็ตาม แต่ศาลยังจำต้องวินิจฉัยตามข้อต่อสู้ของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์ส่งมอบปุ๋ยขาดจำนวนหรือไม่ด้วย ซึ่งเมื่อพิจารณาจากข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ขนสินค้าปุ๋ยส่งมอบยังคลังสินค้าทั้งสองแห่งครบถ้วนตามสัญญาแล้ว เช่นนี้ จำเลยที่ 1 จึงต้องชำระค่าระวางเรือลำเลียงส่วนที่เหลือและค่าสตีวีโดในการขนถ่ายสินค้าจากเรือลำเลียง ส่วนที่ค้างกับค่าขนย้ายสินค้าจากโกดังแก่โจทก์

จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบการผลิตนมจำหน่ายคาดหมายว่าองค์การส่งเสริมกิจการโคนมแห่งประเทศไทย (อ.ส.ค.) จะซื้อผลิตภัณฑ์นมจากจำเลยและมอบอำนาจให้จำเลยนำไปจำหน่ายให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โรงเรียนเอกชน หรือหน่วยจัดซื้อในนามของ อ.ส.ค. ตามระบบที่เคยกระทำมาก่อน จึงทำสัญญาพิพาทขายสิทธิการจำหน่ายนมดังกล่าวให้โจทก์ล่วงหน้าในลักษณะเป็นคำมั่นที่จำเลยให้โจทก์ไว้ก่อนที่จำเลยจะได้รับสิทธินั้นมาแม้ไม่ขัดต่อ ป.พ.พ. ว่าด้วยการซื้อขายตามบรรพ 3 เอกเทศสัญญา ลักษณะ 1 ซื้อขายก็ตาม แต่ตามสัญญาพิพาทไม่ปรากฏข้อกำหนดหน้าที่ให้โจทก์ต้องทำสัญญาขายนมให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โรงเรียนเอกชน หรือหน่วยจัดซื้อในนามของจำเลยในฐานะตัวแทนของ อ.ส.ค. ไม่มีหลักฐานที่จำเลยมอบอำนาจให้โจทก์ทำสัญญาซื้อขายนมกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โรงเรียนเอกชน หรือหน่วยจัดซื้อในฐานะที่โจทก์เป็นตัวแทนของจำเลยมาแสดง มีผลเท่ากับจำเลยไม่ได้ขายนมให้ อ.ส.ค. เพื่อให้ อ.ส.ค. นำไปขายให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โรงเรียนเอกชน หรือหน่วยจัดซื้อ และแม้ต่อมาจำเลยจะได้รับแต่งตั้งให้เป็นตัวแทนของ อ.ส.ค. ในการจำหน่าย จำเลยก็ไม่ได้ขายนมให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โรงเรียนเอกชน หรือหน่วยจัดซื้อในฐานะตัวแทนของ อ.ส.ค. สัญญาพิพาทจึงเป็นเรื่องที่จำเลยขายสิทธิการจำหน่ายอาหารเสริม (นม) โรงเรียนตามจำนวนที่จำเลยจะได้รับจัดสรรและได้รับมอบหมายจาก อ.ส.ค. ให้เป็นตัวแทนในการจำหน่ายนมดังกล่าวให้แก่โจทก์ เพื่อให้โจทก์นำไปจำหน่ายแก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โรงเรียนเอกชน หรือหน่วยจัดซื้อในเขตพื้นที่ที่ อ.ส.ค. กำหนดในนามของโจทก์เอง ขัดต่อมติคณะรัฐมนตรีและระเบียบราชการฝ่ายบริหารที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โรงเรียนเอกชน หรือหน่วยจัดซื้อจะต้องเป็นคู่สัญญาซื้อจาก อ.ส.ค. เพียงรายเดียว ไม่อาจเป็นคู่สัญญาซื้อจากบุคคลอื่นได้และพฤติการณ์ตามทางนำสืบเห็นได้ว่าโจทก์ทราบระเบียบดังกล่าวแล้ว สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยนอกจากจะเป็นสัญญาที่คณะกรรมการจำเลยในฐานะตัวแทนจำเลยกระทำต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยปราศจากอำนาจ หรือทำนอกเหนือขอบอำนาจขอบวัตถุประสงค์ ข้อบังคับและข้อสัญญาที่จำเลยกระทำกับ อ.ส.ค. ไม่มีผลผูกพันจำเลยซึ่งเป็นตัวการและตัวแทนต่อบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 แล้ว ยังมีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่อาจใช้บังคับได้อีกด้วย

โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติใน มาตรา 33 วรรคสอง แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ซึ่งเป็นผู้รับโอนโดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิมนั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้ อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย เมื่อโจทก์ดังกล่าวรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิมจึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของสัญญา
ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่
โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถทั้งแบบช่องจอดรวมแบบจอดซ้อนคันประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 ช่องจอด และไม่สามารถจอดแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุไว้เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์และขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น คู่ความแถลงรับกันว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันพอที่จะให้เดินรถได้สะดวกที่จอดรถขาดไปเพียง 74 คัน คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่าที่จอดรถขาดจำนวนไปเพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่าที่จอดรถขาดจำนวนไป 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีกตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 (3) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 โจทก์ทั้งสามสิบเก้าโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความดังกล่าวขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นทำนองกล่าวอ้างว่าคำรับดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้วโจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้แก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 บัญญัติว่า เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย ดังนั้น เงินที่ให้ต่อกันโดยมิใช่เพื่อวัตถุประสงค์ดังกล่าว แม้จะให้ในวันทำสัญญาก็ไม่อาจถือได้ว่าเป็นมัดจำ แม้โจทก์จะมอบเงิน 500,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาและระบุในสัญญาข้อ 2 ว่าเป็นมัดจำก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาข้อ 2 และข้อ 3 สามารถสรุปใจความว่า หากโจทก์ผิดสัญญายินยอมให้จำเลยริบเงิน 500,000 บาท ดังกล่าว เงิน 500,000 บาท จึงเป็นการกำหนดค่าเสียหายอันเกิดแต่การที่โจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ให้แก่จำเลยจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 ซึ่งเบี้ยปรับนั้นสูงเกินสมควร ศาลย่อมใช้ดุลพินิจลดจำนวนเบี้ยปรับนั้นลงได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว เห็นสมควรกำหนดให้จำเลยริบเบี้ยปรับได้ 130,000 บาท จำเลยจึงต้องคืนเงินให้แก่โจทก์ 370,000 บาท
เมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำเลยชำระเงิน 370,000 บาท จำเลยจึงมีหนี้เป็นจำนวนที่แน่นอนและเป็นที่ยุติว่าต้องชำระนับแต่วันที่จำเลยทราบคำพิพากษาศาลฎีกา จำเลยจึงต้องชำระดอกเบี้ยอัตรา
ร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทรกับจำเลยที่ 1 และโจทก์ทำสัญญากู้ยืมเงินกับจำเลยที่ 2 โดยมีจำเลยที่ 1 เป็นผู้ค้ำประกันการกู้ยืมเงินเพื่อชำระค่าที่ดินพร้อมบ้านให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อมาโจทก์ผิดนัด 3 งวดติดต่อกัน จำเลยที่ 2 จึงขอให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ทั้งหมดแทน ซึ่งตามสัญญาค้ำประกันข้อ 2 กำหนดว่า "หากลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้แก่ธนาคารไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ โดยมีจำนวนหนี้ค้างชำระทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นสะสมรวมกันตั้งแต่ 3 งวดขึ้นไป ... ให้ถือว่าลูกหนี้ผิดสัญญากู้เงิน และเป็นผลให้หนี้ตามสัญญากู้ถึงกำหนดชำระทันที และผู้ค้ำประกันยินยอมเข้ารับผิดร่วมกับลูกหนี้ในอันที่จะชำระหนี้ตามสัญญากู้เงิน." และตามสัญญาค้ำประกันดังกล่าวไม่มีข้อตกลงว่าก่อนจำเลยที่ 1 จะชำระหนี้ให้จำเลยที่ 2 แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 ต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อน เมื่อจำเลยที่ 1 ชำระหนี้แทนแล้วตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทร ข้อ 9 ให้ถือว่าโจทก์ผู้ซื้อผิดสัญญา จำเลยที่ 1 ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน
การใช้สิทธิเรียกให้จำเลยที่ 1 ผู้ค้ำประกันชำระหนี้แทนไม่อยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้กู้ยืมเงินเพื่อผู้บริโภคของสถาบันการเงินเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2544 ข้อ 3 (2) เพราะประกาศดังกล่าวเป็นการควบคุมเฉพาะธุรกิจการให้กู้ยืมเงินเพื่อผู้บริโภคของสถาบันการเงินเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา มิได้หมายรวมถึงธุรกิจการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ด้วย และเมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ผู้ค้ำประกันโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านเอื้ออาทรในการกู้ยืมเงินจากจำเลยที่ 2 โดยยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมในการชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 ตามสัญญาค้ำประกัน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่คู่สัญญากับจำเลยที่ 1 ตามสัญญากู้ยืมเงินเพื่อการบริโภค กรณีจึงไม่อยู่ภายใต้บังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฯ ดังกล่าว ทั้งเมื่อโจทก์ลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้เมื่อใด จำเลยที่ 2 เจ้าหนี้จึงชอบที่จะเรียกให้จำเลยที่ 1 ผู้ค้ำประกันชำระหนี้ได้แต่นั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 686 ที่จำเลยที่ 2 เรียกให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ที่ค้างชำระแทนโจทก์ผู้กู้ยืมจึงชอบแล้ว กรณีไม่จำต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ต้องแก้ไขการผิดสัญญาก่อน จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาทได้ตามฟ้องแย้ง

เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาทำสัญญากู้ยืมเงินกันมาตั้งแต่ต้น มิได้มีเจตนาที่จะทำสัญญาขายที่ดินกันจริง สัญญาขายที่ดินตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง และเป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงินที่จำเลยกู้ยืมไปจากโจทก์ โดยให้ที่ดินแก่โจทก์ยึดถือไว้เป็นหลักประกัน และย่อมถือได้ว่าสัญญาขายที่ดินเป็นนิติกรรมสัญญากู้ยืมเงินที่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างโจทก์กับจำเลยและถูกอำพรางไว้ ต้องบังคับตามสัญญากู้ยืมเงินซึ่งเป็นนิติกรรมที่ถูกอำพราง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสอง เมื่อสัญญาขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะจึงต้องเพิกถอนสัญญาดังกล่าว เป็นผลให้ที่ดินยังเป็นของจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่จำเลย

พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 มาตรา 9 บัญญัติว่า "ให้ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลาง หรือศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศภาค หรือศาลที่มีการพิจารณาชั้นอนุญาโตตุลาการอยู่ในเขตศาล หรือศาลที่คู่พิพาทฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีภูมิลำเนาอยู่ในเขตศาล หรือศาลที่มีเขตอำนาจพิจารณาพิพากษาข้อพิพาทซึ่งได้เสนอต่ออนุญาโตตุลาการนั้น เป็นศาลที่มีเขตอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้" ดังนี้ ศาลใดศาลหนึ่งตามที่กฎหมายบัญญัติจึงมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีได้ คดีนี้แม้ขณะทำสัญญาผู้คัดค้านมีภูมิลำเนาอยู่ที่เกาะสมุยซึ่งไม่ได้อยู่ในเขตอำนาจศาลแพ่ง แต่เมื่อผู้คัดค้านมีสำนักงานแห่งใหญ่อันเป็นภูมิลำเนาตั้งอยู่ในเขตอำนาจศาลแพ่งขณะผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ศาลบังคับตามคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการ ศาลแพ่งจึงเป็นศาลที่ผู้คัดค้านซึ่งเป็นคู่พิพาทฝ่ายหนึ่งมีภูมิลำเนาอยู่ในเขตศาลและมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีนี้
แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าว แต่บทบัญญัติมาตรา 86 แห่ง ป.ที่ดิน มิได้ห้ามเด็ดขาดกรณีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยคนต่างด้าวอาจขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ และแม้จะไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คนต่างด้าวก็ยังมีสิทธิที่จะจำหน่ายที่ดินต่อไปภายในระยะเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดตามมาตรา 94 ได้ คนต่างด้าวจึงมีความสามารถในการทำสัญญาเพื่อซื้อที่ดินได้ ทั้งนี้ โดยหาจำเป็นต้องระบุในสัญญาถึงเงื่อนไขหรือวิธีการตลอดจนเจตนาที่จะไปดำเนินการขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในสัญญาไม่ ดังนี้ สัญญาที่ผู้ร้องซึ่งเป็นคนต่างด้าวทำกับผู้คัดค้านเพื่อซื้อที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย

ตามสัญญาข้อตกลงการซื้อทรัพย์สินเป็นกรณีที่โจทก์เป็นคนต่างด้าวร่วมกับจำเลยซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อให้จำเลยตั้งบริษัทจำกัดที่เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทยถือครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ ลักษณะเป็นการให้นิติบุคคลถือสิทธิในที่ดินแต่เพียงในนามเท่านั้น โดยแท้จริงแล้วโจทก์เป็นผู้ครอบครองที่ดิน อันเป็นการหลีกเลี่ยงกฎเกณฑ์ข้อยกเว้นการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว สัญญาข้อตกลงการซื้อทรัพย์สินจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งตาม ป.ที่ดิน มาตรา 86 ทั้งบทบัญญัติดังกล่าวเป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย สัญญาข้อตกลงการซื้อทรัพย์สินจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 การที่โจทก์และจำเลยร่วมกันซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยใช้ชื่อจำเลยเป็นผู้ซื้อและถือกรรมสิทธิ์แทนเป็นการกระทำที่ขัดต่อ ป.ที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา 96 โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวต้องจัดการจำหน่ายที่ดินในส่วนของโจทก์ภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ออกเป็นค่าซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยอาศัยสัญญาข้อตกลงการซื้อทรัพย์สินที่ตกเป็นโมฆะหาได้ไม่ เพราะจะเป็นการบังคับให้จำเลยชดใช้เงินและรับเอาที่ดินพิพาทส่วนของโจทก์อันเป็นการขัดต่อ ป.ที่ดิน เมื่อคำฟ้องโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์ออกเงินซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เป็นการหลีกเลี่ยงการถือครองที่ดินตามกฎหมาย การที่โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ออกไปในการซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยอาศัยสัญญาดังกล่าว เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่อาจบังคับให้จำเลยคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยได้

แม้ที่ดินพิพาทมีข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปี ตามมาตรา 58 ทวิ แห่ง ป.ที่ดิน นับแต่วันที่ 30 สิงหาคม 2553 และโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเมื่อวันที่ 2 ธันวาคม 2556 ภายในเวลาสิบปีตามข้อกำหนดห้ามโอนก็ตาม แต่โจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาต่างรู้ว่าที่ดินพิพาทมีข้อกำหนดห้ามโอนและตกลงกันว่าจะโอนให้แก่กัน ณ สำนักงานที่ดินมะขาม ภายในวันที่ 31 ตุลาคม 2563 อันเป็นเวลาภายหลังพ้นข้อกำหนดห้ามโอนในวันที่ 30 สิงหาคม 2563 แล้วเช่นนี้ สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การที่จำเลยครอบครองดูแลทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2551 ก่อนที่โจทก์จะขายให้แก่จำเลย ถือได้ว่าจำเลยยึดถือที่ดินพิพาทนั้นไว้ในฐานะเป็นผู้แทนโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครอง มิใช่เป็นการครอบครองเพื่อตนเอง ตราบใดที่จำเลยมิได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยังโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 การครอบครองที่ดินของจำเลยจึงเป็นการยึดถือแทนโจทก์เท่านั้น มิใช่เป็นการถือสิทธิครอบครองเด็ดขาดเป็นของตนในฐานะเจ้าของไม่ จึงฟังไม่ได้ว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเสร็จเด็ดขาดในระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายอันเป็นการฝ่าฝืน ป.ที่ดิน มาตรา 58 ทวิ และมีผลให้สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่ สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงมีผลสมบูรณ์และบังคับกันได้ในลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขายอันเป็นบุคคลสิทธิ และเป็นเรื่องที่จำเลยชอบที่จะว่ากล่าวเอาความแก่โจทก์ต่อไปตามบทบัญญัติว่าด้วยผลแห่งหนี้และสัญญา และเมื่อการครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยเป็นการครอบครองแทนโจทก์เช่นนี้ จำเลยย่อมไม่อาจอ้างอายุความการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ขึ้นยันแก่โจทก์ได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพิพาท

พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 เป็นบทกฎหมายที่กำหนดวิธีการระงับข้อพิพาทในคดีผู้บริโภคไว้โดยเฉพาะเพื่อให้การคุ้มครองผู้บริโภคตามเจตนารมณ์ของกฎหมายให้เป็นไปโดยมีประสิทธิภาพ ส่วนการระงับข้อพิพาทด้วยวิธีการทางอนุญาโตตุลาการ แม้จะเป็นวิธีการที่คู่สัญญาอาจเลือกใช้ในการระงับข้อพิพาทและมีผลใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลงของคู่สัญญาตามหลักเสรีภาพของการแสดงเจตนา แต่ก็ต้องเป็นข้อตกลงที่เกิดขึ้นด้วยความสมัครใจของผู้บริโภคอย่างแท้จริง ผู้บริโภคต้องมีโอกาสต่อรองหรือตระหนักดีว่าการดำเนินกระบวนการพิจารณาชั้นอนุญาโตตุลาการซึ่งกล่าวเฉพาะคดีนี้ต้องบังคับตามข้อบังคับสำนักงานศาลยุติธรรมว่าด้วยอนุญาโตตุลาการ สถาบันอนุญาโตตุลาการ ซึ่งมีขั้นตอนและวิธีปฏิบัติแตกต่างจากบทบัญญัติของ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 หลายประการ ซึ่งโดยรวมแล้วอาจเป็นการเพิ่มภาระแก่ผู้บริโภคที่พึงมี แต่ขณะเดียวกันก็เป็นการลดทอนสิทธิที่ผู้บริโภคพึงได้รับตามบทบัญญัติ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 อยู่มาก โดยที่สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดซึ่งต้องอยู่ในบังคับ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/2 กล่าวคือ แบบของสัญญาต้องเป็นไปตามที่รัฐมนตรีกำหนด การที่จำเลยผู้ประกอบธุรกิจจัดทำสัญญาเป็นแบบมาตรฐานให้ผู้บริโภคที่จะซื้อห้องชุดต้องยอมรับข้อสัญญา ข้อ 10.4 ที่บังคับให้การระงับข้อพิพาทต้องดำเนินการทางอนุญาโตตุลาการสถานเดียว โดยไม่ได้ให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะใช้สิทธิทางศาลตามกฎหมายว่าด้วยการนี้โดยเฉพาะเช่นนี้ นอกจากจะขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมายในอันที่จะคุ้มครองผู้บริโภคแล้ว ยังเป็นข้อตกลงที่นอกเหนือไปจากแบบที่รัฐมนตรีกำหนดและไม่เป็นคุณต่อโจทก์ผู้จะซื้อ ซึ่งไม่มีผลใช้บังคับตามมาตรา 6/2 วรรคสอง กับมีลักษณะเป็นการเพิ่มภาระเกินกว่าที่โจทก์พึงมีตามบทกฎหมายที่เกี่ยวข้องอันถือได้ว่าข้อสัญญาข้อนี้เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 วรรคสามด้วย กรณีจึงมีเหตุที่ทำให้สัญญาอนุญาโตตุลาการตามสัญญาข้อ 10.4 ใช้บังคับไม่ได้ โจทก์ย่อมฟ้องคดีนี้ต่อศาลชั้นต้นได้โดยไม่จำต้องไปดำเนินการทางอนุญาโตตุลาการตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 มาตรา 14 วรรคหนึ่ง