คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
บังคับโอน

เมื่อทั้งโจทก์และจำเลยต่างสมัครใจตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทกันแล้ว โจทก์จะมาขอให้ศาลบังคับเรียกค่าปรับจากจำเลยและขอให้จำเลยจัดการโอนที่ดินพิพาทขายให้แก่โจทก์ในภายหลังอีกหาได้ไม่
จำเลยจะฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายเพราะต้องถูกริบเงินมัดจำตามสัญญาโอนสิทธิการเช่าตึกแก่บุคคลภายนอกซึ่งเป็นค่าเสียหายพิเศษที่โจทก์ไม่อาจจะคาดคิดหาได้ไม่
ดอกเบี้ยที่จำเลยต้องเสียให้แก่ธนาคาร ไม่ว่าจะมีการเลิกสัญญาซื้อขายที่พิพาทหรือไม่นั้น มิใช่ค่าเสียหายโดยตรงอันเนื่องมาจากการผิดสัญญาอันจำเลยจะเรียกร้องจากโจทก์ได้

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์และจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์เป็นคดีนี้ ในระหว่างพิจารณา มารดาจำเลยได้ฟ้องเรียกที่ดินคืนจากจำเลยเพราะเหตุเนรคุณ ซึ่งศาลชั้นต้นได้พิพากษาให้เพิกถอนคืนการให้ ถ้าจำเลยไม่ปฏิบัติตามก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คดีถึงที่สุด ดังนี้ แม้ที่พิพาทที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนให้โจทก์ในคดีนี้จะถูกศาลพิพากษาให้เพิกถอนคืนการให้ในคดีระหว่างมารดาจำเลยเป็นโจทก์ฟ้องจำเลยตามสำนวนคดีแพ่งแดงที่ 14/2511 ก็ตาม แต่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนไปยังมารดาจำเลย กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทจึงยังเป็นของจำเลยอยู่ จำเลยอยู่ในฐานะที่จะถูกบังคับให้โอนขายให้โจทก์ตามฟ้องได้ ส่วนปัญหาระหว่างโจทก์กับมารดาจำเลยซึ่งต่างเป็นผู้ชนะคดีด้วยกัน ใครจะมีสิทธิดีกว่ากันนั้น ก็จะต้องไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดีหรือฟ้องร้องกันใหม่ ไม่ใช่ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยชี้ขาดในชั้นนี้
คำพิพากษาในคดีแพ่งแดงที่ 14/2511 เป็นคำพิพากษาให้เพิกถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณไม่ใช่คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใด ๆ ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 (2) ใช้ยันโจทก์ซึ่งไม่ได้เป็นคู่ความด้วยไม่ได้

หนังสือสัญญามีข้อความกล่าวเท้าถึงการจำนองที่โจทก์จำเลยทำกันไว้แต่เดิมจึงเห็นได้ว่า คู่กรณียังรับรองสัญญาจำนองที่ทำไว้เดิม แม้สัญญาจำนองจะมีกำหนดไถ่ถอนคืนกันภายใน 3 ปี เมื่อครบกำหนดโจทก์ยังมิได้ใช้สิทธิบังคับจำนอง ข้อความตา สัญญาฉบับหลังมีความว่า ข้าพเจ้านายเวส ขอทำสัญญารับเงินเพิ่มให้นายชาวซึ่งเป็นผู้รับจำนองที่ดินนาและสวนไว้ และมีข้อความยืนยันเพิ่มต่อไปในข้อ 1 แห่งสัญญาว่า "ขอรับเงินเพิ่มอีก 3,768 บาท" และยังมีข้อสัญญาต่อไปอีกว่า ยอมให้จำเลยนำเงินที่จำนองเดิมกับเงินที่รับเพิ่มไปใหม่อีก 3,768 บาท มาใช้คืนแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับจำนองได้ต่อไปอีกภายใน 2 ปี แสดงว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จำนองเอาเงินมาไถ่คืนไปได้ หาใช่ว่าจำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินที่จำนองให้แก่โจทก์แต่อย่างเดียวไม่ และข้อ 2 แห่งสัญญายังมีข้อความอีกว่า ให้ท่าน (โจทก์) เข้าครอบครองเก็บผลไม้ในสวนและทำนาแทนดอกเบี้ย และเงินเพิ่มต่อไป อันเห็นได้ว่าเป็นเรื่องที่จำเลยมอบที่ดินให้ไว้เพื่อเป็นประกันเงินที่รับไปโดยการจำนอง
การเอาที่ดินใช้หนี้เป็นเงินกู้ที่จำนองเป็นประกัน ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 656 วรรค 2 ผู้รับจำนองจึงไม่อาจขอให้บังคับผู้จำนองให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จำนองไว้นั้นได้

ผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อขาย ผู้ซื้อย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ผู้ขายโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นให้ได้ในราคาที่ซื้อขายกันเดิมถ้าราคาเดิมนั้นเป็นราคาที่ไม่น้อยเกินสมควร ผู้ขายจะปฏิเสธไม่ยอมโอนโดยอ้างว่าราคาทรัพย์สินในขณะฟ้องนั้นสูงขึ้นมากหาได้ไม่

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์โดยรับเงินมัดจำไว้ แม้จะมีข้อสัญญาไว้ด้วยว่า ถ้าผู้ขายไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามสัญญา ให้ผู้ซื้อฟ้องเรียกเงินมัดจำคืนตลอดทั้งค่าเสียหายได้ตามกฎหมาย ก็ไม่พอให้ถือว่าโจทก์ยอมผูกพันว่าเมื่อจำเลยผิดนัดโจทก์จะเพียงแต่เรียกเงินมัดจำ กับเรียกค่าเสียหายเท่านั้น เมื่อจำเลยไม่จัดการโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา โจทก์ย่อมฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ให้ได้

คำพิพากษาตามยอมความว่าจำเลยยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ตามสัญญาจะขายนั้น ไม่ใช่คำพิพากษาที่แสดงหรือวินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์ที่ดิน
จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้คนหนึ่งแล้ว มาทำสัญญาจะขายที่ดินนั้นให้อีกคนหนึ่ง ผู้ซื้อคนหลังฟ้องขอให้บังคับโอนที่ดินก่อน แล้วผู้ซื้อคนแรกจึงฟ้องขอให้โอนโดยจำเลยทำยอมความไม่สู้คดี ดังนี้ ไม่ขัดข้องที่ศาลจะพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินให้ผู้ซื้อคนหลัง

สามีภริยาผู้เป็นเจ้าของร่วมในที่ดิน ทำสัญญาจะขายที่ดินนั้นแก่เขา โดยส่งมอบที่ดินและโฉนดให้ผู้ซื้อครอบครองแล้ว และผู้ขายก็ได้รับชำระราคาครบถ้วนแล้วต่อมาสามีตายลงเสียก่อนโอนโฉนดให้ผู้ซื้อ ดังนี้แม้ผู้ซื้อจะฟ้องคดีขอบังคับให้โอนตามสัญญาภายหลังสามีตายเกิน 1 ปี ซึ่งขาดอายุความมรดกแล้วก็ตามก็ถือได้ว่าผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่จะซื้อขายกันมีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์สินไว้จนกว่าจะโอนกรรมสิทธิได้เหตุที่ผู้ขายคนหนึ่งตายเกิน 1 ปีแล้ว ย่อมไม่ห้ามผู้ซื้อผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงจะใช้สิทธิบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 189,241(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 3/97)

ข้อความในสัญญามีว่า ได้ซื้อขายที่ดินกันและได้ชำระราคากันเสร็จแล้ว แต่มีกล่าวไว้อีกว่าคู่สัญญาจะต้องไปทำการโอนโฉนดที่ดินที่ซื้อขายให้แก่กันภายในกำหนด ดังนี้ย่อมเป็นสัญญาจะซื้อขาย หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด
ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันไว้แล้ว ผู้ขายถึงแก่กรรมลงก่อนทำการโอน ดังนี้ ผู้ซื้อย่อมฟ้องผู้รับมรดกของผู้ขายให้ทำการโอนที่ดินนั้น ให้ตามสัญญาได้
โจทก์เคยฟ้องจำเลย ขอให้ศาลแสดงว่าที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อไว้จากผู้ตาย เป็นกรรมสิทธิของโจทก์ศาลวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์ฟ้องเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น โจทก์ยังไม่มีกรรมสิทธิ จึงพิพากษายกฟ้อง ดังนี้ โจทก์ย่อมฟ้องใหม่ให้จำเลยโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายนั้น ให้แก่โจทก์ ได้ไม่เป็นฟ้องซ้ำ

โจทก์ฟ้องให้จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้โจทก์ตามสัญญาซื้อขาย จำเลยที่ 2 ร้องสอดขอเป็นจำเลยร่วมและต่อสู้ว่า ที่พิพาทเป็นของจำเลยแต่ผู้เดียว เมื่อทางพิจารณาฟังว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 เป็นเจ้าของร่วมกัน ดังนี้ ไม่เป็นคำวินิจฉัยนอกประเด็น
สัญญาจะขายที่ดินที่มีเจ้าของร่วมโดยเจ้าของร่วมทุกคนไม่รู้เห็นยินยอมด้วย สัญญานั้นไม่เป็นโมฆะเป็นแต่เพียงผู้ซื้อจะบังคับผู้ขายให้โอนขายไม่ได้
ผู้จะขายจะมอบที่ให้ผู้จะซื้อเข้าครอบครองสัญญาจะไปโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังนั้น ถือว่าผู้จะซื้อครอบครองแทนผู้จะขายเท่านั้น (อ้างฎีกาที่ 1232/2491)

ทำสัญญาจะขายที่ดินและห้องแถวให้แก่เขาแล้ว แม้สัญญาจะไม่มีกำหนดเวลาโอน ต่อมากลับไปตกลงขายให้คนอื่นเสียอีก จนถูกฟ้อง ศาลบังคับให้ขาย ผู้ซื้อคนแรกได้ร้องสอดใช้สิทธิของเขาในคดีนั้นแล้ว เช่นนี้ถือว่าผู้ขายผิดสัญญาต่อผู้ซื้อคนแรก ผู้ซื้อคนแรกจึงมีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ผู้ขายโอนที่ โดยไม่ต้องบอกกล่าวให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาก่อนได้ ทั้งตามมาตรา 203 ก็ให้อำนานาจโจทก์เรียร้องให้โดยพลัน