คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์ที่ 1 ทำกับจำเลยที่ 1 ไม่ปรากฏว่ามีลายมือชื่อของฝ่ายจำเลยในช่องผู้ขาย มีเพียงลายมือชื่อโจทก์ที่ 1 ในช่องผู้ซื้อ ทั้งไม่มีลายมือชื่อพยาน และไม่ได้มีการระบุวันเดือนปีไว้ ในการติดต่อสื่อสารถึงกันก็ไม่ได้มีการอ้างถึงสัญญาดังกล่าว คงอ้างถึงแต่ใบสมัครเข้าร่วมการก่อสร้างบ้านปันส่วนซึ่งมีข้อความในข้อ 5 ระบุว่า โจทก์ที่ 1 ผู้จองจะต้องทำสัญญากับจำเลยที่ 1 เช่นนี้เป็นกรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา 366 วรรคสอง ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงไม่สมบูรณ์และไม่มีผลผูกพันโจทก์ที่ 1 และจำเลยที่ 1
โจทก์ที่ 1 และจำเลยที่ 1 ผูกพันกันตามใบสมัครเข้าร่วมการก่อสร้างบ้านปันส่วน เมื่อโจทก์ที่ 1 ผิดสัญญาและจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาแล้ว คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมเสมือนว่ามิได้มีสัญญาต่อกันเลย สิ่งใดที่ส่งมอบกันแล้วก็ต้องคืนให้แก่กันตามมาตรา 391 วรรคหนึ่ง โจทก์ที่ 1 จึงต้องคืนห้องชุดให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก็ต้องคืนค่างวดและเงินดาวน์ให้แก่โจทก์ที่ 1 พร้อมดอกเบี้ย และเมื่อปรากฏว่าโจทก์ที่ 1 ได้ครอบครองและใช้ประโยชน์ในห้องชุดมาตลอดเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นการงานอันที่จำเลยที่ 1 ได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์สินนั้น โจทก์ที่ 1 จึงต้องชดใช้ด้วยเงินตามควรตามมาตรา 391 วรรคสาม
การที่โจทก์ที่ 1 ได้ขายสิทธิในการผ่อนชำระเงินให้แก่โจทก์ที่ 2 นั้น ตามมาตรา 350 บัญญัติว่า แปลงหนี้ใหม่ด้วยเปลี่ยนตัวลูกหนี้นั้นจะทำเป็นสัญญาระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้คนใหม่ก็ได้ แต่จะทำโดยขืนใจลูกหนี้เดิมหาได้ไม่ จากข้อเท็จจริงปรากฏว่าไม่มีการทำสัญญากันระหว่างจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าหนี้กับโจทก์ที่ 2 ซึ่งจะเข้าเป็นลูกหนี้คนใหม่เลย สัญญาแปลงหนี้ใหม่จึงไม่เกิดขึ้น โจทก์ที่ 1 จึงยังคงเป็นลูกหนี้อยู่เช่นเดิม

โจทก์ฟ้องเรียกเงินมัดจำ 935,442 บาท คืนพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยได้รับไว้จนถึงวันฟ้อง โดยอาศัยเหตุการคืนสู่ฐานะเดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคสอง และขอดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โดยอาศัยข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงเป็นการขอดอกเบี้ยโดยอาศัยเหตุต่างกัน ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินมัดจำและดอกเบี้ยตามขอรวมเป็นเงิน 1,035,442 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 935,442 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า สำหรับดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จให้จำเลยใช้แก่โจทก์อัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกาว่า จำเลยต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ตามสัญญาจะซื้อจะขายนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ดังนั้นโจทก์ต้องเสียค่าขึ้นศาลอย่างคดีที่มีคำขอปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้จำนวน 200 บาท และค่าขึ้นศาลสำหรับดอกเบี้ยในอนาคตอีก 100 บาท ตามตาราง 1 ท้าย ป.วิ.พ. ข้อ (2) และ ข้อ (4) แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลมาจำนวน 8,040 บาท จึงเสียค่าขึ้นศาลเกินมา ต้องคืนค่าขึ้นศาลในชั้นฎีกาสำหรับส่วนที่เกิน 300 บาท แก่โจทก์ไปทั้งหมด

จำเลยทั้งสองให้การรับว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์จริง แต่อ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีประเด็นเรื่องโจทก์ไม่ใช่คู่สัญญากับจำเลยทั้งสองและไม่มีอำนาจฟ้อง แม้เรื่องอำนาจฟ้องจะเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ก็ตาม แต่คดีนี้จำเลยทั้งสองรับว่าได้วางมัดจำไว้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจำนวน 100,000 บาท ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ระบุว่าสัญญาจะซื้อจะขายหากมีการวางมัดจำไว้แล้ว แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้ ดังนั้น การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจของโจทก์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ที่ได้วางมัดจำไว้แล้วแม้โจทก์จะไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้บริษัท ส. ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสอง โจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง กรณีไม่ต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 798

เจ้าหนี้กล่าวหาว่าลูกหนี้ผิดสัญญาจะซื้อขายและได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังลูกหนี้ ลูกหนี้มิได้โต้แย้งแต่ประการใด จึงรับฟังได้ว่าลูกหนี้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเจ้าหนี้จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และผลของการเลิกสัญญาคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 ลูกหนี้ต้องคืนเงินที่ได้รับชำระไว้จากเจ้าหนี้ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี นับแต่วันที่ลูกหนี้รับไว้ แม้ลูกหนี้จะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าหนี้ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญา และเจ้าหนี้ได้ติดต่อกับลูกหนี้และทำบันทึกข้อตกลงกันอย่างไร ก็เป็นเอกสารที่ได้กระทำขึ้นภายหลังที่สัญญาเลิกกันแล้ว จึงไม่มีผลผูกพันเจ้าหนี้และลูกหนี้แต่ประการใด เจ้าหนี้ย่อมมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากลูกหนี้

ผู้ร้องเป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของ ส. ผู้ตาย โดยจดทะเบียนสมรสเมื่อปี 2478 หลังจากนั้นปี 2490 ผู้ร้องและผู้ตายร่วมกันซื้อและจับจองที่ดินพิพาทแล้วใส่ชื่อผู้ตายเป็นเจ้าของแต่ผู้เดียว โดยผู้ร้องมีสินเดิมแต่ผู้ตายไม่มีสินเดิม ที่ดินพิพาทจึงเป็นสินสมรสซึ่งเป็นของผู้ร้องสองในสามส่วน อันเป็นส่วนหนึ่งของสินบริคณห์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 5 เดิม มาตรา 1462 วรรคสอง และไม่ปรากฏว่าผู้ร้องกับผู้ตายได้ทำสัญญาก่อนสมรสให้ผู้ร้องเป็นผู้จัดการสินบริคณห์หรือให้จัดการร่วมกับผู้ตาย ที่ดินพิพาทจึงมิใช่สินเดิมของผู้ร้องหรือสินสมรสที่ผู้ร้องได้มาโดยทางยกให้หรือพินัยกรรมและการจำหน่ายที่ดินพิพาทมิใช่เป็นการยกให้โดยเสน่หา ผู้ตายจึงมีอำนาจจัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสินบริคณห์ได้แต่ผู้เดียวโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ร้องก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 5 เดิม มาตรา 1468 และ 1473 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้นและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1600 ก็ระบุให้กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตายตลอดทั้งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดต่าง ๆ ดังนั้นเมื่อผู้ตายทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในปี 2515 และผู้ตายถึงแก่ความตายปี 2521 สิทธิในการรับชำระเงินและหน้าที่ในการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินตามสัญญาที่ผู้ตายทำไว้ก่อนตายจึงเป็นกองมรดกของผู้ตาย การที่โจทก์ฟ้องจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของผู้ตายโดยอ้างว่าผู้ตายผิดสัญญาไม่ยอมโอนที่ดินพิพาทและรับค่าที่ดินไปจากโจทก์ จึงเป็นการเรียกร้องสิทธิในฐานะเจ้าหนี้กองมรดกของผู้ตายเพื่อบังคับต่อทายาทหรือผู้จัดการมรดกของผู้ตายให้โอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ตามสัญญา และการที่จำเลยต่อสู้คดีแต่ในที่สุดก็ทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ก็เป็นการกระทำตามอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการมรดกเพื่อชำระหนี้ของผู้ตายที่มีอยู่ก่อนตาย และเพื่อนำทรัพย์สินที่เหลือมาแบ่งปันแก่ทายาทผู้ตายอันเป็นการจัดการทรัพย์มรดกตามหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1719 ซึ่งเมื่อศาลพิพากษาตามยอมแล้ว จำเลยไม่ปฏิบัติตามโจทก์ย่อมขอให้บังคับคดีให้จำเลยดำเนินการโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ได้ และแม้ผู้ร้องจะมีสิทธิในที่ดินพิพาทสองในสามส่วนก็เป็นเรื่องที่ผู้ร้องจะต้องเรียกร้องหรือว่ากล่าวแก่จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของผู้ตายให้นำค่าที่ดินพิพาทที่โจทก์ชำระตามคำพิพากษาตามยอมมาแบ่งแก่ผู้ร้องตามสิทธิที่มีอยู่ก่อนการแบ่งปันมรดกแก่ทายาท ผู้ร้องไม่อาจขอกันส่วนในที่ดินพิพาทได้

การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำเลยกระทำต่อกันเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะทำสัญญายิ่งกว่าชื่อของสัญญาที่ทำต่อกัน แต่สัญญาจะซื้อจะขายในคดีนี้เป็นแบบพิมพ์ที่ให้คู่ความกรอกข้อความตามที่ต้องการเอาเองซึ่งไม่ปรากฏข้อความไว้ว่าทั้งสองฝ่ายตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกันเมื่อใด แม้จะมีการกำหนดราคาที่ดินว่าไร่ละ 19,687.50 บาท ซึ่งคำนวณตามเนื้อที่ดินแล้วเป็นเงิน68,906.25 บาทเศษ ก็ตาม แต่เมื่อเงินมัดจำที่โจทก์วางแก่จำเลยระบุจำนวน 63,000บาทแล้ว และในช่องจำนวนเงินส่วนที่ต้องชำระอีกกลับมีการขีดไว้ แสดงว่าไม่มีราคาที่ดินที่จะต้องชำระกันอีก ทั้งการที่จำเลยมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาก็ไม่มีพฤติการณ์ใดที่แสดงว่าโจทก์กับจำเลยมีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินในภายหน้าอีก ส่วนราคาที่ดินที่ค้างชำระอีก 5,906.25 บาท ก็แสดงว่าจำเลยไม่ติดใจที่จะรับจากโจทก์แล้ว ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีการตกลงกันด้วยวาจาว่าจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินในภายหน้านั้น จึงเป็นการสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่งว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก อันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ไม่อาจรับฟังพยานบุคคลเช่นนี้ได้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งทำให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดิน และเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์ได้

จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า - ออก จากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิในทางภารจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่ สัญญาดังกล่าว จึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภารจำยอม ภารจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 หรือมาตรา 1399เมื่อภารจำยอมยังไม่สิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้

ตามปกติเมื่อมีการจองซื้อที่ดินแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยอีกครั้งหนึ่งอันจะทำให้เกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้ เมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์ย่อมขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนได้ ข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใดซึ่งเป็นข้อสัญญา ที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยฉะนั้น เมื่อยังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น การที่จำเลยรับเงินจากโจทก์ไว้เป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 406 วรรคหนึ่ง

โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทจำเลย โดยชำระเงิน274,600 บาท แต่เมื่อถึงวันทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์เห็นว่ามีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ จึงแสดงเจตนาขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนว่าจำเลยจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใด ซึ่งล้วนแต่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ข้อสัญญาดังกล่าวถือว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อน เมื่อจำเลยยอมรับว่ายังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้นเงินที่จำเลยรับไว้จึงเป็นการรับโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 วรรคหนึ่ง พร้อมดอกเบี้ย

แม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ชื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย แสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ทั้งที่ดินที่ซื้อขายกันก็เป็นที่ดินที่มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้น การส่งมอบทรัพย์สิน นอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้ว ยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย และจำเลยจะชำระราคาส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด