คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

การที่เจ้าหนี้ยื่นคำขอรับชำระหนี้เป็นค่าเสียหายจำนวน 17,500,000 บาท โดยระบุในบัญชีรายละเอียดแห่งหนี้สินฯ ด้านหลังคำขอรับชำระหนี้ว่าให้ผู้ชำระบัญชีหรือผู้มีอำนาจทำการแทนลูกหนี้ทำสัญญาเช่าที่ดินรวม 17 แปลง กับเจ้าหนี้ และจดทะเบียนการเช่าเป็นเวลา 15 ปี หากปฏิบัติไม่ได้ให้ชำระค่าเสียหายตามที่ขอรับชำระหนี้โดยเจ้าหนี้อ้างสิทธิตามสัญญาเช่าฉบับเดิมว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น เป็นกรณีที่เจ้าหนี้ชอบที่จะดำเนินการให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ซึ่งมีอำนาจตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 22 (1) ปฏิบัติตามสัญญาตามมาตรา 122 วรรคหนึ่ง ก่อน หากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาดังกล่าวภายในกำหนด 3 เดือน นับแต่วันที่ทราบ เจ้าหนี้จึงจะมีสิทธิขอรับชำระหนี้ค่าเสียหายได้ตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 92 ประกอบมาตรา 122 วรรคสอง เจ้าหนี้ไม่อาจยื่นคำขอรับชำระหนี้ได้ทันทีตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 91

การที่เจ้าหนี้ยื่นคำขอรับชำระหนี้เป็นค่าเสียหายจำนวน 17,500,000 บาท โดยระบุในบัญชีรายละเอียดแห่งหนี้สินฯ ด้านหลังคำขอรับชำระหนี้ว่าให้ผู้ชำระบัญชีหรือผู้มีอำนาจทำการแทนลูกหนี้ทำสัญญาเช่าที่ดินรวม 17 แปลง กับเจ้าหนี้ และจดทะเบียนการเช่าเป็นเวลา 15 ปี หากปฏิบัติไม่ได้ให้ชำระค่าเสียหายตามที่ขอรับชำระหนี้โดยเจ้าหนี้อ้างสิทธิตามสัญญาเช่าฉบับเดิมว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น เป็นกรณีที่เจ้าหนี้ชอบที่จะดำเนินการให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ซึ่งมีอำนาจตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 22 (1) ปฏิบัติตามสัญญาตามมาตรา 122 วรรคหนึ่ง ก่อน หากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาดังกล่าวภายในกำหนด 3 เดือน นับแต่วันที่ทราบ เจ้าหนี้จึงจะมีสิทธิขอรับชำระหนี้ค่าเสียหายได้ตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 92 ประกอบมาตรา 122 วรรคสอง เจ้าหนี้ไม่อาจยื่นคำขอรับชำระหนี้ได้ทันทีตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 91

สัญญาเช่าที่ราชพัสดุเพื่อใช้เป็นทางเดินและเป็นที่ตั้งตลาดและสัญญาเช่าอาคารหรือสิ่งก่อสร้างที่กำนหดว่าการชำระค่าเช่า ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม หรือเงินอื่นใดที่ผู้เช่าต้องชำระให้แก่ผู้ให้เช่าตามกำหนด หาชำระเกินกำหนดเวลา ผู้เช่าจะต้องชำระเงินเพิ่มขึ้นจากเงินดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับให้ผู้เช่าอีกในอัตราร้อยละ 1.5 ต่อเดือนของเงินที่ค้างชำระ เมื่อครกำหนดสัญญาเช่าจำเลยไม่ได้เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารตลาดจากโจทก์ และโจทก์ได้รับมอบที่ดินพร้อมอาคารคืนจากจำเลยแล้ว การฟ้องคดีเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นคดีที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยปฏิบัติเกี่ยวแก่สัญญาเช่าเช่าต้องฟ้องภายใน 6 เดือนนับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่ให้เช่าตามมาตรา 563 กรณีมิใช่เป็นเรื่องดอกเบี้ยค้างชำระหรือค่าเช่าทรัพย์สินค้างชำระอันมีอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 193/33

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อใช้เป็นทางเดินและที่ตั้งตลาดและทำสัญญาเช่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าหากชำระค่าเช่า ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมหรือเงินอื่นใดที่ผู้เช่าต้องชำระให้แก่ผู้เช่าเกินกำหนดเวลา ผู้เช่าต้องชำระเงินเพิ่มจากเงินดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับอัตราร้อยละ 1.5 ต่อเดือนของเงินที่ค้างชำระ สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ข้อตกลงเรื่องเบี้ยปรับดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงตามสัญญาเช่าทรัพย์สิน การฟ้องเรียกเบี้ยปรับต้องดำเนินการฟ้องเสียภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่จำเลยส่งคืนทรัพย์สินที่ให้เช่า

สัญญาเช่าโกดังมีข้อกำหนดว่า ในกรณีที่ผู้เช่าเช่าไม่ครบกำหนดเวลา ยินยอมให้ริบเงินประกันความเสียหายได้ ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิริบเงินประกันความเสียหายได้ตามข้อกำหนดในสัญญา แต่กรณีดังกล่าวเป็นการตกลงกำหนดค่าเสียหายกันไว้ล่วงหน้าในสัญญาอันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ศาลย่อมมีอำนาจลดลงได้เป็นจำนวนพอสมควร หากเห็นว่าเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วนโดยพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อสัญญาเลิกกันก็มีผู้เช่ารายใหม่ทดแทนทันที จึงเห็นสมควรลดเบี้ยปรับให้แก่ผู้เช่า

แม้จำเลยที่ 1 จะออกจากบ้านตามภูมิลำเนาไปโดยไม่มีผู้ใดทราบข่าวคราวแต่ขณะที่เจ้าพนักงานศาลนำหมายเรียกและสำเนาคำฟ้องไปส่งให้แก่จำเลยที่ 1 โดยการปิดหมาย ณ ภูมิลำเนาของจำเลยที่ 1 ตามคำฟ้องนั้น ศาลชั้นต้นยังมิได้มีคำสั่งว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ไม่อยู่และตั้งผู้จัดการทรัพย์สินของผู้ไม่อยู่ หรือมีคำสั่งว่าจำเลยที่ 1 เป็นคนสาบสูญแต่อย่างใด ทั้งจำเลยที่ 1 ได้อาศัยอยู่กับจำเลยที่ 2 และยังมีชื่อปรากฏอยู่ในทะเบียนบ้านตามที่อยู่ในคำฟ้อง จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ไม่มีที่อยู่ปกติเป็นหลักแหล่ง ที่อยู่ตามคำฟ้องจึงเป็นภูมิลำเนาของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 37 การส่งหมายเรียกและสำเนาคำฟ้องให้แก่จำเลยที่ 1 จึงชอบด้วยกฎหมาย
ธ. เพิ่งได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ผู้ไม่อยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 48 วรรคสอง เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2548 ดังนั้น ขณะที่ ธ. ยื่นคำร้องขออนุญาตยื่นคำให้การแทนจำเลยที่ 1 ในวันที่ 4 สิงหาคม 2543 ธ. ยังไม่มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 การยื่นคำร้องดังกล่าวจึงไม่ชอบ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 โดยเห็นควรเพิกถอนคำสั่งรับคำร้องตลอดจนกระบวนพิจารณาและคำสั่งของศาลชั้นต้นเกี่ยวกับคำร้องขออนุญาตยื่นคำให้การแทนจำเลยที่ 1 ของ ธ. และมีคำสั่งไม่รับคำร้องดังกล่าว
โจทก์มีสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์และโฉนดที่ดินที่มีชื่อโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มานำสืบประกอบ โจทก์จึงได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 จำเลยทั้งสองมีภาระการพิสูจน์เพื่อหักล้างข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าว
จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ จึงเป็นการครอบครองแทนโจทก์ตลอดมา แม้จะครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินพิพาท แต่จำเลยทั้งสองไม่ยอมออก จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์

ตึกแถวที่จำเลยเช่าจากโจทก์สูญหายไปทั้งหมดเพราะแตกร้าวและต้องรื้อถอนออกไป สัญญาเช่าตึกแถวจึงเป็นอันระงับไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 567 จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะประกอบการค้าหรืออยู่อาศัยในที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแถวโดยโจทก์ไม่ยินยอมได้อีก แม้โจทก์จะรู้เห็นและมิได้โต้แย้งที่จำเลยปลูกสร้างเพิงลงในที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแล้วและยังเก็บค่าเช่าต่อมาอีก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าโจทก์ต้องยินยอมตลอดไป เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ต่อโดยบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโจทก์ จำเลยจึงต้องออกจากที่ดินพิพาท

จำเลยมิได้ให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา การที่จำเลยเพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
คำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ แต่คราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่า

สัญญามีข้อความและรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เช่า ระยะเวลาการเช่าค่าเช่าที่ผู้เช่าตกลงชำระเป็นรายเดือน หน้าที่ของผู้เช่า การสูญหายและเสียหายของทรัพย์สินที่เช่า การผิดสัญญา สิทธิในการยกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่า อันเป็นลักษณะของการเช่าทรัพย์ตาม ป.พ.พ. โดยไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่า และไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า แม้ตามสัญญาข้อ 6 จะให้ผู้เช่ามีสิทธิเลือกซื้อทรัพย์สินที่เช่า ก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากประสงค์จะซื้อในอนาคต คู่สัญญามิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าให้แก่กันมาตั้งแต่เริ่มแรกดังสัญญาเช่าซื้อ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์
การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ไม่จำต้องทำเป็นหนังสือ ดังนั้น การมอบอำนาจให้ทนายความบอกเลิกสัญญาก็ไม่จำต้องทำเป็นหนังสือ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาพร้อมใบตอบรับของไปรษณีย์มาแสดงจึงถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว

สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้าระหว่างจำเลยกับ ส. ผู้เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี โดยจำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท เมื่อการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปี อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้นเงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจาก ส. ทั้งตามสัญญาเช่าข้อ 10 ระบุเพียงว่า ผู้เช่าไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนจากผู้ให้เช่าเฉพาะกรณีที่ผู้เช่ากระทำผิดสัญญา โดยผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือกระทำผิด หรือไม่กระทำตามสัญญานี้ หรือสัญญาบริการข้อหนึ่งข้อใด หรือผู้เช่ามีหนี้สินล้นพ้นตัวถูกฟ้องในคดีล้มละลายหรือถูกยึดหรืออายัดทรัพย์ตามคำสั่งศาลเท่านั้น หาได้รวมถึงกรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าแต่อย่างใดไม่ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของ ส. ผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่โจทก์