คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาต่างตอบแทน

ตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์มีสิทธิบังคับจำเลยอยู่สามประการ ประการแรกคือบังคับให้โอนสิทธิในที่ดินพิพาทโดยโจทก์ต้องชำระเงินตอบแทน 35,000 บาท แก่จำเลย ประการที่สองคือบังคับให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 35,000 บาท ในกรณีที่จำเลยไม่สามารถโอนสิทธิในที่ดินพิพาทได้ และประการที่สามคือให้จำเลยรื้อถอนสิ่งกีดขวางต่าง ๆ ออกจากที่ดินพิพาท สำหรับสิทธิของโจทก์ในประการแรกและประการที่สองนั้น การบังคับคดีต้องเป็นไปตามลำดับเพราะมิใช่กรณีที่อาจเลือกการชำระหนี้ได้ เมื่อที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้วโดยมีชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เช่นนี้ จึงเป็นกรณีที่โจทก์สามารถใช้สิทธิบังคับในประการแรกคือให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ได้ โจทก์ย่อมไม่อาจใช้สิทธิบังคับในประการที่สองคือให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ เป็นเงิน 35,000 บาท การที่ศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดีตามคำขอของโจทก์ เพื่อยึดทรัพย์สินของจำเลยมาชำระค่าเสียหายจึงเป็นการไม่ชอบ
จำเลยต้องมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระเงิน 35,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์เห็นได้ว่าทั้งสองฝ่ายต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ตามคำพิพากษาต่อกันในลักษณะของสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ ฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ เมื่อโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยปฏิบัติชำระหนี้ โดยโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ชอบจะขอปฏิบัติการชำระหนี้ในส่วนของตนเสียก่อน แล้วจึงขอให้ศาลบังคับคดีแก่จำเลยได้ เมื่อไม่ปรากฏว่ามีฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดขอปฏิบัติการชำระหนี้แก่อีกฝ่ายหนึ่งเลยเช่นนี้ จึงต้องถือว่าทั้งสองฝ่ายต่างมีสิทธิที่จะขอปฏิบัติการชำระหนี้ในส่วนของตนและอาจใช้สิทธิขอให้บังคับคดีแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสัญญาต่อไป ยังไม่อาจถือว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเป็นฝ่ายผิดนัดหรือผิดสัญญา

ในการชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์มอบอำนาจให้ อ.ดำเนินคดีหรือไม่ และจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ แล้วมีคำสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลย และวินิจฉัยในข้อกฎหมายว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 190 พิพากษาให้จำเลยคืนโฉนดที่ดินแก่โจทก์ และให้โจทก์คืนเงินมัดจำแก่จำเลย เป็นการที่ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในข้อกฎหมายอันทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่องตาม ป.วิ.พ.มาตรา 24 แม้โจทก์ไม่ได้โต้แย้งไว้ก็มีสิทธิอุทธรณ์ได้
โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันโดยสัญญาระบุไว้ว่า"หากในกรณีที่ผู้จะซื้อยังไม่พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่าด้วยกรณีใดก็ตามผู้จะขายยินยอมผ่อนผันเลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจนกว่าผู้จะซื้อพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใหม่" สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินถือว่าผู้จะซื้อคือจำเลยเป็นเจ้าหนี้ ส่วนฝ่ายผู้จะขายคือโจทก์เป็นลูกหนี้ จึงมิใช่สัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนและเป็นเงื่อนไขอันจะสำเร็จได้หรือไม่สุดแล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้ หากแต่เป็นเงื่อนไขแล้วแต่ใจของเจ้าหนี้ สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ

ขณะที่จำเลยแบ่งขายที่ดินของตนให้แก่โจทก์กับพวก จำเลยสัญญาว่าจะแบ่งที่ดินของจำเลยทำเป็นทางเข้าออกของที่ดินโจทก์สู่ทางสาธารณะอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนการซื้อขายที่ดินของจำเลย จำเลยจึงต้องผูกพันตามสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว และสิทธิเรียกร้องของโจทก์ดังกล่าวไม่ใช่สิทธิตามกฎหมายอันเกิดจากกรณีที่ที่ดินของโจทก์ถูกที่ดินของจำเลยล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ศาลจึงไม่มีอำนาจในการกำหนดสถานที่และวิธีการทำทางโดยต้องคำนึงถึงที่ดินจำเลยให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยเปิดทางเข้าออกและรื้อถอนบ้านเรือนที่ปลูกขวางทางเข้าออก ถือได้ว่าในส่วนคำขอให้รื้อถอนบ้านเรือนเป็นคดีฟ้องขอให้ขับไล่ แม้บ้านที่ปลูกขวางทางเข้าออกเป็นบ้านของบุตรสาวจำเลย ก็ถือว่าเป็นวงศ์ญาติของจำเลย เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายชนะคดี และศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปคำพิพากษาดังกล่าวย่อมใช้บังคับตลอดถึงวงศ์ญาติทั้งหลายและบริวารของจำเลยที่อยู่บนที่ดินนั้นได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 ประกอบมาตรา 145

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสัญญาจ้างเหมาจำเลยปลูกสร้างอาคาร แม้มิได้มีกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและส่งมอบอาคาร แต่เมื่อเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระตอบแทนแก่โจทก์ เมื่อปล่อยให้เวลาล่วงผ่านไปเนิ่นนานโดยมิได้ปฏิบัติตามสัญญา และได้รับทำแบบคำร้องขอยกเลิกสัญญาเพื่อให้ผู้ที่เข้าทำสัญญากรอกเพื่อเลิกสัญญาและขอเงินที่ชำระแล้วคืนจากจำเลย แสดงว่าจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ทั้งคำร้องนั้นก็มีผลเป็นคำสนองรับคำเสนอของจำเลย ทำให้สัญญาเลิกกันทันที จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสัญญาจ้างเหมาจำเลยปลูกสร้างอาคาร แม้มิได้มีกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและส่งมอบอาคารแต่เมื่อเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยมีหนี้ที่ต้องชำระตอบแทนแก่โจทก์เมื่อปล่อยให้เวลาล่วงผ่านไปเนิ่นนานโดยมิได้ปฏิบัติตามสัญญาและได้จัดทำแบบคำร้องขอยกเลิกสัญญาเพื่อให้ผู้ที่เข้าทำสัญญากรอกเพื่อเลิกสัญญาและขอเงินที่ชำระแล้วคืนจากจำเลย แสดงว่าจำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ทั้งคำร้องนั้นก็มีผลเป็นการทำคำเสนอไปยังโจทก์เพื่อให้โจทก์แสดงเจตนาว่าจะตกลงเลิกสัญญาหรือไม่ เมื่อโจทก์กรอกแบบคำร้อง แจ้งความประสงค์ขอเลิกสัญญาและขอเงินคืนจากจำเลยจึงมีผลเป็นคำสนองรับคำเสนอของจำเลย ทำให้สัญญาเลิกกันทันที จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมศาสนาจากจำเลยโดยตามสัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ? และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระเงินสิทธิการเช่าให้แก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อถึงวันนัดโอนโจทก์เสนอขอชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาด้วยการเตรียมเงินและแคชเชียร์เช็คตามที่ตกลง จำเลยจึงต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ การที่จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาบางส่วนแต่ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย
สัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอน โจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า 2 เดือน
เงินกู้ที่โจทก์ให้จำเลยกู้ยืมนั้นโจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง ไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ จำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญา เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์
สัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอนโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า2 เดือน
โจทก์ให้จำเลยกู้ยืม โจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง ไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโดยเฉพาะการทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละครั้ง หนังสือสัญญาเช่าที่ดินและอาคารพิพาทก็ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปหรือให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้เช่าผูกพันผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นการตอบแทน จึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลยเช่าเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่า จำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า 3 ปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับ ไม่ใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา

สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยมีข้อความว่าโจทก์ยอมชำระเงินให้แก่จำเลยและจำเลยยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนคู่สัญญาต่างก็มีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ต่อกัน ดังนั้น การที่โจทก์จะดำเนินการให้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้เป็นของโจทก์นั้น โจทก์ก็ต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ให้แก่จำเลยด้วย เมื่อโจทก์ไม่ดำเนินการดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีสิทธิยื่นคำร้องเพื่อขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาได้