คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ตึกแถว

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายของผู้ตาย และเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตายตามคำสั่งศาล ที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นมรดกของผู้ตาย โดยตึกแถวพิพาทเป็นสินสมรสของผู้ตายกับโจทก์ เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2527 จำเลยที่ 1จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทำให้โจทก์ในฐานะทายาทและในฐานะผู้จัดการมรดกเสียหาย ขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันแบ่งสินสมรสและมรดกของผู้ตายแก่โจทก์ เช่นนี้โจทก์ได้บรรยายโดยชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ อีกทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหานั้นแล้วคำฟ้องของโจทก์ไม่เคลือบคลุม และตามคำฟ้อง โจทก์ฟ้องแบ่งทรัพย์สินของผู้ตายทั้งในฐานะที่โจทก์เป็นภรรยามีส่วนแบ่งในสินสมรสของผู้ตาย ในฐานะที่โจทก์เป็นทายาทของผู้ตายและในฐานะที่โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย ซึ่งไม่มีกฎหมายห้ามไม่ให้ฟ้องในฐานะต่าง ๆ ดังกล่าวรวมกันมาโจทก์ย่อมฟ้องรวมกันมาได้ โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นภรรยา เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของผู้ตายตามคำสั่งศาล ขอให้จำเลยทั้งสองแบ่งสินสมรสและมรดกของผู้ตายแก่โจทก์ในฐานะคู่สมรสทายาทและผู้จัดการมรดก เพื่อแบ่งปันแก่บุตรผู้เยาว์ของผู้ตายต่อไป เช่นนี้ หาใช่ฟ้องในฐานะภรรยาหรือทายาทแต่อย่างเดียวไม่ และโจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้แบ่งมรดกแก่บุตรผู้เยาว์ซึ่งเป็นทายาทได้ กรณีไม่เป็นการฟ้องคดีแทนบุตรอันจะเป็นอุทลุมแต่อย่างไร เมื่อบิดาของผู้ตายถึงแก่กรรม ผู้ตายยังเป็นผู้เยาว์ ดังนั้นการที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นมารดาของผู้ตายได้ครอบครองที่ดินพิพาทอันเป็นมรดกของบิดาผู้ตายต่อมา ย่อมเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนผู้ตาย และเมื่อผู้ตายบรรลุนิติภาวะแล้ว จำเลยที่ 1 ก็ยังครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาโดยมิได้แบ่งปันกัน ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้แสดงโดยแจ้งชัดต่อผู้ตายว่ามีเจตนาจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อตนเองตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ย่อมถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ครอบครองที่ดินพิพาทแทนผู้ตายตลอดมา ผู้ตายถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 29 มีนาคม 2527 โจทก์ฟ้องคดีวันที่ 7 กันยายน 2527 คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ จำเลยให้การเพียงว่า ที่ดินพิพาทไม่ใช่สินสมรส หาได้ต่อสู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นสินเดิมไม่ เช่นนี้ ปัญหาว่าที่ดินพิพาทเป็นสินเดิมของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ปัญหาว่าตึกแถวพิพาทจะให้เช่าได้เดือนละเท่าไรนั้น ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง และใบเสร็จรับเงินค่าเช่ามิใช่เอกสารที่จะต้องฟังเป็นยุติว่าทรัพย์สินนั้นให้เช่าได้เดือนละเท่าไร ศาลมีอำนาจวินิจฉัยพยานหลักฐานต่าง ๆ แล้วฟังว่าค่าเสียหายเป็นเงินเดือนเท่าไรได้ โจทก์ฟ้องขอแบ่งทรัพย์สินพิพาทอันเป็นสินสมรสและมรดกของผู้ตายทั้งในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของผู้ตายเพื่อแบ่งปันแก่บุตรผู้เยาว์ของผู้ตายต่อไป แต่ศาลล่างพิพากษาให้จำเลยทั้งสองแบ่งทรัพย์สินพิพาทให้โจทก์โดยมิได้ระบุว่าแบ่งให้โจทก์ในฐานะอะไรบ้างเป็นการไม่ชอบ เพราะอาจเกิดความเสียหายแก่บุตรผู้เยาว์ของผู้ตายอันเป็นทายาทได้ ซึ่งเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจแก้ไขโดยระบุให้ถูกต้องได้.

จำเลยประกาศโฆษณาขายที่ดินและตึกแถวที่โจทก์ซื้อว่ามีถนนกว้าง 10 เมตร เมื่อครบ 10 ปีแล้วจะยกให้เป็นทางสาธารณะ เป็นสัญญาต่อเนื่องในการขายระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ใช่การให้คำมั่นว่าจะให้จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
จำเลยผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ยอมให้บุคคลภายนอกเช่าทรัพย์สินไปและทำให้เกิดความเดือดร้อนต่อโจทก์ผู้มี สิทธิใช้ทรัพย์สินนั้นตามสัญญา จำเลยต้องรับผิดในความเสียหายต่อโจทก์

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยอ้างว่าโจทก์ซื้อมาจากเจ้าของเดิม ซึ่งให้ผู้ร้องและจำเลยอยู่อาศัย จำเลยให้การว่าเจ้าของเดิมได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมกับมอบการครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทให้ผู้ร้องแล้วจำเลยครอบครองแทนผู้ร้อง ดังนี้ คำฟ้องโจทก์และคำให้การจำเลยมีข้อโต้เถียงเป็นประเด็นพิพาทถึงสิทธิครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทของผู้ร้องกับโจทก์ มีผลเสมือนหนึ่งว่าโจทก์ได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องอันถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของผู้ร้องด้วย ผู้ร้องจึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดี มีสิทธิร้องขอเข้าเป็นจำเลยร่วมได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(2)

ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 18 ได้จดทะเบียนซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนของตนกับจำเลยต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว และร่วมกันยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่ผู้ร้องทุกคนซื้อจากจำเลยซึ่งตึกแถวพิพาทตั้งอยู่ ย่อมเล็งเห็นเจตนาได้ว่าผู้ร้องและจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนที่ตึกแถวพิพาทที่ผู้ร้องแต่ละรายตกลงซื้อจากจำเลยตั้งอยู่ เมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องแต่ละราย ผู้ร้องย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสมบูรณ์ แม้การซื้อขายตึกแถวพิพาทจะยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง ผู้ร้องจึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาท โจทก์จะขอยึดตึกแถวพิพาทเอาชำระหนี้ไม่ได้.(ที่มา-ส่งเสริม)

โจทก์ซื้อที่ดินมาดำเนินการแบ่งแยกโฉนดเป็น 11 โฉนดและจดทะเบียนแบ่งแยก แล้วปลูกสร้างตึกแถวบนที่ดินที่แบ่งแยกจำนวน 11 คูหาจากนั้นทยอยขายไปจนหมดภายใน 8 เดือน เช่นนี้เป็นพฤติการณ์ที่แสดงว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาเพื่อมุ่งในทางการค้าหรือหากำไร จึงต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีนั้น ทั้งการที่โจทก์แบ่งแยกและขายที่ดินพร้อมตึกแถวไปดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นผู้ประกอบการค้า ประเภทการค้าอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าด้วย.

โจทก์ซื้อที่ดินมาดำเนินการแบ่งแยกโฉนดเป็น 11 โฉนดและจดทะเบียนแบ่งแยก แล้วปลูกสร้างตึกแถวบนที่ดินที่แบ่งแยกจำนวน 11 คูหาจากนั้นทยอยขายไปจนหมดภายใน 8 เดือนเช่นนี้เป็นพฤติการณ์ที่แสดงว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาเพื่อมุ่งในทางการค้าหรือหากำไร จึงต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีนั้น ทั้งการที่โจทก์แบ่งแยกและขายที่ดินพร้อมตึกแถวไปดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นผู้ประกอบการค้า ประเภทการค้าอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องนำรายรับมาเสียภาษีการค้าด้วย.

โจทก์ซึ่งเป็นทายาท พ. และ ห. ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินแปลงที่ปลูกตึกแถวพิพาทได้แบ่งทรัพย์สินกันเองในระหว่างเจ้าของรวม โดยโจทก์ได้ที่ดิน 53 ตารางวา ส่วนที่เหลือซึ่งเป็นของ ห. โจทก์และ ห. ยอมให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 9 ซึ่งเป็นหลานของ ห. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ สำหรับตึกพิพาทนอกจากจะปลูกอยู่บนที่ดินส่วนของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 9 แล้ว โจทก์ให้จำเลยที่ 10 ดำเนินการโอนตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 9 โดยโจทก์พิมพ์ลายนิ้วมือไว้ในเอกสารหมาย ล.1 โดยสมัครใจ ความว่า โจทก์ไม่ขอเกี่ยวข้องในสิทธิและตึกแถวพิพาทแต่อย่างใด จึงเป็นการสละเจตนาครอบครองตึกแถวพิพาทตั้งแต่วันทำเอกสารหมาย ล.1 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 9 โดยจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรมได้ครอบครองตึกแถวพิพาทติดต่อกันมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของด้วยการทำสัญญาเช่าและเก็บค่าเช่านับแต่วันทำเอกสารหมาย ล.1 ถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่าสิบปี จำเลยที่ 2 ถึงที่ 9 จึงได้กรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่าง ห. กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 9

สัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกแถวมีว่าให้ตึกแถวตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาสิ้นอายุ ตึกแถวตกเป็นของผู้ให้เช่าในฐานเป็นส่วนควบโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามที่กำหนดในสัญญาเช่า

โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวซึ่งแยกโฉนดเป็นแปลง ๆ แล้วจากจำเลยเพื่อขายเอากำไร โจทก์ขายที่ดินและตึกแถวตามสัญญาไป 12 ห้อง 12 โฉนด โดยโจทก์ติดต่อจำเลยให้ทำใบมอบอำนาจให้โจทก์ไปโอนขายแก่ผู้ซื้อเป็นคราว ๆ ไป และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยเป็นรายห้องตามที่ขายได้แล้วดังนี้เห็นได้ว่าแม้สัญญาจะได้กำหนดจำนวนห้องที่ซื้อ ขายและวันชำระเงินที่เหลือครั้งสุดท้ายระบุเป็นวันโอนโฉนดด้วยก็ดี แต่โจทก์จำเลยก็มิได้มีเจตนาถือจำนวนห้องกำหนดเวลาชำระเงินที่เหลือและวันโอนโฉนดเป็นสารสำคัญ เพราะสัญญามิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระแก่ผู้ขายตามกำหนดและผู้ขายไม่มาโอน โฉนดในวันชำระเงินดังกล่าวแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกันทันทีและเมื่อทำสัญญากันแล้วโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเอาตึกแถวไปแบ่งขายและโอนโฉนดได้ก่อนเป็นห้อง ๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยยอมปฏิบัติไปตามสัญญาส่วนหนึ่งแล้วจำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจึงไม่แน่นอนชอบที่จะคิดเงินกันก่อน วัตถุที่ประสงค์แห่งสัญญาว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดหรือภายในระยะเวลาวันใดวันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อขายรายนี้จึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ โจทก์ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควรก่อนหากจำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์จึงจะบอกเลิก สัญญาได้แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติเช่นนั้นจึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญา

สัญญาให้ปลูกตึกแถวแล้วจดทะเบียนให้เช่า 10 ปี และต่อได้อีกครั้งละ 5 ปี แสดงว่าต่อสัญญาได้อีกกว่า 1 ครั้ง เมื่อได้ต่อให้ 5 ปีแล้วผู้ให้เช่ายังต้องต่อสัญญาให้เช่าอีก จึงขับไล่ผู้เช่าไม่ได้