คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาขายฝาก

จำเลยที่ 2 ทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทแก่ พ. แต่ พ. ไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาท จำเลยที่ 2 ยังคงครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา ต่อมา พ. ขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ แต่ก็เป็นเพียงดำเนินการทางทะเบียนเท่านั้น โจทก์ยังมิได้ครอบครองที่ดินพิพาท การกระทำของจำเลยที่ 2 จึงไม่เป็นการเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์อันจะเป็นความผิดฐานบุกรุกได้ และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุตรครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิจำเลยที่ 2 จึงไม่มีความผิดเช่นกัน

จำเลยที่ 1 กับพวกวางแผนทำทีติดต่อขอซื้อที่ดินจากโจทก์ แล้วขอยืมโฉนดที่ดินพิพาทจากโจทก์เพื่อเอาไปถ่ายเอกสารแล้วทำโฉนดที่ดินพิพาทปลอมขึ้นมาอีกฉบับหนึ่ง พร้อมทั้งหลอกโจทก์ให้พิมพ์ลายนิ้วมือในหนังสือสัญญาขายที่ดินและเอกสารต่าง ๆ นำไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทเป็นชื่อของจำเลยที่ 1 ต่อจากนั้นจำเลยที่ 1 จึงทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทไว้กับจำเลยที่ 2 พฤติการณ์ของจำเลยที่ 1 แสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้มีเจตนามาแต่ต้นว่าจะซื้อที่ดินของโจทก์ การที่โจทก์ไปทำสัญญาขายที่ดินกับจำเลยที่ 1 จึงเป็นเรื่องที่โจทก์แสดงเจตนาไปด้วยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม สัญญาขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 119 เดิม จึงต้องถือเสมือนว่ามิได้มีการซื้อขายกันเกิดขึ้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังคงเป็นของโจทก์อยู่ตามเดิม และเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้วจำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิจะเอาที่ดินพิพาทไปทำสัญญาขายฝากกับจำเลยที่ 2 ได้ ฉะนั้น การที่จำเลยที่ 2 จดทะเบียนรับซื้อฝากที่ดินพิพาทไว้จากจำเลยที่ 1 ผู้ไม่มีสิทธิจึงไม่เกิดผลให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิตามสัญญาขายฝากนั้น โจทก์จึงมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2

การที่โจทก์นำสืบว่า ห. พวกของจำเลยหลอกลวงสามีโจทก์บุตรโจทก์และบุคคลอื่น ๆ ว่าสามารถจัดส่งบุคคลดังกล่าวไปทำงาน ที่ประเทศญี่ปุ่นได้ โดยเรียกเก็บเงินค่านายหน้าจัดหางานโจทก์ไม่มีเงิน พวกของจำเลยจึงให้โจทก์นำที่ดินพิพาทไปขายฝากแก่ จำเลยในราคาเท่ากับจำนวนค่านายหน้า โดยโจทก์ไม่ได้รับเงินตามสัญญา เมื่อ ห. ไม่สามารถส่งคนไปทำงานตามที่อวดอ้างไว้ได้โจทก์ได้บอกล้างสัญญาขายฝากแล้วโจทก์และสามีโจทก์ให้พวกของจำเลยไปนำโฉนดที่ดินคืนมา แต่มิได้ดำเนินการให้นอกจากเป็นการนำสืบถึงที่มาหรือมูลเหตุแห่งการทำสัญญาขายฝากแล้ว ยังเป็นการนำสืบว่าสัญญาขายฝากไม่สมบูรณ์ด้วยมิใช่เป็นการนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารจึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)

โจทก์ทำสัญญากู้เงินจำเลยที่ 2 มีข้อสัญญาว่าเพื่อเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงิน โจทก์ได้ทำสัญญาขายฝากที่ดินแก่จำเลย หากโจทก์ไถ่ถอนก่อนกำหนดจะมีส่วนลดให้ ข้อสัญญานี้ไม่ได้ขัดหรือลบล้างสัญญาขายฝาก แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่เป็นโมฆะ เมื่อโจทก์ขอไถ่ที่ดินก่อนครบกำหนดโจทก์สามารถวางเงินสินไถ่ตามส่วนลดดังกล่าวได้ การนำสืบพยานของโจทก์เกี่ยวกับจำนวนเงินสินไถ่และส่วนลดหาใช่การนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขสัญญาขายฝากไม่

ศาลชั้นต้นพิพากษาคดีโดยฟังข้อเท็จจริงว่า สัญญาขายฝากเอกสารหมาย จ.1 ไม่เป็นนิติกรรมอำพราง เมื่อโจทก์อุทธรณ์ จำเลยมิได้แก้อุทธรณ์ในเรื่องนี้ไว้ ข้อเท็จจริงจึงต้องถือเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นดังกล่าว
สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดง ระบุกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี การที่จำเลยให้การต่อสู้และนำสืบพยานว่าได้มีข้อตกลงให้จำเลยไถ่ 2 ปี จึงเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)
แม้สัญญาขายฝากระบุว่าขายฝากที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินภายหลังวันขายฝาก โดยมิได้ระบุว่าตกลงขายฝากบ้านพิพาทไว้ในสัญญาด้วยก็ตามแต่บ้านพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดิน บ้านพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีที่ได้ทำสัญญาขายฝากตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้โดยผลของกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา144 วรรคสอง จึงถือได้ว่าสัญญาขายฝากดังกล่าวเป็นการขายฝากบ้านพิพาทด้วย

ศาลชั้นต้นพิพากษาโดยฟังข้อเท็จจริงว่าสัญญาขายฝากเอกสารหมายจ.1ไม่เป็นนิติกรรมอำพรางเมื่อโจทก์อุทธรณ์จำเลยมิได้แก้อุทธรณ์ในเรื่องนี้ไว้ข้อเท็จจริงจึงต้องถือเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นดังกล่าว สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดงระบุกำหนดเวลาไถ่1ปีการที่จำเลยให้การต่อสู้และนำสืบพยานว่าได้มีข้อตกลงให้จำเลยไถ่2ปีจึงเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94(ข) แม้สัญญาขายฝากระบุว่าขายฝากที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินภายหลังวันขายฝากโดยมิได้ระบุว่าตกลงขายฝากบ้านพิพาทไว้ในสัญญาด้วยก็ตามแต่บ้านพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินบ้านพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีที่ได้ทำสัญญาขายฝากตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้โดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา144วรรคสองจึงถือได้ว่าสัญญาขายฝากดังกล่าวเป็นการขายฝากบ้านพิพาทด้วย

ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีข้อกำหนดห้ามโอนสิบปีนับแต่วันที่25สิงหาคม2520สัญญาขายฝากทำกันเมื่อวันที่14มีนาคม2523จึงอยู่ในระยะเวลาห้ามโอนเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา113เดิมซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นการที่จำเลยทำสัญญาและมอบให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโจทก์ก็หาได้สิทธิครอบครองตามกฎหมายไม่เพราะอยู่ในกำหนดห้ามโอนหลังจากนั้นต่อมาเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วแม้โจทก์จะได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแต่ก็ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่าจำเลยทั้งสองได้สละสิทธิครอบครองให้แก่โจทก์แต่อย่างใดกลับได้ความว่าโจทก์ได้ให้เงินจำเลยทั้งสองไปชำระค่าภาษีบำรุงท้องที่ทุกปีและมิได้ขอให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ถือไม่ได้ว่าภายหลังพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วจำเลยทั้งสองสละสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โจทก์จึงไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าการที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกประเด็นเรื่องโจทก์เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินพิพาทเป็นเจตนายึดถือเพื่อตนยังไม่ครบ1ปีขึ้นวินิจฉัยเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นนั้นกรณีของโจทก์นี้จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อเมื่อได้แย่งการครอบครองที่ดินพิพาทมาจากจำเลยทั้งสองโดยการเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือแต่เมื่อโจทก์ฎีกาว่าไม่มีประเด็นนี้เสียแล้วโจทก์ก็ไม่อาจได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทดังนั้นแม้การวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์จะเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นก็ตามแต่ก็ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงทำให้โจทก์ชนะคดีแต่ประการใดฎีกาของโจทก์ในข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคหนึ่ง

สัญญาขายฝากที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะจำเลยจะอ้างสิทธิการได้มาโดยการครอบครองโดยนิติกรรมการขายฝากไม่ได้เพราะการขายฝากนั้นไม่ถือว่าผู้ขายฝากสละเจตนาครอบครองโดยเด็ดขาดให้แก่ผู้ซื้อฝากการที่จำเลยครอบครองที่พิพาทก็โดยอาศัยอำนาจของโจทก์จึงไม่ได้สิทธิครอบครองที่พิพาทถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองที่พิพาทให้จำเลยแล้วส่วนข้อตกลงที่ว่าโจทก์จะนำเงินมาไถ่ที่พิพาทคืนภายใน15วันนับแต่วันทำสัญญาหรือภายในเดือนกุมภาพันธ์2530นอกจากตกลงกันได้เป็นอย่างอื่นเมื่อไม่ได้ตกลงว่าหากโจทก์ไม่นำเงินไปชำระหนี้ภายในกำหนดให้ถือว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองที่พิพาทให้จำเลยหรือให้ที่พิพาทตกเป็นของจำเลยแม้โจทก์ไม่ได้นำเงินไปไถ่ที่พิพาทคืนตามกำหนดก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองที่พิพาทให้จำเลยแล้วทั้งถือไม่ได้ว่าจำเลยได้บอกกล่าวเปลี่ยนแปลงการยึดถือที่พิพาทเพื่อตนเองให้โจทก์ทราบแล้วโจทก์จึงไม่ได้ถูกจำเลยแย่งการครอบครองที่จะต้องฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน1ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1375วรรคสอง

ที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ การขายฝากที่ดินพิพาทจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 491 เมื่อสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยตกเป็นโมฆะ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่

โจทก์ทั้งสองทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่จำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลาไถ่ 3 ปี การที่โจทก์ทั้งสองตกลงกับจำเลยที่ 1 ก่อนเวลาไถ่ครบกำหนดว่ายอมให้โจทก์ซื้อในราคาเดิมเมื่อสิ้นสุดสัญญาแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลเช่นเดียวกับให้โจทก์ทั้งสองมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนได้ แม้จะพ้นกำหนดเวลาไถ่3 ปี ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก เป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 ข้อตกลงจึงเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินตามข้อตกลงได้