คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ห. ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยไม่ได้รับความยินยอมจาก ข. ผู้จัดการมรดกอีกคนหนึ่ง จึงไม่ใช่นิติกรรมที่ได้รับความเห็นชอบด้วยเสียงส่วนมาก ไม่ชอบด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1726 ย่อมไม่ผูกพันกองมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1724 การที่ ข. ให้ความยินยอมในภายหลังไม่ทำให้นิติกรรมที่ไม่ชอบกลับเป็นนิติกรรมสมบูรณ์ขึ้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิร้องขอให้จำเลยที่ 1 และ ข. ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย เมื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 และ ข. ในภายหลังโดยเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนแล้ว ทั้งจำเลยที่ 1 ได้แจ้งยกเลิกการขายที่ดินพิพาทกับโจทก์แล้ว จึงไม่ใช่เป็นการกระทำที่ทำลงโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 237

จ. ถึงแก่กรรม ที่ดินของ จ. จึงตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรมรวมทั้ง ส. ซึ่งเป็นพระภิกษุด้วย ที่ดินที่ ส. ได้รับมรดกมาเช่นนี้มิใช่ที่ดินของวัด แม้จะได้มาในระหว่างที่อยู่ในสมณเพศ ส. จึงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินส่วนของตนซึ่งยังมิได้แบ่งแยกจากที่ดินเดิมให้แก่โจทก์ได้ การที่ ส. ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จในเวลาต่อมาแต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์และถึงแก่มรณภาพเสียก่อน ที่ดินดังกล่าวย่อมตกเป็นสมบัติของวัดจำเลย โดยผลแห่งกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1623
ที่วัด ที่ธรณีสงฆ์และที่ศาสนสมบัติกลางเป็นทรัพย์สินซึ่งไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีตาม พ.ร.บ.คณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 มาตรา 35 ย่อมเป็นทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาที่ไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 285 (4) ด้วย คำพิพากษาในส่วนที่ให้วัดจำเลยโอนที่ดินให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้บังคับได้ ทั้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 276 วรรคสาม ก็บัญญัติให้ศาลดำเนินการบังคับคดีเพียงเท่าที่สภาพแห่งการบังคับจะเปิดช่อง ให้กระทำได้เท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นนัดพร้อมเพื่อให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินแก่โจทก์เพื่อดำเนินการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ และมีคำสั่งให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาต่อไปจึงไม่อาจกระทำได้ กรณีมีเหตุให้ยกเลิกการบังคับคดี
การแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกมาจากโฉนดเดิมไม่ถือว่าเป็นการจำหน่ายที่ดิน เพราะการจำหน่ายจะต้องเป็น การจดทะเบียนโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เท่านั้น การที่ ส. ซึ่งเป็นพระภิกษุดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินของตนเสร็จแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ก่อนที่ ส. มรณภาพ จึงมิใช่ ส. โอนที่ดินให้แก่โจทก์ก่อน ส. มรณภาพ ที่ดินดังกล่าวจึงเป็นของวัดจำเลย

จ. ถึงแก่กรรม ที่ดินของ จ. จึงตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรมรวมทั้ง ส. ซึ่งเป็นพระภิกษุ จ. ด้วย ที่ดินที่ ส. ได้รับมรดกมาเช่นนี้มิใช่ที่ดินของวัด แม้จะได้มาในระหว่างที่อยู่ในสมณเพศ ส. จึงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินส่วนของตนซึ่งยังมิได้แบ่งแยกจากที่ดินเดิมให้แก่โจทก์ได้ การที่ ส. ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จในเวลาต่อมาแต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์และถึงแก่มรณภาพเสียก่อน ที่ดินดังกล่าวย่อมเป็นสมบัติของวัดจำเลย โดยผลแห่งกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1623
ที่วัด ที่ธรณีสงฆ์และที่ศาสนสมบัติกลางเป็นทรัพย์สินซึ่งไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 มาตรา 35 เป็นทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาที่ไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 285(4) ด้วย คำพิพากษาในส่วนที่ให้วัดจำเลยโอนที่ดินให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยสภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้บังคับได้ ทั้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 276 วรรคสาม ก็บัญญัติให้ศาลดำเนินการบังคับคดีเพียงเท่าที่สภาพแห่งการบังคับคดีจะเปิดช่องให้กระทำได้เท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นนัดพร้อมเพื่อให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินแก่โจทก์เพื่อดำเนินการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ และมีคำสั่งให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาต่อไปจึงไม่อาจกระทำได้ ศาลฎีกาให้ยกเลิกการบังคับคดีแก่จำเลย
การแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกมาจากโฉนดเดิมไม่ถือว่าเป็นการจำหน่ายที่ดิน เพราะการจำหน่ายจะต้องเป็นการจดทะเบียนโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เท่านั้น การที่ ส. ซึ่งเป็นพระภิกษุดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินของตนเสร็จ แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ก่อนที่ ส. มรณภาพ จึงมิใช่ ส. โอนที่ดินให้แก่โจทก์ก่อน ส. มรณภาพ ที่ดินดังกล่าวจึงเป็นของวัดจำเลย

สัญญาที่ผู้ตายต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องหลังจากออกโฉนดที่ดินแล้วเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย หากที่ดินของผู้ตายต้องห้ามไม่ให้โอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน ทำให้ผู้ตายหลุดพ้นจากการชำระหนี้ ผู้ตายก็หามีสิทธิได้รับชำระราคาที่ดินตอบแทนไม่ จึงต้องคืนเงินราคาที่ดินแก่ผู้ร้อง เมื่อผู้ตายยังไม่ได้คืนเงิน ย่อมถือได้ว่าผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ผู้มีส่วนได้เสียและมีสิทธิร้องขอให้ตั้งตนผู้จัดการมรดกได้

หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำระบุว่า เป็นการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) 3 แปลง (น.ส. 3) 1 แปลง แม้ไม่ระบุเนื้อที่ดินแต่ละแปลง แต่ก็ระบุจำนวนเนื้อที่รวมซึ่งเป็นผลบวกของ เนื้อที่ดินทั้งสี่แปลง ต่อมามีการโอนสิทธิครอบครองที่ดินตาม น.ส. 3 ก. 3 แปลง ส่วนที่ดินตาม น.ส. 3 ไม่ได้โอนสิทธิครอบครองกันเนื่องจากที่ดินไม่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน จึงมีการเปลี่ยนที่ดินโดยนำที่ดินที่ติดต่อกับที่ดิน 3 แปลงข้างต้นมาซื้อขายกัน และคิดราคาที่ดินคำนวณเป็นราคาตารางวา โดยผู้ขายต้องใช้เงินคืนแก่ผู้ซื้อเพราะที่ดินแปลงใหม่มีเนื้อที่น้อยกว่าที่ดินแปลงเดิม ซึ่งราคาที่ดินที่ใช้คืนคำนวณแล้วก็ตรงกับราคาที่ตกลงซื้อขายกันแต่แรก แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์กับจำเลยว่าการซื้อขายที่ดินดังกล่าวถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ มิใช่เป็นการขายเหมา เมื่อจำเลยส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ตกลงกันไว้โดยโจทก์มิได้บอกปัด แต่รับเอาที่ดินไว้และใช้ราคาที่ดินตามส่วนได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลยเกินไปบางส่วนแล้วมาฟ้องเรียกเงินดังกล่าวคืนด้วยเหตุที่จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายกันขาดตกบกพร่องจากจำนวนที่ตกลงซื้อขายกันและจำเลยไม่อาจอ้างกฎหมายที่จะรับเงินจำนวนดังกล่าวไว้โดยชอบ เป็นการฟ้องเรียกทรัพย์คืนฐานลาภมิควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 406
จำเลยให้การเพียงว่า ไม่ต้องรับผิดตามฟ้องและไม่เข้ากฎหมายลักษณะลาภมิควรได้ กับคำฟ้องของโจทก์ขาดอายุความแล้ว โดยมิได้แสดงให้ชัดแจ้งว่าคดีขาดอายุความในเรื่องใด อายุความมีกำหนดเท่าใด ซึ่งเริ่มนับแต่เมื่อใด และเพราะเหตุใด คำให้การจำเลยไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง ไม่ก่อให้เกิดประเด็นในเรื่องอายุความ
จำเลยต้องคืนเงินแก่โจทก์ในฐานลาภมิควรได้ตามจำนวนเนื้อที่ดินที่หายไป เมื่อมีข้อสงสัยว่าที่ดินซื้อขายกันนั้นขาดจำนวนไป 397 ตารางวา หรือ 297 ตารางวา ป.พ.พ. มาตรา 11 ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น ก็คือจำเลยผู้ขายนั่นเอง เพราะมูลหนี้ที่ต้องเสียในคดีนี้เป็นการชำระเงินคืนแก่โจทก์ผู้ซื้อ

ที่ดินเป็นทรัพย์มรดกของ อ. ไม่ปรากฏว่า อ. ได้ทำพินัยกรรมยกที่ดินพิพาทให้ผู้ใด เมื่อ อ. ตายที่ดินพิพาทจึงเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมของ อ. ทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 วรรคหนึ่ง จำเลยเป็นผู้สืบสันดานและเป็นทายาทโดยธรรมของ อ. มีสิทธิได้รับมรดกของ อ. ในลำดับแรกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1629(1) มีสิทธิได้รับมรดกในที่ดินทันทีตั้งแต่ อ. ถึงแก่ความตาย และจำเลยในฐานะทายาทโดยธรรมของอ. มีหนี้ตามสัญญาจะซื้อขายที่ อ. ทำไว้ ในอันที่จะต้องจดทะเบียนให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทด้วย การบังคับให้จำเลยจดทะเบียนให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทด้วยเป็นการบังคับในส่วนอันเป็นสิทธิของจำเลยในฐานะทายาทโดยธรรมคนหนึ่งของ อ. ซึ่งมีส่วนเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทเท่านั้น มิได้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของทายาทอื่นในที่ดินพิพาท และไม่ได้เป็นเรื่องที่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้กระทำได้
การฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายมิได้มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนดอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/30

การนำพยานบุคคลมาสืบอธิบายถึงจำนวนเนื้อที่ดินที่โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อขายนั้น เป็นการสืบอธิบายความหมายของสัญญาจะซื้อขาย เพื่อให้เห็นเจตนาอันแท้จริงของโจทก์และจำเลยว่าประสงค์จะซื้อขาย ที่ดินส่วนใด ไม่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารอันต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 (ข) แต่อย่างใด

การที่จำเลยนำสืบพยานบุคคลว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นสัญญาประกันหนี้ที่จำเลยเป็นหนี้โจทก์ไม่ใช่สัญญาจะซื้อขายนั้น เป็นการนำสืบหักล้างว่าสัญญาจะซื้อขายไม่ถูกต้องและไม่มี ผลใช้บังคับตามกฎหมาย ไม่ใช่การนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไข ข้อความในเอกสาร จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคสุดท้าย จำเลยร่วมรับโอนที่ดินพิพาทมาจากจำเลยหลังจากจำเลยถูกโจทก์ฟ้องเป็นคดีนี้แล้วและช.ผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ได้ทำหนังสือแจ้งเรื่องการซื้อขายที่ดินพิพาทไปยังจำเลยร่วมก่อนแล้ว การที่จำเลยร่วมรู้ถึงข้อความจริงอันเป็นทาง ให้โจทก์ต้องเสียเปรียบก่อนรับโอนจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการกระทำ โดยสุจริต

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือสำคัญเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ซึ่งทางราชการออกให้มีชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือสิทธิครอบครองต่อมา จำเลยที่ 2 นำที่ดินพิพาทไปยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน โดยอ้างว่าซื้อมาจากจำเลยที่ 1 ตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2515 ตามหนังสือสัญญาขายฝากแต่โจทก์ยื่นคำคัดค้านอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ โดยจำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วตั้งแต่วันที่ 30 มกราคม 2515 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายแม้โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกันเมื่อวันที่ 30 มกราคม2515 ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ก็ตามฐานะของโจทก์ก็มีเพียงขอให้เพิกถอนสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ที่ทำให้โจทก์ต้องเสียเปรียบเท่านั้น แต่การที่จำเลยที่ 1 จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 ได้เสียค่าตอบแทนชำระเงินค่าที่ดิน-พิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ไม่รู้หรือควรได้รู้ว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 แล้ว ดังนี้เมื่อจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนขายฝากรับโอนที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 1 โดยเสียค่าตอบแทนและกระทำการโดยสุจริตแล้ว โจทก์ก็ไม่อาจที่จะเพิกถอนนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองได้

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือสำคัญเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ซึ่งทางราชการออกให้มีชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือสิทธิครอบครองต่อมาจำเลยที่ 2นำที่ดินพิพาทไปยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินโดยอ้างว่าซื้อมาจากจำเลยที่ 1 ตามหนังสือสัญญาขายฝากโจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า ที่ดินพิพาทจำเลยที่ 1 ได้ขายให้โจทก์ก่อนแล้วตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายดังนี้ แม้โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท กันก่อนที่จำเลยที่ 1 จะทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ก็ตามฐานะของโจทก์ก็มีเพียงขอให้ เพิกถอนสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ที่ทำให้โจทก์ต้องเสียเปรียบเท่านั้น แต่ในการจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาท จำเลยที่ 2 ได้เสียค่าตอบแทนชำระเงินค่าที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ไม่รู้หรือควรได้รู้ว่าโจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาท จากจำเลยที่ 1 แล้ว เมื่อจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียน ขายฝากรับโอนที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 1 โดยเสียค่าตอบแทน และกระทำการโดยสุจริตแล้วโจทก์ย่อมไม่อาจที่ จะเพิกถอนนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองได้