คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ต่อสัญญา

เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งศาลได้พิพากษาคดีไปตามยอม ให้โจทก์จำเลยตกลงการเช่ากันใหม่เมื่อครบกำหนดตามสัญญา แต่โจทก์จำเลยตกลงกันไม่ได้ โจทก์ไม่ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้งให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไป

จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ ท. ตัวแทนโจทก์ทำบันทึกเอกสารหมาย ล.1 มอบให้จำเลยมีข้อความว่าได้รับฝากเงินค่าต่อสัญญาหนึ่งหมื่นสองพันสองร้อยบาท ดังนี้ จำเลยนำสืบได้ว่า เหตุที่ต้องจ่ายเงินจำนวนนั้นให้โจทก์ก็เพราะโจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก 3 ปี อันเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารให้ชัดเจน ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

ค่าเช่าเป็นสารสำคัญในสัญญาเช่า ซึ่งคู่กรณีต้องตกลงกันในข้อนี้ก่อน จำเลยขอเช่าต่อตามค่าเช่าเดิม โจทก์ไม่สนองรับ ยังไม่มีสัญญาเช่าต่อกัน

การที่ผู้ให้เช่ารับเงินกินเปล่าไว้จากผู้เช่านั้น หาใช่เป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 ไม่ หากแต่เป็นการรับไว้เนื่องจากผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่ให้ผู้เช่าอยู่ครบกำหนดตามที่ตกลงกัน ผู้เช่าเรียกเงินกินเปล่าคืนเพราะผู้ให้เช่าผิดสัญญาจะต้องใช้อายุความทั่วไป ซึ่งมีกำหนด 10 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164
สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนมีผลบังคับเพียง 3 ปี แต่เมื่อผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงย่อมถือได้ว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ดังนั้น ตราบใดที่ผู้เช่ายังเช่าห้องพิพาทอยู่ สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าของผู้เช่าจึงยังไม่เกิดขึ้น

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างห้องแถวมีกำหนดระยะเวลาสามปีและผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ว่า จะยอมให้ผู้เช่าได้เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกครั้งละสามปีจนกว่าห้องแถวจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพ หากผู้เช่าไม่แสดงความจำนงสนองรับคำมั่นโดยแจ้งขอเช่าที่ดินตามคำมั่นต่อไปเสียก่อนสัญญาเช่าสิ้นอายุ คำมั่นนั้นย่อมสิ้นผล
การที่ผู้เช่ายอมให้เงินกินเปล่าแก่ผู้ให้เช่าในการทำสัญญาเช่าที่ดินซึ่งมีกำหนดระยะเวลาสามปี ไม่ก่อให้เกิดความผูกพันต่อกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ผู้เช่าจะอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินเกินกว่ากำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าหาได้ไม่
การที่ผู้เช่าถมที่ดินที่เช่าเพื่อปลูกสร้างห้องแถว เป็นการถมเพื่อประโยชน์ในการค้าของผู้เช่า มิใช่เพื่อประโยชน์แก่ผู้ให้เช่า จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทน

เช่าที่ดินปลูกห้องแถวภายหลังวันที่ประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 แล้ว ที่ดินที่เช่าไม่เป็น"ที่ดินควบคุม" ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครอง
ทำสัญญาเช่าในวันเดียวกัน 2 ฉบับ ฉบับแรก 3 ปีฉบับหลัง2 ปี โดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และในวันที่ครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าได้ออกใบรับเงินค่าเช่ามีกำหนด 1 ปีสำหรับการเช่าต่อมาให้กับผู้เช่า กรณีเช่นนี้จึงต้องถือว่าสัญญาเช่ามีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นสัญญาเช่าฉบับหลังไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ใบรับเงินค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าออกให้แก่ผู้เช่าในเมื่อสัญญาฉบับแรกครบแล้ว ย่อมถือเป็นหลักฐานการเช่ามีกำหนด 1 ปี ตามข้อความในเอกสารนั้น
หลักฐานแห่งการเช่ากำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนดเวลานั้นแล้วสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลง โดยผู้ให้เช่าไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าอีก

กรณีจะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ก็เฉพาะแต่ผู้ให้เช่านิ่งเฉยมิได้ทักท้วง. ยอมให้ผู้เช่าอยู่ในห้องเช่าต่อไป. การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วแต่ยังคงรับเงินค่าเช่าจากผู้เช่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นอายุ. ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ถือว่าคู่สัญญาทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา. การที่จำเลยชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ถึงหากเจตนาจำเลยประสงค์จะเช่าห้องพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นแต่เจตนาของจำเลยแสดงออกแต่ฝ่ายเดียว หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่.

สัญญาเช่าข้อ 2 มีความว่า สัญญาเช่ามีกำหนด 15เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2504. และแทนการชำระค่าเช่าในระหว่างการเช่าดังกล่าวนี้ ผู้เช่าตกลงซ่อมแซมโรงและหน้าโรงในส่วนที่จำเป็นเพราะทรุดโทรมไม่อยู่ในสภาพที่ใช้การได้. ประมาณเงิน 200,000 บาท เป็นการตอบแทนแทนค่าเช่า ฯลฯ. สัญญาข้อ 10 มีความว่าถ้าหมดสัญญาเช่า ผู้เช่า ไม่อาจจะดำเนินกิจการต่อไปได้. เพราะกิจการไม่เจริญตามความคาดหมาย. แต่เพื่อมิต้องขนย้ายทรัพย์สินที่ซื้อมาจากบริษัท ค.. ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาโดยไม่คิดมูลค่าใดๆ. แต่ให้คิดหักเป็นรายเดือนออกจากเงิน 170,000 บาท เป็นจำนวนเดือนละ 5,000 บาท จนครบจำนวนเงินดังกล่าวแล้ว. เมื่ออยู่ต่อไปจนครบจำนวนเงิน 170,000 บาทที่จ่ายไปแล้ว. ผู้เช่ายินยอมโอนทรัพย์สมบัติรายนี้ให้แก่ผู้ให้เช่าทั้งนี้ต้องแล้วแต่ความสมัครใจของผู้เช่าว่าจะอยู่ต่อไปหรือไม่ ฯลฯ. ดังนี้ เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาเช่าข้อ 2 ข้อ 10 ประกอบกันแล้ว ย่อมเห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะที่ทำสัญญาได้ว่า. ทั้งสองฝ่ายประสงค์จะให้การเช่าระยะแรกกับระยะหลังติดต่อกันไป. คำว่า'ต่อสัญญา' ในข้อ 10 นั้น ในที่นี้ไม่มีทางแปลเป็นอย่างอื่นนอกจากต่อจากกำหนดเวลาเช่าระยะแรก. ข้อความในสัญญาข้ออื่นก็ไม่มีตอนใดที่แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ที่จะเว้นระยะการเช่าสองระยะนั้นให้ห่างจากกันในกรณีใด. ฉะนั้นเมื่อการเช่าระยะแรกครบกำหนด 15 เดือนในวันที่ 15 มิถุนายน 2505. การเริ่มต้นนับกำหนดเวลาเช่าระยะที่ 2 จึงต้องเริ่มตั้งแต่วันที่ 16มิถุนายน 2505 ตามสัญญา. และเมื่อคำนวณจำนวนเงินค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท หักกับจำนวนเงิน 170,000 บาท ตามสัญญาข้อ 10 แล้ว. การเช่าระยะที่ 2 มีกำหนด 34เดือน และครบกำหนดในวันที่ 15 เมษายน 2508.
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 โจทก์ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องให้จำเลยผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตลอดเวลาของการเช่า. หากโจทก์ขัดขวางมิให้จำเลยใช้สถานที่เช่า. ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ของตนให้เป็นไปตามสัญญา. ชอบที่จำเลยจะดำเนินการตามสิทธิของตนในฐานที่โจทก์ผิดสัญญาเป็นอีกส่วนหนึ่ง. กรณีดังกล่าวนั้น การที่โจทก์ขัดขวางไม่ให้จำเลยใช้สถานที่เช่า นับตั้งแต่สัญญาเช่าระยะแรกครบกำหนด. เพิ่งยอมให้ใช้เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2506.หาเป็นเหตุให้กำหนดเวลาเช่าระยะหลังมาเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 23 สิงหาคม 2506 ไม่. เพราะคู่กรณีมิได้ตกลงกันเช่นนั้น การเช่าระยะหลังจึงครบกำหนดในวันที่ 15เมษายน 2508. ก่อนโจทก์ฟ้องคดีโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป. ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนแล้วสัญญาเช่าย่อมระงับ. จำเลยไม่มีสิทธิจะใช้สถานที่เช่าได้อีก. การที่จำเลยยังใช้สถานที่เช่าของโจทก์อยู่ หากโจทก์ได้รับความเสียหาย ย่อมเป็นละเมิด.
ในกรณีละเมิด ถ้าเห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์อยู่ในตัว. แม้โจทก์นำสืบถึงจำนวนความเสียหายไม่ได้แน่นอน. ศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าสินไหมทดแทนให้โจทก์ได้ตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438.
จำเลยเช่าโรงภาพยนต์ของโจทก์มาทำการฉายภาพยนต์หาประโยชน์. เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว จำเลยยังคงใช้สถานที่เช่าต่อมา. จึงเห็นได้อยู่ในตัวว่าโจทก์ย่อมเสียหายขาดประโยชน์ที่จะพึงได้จากโรงภาพยนต์นั้น อย่างน้อยก็เท่ากับค่าเช่าที่เคยได้จากจำเลยตามสัญญา. การกระทำของจำเลยจึงเป็นละเมิด อันจะต้องรับผิดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์. ตามฟ้องของโจทก์ได้บรรยายความเสียหายที่โจทก์ได้รับไว้ 2 ประการ. คือ ถ้าจำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนแก่โจทก์ โจทก์จะนำไปขายชำระหนี้จำนองให้ธนาคาร. การที่จำเลยไม่ส่งคืน. ทำให้โจทก์ขายไม่ได้. ต้องเสียดอกเบี้ยทบต้นแก่ธนาคารตามฟ้อง.ซึ่งจำเลยจะต้องรับผิด ประการหนึ่ง. หรือถ้าไม่ขาย.โจทก์อาจจัดการใช้ทรัพย์สินรายนี้หาประโยชน์ จะมีรายได้สุทธิไม่ต่ำกว่าเดือนละ 70,000 บาท. การที่จำเลยไม่ส่งคืน. จึงทำให้โจทก์เสียหายขาดรายได้ดังกล่าวอีกประการหนึ่ง. โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายประเภทที่ต้องเสียดอกเบี้ยแก่ธนาคารแต่ประการเดียว. ฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท. จึงเป็นการใช้ค่าสินไหมทดแทน เนื่องจากโจทก์ต้องขาดรายได้ในการที่จะนำทรัพย์สินที่เช่ามาหาประโยชน์ดังที่โจทก์กล่าวในฟ้องนั้นเอง. หาเป็นการนอกประเด็นไม่.

เมื่อสัญญาเช่าครบอายุแล้ว ผู้ให้เช่าได้เตือนให้ผู้เช่าออกจากที่ดินที่ให้เช่าหลายครั้ง ผู้เช่าไม่ยอมปฏิบัติตาม ถือไม่ได้ว่าได้มีการทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้มีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าให้ผู้เช่าทราบว่าจะไม่ต่อสัญญาเช่าให้อีก และเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ผู้ให้เช่าก็มีหนังสือบอกกล่าวอีกฉบับหนึ่งให้ผู้เช่าออกไปและให้ส่งคืนตึกที่เช่า ดังนี้ แม้ผู้เช่าจะยังคงครอบครองตึกพิพาทอยู่อีก ก็จะถือว่าสัญญาเช่าเป็นอันได้ทำกันต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาหาได้ไม่ ต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับไปแล้ว และการที่ผู้ให้เช่ายังคงเก็บค่าเช่าต่อไปอีก 3 เดือนนั้น เป็นเรื่องผู้ให้เช่ากระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่ได้รับอยู่เท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ไม่