คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าซ่อมแซม

จำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 123-125
ตามสัญญาเช่ากำหนดว่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาทมิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ 250 บาท เคหะหลังที่เช่าจึงมิใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504
เงินแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าแม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานอกจากนี้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่ามิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วยอันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้
เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไปเพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่และโดยที่ผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงจึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไปจึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ
เมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสะบายในการอยู่และความสวยงามไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท

จำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 123-125. ตามสัญญาเช่ากำหนดว่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท. มิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ 250 บาท. เคหะหลังที่เช่าจึงมิใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504.
เงินแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า แม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา. นอกจากนี้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่ามิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วย. อันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ นอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า. เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี. พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา. โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้.
เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไป. เพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้. จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่.และโดยที่ผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง. จึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา.และข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไปจึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ.
เมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสะบายในการอยู่และความสวยงาม. ไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า. ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อย. ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท.

สัญญาข้อ 11 มีว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่าได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันทีส่วนสัญญาข้อ 12 มีว่า ถ้าผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาหรือรื้อถอนหรือขายทรัพย์สินที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ายอมชดใช้ค่าซ่อมแซมและค่าเสียหายที่ผู้เช่าลงทุนเป็นจำนวนเงิน 25,000 บาทให้ผู้เช่า ฯลฯดังนี้เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาตามข้อ 11 แล้วก็ตามผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายค่าซ่อมแซมตามสัญญาข้อ 12
ความประสงค์หรือเจตนาของคู่สัญญาต้องแปลจากสัญญาทั้งฉบับไม่ใช่ยกเอาข้อความเฉพาะตอนใดตอนหนึ่งหรือสัญญาข้อใดข้อหนึ่งขึ้นมาแปล ฉะนั้น การแปลข้อ 12 ของสัญญา ก็จะต้องแปลรวมกับข้อ 11 อันเป็นข้อความที่กล่าวถึงสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าที่มีต่อกันการที่โจทก์นำ ส. ผู้เขียนเข้าเบิกความว่า ก่อนทำสัญญาโจทก์จำเลยตกลงกันว่าหากจำเลยบอกเลิกการเช่าไม่ว่าจะเป็นเพราะโจทก์ผิดสัญญาหรือไม่ก็ตาม จำเลยจะต้องชดใช้เงินให้แก่โจทก์นั้น เป็นการนำพยานบุคคลเข้าสืบเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร เพราะในสัญญาไม่ได้เขียนไว้เลยว่าถึงแม้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญา เพราะผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าก็ต้องชดใช้เงินให้แก่ผู้เช่าการสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารเช่นนี้ ต้องห้าม
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 8/2511)

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิมาจากผู้ให้เช่าเดิม จำเลยให้การต่อสู้ว่า ผู้ให้เช่าเดิมให้จำเลยเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจำเลยยอมให้ผู้ให้เช่าเดิมหักหนี้ 100,000 บาทกับจำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าอีก 5,000 บาท ซึ่งผู้ให้เช่าเดิมสัญญาให้จำเลยเช่าตลอดชีวิต จำเลยจึงขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเดิมเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม และฟ้องแย้งขอให้ศาลบังคับให้โจทก์กับผู้ให้เช่าเดิมจดทะเบียนการเช่ารายนี้ถ้าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องก็ขอให้ศาลพิพากษาให้ฝ่ายโจทก์ร่วมกันคืนเงินหนึ่งแสนบาท ใช้ค่าซ่อมบ้าน 5,000 บาทกับค่าสินไหมทดแทนเดือนละ 1,870 บาท คำฟ้องแย้งนี้เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาชี้ขาดตัดสินไปด้วยกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสามและมาตรา 179 วรรคท้าย และคำฟ้องแย้งนี้ไม่เป็นเงื่อนไข เพราะถ้าศาลพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีและขับไล่จำเลยตามฟ้องของโจทก์แล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิจะเรียกเงินกินเปล่าคืนหรือได้รับค่าสินไหมทดแทนแต่ประการใดแต่ถ้าคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยฟังได้ว่า จำเลยมีสิทธิเรียกให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าจนตลอดชีวิตของจำเลยแล้วก็ย่อมบังคับตามคำฟ้องแย้งของจำเลยได้
คำฟ้องแย้งที่มีคำขอว่า ถ้าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้ศาลบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ก็ขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์คืนเงินกินเปล่าและใช้ค่าสินไหมทดแทนนั้นมิใช่เป็นเงื่อนไขแห่งคำฟ้องแย้งของจำเลยหากเป็นแต่เพียงคำขอในคำฟ้องแย้งอีกข้อหนึ่งในเมื่อบังคับตามคำขอข้อแรกไม่ได้ซึ่งแล้วแต่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชนะคดีได้มากน้อยเพียงใดเท่านั้น

การที่โจทก์เข้าไปซ่อมแซมห้อง โดยอ้างว่ามีสัญญาเช่ากับเจ้าของห้องคือจำเลย จึงเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าซ่อมแซมที่ได้จ่ายไปนั้น เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์มิได้มีสัญญากับจำเลยดังข้ออ้างที่โจทก์อาศัยเป็นหลักแห่งการเรียกร้อง ฟ้องของโจทก์ข้อนี้ย่อมตกไป.

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากเรือนพิพาทโดยอ้างว่าฝากให้จำเลยอยู่อาศัยดูแลแทน จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ขายเรือนพิพาทแก่จำเลย ขอให้โจทก์แก้ทะเบียนเรือนเป็นของจำเลย ถ้าไม่โอนขอให้คืนเงินค่าซื้อเรือนและค่าซ่อมแซมบ้านที่จำเลยซ่อมแซมเพิ่ม ดังนี้ เมื่อทางพิจารณาฟังว่าโจทก์ฝากเรือนไว้กับจำเลยและจำเลยได้ซ่อมแซมเรือนนี้+ศาลย่อมพิพากษาให้โจทก์ชดใช้เงินค่าซ่อมแซมแก่จำเลยและให้จำเลยออกจากเรือนพิพาท

สัญญาน่าที่ความรับผิดของผู้ให้เช่า ค่าใช้จ่ายโดยจำเปนเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่า ความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นในระวางเวลาเช่าผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซม ประมวลแพ่งแลพาณิชย์ ม.456,547,550

หนังสือที่จำเลยมีถึงโจทก์แจ้งว่า โจทก์ทราบว่าจำเลยย้ายออกจากพื้นที่เช่าจึงขอคืนพื้นที่จอดรถ ใบส่งโทรสารของโจทก์ถึงจำเลยเกี่ยวกับพื้นที่จอดรถ และหนังสือที่โจทก์คืนเงินค่าหมายเลขโทรศัพท์ให้แก่จำเลย แม้จำเลยมิได้อ้างไว้ในบัญชีระบุพยาน ซึ่งฝ่าฝืน ป.วิ.พ. มาตรา 88 แต่เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าวอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีศาลฎีกามีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานนั้นได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (2)
เอกสารที่จำเลยไม่ได้ส่งสำเนาเอกสารนั้นให้แก่โจทก์ เป็นเอกสารโต้ตอบระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งต่างฝ่ายต่างทราบดีอยู่แล้วถึงความมีอยู่และความแท้จริงแห่งเอกสารนั้นแล้ว จึงไม่จำต้องส่งสำเนาให้โจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 90 วรรคสาม (1)
จำเลยไม่เสียค่าอ้างเอกสาร เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยจงใจฝ่าฝืนไม่เสีย ประกอบกับศาลมีอำนาจพิจารณาพิพากษาเพื่อความเป็นธรรมแก่คู่ความทุกฝ่ายย่อมไม่ควรยกเป็นเหตุไม่รับฟังเอกสารดังกล่าวนั้น ศาลจึงมีอำนาจรับฟังเอกสารดังกล่าวได้
ป.พ.พ. มาตรา 386 ให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อสัญญาหรือตามที่กฎหมายให้อำนาจไว้ นอกจากนี้คู่สัญญาอาจตกลงเลิกสัญญากันเองภายหลังทำสัญญาก็ได้ ซึ่งอาจตกลงเลิกสัญญากันโดยชัดแจ้งหรือถือว่าสัญญาเลิกกันโดยปริยายก็ได้ และการบอกเลิกสัญญาโดยปริยายไม่มีกฎหมายบังคับไว้ว่าจะต้องบอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือ แต่ต้องทำโดยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง แม้ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจะให้โจทก์เป็นผู้มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพียงฝ่ายเดียว โดยจำเลยไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดสัญญาก็ตาม แต่การที่ ธ. ผู้รับมอบอำนาจโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า จำเลยเคยแจ้งให้โจทก์ทราบทางจดหมายว่าจะไม่เช่าพื้นที่ทั้งหมดและจะย้ายออกตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2539 โจทก์ทราบว่าจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกสถานที่เช่า ทั้งจำเลยซ่อมแซมพื้นที่เช่าไปด้วย โจทก์ไม่ได้โต้แย้ง โจทก์ไม่ได้ให้บริการแก่จำเลยตั้งแต่เดือนธันวาคม 2540 และจำเลยมีหนังสือถึงโจทก์เพื่อคืนกุญแจห้องและสถานที่จอดรถตั้งแต่เดือนธันวาคม 2539 ในเดือนพฤศจิกายน 2540 จำเลยว่าจ้างบริษัท ท. มาปรับปรุงอาคารที่เช่าเพื่อส่งมอบคืนแก่โจทก์ โจทก์ตอบกลับว่างานที่ปรับปรุงยังมีความบกพร่องต้องแก้ไข ทั้งโจทก์คืนเงินมัดจำค่าโทรศัพท์ให้จำเลย 2 ครั้ง ดังนั้นเมื่อจำเลยทำคำเสนอแสดงเจตนาขอเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์และโจทก์ทำคำสนองรับด้วยพฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าต่างสมัครใจที่จะเลิกสัญญาเช่าและสัญญาให้บริการต่อกันโดยปริยายแล้ว