คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

เมื่อคำนิยามคำว่า "ขาย" ตาม ป. รัษฎากร มาตรา 91/1 (4) หมายความรวมถึงสัญญาจะขายด้วย ทำให้เห็นได้ชัดว่าเพียงแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเท่านั้น แม้ไม่ได้ไปทำสัญญาซื้อขายกันตามแบบพิธี คือ ไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ก็ถือได้ว่าเป็นการขายตามคำนิยามดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ได้ส่งมอบโอนการครอบครองที่ดิน อาคารและส่วนปรับปรุงอาคารให้องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย และองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยยอมรับไว้แล้ว แต่ยังไม่มีการจดทะเบียนการโอนต่อเจ้าพนักงานที่ดินก็ต้องถือว่าเป็นการขายตาม ป. รัษฎากรแล้ว เมื่อ พ.ร.ฎ. ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 ซึ่งใช้บังคับในขณะมีกรณีพิพาท ตามมาตรา 3 บัญญัติให้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) แห่ง ป. รัษฎากร มีดังต่อไปนี้ (5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ แต่ไม่รวมถึงที่ดินที่ผู้นั้นใช้ในเกษตรกรรม การที่โจทก์โอนการครอบครองที่ดิน อาคารและส่วนปรับปรุงอาคารให้องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย ย่อมเข้าลักษณะการขายอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์ที่มีไว้ในการประกอบกิจการแล้ว จึงเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร โจทก์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ป. รัษฎากร มาตรา 91/2 (6)

การที่ผู้ร้องขัดทรัพย์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ถือว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง แต่โจทก์เป็นเพียงเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยที่ 1 ซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาท โจทก์มิใช่ผู้ได้สิทธิในที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว จึงมิใช่บุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตามบทบัญญัติดังกล่าว ดังนั้น แม้ผู้ร้องจะมิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ยกขึ้นต่อสู้โจทก์ได้ โจทก์ไม่มีสิทธิยึดที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา

จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินเนื้อที่ 3 งาน 52 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้าน 2 ชั้น 1 หลัง ที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืนเนื้อที่ 102 ตารางวา และสิ่งปลูกสร้าง 1 ใน 3 อยู่ในเขตที่ดินที่จะต้องเวนคืน จำเลยขอให้โจทก์เวนคืนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือ อ้างว่าใช้การไม่ได้ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 19 วรรคหนึ่ง คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหลัง โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายและค่าทดแทนทรัพย์สินที่จะต้องเวนคืนฯ โดยจำเลยยอมรับเงินค่าทดแทนที่ดินและค่าทดแทนสำหรับการรื้อถอนและขนย้ายสิ่งปลูกสร้างทั้งหลัง ซึ่งสัญญากำหนดให้จำเลยต้องรื้อถอนและขนย้ายสิ่งปลูกสร้างให้แล้วเสร็จภายใน 180 วัน นับแต่วันที่ลงนามในสัญญา ต่อมาจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนที่อยู่ในเขตที่ดินที่จะต้องเวนคืนแต่หาได้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือไม่ อ้างว่ารัฐไม่มีความจำเป็นต้องใช้สิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือซึ่งอยู่นอกเขตที่ดินที่จะต้องเวนคืน ดังนี้ หากแปลความกฎหมายดังกล่าวตามที่จำเลยอ้าง ย่อมจะไม่เป็นธรรมแก่สังคม และเป็นช่องทางให้เจ้าของที่ดินหลีกเลี่ยงบทบังคับแห่งกฎหมาย ทั้งที่ตนเป็นฝ่ายได้รับประโยชน์จากบทกฎหมายดังกล่าว ซึ่งจะเป็นการแปลความที่ไม่สอดคล้องกับสามัญสำนึกและความเป็นธรรม เมื่อจำเลยไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือออกไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นผู้ผิดสัญญาและถือว่าได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือออกไปได้

การฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง เป็นการขับไล่บุคคลไม่ว่าจะเป็นผู้บุกรุก ผู้เช่าหรือผู้อาศัยที่ไม่มีสิทธิจะอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ ให้ออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น คำว่าบุคคลใดดังกล่าวจึงหมายถึงบุคคลที่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์รวมสิ่งก่อสร้างหรือทรัพย์สินที่บุคคลนั้นเข้าไปก่อสร้างหรือนำเข้าไปไว้ในอสังหาริมทรัพย์หรือการเพาะปลูกใด ๆ ด้วย มิได้หมายถึงเฉพาะตัวบุคคลเท่านั้น
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยบุกรุกเข้าไปก่อสร้างกระถางต้นไม้ในที่ดินพิพาทของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งก่อสร้างออกไป กับยังขอให้ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีกต่อไปด้วย จึงเป็นฟ้องที่อยู่ในความหมายคำว่า "ฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์" ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง

ตาม ป.รัษฎากรฯ มาตรา 91/1 (4) และ 91/2 มีความหมายว่า การประกอบกิจการการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไรในราชอาณาจักรไทยต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนดโดย พ.ร.ฎ. โดยคำว่า ขาย ในภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นนอกจากหมายถึง การซื้อขายตามมาตรา 453 แห่ง ป.พ.พ. แล้วยังหมายความรวมถึงการจำหน่าย จ่ายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ด้วย คดีนี้โจทก์กับ พ. ได้ทำสัญญาต่างตอบแทนเพื่อลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของ พ. โดยก่อนทำการก่อสร้าง พ. ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์บางส่วน ต่อมาโจทก์กับ พ. ตกลงยกเลิกสัญญาการร่วมลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์ดังกล่าว โจทก์จึงโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินคืนให้แก่ พ. ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแม้ไม่มีค่าตอบแทนก็ถือเป็นการขายตาม ป.รัษฎากรฯ มาตรา 91/1 (4) แล้ว และที่ดินนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่โจทก์มีไว้โดยมีวัตถุประสงค์ที่จะประกอบกิจการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ จึงเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ ซึ่งถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางการค้าหรือหากำไรตาม ป.รัษฎากรฯ มาตรา 91/2 (6) ประกอบ พ.ร.ฎ. ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244)ฯ มาตรา 3 (5) โจทก์จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้หากผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าหรือมากกว่าเกินร้อยละห้าของจำนวนเนื่อที่ที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายหรือรับเอาไว้โดยชำระราคาตามส่วนก็ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท แม้ตอนแรกจะระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันมีเนื้อที่แน่นอน แต่ได้มีการบันทึกเพิ่มเติมในหมายเหตุว่า ผู้จะขายจะต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่ ได้เนื้อที่จริงเท่าใดให้คิดกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ใหม่ ถ้าได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดที่คิดในราคาไร่ละ 350,000 บาท ซึ่งเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินคิดตามราคาเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง มิใช่การจะซื้อจะขายที่ดินที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 แม้รังวัดที่ดินพิพาทแล้วจะมีเนื้อที่น้อยกว่าเกินร้อยละห้าของเนื้อที่ดินในโฉนดก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตามมาตราดังกล่าวได้ อีกทั้งไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาให้สิทธิผู้จะซื้อที่จะบอกเลิกสัญญาในกรณีรังวัดที่ดินแล้วได้เนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่โฉนดมาก โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีนี้ไม่ได้

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า เพียงแต่ผู้ให้เช่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมรับทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้
สัญญาเช่ากำหนดไว้ 3 ปี สัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดระยะเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน การที่จำเลยต่อสู้ว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์ก็รับไว้โดยมิได้ทักท้วง ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น หมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย หากมีการต่อสัญญาเช่ากันจริงก็ไม่มีเหตุผลอันใดที่จำเลยจะชำระค่าเช่าสูงกว่าอัตราค่าเช่าตามที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อนำสืบของจำเลยเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าจึงไม่มีน้ำหนักแก่การรับฟังและไม่อาจหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ จำเลยจึงต้องออกไปจากที่ดินที่เช่าทันทีที่สิ้นสุดกำหนดเวลา โดยโจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยก่อนฟ้อง

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่จำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ ทั้งจำเลยก็ยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิให้เช่าที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทายาทของบ. จำเลยจึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่าต่อโจทก์ เมื่อสัญญาเช่ากำหนดเวลาไว้ 3 ปีสัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากเทศบาลเมืองโพธารามเพื่อใช้เป็นสถานที่จอดรถสำหรับกิจการโรงแรมของโจทก์ ส่วนจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของตึกแถวซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินข้างเคียงได้ติดตั้งหลังคากันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินที่โจทก์เช่า โจทก์ไม่สามารถใช้หรือได้รับประโยชน์จากที่ดินดังกล่าวได้โดยสะดวก ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายในการใช้ที่ดิน แม้โจทก์จะเป็นเพียงผู้เช่าที่ดิน แต่การเช่าดังกล่าวก็เพื่อประโยชน์ในกิจการโรงแรมของโจทก์ เมื่อโจทก์เป็นเจ้าของโรงแรมอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญเป็นพิเศษจากการกระทำของจำเลยทั้งสาม จึงย่อมมีอำนาจฟ้องให้ขจัดความเดือดร้อนนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 และมาตรา 1337 แม้ว่าจำเลยทั้งสามจะติดตั้งหลังคาตึกแถวก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่าที่ดินก็หาเป็นเหตุให้โจทก์ต้องเสียสิทธิดังกล่าวไปไม่ โจทก์มีสิทธิปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือความเดือดร้อนให้สิ้นไปโดยฟ้องจำเลยทั้งสามให้รื้อถอนหลังคาที่ต่อเติมออกจากตึกแถวซึ่งกีดขวางการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่โจทก์เช่าได้

จำเลยอยู่ในที่ดินของวัดโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมจากวัดมาแต่ต้น แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด ระงับไปแล้ว อันถือได้ว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตย่อมเป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดินมิใช่ต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่ามาก่อน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดิน
ส. ขายฝากบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของวัดแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน ครั้นเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินจากวัดทันทีโดย ล. รับซื้อฝากบ้านเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 ล. ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เมื่อ ล. ถึงแก่กรรมโจทก์ซึ่งเป็นทายาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย